УИД 22RS0015-01-2022-004503-85

Дело № 2-120/2023

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 09 августа 2023 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Токаревой Ж.Г.,

при секретаре Калашниковой Е.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, стоимости строительных работ и материалов, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворении требований за счет удержания вещи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, после неоднократного уточнения исковых требований просил: освободить его от обязанности исполнения договора купли-продажи земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС, заключенного ДАТА между истцом и ответчиком, в части неисполненного обязательства; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 508 000 руб., выплаченных ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС по договору от ДАТА; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 500 000 руб. расходы ФИО1 по произведенным ремонтным работам земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС, а также по произведенным работам по благоустройству территории дома, строительству надворных построек; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 142 513 руб. 55 коп. сумму процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ; удовлетворить исковые требования за счет удерживаемой вещи на основании ст. 360 ГПК РФ, либо обратить взыскание на земельный участок (кадастровый НОМЕР) и жилой дом (кадастровый НОМЕР), расположенные по адресу: АДРЕС

Исковые требования мотивированы тем, что ДАТА между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа на жилой дом, расположенный по адресу: АДРЕС По условиям договора стоимость земельного участка и жилого дома была определена в размере 900 000 руб. При подписании договора истцом было оплачено ответчику 508 000 руб.

Также при заключении договора продавцом было заявлено, что дом находится в отличном состоянии, отвечает всем строительным нормативам, хорошо отапливается в зимний период, однако не были указаны недостатки, которые истец обнаружил в процессе эксплуатации дома. Данные недостатки невозможно было обнаружить при визиуальном осмотре дома, так как они являются недостатками строительства дома и должны были быть оговорены при продаже. Кроме того сделка заключалась в зимний период, при наличии снежного покрова наличие явных недостатков определить также было невозможно. Цена недвижимого имущества определялась без учета данных недостатков.

Выявленные недостатки выразились в следующем:

1. В стенах жилого дома имелись сквозные отверстия на улицу, которые изнутри дома закрыта листами гипсокартона, в результате чего стены утратили способность сохранять тепло.

2. Пиломатериал, служащий основным каркасом дома, заражен жуками-древоточцами.

3. По всей площади земельного участка разбросан бут старого дома. 

4. Отсутствует плодородный слой почвы.

5. Крыша выполнена из гнилых досок, без создания кровельного «пирога».

6. В системе отопления имеются недостатки в виде протечек и неправильно сваренной системы отопления.

7. Деформация двери или дверного проема, что препятствует окончательному закрытию двери.

8. Нарушения при постройке дымохода, что вызвало его частичное разрушение.

9. Нарушения при строительстве фундамента, в связи с чем дом представляет существенную угрозу жизни и здоровью проживающих в нем людей.

10. Канализационная яма выполнена с нарушением строительных и санитарных норм.

Вышеуказанные недостатки являются существенными, являются неустранимыми, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.

Истцом были предприняты попытки устранить выявленные нарушения путем выполнения ремонтно-строительных работ. Однако выполненные работы не способствуют полному устранению недостатков, в связи с чем требуются более высокие расходы на восстановление функций жилого дома. В частности разбор фундамента влечет за собой полное переустройство дома – фактический снос дома и его постройка вновь, что является существенным недостатком качества недвижимости.

Направленная в адрес ответчика претензия о расторжении договора купли-продажи оставлена без удовлетворения.

Истец, пользуясь указанным объектом недвижимости, произвел ремонтно-строительные работы на сумму 500 000 руб., что является стоимостью неотделимых улучшений, а также по произведенным работам по благоустройству территории дома, строительству надворных построек. Стоимость неотделимых улучшений недвижимости является неосновательным обогащением для ответчика и подлежит взысканию.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен, ранее в судебном заседании исковые требования полностью поддержал.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен. 

Третье лицо на стороне истца ФИО4, действующая также как представитель истца на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования ФИО1 по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, представила письменные возражения относительно исковых требований.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен. 

