РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2020 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

С участием представителя административного истца и заинтересованного лица ООО «АВИАСПЕЦМОНТАЖ» ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1904/2020 по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просило суд:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 69964 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 31 956 756 рублей 64 копейки; 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 66107 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 30 195 033 рубля 32 копейки; 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2416 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 1 369 630 рублей 40 копеек; 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2417 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 1 370 197 рублей 30 копеек.

Требования мотивированы тем, что Общество является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, и являлось собственником земельных участков с кадастровыми номерами: № в период с 27.07.2018 года по 23.10.2019 года и № в период с 27.07.2018 года по 01.12.2019 года. Кадастровая стоимость земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» ссылается на отчет об оценке от 07.09.2020 года № №, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 21.07.2018 года составила:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 1 369 630 рублей 40 копеек; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 1 370 197 рублей 30 копеек; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 31 956 756 рублей 64 копейки; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 30 195 033 рубля 32 копейки.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просит заявленные требований удовлетворить.

Представитель административного истца и заинтересованного лица ООО «АВИАСПЕЦМОНТАЖ» по доверенностям от 03.08.2020 № № и от 19.11.2020 №№ ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором полагал кадастровую стоимость, установленную постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» обоснованной, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца и заинтересованного лица ООО «АВИАСПЕЦМОНТАЖ», изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости по адресу, установленному относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>:

земельный с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2416 кв.м.,

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2417 кв.м.

Кроме того, административному истцу в период с 27.07.2018 по 23.10.2019 гг. и в период с 27.08.2018 по 01.12.2019 гг. принадлежали на праве собственности следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>: 

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 69964 кв.м.,

земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: средне этажная жилая застройка, площадью 66107 кв.м. соответственно. 

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.08.2020 года, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объекты недвижимости от 18.09.2020 года.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», по состоянию на 27.07.2018 составляет:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 4 297 894 рубля 88 копеек; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 4 299 673 рубля 81 копейка; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 124 461 058 рублей 52 копейки; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 117 599 725 рублей 51 копейка.

Данный факт подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 12.10.2020 года. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2016 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и 22.09.2020 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, после чего 21.10.2020 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 02.10.2020 года № № заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленной федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.5 ФСО № 3, отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.11 ФСО № 7, оценщик при проведении оценки должен провести анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. Оценщик указывает фактор стоимости « территориальная зона земельного участка», значение которого для объекта оценки и объектов-аналогов различны (зоны Ж8, Ж9, Ж4). Разница между ними в отчете не описана, оценщик сразу делает вывод об их сопоставимости, хотя даже наименование их различно (комплексная застройка и многоэтажная застройка), состав видов использования по данным градостроительным зонам также различен. Например, градостроительный регламент зоны Ж8 городского поселения Смышляевка содержит указания только на малоэтажную и индивидуальную жилую застройку, в то время, как в зоне Ж9 возможно строительство многоквартирных домов любой этажности. Анализ фактора стоимости не проведен, нарушен п. 11 ФСО № 7. 

С учетом изложенного и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 07.09.2020 года № №, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», из которого усматривается, что объектами оценки являлись спорные объекты недвижимости, итоговая величина рыночной стоимости которых по состоянию на 27.07.2018 года составила:

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 1 369 630 рублей 40 копеек; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 1 370 197 рублей 30 копеек; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 31 956 756 рублей 64 копейки; 

в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 30 195 033 рубля 32 копейки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости земельных участков – 27.07.2018 года. 

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Из пояснений оценщика ФИО1 следует, что согласно пункту 22 е) ФСО № 7 поиск объектов-аналогов можно проводить как по виду разрешенного использования, как и по отношению объекта-аналога и объекта оценки к одной территориальной зоне. В отчете об оценке № № от 07.09.2020 года оценщик осуществил поиск аналогов по территориальной зоне. Оцениваемые земельные участки находятся в территориальной зоне Ж9 городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области.

Зона Ж8 - Зона комплексной застройки городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области. Установление зоны Ж8 носит временный характер и предполагает в отношении соответствующей территории установление иных территориальных зон после внесения изменений в правила в соответствии с главой VII Правил на основании разработанного проекта планировки соответствующей территории. 

Основными видами разрешенного использования зоны Ж8 в целях жилищного строительства являются: индивидуальные жилые дома, приквартирные участки, блокированные жилые дома, многоквартирные жилые дома. 

Согласно правилам землепользования застройки городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области, в зоне Ж8 городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области, разрешено строительство многоквартирных зданий свыше трех этажей.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 07.09.2020 года № №, подготовленный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на даты оценки, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.10.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 22.09.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 69964 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 31 956 756 рублей 64 копейки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 66107 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 30 195 033 рубля 32 копейки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2416 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 1 369 630 рублей 40 копеек.

Установить кадастровую стоимостьземельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2417 кв.м., адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.07.2018 года в размере 1 370 197 рублей 30 копеек.

Дата подачи административного иска в суд – 21.10.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –22.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.12.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова