Мотивированное 

решение

изготовлено 27 мая 2019 года.

Дело №

25RS0№-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2019 года г. Владивосток 

Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Ундольской Ю.В.,

при секретаре Кейт А.В.,

с участием истца ФИО1, ее представителя по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО5, третьи лица: ФИО8, ФИО9, Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о признании недействительной сделки - договора купли-продажи, перевода прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с названным исковым заявлением к Широкой Л.А. и ФИО3, в обоснование указав, что ФИО1, является собственником доли в 5 -ти комнатной квартире общей площадью 85,90 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> в виде двух комнат -комната № 47, площадью 15,0 кв.м. и комната № 46 площадью 15,6 кв.м. в 5-ти комнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Комната № 43 принадлежит ФИО8, что подтверждается выпиской из ЕГРПН от 20 августа 2018 года № 25/001/001/2018-4558, комната № 44 принадлежит ФИО9, что подтверждается выпиской из ЕГРПН от 20 августа 2018 года № 25/001/001/2018-4556, комната № 45 принадлежала Широкой Л.А., что подтверждается выпиской о государственной регистрации перехода права собственности № 99/2018/157143027 от 31 августа 2018 года. Места общего пользования в квартире № 43,44,45,46,47 - коридор, кухня, санузел, ванная комната находятся в обшей собственности всех собственников комнат в указанной квартире. Доли в виде комнат в 5 -ти комнатной квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке. 30 июля 2018 года ответчик заключил договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности в виде комнаты № 45 на принадлежащую ему квартиру с ФИО3, не известив ее в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее ей преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ. Свою долю ответчик продал за 850 000 рублей. За указанную цену она готова приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру в виде комнаты № 45. Со сделкой по отчуждению доли в виде комнаты, совершенной ответчиками, она не согласна.

Просила перевести права и обязанности покупателя по договору от 30 июля 2018 года купли- продажи комнаты 45 в 5- комнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенному между ФИО7 и ФИО3. 

До рассмотрения дела по существу, судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО5 

Истцом неоднократно уточнялись исковые требования, в окончательной редакции просит признать недействительным договор от 14 сентября 2018 года купли- продажи комнаты № 45 в 5-ти комнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО3 и ФИО5; перевести на истца права и обязанности покупателя по договору 14 сентября 2018 года купли- продажи комнаты № 45 в 5-ти комнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО3 и ФИО5.

Истец и ее представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснений к исковому заявлению. Дополнительно истец пояснила, что она уведомлений от ответчика о продажи комнаты не получала. Получив уведомление, она высказала бы свою позицию относительно покупки комнаты, поскольку, она намерена была в случае продажи комнаты ее приобрести. Просили исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные пояснения, указав, что истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 ст. 250 ГК РФ. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор купли- продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является недействительным. Указанные истцом обстоятельства не являются основанием для признания сделки недействительной в соответствии с положениями ст. 12,166-179 ГК РФ, поскольку нарушением права имущественной покупки предусматривает иные последствия для восстановления нарушенного права. Просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что переход прав и обязанностей покупателя было осуществлено Управлением Росреестра по Приморскому краю в соответствии с законом, поскольку были представлены все необходимые документы, включая уведомление истца и других жильцов. Просил в иске отказать. 

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении либо о рассмотрении дела в свое отсутствие не представили. 

С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на основании договора дарения от 10 декабря 2014 года и договора купли- продажи от 01 апреля 2014 года является собственником комнат № 46,47, расположенных в квартире по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 25-АВ № 380613 от 10 декабря 2014 года и 25 –АВ № 247048 от 30 апреля 2014 года. 

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из ЕГРН, собственниками комнат, в указанной квартире, также является ФИО8 (комната № 43), ФИО9 (комната № 44), ФИО5 (комната № 45).

Места общего пользования в квартире № 43-47 - коридор, кухня, санузел и ванная комната находятся в общей собственности всех собственников комнат в указанной квартире.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ранее комната № 45 в квартире по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности Широкой Л.А. на основании договора дарения, дата государственной регистрации 25 сентября 2012 года; 10 августа 2018 года право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за ФИО3 на основании договора купли- продажи от 30 июля 2018 года. 

Судом установлено, что в настоящее время, собственником спорного жилого помещения, является ФИО5, на основании договора купли- продажи от 14 сентября 2018 года, заключенного между ФИО3 и ФИО5 Право собственности зарегистрировано 27 сентября 2018 года. 