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, пояснила, что по первому требованию имеется вступившее решение суда, которое уже исполнено. Действия ответчика по улучшению жилого помещения надлежит расценивать как действия собственника по несению бремени содержания имущества. При этом как указал эксперт демонтаж ванны и водонагревателя возможен. Возведение бани и сарая нельзя расценивать как неотделимые улучшения применительно к земельному участку, поскольку закон не содержит такого понятия. Учтенные экспертом работы по утеплению стен жилого дома напылением «Эковата», были выполнены 08.12.2018, то есть до заключения договора купли-продажи в период действия договора аренды и без согласия ФИО2, в связи с чем возмещению не подлежат. Ответчиком не представлены доказательства несения заявленных расходов. Решением суда по делу № 2-120/2021 с ФИО2 были взыскано 76 938 руб. в счет оплаты устранения недостатков изложенных в экспертном заключении, однако эти работы фактически выполнены не были. Кроме того, полагала, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение с указанным иском, который надлежит исчислять с даты заключения договора купли-продажи 25.12.2018. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Разрешая исковые требования ФИО1 об освобождении его от обязанности исполнения договора купли-продажи земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС, заключенного 25.12.2018 между истцом и ответчиком, в части неисполненного обязательства, а также о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 508 000 руб., выплаченных ФИО1 по договору купли-продажи от 25.12.2018 года, суд исходит из следующего:

Судом установлено, что 25.12.2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: АДРЕС

Решением Новоалтайского городского суда от 13.08.2021, вступившим в законную силу 01.02.2022, постановлено исковые требования ФИО2 удовлетворить частично, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору купли-продажи от ДАТА в сумме 315 062 руб., неустойка за период с ДАТА по ДАТА в сумме 25 818,28 руб., судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 4 846,75 руб.

Также с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, определяемые по правилам части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму остатка неисполненных обязательств в размере 315 062 руб., начиная с ДАТА по день фактического исполнения обязательства.

В счет погашения задолженности решением суда обращено взыскание на предмет залога – жилой дом, общей площадью 47 кв.м., кадастровый НОМЕР, и земельный участок, площадью 790 кв.м, кадастровый НОМЕР, по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере за жилой дом 511 059,2 руб.. за земельный участок – 366 560 руб.

Определен способ реализации имущества – путем продажи с публичных торгов.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Данное решение суда исполнено, что подтверждается актом о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 27.10.2022 (том 1 л.д. 137), постановлением о распределении денежных средств от 27.10.2022, согласно которому ФИО1 были возвращены денежные средства в размере 249 956,83 руб. путем перечисления на счет (том 1 л.д.188).

Согласно абз. 3 ст. 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу подлежит прекращению, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Таким образом, оснований для удовлетворения данных требований у суда не имеется, поскольку имеется вступившее в законную силу и полностью исполненное решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 500 000 руб. в возмещение расходов ФИО1 по произведенным ремонтным работам земельного участка (кадастровый НОМЕР) и жилого дома (кадастровый НОМЕР), расположенных по адресу: АДРЕС а также по произведенным работам по благоустройству территории дома, строительству надворных построек суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. 

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу части 1 статьи 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

При этом норму статьи 303 ГК РФ являются специальными для регулирования отношений, связанных с расчетом при возврате имущества из чужого незаконного владения, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения.

Распределяя бремя доказывания, суд пришела к выводу о том, что в рассматриваемом случае истец обязан представить доказательства осуществления неотделимых улучшение имущества и размер понесенных затрат на указанные улучшения, в свою очередь ответчик, возражая против удовлетворения иска должен представить доказательства того, что произведенные улучшения могут быть отделены без повреждения имущества. Кроме того, ответчик вправе оспорить размер понесенных истцом затрат на улучшение имущества, а равно представить доказательства того, что размер таких затрат превышает размер увеличения стоимости имущества.

В судебном заседании 14.11.2022 истцом ФИО1 был уточнен объем выполненных ремонтных работ: произведено утепление дома ватой, частично обшиты стены гипсокартонном; утепление пола утеплителем, пол покрыт ДСП; ремонт печного дымохода (была трещина 2 см); смонтирована новая местная канализация (старая не справлялась с объемом); выполнены перегородки под санузел, санузел оборудован, приобретена ванна, водонагреватель электрический; утепление потолка (засыпали опилками, 30 мешков); утепление входной двери, путем обшивки с внешней стороны и проложением уплотнительных резинок по дверной коробке, замена замка. Осуществлено благоустройство земельного участка путем вывоза строительного мусора, очистки от сорняков, частично завезена земля (35 мешков). Осуществлено строительство надворных построек – бани, размером 2,5х4,20, и сарая, размером 4х4. Баня из бруса, крыша покрыта металлопрофилем. Отделочные работы - брус стругали, шлифовали, швы пробиты канатом. Сарай каркасный- столбы металлические забетонированы, стены ДСП. 

С целью подтверждения факта осуществления неотделимых улучшений жилого дома, затрат на их осуществление, а также затрат на улучшение земельного участка, в том числе на строительство надворных построек, по ходатайству истца по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта НОМЕР, составленного 28.06.2023 экспертом Сибирского филиала ППК «Роскадастр», установлено, что в исследуемом жилом доме и на земельном участке, расположенном по адресу: АДРЕС, выполнены следующие строительные работы:

Выполнено утепление пола (в части помещений - жилые комнаты и кухня) фольгированной подложкой, толщиной 10 мм, с дальнейшей облицовкой листами ДСП (б/у) с предварительным его демонтажем. На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как при демонтаже возникнут повреждения строительных конструкций.

Выполнено утепление стен жилого дома (изнутри) напылением «Эковата», толщиной 90 мм, под существующую облицовку из ГКЛ. На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как демонтаж невозможен без причинения ущерба строению (жилой дом).

На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Ремонт печного дымохода - зачеканка трещины.

Эксперт отмечает, что на дату экспертного осмотра имеется трещина в дымоходе.

Данные работы не являются улучшениями, в том числе неотделимыми, так как характеристики объекта не изменились (не улучшались) - произведен текущий ремонт дымохода.

Утепление перекрытия опилками по существующему утеплению перекрытия из опилок и керамзита. Общая толщина утепления составляет 85 мм. Определить количество засыпанного стороной истца утеплителя не представляется возможным. Согласно пояснению истца, имеющегося в материалах дела, привозили 30 мешков опилок, что соответствует толщине утепление 2-Зсм по всей поверхности перекрытия и что не отражается на сопротивлении теплопередаче конструкции.

Данные работы не являются улучшениями, в том числе неотделимыми, так как характеристики объекта не изменились (не улучшились) - произведен текущий ремонт перекрытия.

Выполнены перегородки из гипсокартонных листов по существующему металлическому каркасу (одна из перегородок с дверным проемом), в результате чего образовано помещение туалета, размерами по наружному обмеру 1,6м*2,21м, высотой 2,5м. Выполнена облицовка стен помещений кухни, коридора санузла гипсокаронными листами. Заделан дверной проем между жилыми комнатами. На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики объекта. Данное улучшение является неотделимым, так как при демонтаже возникнут повреждения внутренней отделки, эксплуатация помещения будет невозможна.

Выполнена местная канализация в выгребную яму из железобетонных колец (3 шт), диаметром 2 м. На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики жилого дома (выполнена новая выгребная яма из железобетонных колец с большим объемом (вместо выгребной ямы из автомобильных шин)). Данное улучшение является неотделимым, так как демонтаж невозможен.

В помещении совмещенного санузла жилого дома установлены сантехприборы (умывальник и унитаз в помещении совмещенного санузла). На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики объекта. Данное улучшение является неотделимым, так как демонтаж - невозможен.

В помещении совмещенного санузла жилого дома установлена ванна и водонагреватель.

Данные работы являются отделимыми улучшениями, так как возможен их демонтаж - без повреждения внутренней отделки.

Выполнено утепление входной двери (обшивка фольгоизоляционной подложки к полотну входной двери, коробка входной двери оклеена уплотнительной резинкой). На дату экспертного осмотра физический износ конструкции составляет 40%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики объекта. Данное улучшение является неотделимым, так как демонтаж невозможен.

Согласно пояснению истца, согласно материалам дела выполнено: «Благоустройство территории дома, вся территория была захламлена остатками старого дома, это все вывозили, нанимали машину. Участок был заросший репьем, выкорчевывали, частично завезена земля 35 мешков, участок 10 соток».

По результатам экспертного осмотра определить, проводились ли данные работы и в каком объеме, не представляется возможным. Эксперт отмечает, что на территории земельного участка имеется куча строительного мусора. Также эксперт отмечает, что фактические границы земельного участка не соответствуют плановым согласно данным публичной кадастровой карты (фактическая площадь земельного участка превышает плановую площадь).

Таким образом, данные работы не учитываются при расчете стоимости неотделимых улучшений.

На земельном участке возведена баня из бруса, размерами по наружному обмеру 4,40 м*2,50 м, высотой 1,9 м, с навесом, размерами 4,17 м*4,45 м. На дату экспертного осмотра физический износ строения составляет 20%.

Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики земельного участка. Данное улучшение является неотделимым, так как ухудшатся характеристики земельного участка.

На земельном участке со стороны правого бокового фасада к жилому дому возведен деревянный сарай с размерами 1,8*3,7м. На дату экспертного осмотра физический износ строения составляет 30%. Данные работы являются неотделимыми улучшениями, так как изменились (улучшились) характеристики земельного участка. Данное улучшение является неотделимым, так как ухудшатся характеристики земельного участка.

Конкретные виды и объемы произведенных ремонтно-строительных работ, материалов и их стоимость, в жилом доме по адресу: АДРЕС приведены в локальном сметном расчете (Приложение №2,3).

Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, произведенных в жилом доме по адресу: АДРЕС в ценах на 3-й квартал 2020 года (дата окончания строительных работ по созданию неотделимых улучшений в жилом доме, работы по утеплению стен произведены в 4 квартале 2018 года), с учетом НДС (20%), составляет — 408 084 (Четыреста восемь тысяч восемьдесят четыре) рубля (см. Приложение №2), в том числе стоимость материалов - 228 151 руб., стоимость строительных работ - 179 930 руб.

Стоимость ремонтно-строительных работ и материалов, произведенных в жилом доме по адресу: АДРЕС в ценах на 2-й квартал 2023 года (дата проведения экспертизы), с учетом физического износа по каждому виду работ, с учетом НДС (20%), составляет — 453 772 (Четыреста пятьдесят три тысячи семьсот семьдесят два рубля (см. Приложение №3), в том числе стоимость материалов - 232 285руб., стоимость строительных работ - 221 487руб.

Также из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость жилого дома общей площадью 47,0 кв.м. (по состоянию после производства неотделимых улучшений) и земельного участка, площадью 790 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС на дату исследования округленно составляет 1 940 000 (Один миллион девятьсот сорок тысяч) рублей, в том числе:

рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 790 кв.м, составляет 1 090 000 (Один миллион девяносто тысяч) рублей.

рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 47,0кв.м., составляет 673 042 (Шестьсот семьдесят три тысячи сорок два) рубля.

рыночная стоимость хозяйственных построек (баня, сарай, крыльцо), составляет 176 958 (Сто семьдесят шесть Тысяч девятьсот пятьдесят восемь) рублей.

Рыночная стоимость жилого дома общей площадью 47,0 кв.м. (по состоянию до производства неотделимых улучшений) и земельного участка, площадью 790 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС на дату исследования округленно составляет 1 690 000 (Один миллион шестьсот девяносто тысяч) рублей, в том числе:

рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 790 кв.м., составляет 1 090 000 (Один миллион девяносто тысяч) рублей.

рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 47,0 кв.м., составляет 592 446 (Пятьсот девяносто две тысяч четыреста сорок шесть) рублей.

рыночная стоимость хозяйственных построек (крыльцо), составляет 7 554 (Семь тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля. 

Суд находит полученное экспертное заключение надлежащим доказательством, в полной мере отвечающим принципам относимости и допустимости.

Оценивая указанное экспертное заключение в совокупности с иными представленными в материалы дела сторонами доказательствами в их совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит установленным факт осуществления истцом строительно-ремонтных работ и приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 исковые требования о взыскании с ФИО2 стоимости неотделимых улучшений жилого дома, истребованного у истца в пользу ответчика на основании вступившего в законную силу судебного решения подлежат удовлетворению в части.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что положения части третьей статьи 303 ГК РФ, согласно которым добросовестный владелец вправе требовать возмещения затрат на произведенные неотделимые улучшения имущества, но не свыше размера увеличения стоимости имущества, направлены на установление справедливого баланса прав и законных интересов собственника имущества и его добросовестного владельца, суд взыскивает с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 250 000 руб. (1 940 000 – 1 690 000).

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (21,73 %, исходя из цены заявленного иска в размере 1 150 513 руб.) в размере 3 031,81 руб.

Также в соответствии со ст.103 ГПК РФ с истца подлежит довзысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1012,57 руб., которая не была доплачена после увеличения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества в размере 250 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 031,81 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) государственную пошлину в размере 1012,57 руб. в доход муниципального образования городского округа город Новоалтайск Алтайского края.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Ж.Г. Токарева

Мотивированное решение изготовлено: 16.08.2023.