№ 44-г-3

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

президиума Ростовского областного суда

г.Ростов-на-Дону 17 января 2019 года

Президиум Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Проданова Г.А.

членов президиума Донченко М.П., Чеботаревой М.В., Бахтиной С.М., Антиповой В.Л., Зинкиной И.В.

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Абдулы, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 к СПК «Ковриновский», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО26, о признании незаконными действий ответчика по использованию земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком, об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, о взыскании неосновательного обогащения, 

переданное в суд кассационной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б. от 18 декабря 2018 года, вынесенного по кассационной жалобе ФИО27, действующего на основании доверенностей в интересах ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Абдулы, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года,

по докладу судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б.,

УСТАНОВИЛ:

предъявляя вышеуказанные исковые требования в суд, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО28, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО29, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, Шлегель Н.В., ФИО25 в их обоснование сослались на то, что они, истцы, являясь собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключили договор аренды земельного участка от 22 февраля 2012 года с СПК «Ковриновский», сроком на 5 лет.

Поскольку указанный земельный участок был передан в фактическое пользование СПК «Ковриновский» 22 февраля 2012 года, истцы указали, что датой окончания договора аренды является 22 февраля 2017 года, несмотря на дату регистрации указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Согласно апелляционным определениям судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 ноября 2014 года и от 17 марта 2015 года земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был выделен из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН для сельскохозяйственного производства, а также произведена его государственная регистрация.

При этом СПК «Ковриновский» являлся ответчиком в рамках рассмотрения указанных гражданских дел.

Истцы по настоящему делу - сособственники в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, 08 августа 2016 года направили в адрес СПК «Ковриновский» уведомления о расторжении договора аренды от 22 февраля 2012 года, однако СПК «Ковриновский» не предпринял мер по реализации своего приоритетного права на заключение нового договора аренды на тех же условиях, что были согласованы с иным лицом.

Несмотря на указанные обстоятельства, ответчик осуществил посев сельскохозяйственных культур в период весеннее-полевых работ, то есть за

пределами срока договора аренды от 22 февраля 2012 года.

Ссылаясь на то, что ответчик незаконно использовал земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также после принятия судом мер по обеспечению иска ответчик произвел сбор остатков урожая в указанном в иске размере, истцы просили суд признать незаконными действия СПК «Ковриновский» по использованию земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, истребовать его из чужого незаконного владения и обязать СПК «Ковриновский» не чинить препятствия собственникам в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в пользовании данным земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, передать его по акту приема-передачи в распоряжение собственников, а также взыскать сумму неосновательного обогащения в натуральном виде в указанном в иске размере.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 декабря 2018 года исковые требования удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 декабря 2017 года отменено и постановлено новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Оспаривая законность и обоснованность апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года, заявители в кассационной жалобе указали на то обстоятельство, что суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу при определении срока окончания договора аренды земельного участка, посчитав, что началом его течения является дата государственной регистрации данного договора, тогда как, по мнению авторов жалобы, датой начала течения срока договора аренды в данном случае является дата начала фактического пользования ответчиком земельным участком.

Запросом судьи Ростовского областного суда от 08 октября 2018 года указанное гражданское дело истребовано из Пролетарского районного суда Ростовской области, которое поступило в Ростовский областной суд 23 октября 2018 года.

Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационных жалобы, представления выносит определение:

об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;

о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для "отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Учитывая, что изложенные в кассационной жалобе доводы, по мнению заявителей, указывающие на существенное нарушение судом апелляционной инстанций норм материального права, могут служить основанием к отмене состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года, настоящая кассационная жалоба передана с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Ростовского областного суда.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения ФИО30, действующей на основании доверенности в интересах ФИО4, ФИО31, действующего на основании доверенности в интересах СПК «Ковриновский», президиум Ростовского областного суда приходит к следующему.

Согласно материалам настоящего гражданского дела, суд первой инстанции, при рассмотрении исковых требований по существу, исходил из того, что ответчик, СПК «Ковриновский», не исполнил обязанность, предусмотренную статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не возвратив истцам (собственникам) земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН после истечения срока договора аренды земельного участка от 22 февраля 2012 года, продолжил использовать чужое имущество, тем самым незаконно приобрел и сберег имущество (урожай) за счет истцов, в связи с чем должен возместить последним то, что сберег вследствие такого пользования.

Являясь участниками общей долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, истцы заключили договор аренды указанного земельного участка от 22 февраля 2012 года с СПК «Ковриновский» сроком на 5 лет.

Вышеуказанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости только 14 сентября 2012 года.

Однако земельный участок был передан и получен СПК «Ковриновский» 22 февраля 2012 года.

Истцы произвели выдел из исходного земельного участка в счет принадлежащих им долей (земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), и в отношении данного, вновь образованного земельного участка, закреплено ограничение (обременения) в виде аренды в пользу СПК «Ковриновский» на срок до 22 февраля 2017 года.

Судом также установлено, что 21 марта 2017 года истцами заключен новый договор аренды спорного земельного участка с ФИО26 сроком до 20 марта 2042 года. Договор аренды зарегистрирован.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды с СПК «Ковриновский» истек 22 февраля 2017 года, а заключением договора аренды от 21 марта 2017 года аннулировано обременение спорного земельного участка в пользу СПК «Ковриновский», в связи с чем суд критически оценил ссылку представителя ответчика на дату регистрации договора аренды 14 сентября 2012 года, как на дату исчисления момента вступления в законную силу данного договора.

Исходя из указанного периода действия договора аренды с ответчиком, суд пришел к выводу о том, что кооператив обязан возместить истцам упущенную ими выгоду за неиспользование своего участка в сельскохозяйственной деятельности.

Не соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда указала, что согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Так, 22 февраля 2012 года между СПК «Ковриновский» (арендатор), с одной стороны, и ФИО1, действующей в качестве уполномоченного лица на основании протокола общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (в том числе, и истцов) (арендодатели), с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, единое землепользование, категория земель: земли сельскохозяйственного производства, общей площадью 48640000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 1.2. данного договора закреплено, что настоящий договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 22 февраля 2012 года.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской

области 14 сентября 2012 года.

В отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 13 марта 2017 года было зарегистрировано обременение сроком с 14 сентября 2012 года, на 5 лет.

Суд апелляционной инстанции установил, что начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора.

При таких обстоятельствах, с учетом буквального толкования условий пункта 1.2 договора аренды, статьей 425, 433, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 13 марта 2017 года в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, суд апелляционной инстанции указал, что срок действия договора аренды от 22 февраля 2012 года истекал 14 сентября 2017 года, а не 22 февраля 2017 года, как это определил суд первой инстанции.

Поскольку судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда установила, что срок аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН истек 14 сентября 2017 года, незаконного использования ответчиком за период с 22 февраля 2017 года судом второй инстанции не выявлено, оснований для взыскания в пользу истцов иных платежей, помимо арендной платы, по мнению суда апелляционной инстанции, не имеется.

С подобными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя ввиду следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания указанной выше сделки) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент рассмотрения настоящего спора по существу) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания указанной выше сделки) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Судебными инстанциями установлено, что при заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного использования от 22 февраля 2012 года сторонами достигнуты все существенные условия договора, спорный земельный участок был передан арендатору (т. 2 л.д. 217).

Соответственно, с указанной даты (с 22 февраля 2012 года) между сторонами сложились фактические правоотношения по аренде.

Из акта приема-передачи от 22 февраля 2012 года следует, что кооператив принял земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.)

Согласно материалам настоящего гражданского дела, кооператив с момента получения во владение и пользование спорного земельного участка 22 февраля 2012 года, до момента государственной регистрации указанной сделки 14 сентября 2012 года, не рассматривал указанный договор в качестве не вступившего в силу, и, как следствие, не создавшего арендные правоотношения между истцами и СПК «Ковриновский».

Таким образом, оценив в совокупности в порядке 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор действовал именно с момента его подписания сторонами, то есть с фактической передачи спорного земельного участка в обладание кооперативу.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, и государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц, но не для его сторон, которые своими фактическими действиями подтвердили его обязательность и юридическую силу в отношении друг друга.

С учетом изложенного, президиум Ростовского областного суда находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, а также норм процессуального права, регламентирующих процесс оценки доказательств и установления всех юридически значимых обстоятельств по настоящему гражданскому делу, являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года нельзя признать законным.

Поскольку суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по проверке фактических обстоятельств дела, данное судебное постановление подлежат отмене, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При рассмотрении дела судом второй инстанции стороны, реализуя свои процессуальные права, вправе поддерживать свою позицию, в том числе и по вопросу доказанности фактических обстоятельств, имеющих значение для дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 марта 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Абдулы, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25 к СПК «Ковриновский», третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО26, о признании незаконными действий ответчика по использованию земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком, об обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, о взыскании неосновательного обогащения, - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда в ином составе суда.

Председательствующий: