Судья Коротенко Д.И. УИД 34RS0008-01-2024-011073-72

дело № 2-210/2025 дело № 33-10028/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«17» декабря 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего: Старковой Е.М.,

судей: Марчукова А.В., Ждановой С.В.,

при помощнике судьи: Асатиани Д.Г.,

с участием прокурора: Кожиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи незаключенными, недействительными, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе ФИО2 (в лице представителя по доверенности ФИО5)

на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 5 марта 2025 года, которым:

были удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли - продажи незаключенными недействительными;

признан незаключенным, недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

.......>, расположенной по адресу: 

<

.......> от 23 декабря 2021 г., заключенный между ФИО6 и Оглы Маджари Юрьевичем;

признан незаключенным, недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

.......>, расположенной по адресу: 

<

.......> от 2 июля 2024 г., заключенный между ФИО3 и ФИО2 Владимировной;

встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, были оставлены без удовлетворения;

с ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 были взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

.......> рублей.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Марчукова А.В., выслушав представителя ФИО2 по доверенности ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ФИО1, ее представителей по доверенности ФИО8 и ФИО9, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя органа опеки и попечительства администрации Центрального района г. Волгограда по доверенности ФИО10, полагавшую, что решение должно быть принято в интересах несовершеннолетних детей, заключение прокурора Кожиной И.В., полагавшей, что обжалуемое решение является законным, обоснованным и отмене не подлежит, судебная коллегия

установила:

истец ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли - продажи незаключенными, недействительными.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> которой на протяжении более 10 лет она проживает вместе с членами своей семьи: несовершеннолетним сыном ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, супругом ФИО13 и тетей 

<

.......> с детства ФИО14

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с иском в Центральный районный суд 

<

адрес> о выселении ее и членов ее семьи из квартиры.

Истец утверждала, что является добросовестным пользователем квартиры, исправно оплачивает коммунальные услуги.

ФИО3 - продавец по договору от ДД.ММ.ГГГГ, является ее отцом. О заключении договора купли-продажи квартиры ФИО3 не уведомил проживающих и зарегистрированных в ней лиц, что свидетельствует о его недобросовестном поведении. В нарушение п. 7, 9 договора, стороны не осматривали квартиру на предмет проживания в ней людей, в договоре не указано о зарегистрированных в ней лицах, имеющих право на проживание в квартире.

По мнению истца, договор купли – продажи является незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Кроме того, покупатель не был надлежащим образом уведомлен о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением при смене собственника.

Истец утверждала, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны продавца, умолчавшего об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить при той добросовестности, которая от него требовалась по условиям гражданского оборота.

Таким образом, ФИО3 не мог не знать о том, что в квартире зарегистрирована и проживает его дочь ФИО1 с семьей, но намеренно умолчал о данных обстоятельствах.

Действия ФИО3 в рамках совершенной сделки свидетельствуют о наличии умысла, направленного на выселение истца из занимаемого ею жилого помещения. Заключенный договор купли-продажи квартиры нарушает право пользования жилым помещением истца и ее несовершеннолетнего ребенка.

Кроме того, постановлениями администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

...> и от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

...>, истец назначена опекуном несовершеннолетней ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и несовершеннолетней ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которые проживают вместе с истцом в квартире.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (биологическая мать несовершеннолетних детей) зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, которая была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала, однако не оформила квартиру в общую долевую собственность себя и несовершеннолетних дочерей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 на основании выданной ФИО6 нотариальной доверенности от ее имени был заключен договор купли-продажи квартиры с ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла, но ДД.ММ.ГГГГ от ее имени и на основании нотариальной доверенности в органы Росреестра было подано заявление о регистрации договора купли-продажи квартиры, о переходе права собственности (сделка зарегистрирована в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ).

Однако, в силу ст. 188 ГК РФ, сделка, совершенная по доверенности умершего лица, является ничтожной, в связи с чем, квартира незаконно выбыла из владения ФИО6 и не была включена в наследственную массу, что привело к нарушению прав несовершеннолетних детей на получение долей в квартире в порядке наследования, что было установлено в ходе проведенной прокурорской проверки.

По мнению истца, признание недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о недействительности последующих совершенных в отношении нее сделок.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просила признать незаключенным, недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО4, признать незаключенным, недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчика был привлечен ФИО4, а в качестве третьих лиц ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20

Не согласившись с заявленными требованиями, ФИО2 обратилась со встречным иском, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила со ФИО3 договор купли-продажи квартиры за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей были переданы наличными денежными средствами, а 

<

.......> рублей переведены на счет продавца в ПАО «Сбербанк».

Договор купли – продажи прошел государственную регистрацию, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответствующая запись внесена в ЕГРП.