В обоснование исковых требований, истец ссылается на то, что комната № 45 в квартире по адресу: 

<

адрес> была первоначально продана Широкой Л.А., а в дельнейшем и ФИО3 без преимущественного права покупки участников общей собственности, то есть с нарушением требований ст. 250 ГК РФ. 

В силу ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С исковым заявлением в суд о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке ФИО1 обратилась 13 сентября 2018 года, то есть в пределах установленного в п. 3 ст. 250 ГК РФ срока.

Согласно справке агентства недвижимости ООО «Сити-Сервис» от 26 сентября 2018 года, рыночная стоимость комнаты 45 в квартире № 43-47, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 850 000 рублей. 

В обеспечение своего обязательства по передаче денег по названному договору ею внесена сумма в размере 850 000 рублей на счет Управления судебного департамента в Приморском крае, что подтверждается соответствующей квитанцией.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики ссылаются на то, что истцу надлежащим образом было направлено предложение о приобретение указанной комнаты, о чем в регистрационных делах имеются соответствующие уведомления. При этом, факт неполучения истцом уведомления не может являться основанием для признания сделки недействительной. 

Вместе с тем, по смыслу вышеназванных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10, суду пояснил, что он является генеральным директором агентства недвижимости Амира. Осенью прошлого года у них была сделка о продажи комнаты. У него была сотрудница ФИО11, которая занималась продажей объекта. Ему известно, что продавалась комната в коммунальной квартире. И ему было известно, что необходимо было извещать остальных собственников. Перед тем как прийти на сделку, менеджеры приносят ему документы на проверку. Он видел письма уведомлений остальных собственников кв. 

<

адрес> Оригиналы уведомлений были у менеджера, где сейчас уведомления ему не известно, поскольку архив он не поднимал. Он лично не видел, как заполнялись и отправлялись конверты. Он только видел почтовые уведомления с печатями. 

Как следует из запрошенных по запросу суда из Управления Росреестра по Приморскому краю копий документов, сопровождающих заключение ответчиками договора купли – продажи спорного жилого помещения, ФИО1 по адресу: 

<

адрес> были направлены: уведомление от 25 июня 2018 года, направлено ценным письмом с описью вложения от 25 июня 2018 года, представлена: опись Ф.107, содержащая номер почтового идентификатора 13890013890013, карточку почтового уведомления о вручении письма с номером почтового идентификатора 138900134890011, содержащую подпись о получении письма ФИО1 28 июня 2018 года; уведомление от 25 июня 2018 года направлено ценным письмом с описью вложения от 25 июня 2018 года, представлена: опись Ф.107, содержащая также номер почтового идентификатора 13890013890013, карточку почтового уведомления о вручении письма с номером почтового идентификатора 138900134890013, содержащую подпись ФИО1 о получении письма 28 июня 2018 года; уведомление от 10 августа 2018 года ФИО1, направлено ценным письмом с описью вложения от 10 августа 2018 года, представлена: опись Ф.107, содержащая номер почтового идентификатора 13890013890013, карточку вторичного почтового уведомления о вручении письма с номером почтового идентификатора 3113890013890, содержащую подпись ФИО1 о получении письма 13 августа 2018 года; уведомление от 10 августа 2018 года ФИО1 направлено ценным письмом от 10 августа 2018 года, представлена: опись Ф.107, содержащая номер почтового идентификатора 13890013890013, карточку вторичного почтового уведомления о вручении письма с номером почтового идентификатора 13890013890138, содержащую подпись ФИО1 о получении письма 13 августа 2018 года.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 17.07.1999 №176- ФЗ «О почтовой связи» порядок оказания услуг почтовой связи регулируется правилами оказания услуг почтовой связи, утверждаемыми уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с пунктом 10 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 № 234 (далее - Правила оказания услуг почтовой связи), в редакции Приказа Минкомсвязи от 13.02.2018 № 61 письма с объявленной ценностью являются регистрируемым почтовым отправлением. При отправке внутреннего регистрируемого почтового отправления (пункт 31 Правил) ему присваивается номер отправления- цифровой почтовый идентификатор -индивидуальная комбинация цифр, позволяющая отслеживать движение регистрируемого почтового отправления.

Согласно представленным Широкой Л.А. и ФИО12 описям писем с объявленной ценностью, направленным якобы в адрес ФИО1, ФИО8 и ФИО9, данные письма имеют одинаковые номера почтовых идентификаторов 13890013890013, что исключено.

Кроме того, карточки уведомлений о вручении писем ФИО1 имеют номера почтовых идентификаторов, отличающиеся от номеров, указанных на описях вложения в письма с объявленной ценностью.

Как следует из ответа на запрос суда УФПС Приморского края- филиал ФГУП «Почта России» от 20 марта 2019 года № 11412.1-16/318 ценные письма с описью вложения с номерами почтовых идентификаторов 13890013890013, 13890013890840 в отделениях почтовой связи г. Владивостока к отправке не принимались.

Кроме того, штриховой почтовый идентификатор для внутренних почтовых отправлений состоит из 14 символов, из которых первые шесть - это индекс объекта почтовой связи места приема, следующие две цифры- порядковый номер месяца печати почтового идентификатора, далее шесть символов- номер почтового отправления, последний один символ- контрольный разряд.

Представленные в Управление Росреестра по Приморскому краю опись вложения в ценные письма о направлении ФИО1 уведомлений о предстоящей продаже спорного объекта недвижимости, содержат штамп об отправке писем с почтового отделения, имеющего индекс 690090, следовательно, номер почтового идентификатора должен начинаться на цифры 690090.

Кроме того, из ответа Приморского края -филиал ФГУП «Почта России» на запрос адвоката № 106 от 20 марта 2019 года следует, что регистрируемые почтовые отправления- ценные письма с описью вложения за №13890013890013, 13890013890840, 3113840013890, а также иные регистрируемые почтовые отправления в отделениях «Почты России» в адрес ФИО1 по адресу: 

<

адрес> не принимались, не исходили и не поступали. 

Показания свидетеля ФИО10 суд не принимает во внимание, поскольку, то обстоятельство, что свидетель видел уведомления о направлении истцу извещений о продажи комнаты, не может служить доказательством надлежащего извещения ФИО1 Более того, суду не были представлены документы, подтверждающие наличие договорных отношений в указанный период, между агентством недвижимости Амира, генеральным директором которого является свидетель, и Широкой Л.А. 

Оценив изложенные обстоятельства в совокупности с нормами статей 165.1, 246, 250 ГК РФ и разъяснениями пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае требование об извещении участников долевой собственности о намерении реализовать свою долю нельзя признать исполненными, а доказательства направления ФИО1 уведомлений о продаже доли достаточными. 

В силу пунктов 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иного правового акта является недействительной. Оспариваемые договоры купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2018 и 14.09.2018 являются недействительными в связи с несоответствием требованиям пунктов 1,2 статьи 250 ГК РФ.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статье 250 ГК РФ предусмотрены специальные последствия, отличные от реституции: согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На основании положений статьи 250 ГК РФ можно сделать вывод, что истец была лишена возможности реализовать свое право на приобретение доли в праве собственности на спорную квартиру, в данном случае подлежит применению норма пункта 3 ст. 250 ГК РФ.

В обеспечение требования о переводе на истицу прав и обязанностей по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, ФИО1 была внесена на счет Управления Судебного департамента стоимость объекта недвижимости в размере 850 000 рублей, данная сумма в счет возмещения расходов по покупке доли в праве собственности на комнату в 5-х комнатной квартире подлежит передаче ФИО5

Остальные участники долевой собственности ФИО8, ФИО9 от преимущественного права покупки отказались, что следует из их заявлений в адрес суда, в связи с чем, у суда имеются, предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО7, ФИО3, ФИО5, третьи лица: ФИО8, ФИО9, Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о признании недействительной сделки - договора купли-продажи, перевода прав и обязанностей покупателя– удовлетворить.

Признать недействительной сделку –договор купли-продажи от 14.09.2018г. комнаты № 45 в 5-ти комнатной квартире, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> заключенный между ФИО3 и ФИО5.

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 14.09.2018г., заключенному между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО5, в отношении комнаты № 45 в 5-ти комнатной квартире, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> 

Признать за ФИО1 право собственности на комнату № 45 в 5-ти комнатной квартире, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>

В порядке возмещения ФИО5 денежной суммы, внесенной ею при оплате квартиры по договору купли-продажи от 14.09.2018г., выплатить ФИО5 со счета Управления Судебного департамента в Приморском крае (УФК по Приморскому краю (Управление Судебного департамента в Приморском крае л/с 

<

***>), счет получателя платежа 40302810200001000002, денежную сумму в размере 850 000 руб., внесенную ФИО1 по чек- ордеру б/н от 17.01.2019г. в Приморское отделение № 8635, филиал № 134 в качестве «залога для обеспечения исковых требований о переводе на нее обязанностей покупателя в отношении комнаты № 45 в 5-ти комнатной квартире, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Ю.В. Ундольская