Дело № 3а-35/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 03 апреля 2018 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Михейкиной М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: 

- установить (изменить) кадастровую стоимость земельного участка, площадью 4 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка, площадью 4 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер: №, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В обоснование требований указал, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № 855/17 от 26.09.2017 г. по состоянию на 26.09.2017 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности по уплате земельного налога. Ссылаясь на действующее законодательство, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, обязать административного ответчика внести сведения в государственный кадастр недвижимости.

В судебном заседании административный истец ФИО1 уточнил заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, установленной в результате проведения по делу судебной экспертизы, а именно в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле привлечена в качестве заинтересованного лица администрация муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО2 просил требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 26.09.2017. Кадастровая стоимость объекта составляет 

<

данные изъяты> рублей исходя из площади участка – 4119 кв.м. и удельного показателя кадастровой стоимости 

<

данные изъяты> руб./кв.м., утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) для 5 группы видов разрешенного использования. Указывает, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена законно и обоснованно.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО3 сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке. Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО4 оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

В возражении относительно заявленных требований представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО5, ссылаясь на Методические указания, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 №222, пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных во Всеволожском районе Ленинградской области, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356, в размере 

<

данные изъяты> руб./кв.м. и площади земельного участка. Указал, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, просил рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Свердловское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки представителей в суд не сообщили.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 2). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4).

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Согласно постановлению правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 удельный показатель кадастровой стоимости для 5 группы видов разрешенного использования земельных участков (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), расположенных во 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> руб./кв.м. 

Из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 приобрел в собственность 4119/7632 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7632 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятий автосервиса. 

Согласно соглашению собственников о разделе земельного участка от 15.05.2017, земельный участок площадью 7632 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> разделен на два самостоятельных земельных участка площадью 3513 кв.м., принадлежащий ФИО6, и площадью 4119 кв.м., принадлежащий ФИО1 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.01.2018 отражено, что собственником земельного участка, площадью 4 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятий автосервиса, с кадастровым номером № является ФИО1 

В кадастровой справке о кадастровой стоимости относительно объекта недвижимости с кадастровым номером № от 12.10.2017 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2017 составляет 

<

данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости отсутствует, дата определения кадастровой стоимости 26.09.2017, реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 26.09.2017 г. № б\н; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 26.09.2017.

Отчетом № 855/17 от 18.10.2017, составленным оценщиком ФИО10, являющимся членом «Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (СРО РОО) рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на 26.09.2017 г., определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. 

Для оценки объекта недвижимости отобран сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж). Оценщиком отобрано четыре объекта-аналога, проведены корректировки на условия сделки, по условиям торга, на дату предложения, по месторасположению, удаленности от КАД, на наличие электричества, воды, газа, а также корректировку по площади. Не проведена корректировка по категории земель и по виду разрешенного использования. Не учтено при расчете, что объект –аналог №1 не является свободным от застройки. Для определения итоговой величины стоимости использовался метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика. 

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО10 показал, что при проведении оценки, им использовался сравнительный подход, поскольку он наиболее подходит в данном случае. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют схожую категорию земель и виды разрешенного использования, сравнение и корректировка по указанным элементам не проводились. Корректировки на общую площадь, поправки на торг произведены исходя их опыта работы оценщиков без приведения шкалы классификации по каждому элементу сравнения. Указанное обстоятельство не влечет изменение итоговой стоимости. Относительно источников информации пояснил, что аналитическая информация взята из нескольких источников. 

По ходатайству представителя административного истца ФИО1 - ФИО7 на основании ст.ст.77, 78 КАС РФ определением суда от 12 февраля 2018 г. по делу назначена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 26.09.2017 г.

Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно заключения эксперта ФИО12 от 15.03.2018 №179 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 119 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 26.09.2017 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Для проведения оценки объекта недвижимости экспертом отобран сравнительный подход. Учитывая категорию земель и разрешенное использование оцениваемого земельного участка, а также местоположение и окружающую застройку, эксперт пришел к выводу о том, что единственным юридически допустимым, физически осуществимым, экономически целесообразным и максимально эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является разрешенное использование земельного участка – размещение предприятий автосервиса. В качестве аналогов отобрано четыре объекта с назначением «автобизнес» и «деловая застройка». Проведены корректировки на закрытие сделки, условия рынка, местоположение (в том числе престижность района расположения объекта, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, качество ближайшего окружения, транспортная доступность, удаленность от КАД), инженерное обеспеченность и возможность технологического подключения к сетям, площадь земельного участка. Итоговое значение рыночной стоимости установлено с применением математического округления. 

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона №135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», кадастровой справки, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 26.09.2017 г.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете №855/17 от 18.10.2017 г., а также судебным экспертом в заключении от 15.03.2018 № 179 определена рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отношении даты, по состоянию на которую судебным экспертом в заключении установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.

Исследуя представленный отчет об оценке, суд учитывает, что при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком допущены существенные недостатки, что повлекло за собой необходимость проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости. 

В связи с чем, представленный административными истцами отчет об оценке №855/17 от 18.10.2017 суд не может признать надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Оценивая заключение судебного эксперта от 15.03.2018 № 179, суд отмечает следующее.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта от 15.03.2018 № 179 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ и положениями Федерального закона №135-ФЗ, суд признает названное выше заключение эксперта от 15.03.2018 № 179 надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью размер рыночной стоимости названного объекта недвижимости по состоянию на 26.09.2017 г.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление представителя административного истца поступило в комиссию 14 ноября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4119 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятий автосервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты> рублей, по состоянию на 26 сентября 2017 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 14 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 06 апреля 2018 года.