Дело №2-70/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 января 2019 года город Ишимбай 

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Яскиной Т.А.

при секретаре Самсоновой А.В.

с участием представителя истца ФИО1

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО " Специализированный застройщик "МК-СитиСтрой" о возврате разницы в площади квартиры в денежном выражении,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО "СК "МК-СитиСтрой" о возврате разницы в площади квартиры в денежном выражении.

В обоснование иска указала, что 15.08.2016 года с ООО "СК "МК-СитиСтрой" заключила договор №1446/144 участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязался в обусловленный договором срок построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Цена договора выплачена застройщику полностью.

Согласно акту приема- передачи к договору участия в долевом строительстве жилого дома №1446/144 от 05.02.2018 г. по результатам инвентаризации площадь квартиры, в том числе не отапливаемых помещений, составляет 38,40 кв.м., общая площадь квартиры составляет 35.90 кв.м. Таким образом, площадь квартиры, в том числе не отапливаемых помещений меньше на 1.34 кв.м. Условие договора, согласно которому цена договора не подлежит соразмерному уменьшению, в случае если суммарная площадь построенного помещения окажется менее расчетной площади помещения, чем на 5% нарушает ее права как потребителя. С учетом фактической площади квартиры, размер денежных средств, подлежащих возврату, составляет 59 630 руб.

Кроме того, застройщик при расчете цены обязан был применить понижающие коэффициенты к определению цены, рассчитанной для не отапливаемых помещений. С учетом понижающего коэффициента размер излишне уплаченных денежных средств за кв.м. площади балкона составляет 92 925 руб.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, Батраева Т..Г. просила взыскать с застройщика ООО "СК "МК-СитиСтрой" излишне уплаченные денежные средства за квадратные метры площади балкона в размере 92925 руб., излишне уплаченные денежные средства за квадратные метры площади квартиры в размере 59 630 руб., компенсацию морального вреда 100 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 19870 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя.

Определением суда от 25.12.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО "Сбербанк России".

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась. О рассмотрении дела уведомлена надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Поступившее письменное заявление приобщено к материалам дела.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ и с учетом мнения представителей истца и ответчика суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель истца- ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика - ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в письменном возражении.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований части 4 статьи 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Установлено, что 15.08.2016 г. между ООО "МК-СитиСтрой" и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство в обусловленный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом, при этом обеспечить выполнение всех работ по строительству дома в полном объеме, в соответствии с проектной документацией и полученным разрешением на строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома и передать Участнику долевого строительства (истцу по делу) квартиру, указанную в п.1.1.2 настоящего договора не позднее 1У квартала 2017 г. ( п.3.1 договора).

Согласно п. 1.1.2 Договора объект долевого строительства, подлежащий передаче Участнику по завершении строительства и ввода дома в эксплуатацию имеет следующие характеристики: этаж 1; номер 144; количество комнат в квартире 1; расчетная площадь квартиры 39.74 кв.м., общая проектная площадь квартиры 36.90 кв.м.; жилая проектная площадь 15.78 кв.м.

Площадь квартиры, ее номер, планировка и характеристики являются проектными, подлежат уточнению при проведении государственного кадастрового учета дома. 

Пунктом 1.1.3 Договора стороны предусмотрели, что расчетная площадь квартиры - площадь Квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на Дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений Квартиры, в том числе не отапливаемых (лоджия, балкон).

Согласно п.3.3 Договора долевой вклад, подлежащий уплате участником долевого строительства по настоящему договору, составляет 1 768 430 руб., который рассчитывается как произведение цены одного квадратного метра в размере 44 500 руб. на расчетную площадь квартиры в размере 39.74 кв.м., указанную в п.1.1.2 настоящего договора.

В целях исчисления долевого вклада участника долевого строительства цена одного квадратного метра в отношении жилой площади квартиры и площади балконов и/или лоджий является одинаковой, при этом к площади лоджий и/или балконов коэффициенты не применяются.

Размер долевого вклада является фиксированным и не подлежит изменению в течение всего срока действия настоящего договора, за исключением случаев, оговоренных в пунктах 5.4, 5.5 настоящего договора.

В соответствии с п.5.4 Договора если по результатам кадастрового учета суммарная площадь квартиры и не отапливаемых помещений (лоджий, балконов) окажется меньше расчетной площади квартиры, указанной в п.1.1.2 настоящего договора, более чем на 5%,застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства за недостающую расчетную площадь квартиры излишне уплаченные средства, исходя из цены одного квадратного метра, согласованной в п. 3.3 настоящего договора, при этом уменьшение жилой площади квартиры вследствие применения органами кадастрового учета коэффициента к площадям балконов и лоджий квартиры не является уменьшением расчетной площади квартиры и основанием для возврата участнику долевого строительства денежных средств не является. Излишне уплаченные средства возвращаются участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течение 30 рабочих дней после получения застройщиком такого заявления.

Согласно п.5.5 Договора если по результатам кадастрового учета суммарная площадь квартиры и не отапливаемых помещений (лоджий, балконов) окажется больше расчетной площади квартиры, указанной в п.1.1.2 настоящего договора, более чем на 5% участник долевого строительства обязуется осуществить доплату застройщику за излишнюю расчетную площадь квартиры исходя из цены одного квадратного метра, согласованной в п.3.3 настоящего договора, в течение 30 банковских дней со дня получения соответствующего уведомления застройщика.

Таким образом, договор, заключенный между сторонами соответствует положениям Федерального закона.

По акту приема-передачи к договору участия в долевом строительстве жилого дома №1446/144 от 05.02.2018 г. квартира осмотрена участником долевого строительства, отделка квартиры, установленное в ней оборудование и комплектующие, а также иные характеристики, оговоренные в приложении №2 к договору долевого участия в строительстве жилого дома №1446/144 от 15.08.2016 г. полностью соответствуют условиям заключенного договора. По результатам инвентаризации: площадь квартиры ( в том числе не отапливаемых помещений) составляет 38,40 кв.м., общая площадь квартиры составляет 35,90 кв.м.

Стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий.

Из указанных документов следует, что стороны исполнили все условия, предусмотренные договором участия в долевом строительстве.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости ФИО3 зарегистрировала право собственности на указанную квартиру площадью 35.9 кв.м.

В соответствии со статьей 5 вышеуказанного Федерального закона ( в редакции ФЗ №139-ФЗ от 01.05.2016 г., действующей на дату регистрации договора №1446/144) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

При этом в действующей редакции вышеуказанного Федерального закона ( ст.5) предусмотрено право определять цены договора с учетом площадей не отапливаемых помещений- лоджий, веранд, балконов, террас, с применением понижающих коэффициентов, установленных федеральным органом исполнительной власти.

Между тем, обязанность по применению понижающего коэффициента введена Федеральным законом от 03.07.2016 г. №304-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 г. ( ст. 7).

В силу положений пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы заключения договора и его содержания.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из текста акта приема-передачи квартиры от 05.02.2018 г. следует, что участник долевого строительства претензий по качеству и состоянию квартиры к застройщику не имеет ( п.2 акта)

В данном случае незначительное отклонение в сторону уменьшения фактической площади квартиры на 1,34 кв. метров (или на 3.37%) не привело к ухудшению качества объекта, что позволило бы истцу заявить об уменьшении цены договора в соответствии с вышеуказанными нормами.

Как следует из положений пункта 2 статьи 424 ГК РФ, части 2 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Вместе с тем, пунктами 5.4,5.5 Договора предусмотрено изменение цены договора при изменении площади квартиры более или менее, чем на 5 процента. В рассматриваемом случае имеет место расхождение площади на 3.37%.

В соответствии с п.2 ч.1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ установлены пределы допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объекта долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади.

Таким образом, вышеуказанные условия заключенного между истцом и ответчиком Договора нормам федерального законодательства (ГК РФ, Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ "О защите прав потребителей") не противоречат, а закон, внесший изменения в порядок расчета цены договора долевого участия с применением понижающего коэффициента на площади балконов, лоджий, террас, своего действия на отношения, возникшие до 01.012017 г. не распространил.

Проанализировав предоставленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что вышеизложенные обстоятельства не являются основанием для уменьшения цены договора по указанным истцом основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец, его представитель доказательств в обоснование своих требований суду не предоставили.

В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим законом, другими законами и иными правовыми актами.

Таким образом, исходя из условий заключенного договора долевого участия в строительстве, принимая во внимание, что все условия договора, в том числе цена и порядок ее изменения, сторонами согласованы, ФИО3 согласилась с условиями заключенного договора, подписала его, и доказательств того, что ответчик понуждал ее заключить договор на определенных условиях, суду не представила, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования истца о взыскании разницы в площади квартиры, отказу подлежат и исковые требования, производные от них, а именно требования о компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов и взыскании штрафа.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО "СК "МК-СитиСтрой" о возврате разницы в площади квартиры в денежном выражении - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд РБ в течение месяца со дня составления мотивированного решения – с 02.02.2019 года.

Судья подпись Яскина Т.А.