Утверждала, что при заключении договора проявила разумную осмотрительность и заботливость, которые требовались от нее при его заключении, в связи с чем, является добросовестным приобретателем.

На основании изложенного, просила признать добросовестным приобретателем квартиры, отказав в удовлетворении иска ФИО1

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 (в лице представителя по доверенности ФИО5) оспаривает законность и обоснованность решения суда, просит его отменить, приняв по делу новое решение об отказе в иске ФИО1, а также об удовлетворении встречного иска. Полагает, что при разрешении возникшего спора судом неверно истолкованы нормы материального права и фактические обстоятельства дела. Утверждает, что при заключении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовала добросовестно и осмотрительно, договор прошел государственную регистрацию. Жилое помещение было приобретено по рыночной – реальной цене. Полагает, что по представленным ею письменным доказательствам вправе требовать удовлетворения заявленных ею требований.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными. Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, был удовлетворен. ФИО2 была признана добросовестным приобретателем квартиры.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.

Удовлетворяя заявленные ФИО1 требования и отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что квартира была приобретена ФИО6 с использованием средств материнского (семейного) капитала и в результате совершения оспариваемых сделок, незаконно выбыла из ее собственности, что привело в последующем к исключению квартиры из наследственной массы, а также к утрате права ее несовершеннолетних дочерей на получение долей в наследственном имуществе.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, ФИО16 (мать истца ФИО1 и родная сестра ФИО6) являлась собственником 

<

адрес> в 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (запись 34-34-01/275/201-689.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 3.1. договора, квартира была продана за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей являются заемными средствами, полученными ФИО6 по договору займа № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с 

<

.......>, а 

<

.......> рублей личными денежными средствами покупателя.

В обеспечение исполнения обязательств, квартира была передана в залог 

<

.......>.

В договоре купли – продажи квартиры отсутствуют сведения о приобретении ее с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Однако, по представленным ОСФР по 

<

адрес> сведениям, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала путем погашения долга перед 

<

.......>, представив договор займа № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с кооперативом, а также нотариальное обязательство об оформлении квартиры в свою собственность и собственность своих несовершеннолетних детей.

В этой связи, на основании уведомления об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от ДД.ММ.ГГГГ, ОСФР по 

<

адрес> произвел перечисление денежных средств в размере 

<

.......> рублей на расчетный счет 

<

.......>.

ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО6 на квартиру.

Вместе с тем, в нарушение ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», квартира не была оформлена в общую долевую собственность ФИО6 и ее несовершеннолетних дочерей: ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец) и ФИО21 (в лице представителя по доверенности ФИО22) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно п. 3.1 которого, квартира была продана покупателю за 

<

.......> рублей, полученных покупателем по договору займа № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с 

<

.......>.

В обеспечение исполнения обязательств, квартира была передана в залог 

<

.......>.

Ипотека была погашена ФИО21 с привлечением средств материнского (семейного) капитала.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО21 (в лице представителя по доверенности ФИО22) (продавец) и ФИО6 (покупатель) вновь был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 3.1. договора, квартира была продана покупателю за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей являлись заемными денежными средствами, полученными ФИО6 по договору займа № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с 

<

.......>, а 

<

.......> рублей собственными денежными средствами.

В обеспечение исполнения обязательств квартира была передана в залог 

<

.......>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО23, врио. нотариуса 

<

адрес> ФИО20 была выдана нотариальная доверенность 

<

адрес>, согласно которой, ФИО6 уполномочила ФИО16 быть ее представителем во всех учреждениях и организациях по вопросам, в том числе, управления с правом отчуждения за цену и условиях по своему усмотрению, всем своим имуществом в 

<

адрес> и/или 

<

адрес>, в соответствии с этим совершать все разрешенные законом сделки и действия связанные с выполнением этого поручения, в том числе подписать договор купли-продажи. Для чего предоставила право представлять ее интересы со всеми необходимыми полномочиями во всех без исключения учреждениях, в том числе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, его отделах и филиалах.

В рамках выданной нотариальной доверенности, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 действующей от имени и в интересах ФИО6 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость квартиры составила 

<

.......> рублей, расчет произведен до подписания договора.

Согласно п. 2.2 договора, передача и принятие квартиры осуществляется в день подписания договора, стороны согласились считать настоящий пункт одновременно актом-передачи. Право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> (п. 2.3). Продавец гарантирует, что является полноправным и законным собственником квартиры, право собственности никем не оспаривается. Объект не обещан в дарение, не обременен правами третьих лиц, сервитутами, правами найма, аренды, пожизненного использования т.п. о которых Стороны не могли не знать на момент подписания настоящего договора (п. 1.4 договора).

Таким образом, между ФИО16 (действующей от имени и в интересах ФИО6) и ФИО4 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, сделка исполнена.

На момент заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 была жива и умерла ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО16, действуя от имени и в интересах ФИО6, обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив доверенность от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ

Государственная регистрация перехода права собственности от ФИО6 к ФИО4 была произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Обращаясь с иском в суд, ФИО1 просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, так как документы на регистрацию перехода права собственности были сданы ФИО16 после смерти ФИО6 и прекращения действия доверенности от ее имени, в связи с чем квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, незаконно выбыла из собственности ФИО6, была исключена из наследственной массы, в результате чего, было нарушено право детей умершего собственника на получение долей в квартире.

Проверяя обоснованность заявленных истцом требований, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п.п. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ, в связи со смертью доверителя доверенность прекращается, прекращение доверенности не влечет ее недействительности и не требует такого признания.

Согласно ст. 189 ГК РФ, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Оспариваемый истцом ФИО1 договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен при жизни ФИО6, уполномоченным лицом, на основании нотариальной доверенности.

При его заключении сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, в том числе о предмете, цене и порядке передачи квартиры.

Договор исполнен сторонами, жилое помещение было передано ФИО4, который передал денежные средства в размере 

<

.......> рублей до подписания договора.

Тот факт, что документы для регистрации перехода права собственности на квартиру в регистрирующий орган были сданы ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после смерти ФИО6, не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, так как в силу п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 

<

...>, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Договор купли - продажи квартиры не подлежал государственной регистрации как сделка, так как правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ».

В этой связи, заключенный между ФИО16, действующей от имени Л.Н.СБ. и ФИО4 договор купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным с момента его подписания и передачи продавцом покупателю квартиры, то есть с ДД.ММ.ГГГГ

Факт передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю после смерти продавца не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю были сданы после смерти продавца, но договор купли-продажи был заключен до смерти продавца, оспариваемый истцом договор купли- продажи не подлежит признанию недействительным.

Совокупность представленных в материалы дела письменных доказательств свидетельствует о том, что при заключении договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 не произвела улучшение своих жилищных условий, так как квартиру не принимала, в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми не оформляла, в жилое помещение не вселялась, в нем не проживала и не имела интереса в его использовании, так как вместе с детьми была зарегистрирована и постоянно проживала по адресу: 

<

адрес> - в жилом доме, принадлежащем на праве собственности ее сестре - ФИО16, которая изначально являлась собственником спорного жилого помещения и продала его покупателю ФИО6, а в последствие представляя интересы последней, распорядилась этим имуществом.

Фактически жилое помещение осталось в пользовании и распоряжении ФИО16, не выбывало из ее владения и неоднократно использовалось для совершения ряда сделок с использованием средств материнского (семейного) капитала, путем направления его на погашение задолженности по договорам займа с КПК «Корвет».

При заключении ФИО16 от имени ФИО6 договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4, квартира не выбывала из владения ФИО16, следовательно, достоверные доказательства того, что квартира выбыла из владения собственника не по ее воле, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах подлежит установлению факт добросовестности последующих приобретателей недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО18 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей являются заемными денежными средствами, полученными в ПАО «Сбербанк».

Ипотека была погашена за счет средств материнского (семейного) капитала.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 (продавец) и ФИО19 был заключен договор купли-продажи квартиры за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей являлись заемными денежными средствами, полученными в ПАО «Сбербанк».

Ипотека также была погашена за счет средств материнского (семейного) капитала.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО19 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры за 

<

.......> рублей, а ДД.ММ.ГГГГ по договору купли – продажи ФИО4 продал квартиру ФИО3 за 

<

.......> рублей.

Ответчик ФИО3 является родным отцом истца ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО17 был заключен договор займа на сумму 

<

.......> рублей, в обеспечение которого был заключен договор залога квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры за 

<

.......> рублей, из которых 

<

.......> рублей наличными денежными средствами были направлены на погашение задолженности по договору ипотеки № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ перед ФИО17, а 

<

.......> рублей переведены ФИО3 в безналичном порядке на расчетный счет в ПАО «Сбербанк».

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем был подписан передаточный акт.

2 и ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 и ФИО3 были поданы заявления в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке на квартиру.

Заключенный между ФИО3 и ФИО2 договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

В силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

По смыслу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 и ст. 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 

<

...>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 37, 38, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 

<

...>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

...> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

При рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Из материалов дела следует, что на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2, право собственности продавца на квартиру было зарегистрировано с ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии судебных споров в отношении квартиры.

Являясь собственником недвижимого имущества, ФИО3 имел право на отчуждение квартиры.

В этой, связи, после подачи документов, договор прошел государственную регистрацию, а переход права собственности от ФИО3 к ФИО2, был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При заключении договора купли-продажи ФИО2 проявила необходимую осмотрительность и заботливость, которые требовались от нее при его заключении и в силу вышеуказанных норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, является добросовестным приобретателем.

О добросовестном поведении ФИО2 свидетельствует тот факт, что квартира была приобретена ею не по заниженной, а по рыночной стоимости.

Располагая сведениями о наличии долговых обязательств у продавца, ФИО2 произвела погашение его задолженности, перечислив оставшуюся сумму на его расчетный счет, что привело к погашению регистрационной записи об ипотеке на квартиру.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст. 8.1, 166, 167, п. 2 ст. 218, ст. 234 и 302 ГК РФ, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 

<

...>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, не подлежат удовлетворению, в то время как встречные исковые требования ФИО2 о признании добросовестным приобретателем, являются законными и обоснованными.

Ссылка истца ФИО1 на то, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, так как жилое помещение было приобретено ФИО6 с использованием средств материнского (семейного) капитала, что в свою очередь свидетельствует и о недействительности договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, является несостоятельной.

Как следует из материалов дела, после заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 (продавец) и ФИО6 (покупатель), последняя не произвела улучшение жилищных условий своей семьи, так как квартиру не принимала, в нее не вселялась и в ней не проживала, что свидетельствует об отсутствии интереса в ее использовании.

До и после заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 вместе с детьми была зарегистрирована и постоянно проживала по адресу: 

<

адрес> - в жилом доме, принадлежащем на праве собственности ее сестре - ФИО16

Фактически квартира осталась в пользовании и распоряжении ФИО16, не выбывала из ее владения, а использовалась в том числе иными лицами при совершении ряда сделок купли – продажи с привлечением средств материнского (семейного) капитала, направляемых в КПК «Корвет» и ПАО «Сбербанк» для погашения займов.

В этой связи, после заключения договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО6, жилое помещение не оформлялось в общую долевую собственность ФИО6 и ее несовершеннолетних детей.

Постановлениями администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

...> и № 

<

...> истец по первоначальному иску ФИО1 была назначена опекуном несовершеннолетних ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и как утверждала при обращении с иском в суд, в результате заключения оспариваемых ею сделок были нарушены права несовершеннолетних детей на получение долей в квартире, а также квартира выбыла из наследственной массы в порядке наследования.

Однако, как следует из сообщения нотариальной палаты 

<

адрес> № 

<

...> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно сведениям централизованной системы ЕИС, в реестре наследственных дел Единой информационной системы нотариата по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует информация о наличии в производстве нотариусов наследственного дела к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В этой связи, нарушение умершей ФИО6 положений ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», обусловлено тем, что после заключения договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО16, а также последующего договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 от имени ФИО6 и ФИО4, квартира не выбывала из владения ФИО16, несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО6 в установленном законом порядке.

На неоднократное заключение договоров купли – продажи квартиры на таких условиях, без получения денежных средств и без фактического выбывания квартиры из владения ФИО16, указано в письменных объяснениях ответчика ФИО4, поступивших в адрес судебной коллегии.

Таким образом, нарушение прав несовершеннолетних на жилое помещение обусловлено действиями ФИО16 и ФИО6, состоявших в родственных отношениях и совершивших ряд сделок купли – продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала, направленных на погашение задолженности перед 

<

.......>.

Однако, с учетом того, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, данное обстоятельство не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО1, которая каких – либо прав в отношении квартиры не имеет, временно зарегистрирована и со своей семьей проживает в спорном жилом помещении по устной договоренности со своей матерью - ФИО16

Довод ФИО1 о том, что ФИО2 не является добросовестным приобретателем, несостоятелен, так как квартира была приобретена ею по рыночной стоимости у продавца, в собственности которого она находилась на протяжении свыше 2 – х лет. Договор купли – продажи прошел государственную регистрацию, переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При заключении договора купли-продажи ФИО2 проявила необходимую осмотрительность, произвела погашение задолженности продавца перед другими кредиторами, перечислив оставшуюся сумму в безналичном порядке на его расчетный счет, погасив записи об ипотеке на квартиру.

То обстоятельство, что истец ФИО1 проживает в спорном жилом помещении вместе с опекаемыми и членами своей семьи, не свидетельствует об обоснованности заявленных ею требований, так как собственником жилого помещения она не является и не имеет прав на недвижимое имущество, проживая в квартире с разрешения своей матери.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 А.ны к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи незаключенными, недействительными, отказать.

Встречные исковые требований ФИО2 к ФИО1 А.не о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.

Признать ФИО2 (паспорт 

<

.......>) добросовестным приобретателем недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано сторонами в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в трехмесячный срок со дня изготовления мотивированного текста.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:

Судьи: