дело № 3а-141/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Тройка» к администрации Костромской области и Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Тройка» (далее также – общество) обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания незавершенной строительством базы отдыха (административное здание).

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 19 686 000 руб.

Однако согласно отчету №-№, составленному оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель), его действительная рыночная стоимость по состоянию на указанную дату 2 511 350 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество 11 января 2019 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области (далее – комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Однако решением комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление отклонено.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрация Прискоковского сельского поселения Красносельского района Костромской области.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Тройка» –ФИО1 (генеральный директор общества) административные исковые требования поддержал, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой представленным в материалы дела отчетом об оценке, суду пояснил, что с заключением эксперта не согласен.

Представитель администрации Прискоковского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области ФИО4 возражал против удовлетворения административных исковых требований, полагал, что кадастровая стоимость должна быть установлена в соответствии с выводами экспертного заключения.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как видно из материалов дела, ООО «Тройка» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания незавершенной строительством базы отдыха (административное здание) /том 1 л.д. 8/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 19 686 000 руб. /том 1 л.д. 9/.

В отчете об оценке рыночной стоимости №-№, составленном оценщиком ФИО2 (индивидуальный предприниматель), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. определена в размере 2 511 350 руб. /том 1 л.д. 12-96/.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенном по заявлению ООО «Тройка», отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка /том 1 л.д. 10-11/.

Указанный отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой отчётом, по ходатайству представителей администрации Прискоковского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В выводах заключения эксперта №, составленного экспертом ФИО3 (ФИО8»), указано, что оценщиком при составлении отчета допущены, в том числе, следующие нарушения и ошибки:

- в отчете (страницы 36 и 47) приведены сведения с Интернет-ресурсов, по которым возможно изменение информации в будущем. Несмотря на это, какие-либо распечатки с Интернет-ресурсов или скриншоты предложений в отчете отсутствуют, что не даёт возможность проверить достоверность используемой информации;

- оценщик использовал справочную информацию, выпущенную после даты оценки. При этом в отчете не приведено обоснование использования информации о событиях, произошедших после даты оценки;

- оценщиком не учтено, что объект оценки и использованные для расчета рыночной стоимости объекты-аналоги в наибольшей степени относятся к населённым пунктам в ближайшей окрестности областного центра. Оценщик же относит их местоположение к прочим населённым пунктам;

- несмотря на наличие возможности подключения к сетям электричества, оценщик необоснованно вводит понижающую корректировку в размере 0,85 к стоимости аналогов № 1 и № 3;

- в отчете разброс откорректированных цен превышает 30 %, что говорит о некорректном подборе аналогов, а также подтверждает неправильность выполненных корректировок. Выборка скорректированных стоимостей объектов-аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения.

Поскольку оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт пришёл к выводу, что не является достоверной определённая в отчете рыночная стоимость объекта оценки. 

Рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года эксперт определил в размере 3 560 000 руб. /том 2 л.д. 4-116, дополнения к заключению эксперта/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Несогласие представителя административного истца с заключением эксперта не свидетельствует о его недостоверности и возможности использовать для подтверждения рыночной стоимости представленный в материалы административного дела отчет об оценке.

Доказательств несоответствия заключения эксперта требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, представитель административного истца не представил.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли.Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее также – ФСО № 7), при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом к элементам сравнения относят любые характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В соответствии с данной нормой следует полагать, что отсутствие сравнения по одному из ценообразующих факторов (при наличии различий) или некорректное сравнение не позволяют признать достоверным результат оценки.

Наличие реальной возможности подключить электроснабжение, несомненно, является фактором, влияющим на стоимость земельного участка.

При оценке рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости учитывается не само наличие на участке инженерных коммуникаций, а именно наличие фактической возможности подключения к таким коммуникациям (при наличии согласованных разрешений) либо предполагаемая возможность подключения к коммуникациям (при прохождении их по периметру участка, но отсутствии согласований на подключение к ним).

<

адрес> электрифицирована, что свидетельствует о наличии реальной возможности обеспечить земельный участок административного истца электроэнергией. Представленная в материалы дела копия технического решения ОАО «МРСК-Центра» - «Костромаэнерго» от 30.06.2014 г. № 2532/2014-Ц по вопросу организации электроснабжения подтверждает наличие такой возможности /том 2 л.д. 124-125/.

Следовательно, земельный участок административного истца при определении его рыночной стоимости следовало рассматривать как имеющий фактическую возможность подключения к электроснабжению.

Однако оценщик ФИО2 при определении рыночной стоимости земельного участка, как уже указано выше, рассматривала земельный участок как не имеющий возможности подключения электроснабжения. Это повлекло необоснованное введение понижающей корректировки на доступность коммуникаций по отношению к объектам-аналогам, имеющим возможность подключения к сетям электричества, и соответственно недостоверный результат оценки.

Отсутствие на дату оценки на оцениваемом земельном участке электроснабжения и вследствие этого необходимость для собственника нести затраты на подключение, на что указывал представитель административного истца, не свидетельствуют об отсутствии возможности подключения электроснабжения.

Для целей оценки земельный участок рассматривается именно с точки зрения наличия или отсутствия фактической возможности обеспечения электроснабжением, а не с позиции наличия или отсутствия на нём электроснабжения.

Доказательств того, что принадлежащий административному истцу земельный участок не может быть электрифицирован вообще или его электрификация возможна лишь при несении существенных затрат (то есть затрат, размер которых значителен по отношению к рыночной стоимости самого участка, по отношению к выгодам от его использования), что позволяет рассматривать земельный участок при расчете его рыночной стоимости как не имеющий возможности подключения электроснабжения, суду не представлено.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 местоположение объекта оценки является ценообразующим фактором. Соответственно, неправильное определение местоположения объекта влечёт недостоверный результат оценки.

Учитывая разрешённое использование объекта оценки и объектов-аналогов № 2 (д. Лунево Костромского района) и № 3 (д. Большое Андрейково Красносельского района), расстояние от них до областного центра (соответственно 50 км, 37 км и 16 км, на автомобиле менее часа в пути), эксперт при расчете рыночной стоимости отнёс местоположение объекта оценки и объектов-аналогов в пределах области к населённым пунктам вблизи областного центра и согласно этому сделал соответствующие корректировки.

Оснований не согласиться с этим суд не усматривает.

Оценщик местоположение объекта оценки и тех же объектов-аналогов (у оценщика это объекты-аналоги № 2 и № 1) определил как расположенные в прочих населённых пунктах, что не позволяет признать достоверным произведённый оценщиком расчет рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 297 (далее – ФСО № 1), объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из данного определения следует, что различия между объектом оценки и объектами-аналогами по возможности должны быть минимальны. Однако полной идентичности характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, как правило, не бывает. Имеющиеся различия корректируются введением соответствующих понижающих или повышающих корректировок. Преимущество объекта-аналога перед объектом оценки по одному из факторов устраняется применением понижающего коэффициента, недостаток – путём применения повышающего коэффициента. В результате после введения всех корректировок стоимость объектов-аналогов приводится к стоимости, характерной для объекта, обладающего такими же свойствами, какими обладает объект оценки. Соответственно, полученные стоимости объектов-аналогов не могут существенно отличаться между собой, так как все имевшиеся отличия данных объектов от объекта оценки скорректированы.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р, указано, что в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок (последний абзац параграфа 1 главы IV).

Однако из отчета оценщика ФИО2 следует, что, несмотря на введение корректировок стоимость объекта-аналога № 3 составила 152,36 руб. за 1 кв.м, что в несколько раз больше стоимости за квадратный метр по объектам-аналогам № 1 и № 2 (соответственно 51,13 руб./кв.м и 33,94 руб./кв.м) /том 1 л.д. 59/.

Такое различие в стоимости объектов-аналогов, как правильно указано в экспертном заключении, не позволяет говорить об однородности выборки. Соответственно, из данных стоимостей не может быть получено достоверное значение рыночной стоимости объекта оценки. Получается, что, несмотря на введение корректировок, уравнивающих объекты-аналоги (исключающих различие характеристик), сохранилась существенная разница в их стоимости.

Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал также как и оценщик три объекта-аналога, но итоговый результат получил по скорректированным стоимостям только двух объектов-аналогов (объекты-аналоги № 1 и № 3), поскольку стоимость третьего объекта-аналога (объект-аналог № 2) не удовлетворяла требованию однородности выборки, была в разы меньше стоимостей квадратного метра двух других объектов-аналогов (стоимость объекта-аналога № 2 в 2,39 раза меньше стоимости объекта-аналога № 3 и в 3,93 раза меньше стоимости объекта-аналога № 1) /дополнения к заключению эксперта/.

Следует полагать, что при такой разнице, не может быть признана достоверной стоимость объекта оценки, определённая на основании указанных стоимостей.

В связи с этим суд полагает правомерным исключение экспертом из расчетов стоимости объекта-аналога № 2.

Обоснование необходимости сопоставления скорректированных цен объектов-аналогов на предмет однородности, обоснование необходимости и возможности использования для расчета рыночной стоимости только стоимостей объектов-аналогов № 1 и № 3, невозможности подбора для расчета иных объектов-аналогов приведено экспертом как в заключении, так и при допросах в судебных заседаниях.

Не имеется нормативного запрета на использование для расчета итоговой стоимости объекта оценки при применении метода сравнения продаж сравнительного подхода стоимостей только двух объектов-аналогов (при условии, что стоимость третьего объекта-аналога не отвечает требованию однородности выборки).

В связи с этим суд не усматривает оснований считать недостоверным произведённый экспертом расчет рыночной стоимости земельного участка.

Зарастание оцениваемого земельного участка деревьями учтено экспертом при определении рыночной стоимости путём введения понижающего коэффициента (0,81) на необходимость расчистки участка от деревьев и кустарников. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 560 000 рублей.

Поскольку ООО «Тройка» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 11 января 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 40 000 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания незавершенной строительством базы отдыха (административное здание), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 560 000 (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 11 января 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов