44-г-45/18

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Ярославского областного суда

г. Ярославль 25 апреля 2018 года 

Президиум Ярославского областного суда в составе:

председательствующего Чугунова А.Б., 

членов президиума Петровой Л.В., Горохова С.Ю., Абрамовой Н.Н., Малахова В.А.,

рассмотрел по кассационной жалобе ФИО1 гражданское дело по иску ФИО1 к Соколову Михаилу Михайловичу, Соколовой Любови Юрьевне, Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании соглашения незаключенным, договора аренды и соглашения о присоединении к договору аренды недействительными, понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по встречным требованиям Соколова Михаила Михайловича, Соколовой Любови Юрьевны к ФИО1, муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании недействительным договора аренды,

Заслушав доклад судьи Ярославского областного суда Кругловой С.Ю., объяснения ФИО1 и ее представителя адвоката Пухова А.Н., Соколова М.М., Соколову Л.Ю. и их представителей по доверенностям ФИО2 и ФИО3, представителя Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» по доверенности ФИО4, президиум

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Соколову М.М., Соколовой Л.Ю., ДАЗО мэрии города Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», с учетом уточненных исковых требований (т. 1, л.д. 188) просила признать недействительным договор № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером ... с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный 23 сентября 2015 года между МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и Соколовым М.М.; признать недействительным соглашение о присоединении к данному договору, заключенное 23 сентября 2015 года между МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и Соколовой Л.Ю.; признать незаключенным соглашение о порядке пользования земельным участком с кадастровым номером ... по адресу: ..., подписанное 3 апреля 2015 года ФИО1, Соколовым М.М. и Соколовой Л.Ю.; возложить на ДАЗО мэрии города Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», Соколова М.М., Соколову Л.Ю. обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для эксплуатации административного здания на неопределенный срок, начиная с 19 мая 2015 года, с передачей из общей площади участка 1658 кв.м. во владение и пользование истца 1 334 кв.м., во владение и пользование Соколовым – по 162 кв.м. каждому.

В обоснование исковых требований указала, что соглашение о порядке пользования земельным участком от 3 апреля 2015 года нельзя считать заключенным, поскольку по состоянию на 3 апреля 2015 года ФИО1 не являлась правообладателем помещений по адресу: ..., условие о предмете соглашения не согласовано. Поэтому размер обязательства сторон по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен принадлежащим им долям в праве собственности на здание. Договор аренды и соглашение о присоединении № 1 от 23 сентября 2015 года подписаны после заключения соглашения от 17 июня 2015 года между агентством и ФИО1 в нарушение положений ст.ст. 309, 310, 407, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ и ее права аренды земельного участка с определенным размером обязательства соразмерно доле в праве собственности на здание. 

Соколов М.М. и Соколова Л.Ю. обратились в суд с иском к ФИО1, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании недействительным соглашения о присоединении № ... к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2015 года, заключенного между МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ФИО1, ссылаясь на несоответствие оспариваемого соглашения от 17 июня 2015 года соглашению о порядке пользования земельным участком от 3 апреля 2015 года, которое фактически было подписано 10 апреля 2015 года (т. 1, л.д.212). 

Решением Дзержинского районного суда города Ярославля от 18 апреля 2017 года постановлено:

«Отказать в удовлетворении требований по иску ФИО1 к Соколову Михаилу Михайловичу, Соколовой Любови Юрьевне, Департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» о признании соглашения незаключенным, договора аренды и соглашения о присоединении к договору аренды недействительными, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

Признать недействительным соглашение о присоединении № ... к договору № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 17.06.2015 г., заключенное между ФИО1 и муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 31 июля 2017 года решение Дзержинского районного суда города Ярославля от 18 апреля 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения районного суда и апелляционного определения, принятии нового судебного постановления об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме и отказе в удовлетворении исковых требований Соколовых М.М. и Л.Ю., указывается на существенные нарушения судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Автор жалобы оспаривает вывод судебных инстанций о недобросовестном поведении ФИО1, указывает, что соглашение о порядке пользования земельным участком от 03 апреля 2015 года нельзя считать заключенным ввиду несогласования сторонами существенных условий и не выполнения требований, предъявляемых законодательством, к порядку его заключения. Соответственно, правовых последствий для изменения размера обязательства в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора данное соглашение породить не может. Поэтому размер обязательства сторон по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на здание. 

Дело истребовано в Ярославский областной суд.

Определением судьи Ярославского областного суда от 5 апреля 2018 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции - президиум Ярославского областного суда. 

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, президиум находит, что такого рода нарушения закона были допущены при рассмотрении данного дела. 

Из материалов дела следует, что 11 декабря 2014 года между Соколовыми М.М., Л.Ю. и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в срок не более чем в течение 2 месяцев с момента заключения предварительного договора заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 316,8 кв.м., расположенных на первом и втором этажах нежилого здания по адресу: .... В установленный срок ФИО1 должна была перечислить ответчикам аванс в размере 3 000 000 руб. Окончательная выкупная цена и условия ее оплаты в рассрочку подлежали определению дополнительным соглашением. 

Судебными инстанциями установлено, что в предусмотренный предварительным договором срок стороны основной договор купли-продажи не заключили, однако ФИО1 фактически приступила к использованию помещений, провела в них ремонт.

3 апреля 2015 года Соколовы М.М., Л.Ю. и ФИО1 подписали соглашение о порядке пользования земельным участком по адресу: ..., согласно которому земельный участок, расположенный под зданием, используется сторонами в процентном соотношении, соответствующем занимаемой ими в здании площади, то есть 80,4 % ФИО1 и 19,6 % Соколовыми М.М. и Л.Ю. в равных долях, оставшаяся часть земельного участка распределяется между сторонами в равных долях по 612 кв.м. согласно схеме раздела земельного участка, являющейся приложением № ... к данному соглашению.

9 апреля 2015 года между Соколовым М.М., Соколовой Л.Ю. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилых помещений площадью 313,5 кв.м. или 80,4% от здания общей площадью 390 кв.м. по адресу: .... Переход права собственности по договору зарегистрирован 12 мая 2015 года. 

17 июня 2015 года между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и ФИО1 заключено соглашение о присоединении № ... к договору № ... аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора. Согласно условиям данного соглашения ФИО1 приобретает с 19 мая 2015 года на неопределенный срок право аренды земельного участка по адресу: ... с кадастровым номером ... площадью 1334 кв.м., то есть пропорционально площади принадлежащих ей помещений.

23 сентября 2015 года между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и Соколовым М.М. заключен договор № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому Соколов М.М. приобрел с 14 августа 2015 года право аренды земельного участка общей площадью 1658 кв.м., расположенного по адресу: ..., в доле, на которую приходится 346 кв.м., то есть, соответствующей указанному выше соглашению от 3 апреля 2015 года. Одновременно арендодателем с Соколовой Л.Ю. заключено соглашение о присоединении № ... к договору № ... на тех же условиях.

В то же время в адрес ФИО1 было направлено для подписания соглашение № ... о присоединении к договору № ... аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 сентября 2015 года, по условиям которого ФИО1 приобретает право аренды земельного участка в доле, на которую приходится 966 кв.м.

Разрешая спор, районный суд исходил из того, что между Соколовыми М.М., Л.Ю. и ФИО1 3 апреля 2015 года было заключено соглашение о порядке пользования земельным участком, которое является достаточным основанием для распределения обязательств по договору аренды земельного участка согласно данному соглашению. ФИО1 было известно, что на момент подписания соглашения от 3 апреля 2015 года она собственником помещений не являлась. Поведение ФИО1 после заключения соглашения от 3 апреля 2015 года давало основание Соколовым М.М. и Л.Ю. полагаться на действительность сделки, свидетельствует о недобросовестности истца, которая не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором знала. ФИО1 пропущен установленный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию об оспаривании соглашения от 3 апреля 2015 года. При таких обстоятельствах, с учетом положений п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», районный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО1 Удовлетворяя встречный иск Соколовых М.М. и Л.Ю., районный суд исходил из того, что соглашение о присоединении к договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 17 июня 2015 года противоречит пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ и соглашению от 03 апреля 2015 года, поэтому является недействительным. 

Суд апелляционной инстанции с выводом районного суда о пропуске ФИО1 срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ, не согласился, выводы районного суда об отказе в иске ФИО1 и удовлетворении иска Соколовых М.М. и Л.Ю. признал правильными. Отклоняя довод апелляционной жалобы об отсутствии у ФИО1 прав на земельный участок на момент подписания соглашения от 3 апреля 2015 года, судебная коллегия исходила из того, что данное соглашение об определении порядка пользования земельным участком заключено с ФИО1 как с будущим покупателем помещений в здании в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ, направлено на возникновение обязательств в будущем и обязательных требований закона не нарушает. С учетом положений п. 4 ст. 1 ГК РФ и осведомленности ФИО1 на момент подписания соглашения от 3 апреля 2015 об отсутствии у нее прав на земельный участок судебная коллегия не усмотрела оснований для признания данного соглашения незаключенным. 

Выводы судебных инстанций об отказе в иске ФИО1 и удовлетворении встречного иска Соколовых М.М. и Л.Ю. сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В нарушение ч. 4 ст. 67, ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в решении районного суда не дана оценка доводам ФИО1 и представленным ею доказательствам в обоснование требования о признании соглашения от 3 апреля 2015 года незаключенным, не приведены мотивы, по которым, вопреки заявленному требованию, данное соглашение следует считать заключенным, а также не указано, какие конкретные действия ФИО1 после 3 апреля 2015 года свидетельствуют о ее недобросовестности в контексте п. 4 ст. 1 ГК РФ. Руководствуясь нормами о недействительности сделок при оценке соглашения от 3 апреля 2015 года, суд первой инстанции в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здание, сооружение, установлены статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условия договора определяются диспозитивной нормой.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из приведенных правовых норм следует, что правообладатели здания, сооружения или помещений в них вправе своим соглашением установить порядок пользования неделимым земельным участком, на котором расположены здание, сооружение, предусматривающий передачу им в пользование частей неделимого земельного участка, не соответствующих по размеру долям в праве каждого на здание, сооружение. Данное соглашение является основанием для отступления от правила определения размера обязательств в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора исходя из размера доли в праве на здание, сооружение, помещения в них.

Судебными инстанциями не учтено, что в силу положений п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с отступлением от правила определения размера обязательств по договору аренды исходя из размера доли в праве на здание, сооружение, помещения в них, правовое значение имеет наличие согласия правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Как видно из материалов дела, на момент подписания соглашения от 3 апреля 2015 года, устанавливающего порядок пользования ФИО1, Соколовым М.М. и Соколовой Л.Ю. земельным участком по адресу: ..., у ФИО1 не возникло права собственности либо иного вещного права из предусмотренных законом оснований на помещения в здании по указанному адресу, а также права на использование земельного участка, на котором здание расположено. Обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 11 декабря 2014 года, прекратились в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ 11 февраля 2015 года. 

При таких обстоятельствах правообладателем помещений в здании, с согласия которого по смыслу п. 10. ст. 39.20 ЗК РФ возможно отступление от правила определения размера обязательств в договоре аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора исходя из размера доли в праве на здание, сооружение, помещения в них, ФИО1 не являлась.

С учетом изложенного с выводом судебной коллегии о возможности заключения Соколовыми М.М. и Л.Ю. с ФИО5 3 апреля 2015 года соглашения об определении порядка пользования земельным участком в соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ, а также с выводами судебных инстанций о необходимости учета данного соглашения при заключении договора аренды земельного участка и соглашений о присоединении к нему согласиться нельзя.

Поскольку судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, которые могут быть, устранены судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу об отмене апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Иные доводы кассационной жалобы подлежат обсуждению при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь п.2 ч.1 ст.390 ГПК РФ,

п о с т а н о в и л:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 31 июля 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий А.Б.Чугунов