КОПИЯ Дело № 2-2616/2025

УИД 50RS0042-01-2025-002224-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., с участием помощника Сергиево-Посадского городского прокурора Седовой Т.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Поздняковой А.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на самовольно возведенное строение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150, из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для садоводства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка, на нем уже находился садовый дом, однако предметом купли-продажи не являлся, поскольку не был зарегистрирован предыдущим собственником.

Разрешительная документация на строительство садового дома отсутствует, в связи с чем, данный объект недвижимости является самовольной постройкой.

Из переданной предыдущим собственником ФИО1 документации следует, что на 2012 год спорное строение уже находилось на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150.

Истец, имея намерения оформить спорный садовый дом в собственность, обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении здания.

В адрес истца было направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-38472183/2 от 12.09.2022. Основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав явилось то, что из представленной технической документации следует, что спорое строение возведено в 1980 году, право собственности ФИО1 на земельный участок возникло в 2016 году, в связи с чем, спорный садовой дом был возведен предыдущим собственником и должен был являться предметом сделки, в технический план не включено согласие на обработку персональных данных заказчика кадастровых работ, отсутствует информация в условных обозначениях для обозначения специальных знаков, используемых кадастровым инженером для подготовки технической части, ненадлежащее оформление декларации об объекте недвижимости, включенной в состав приложений. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0140156:150 имеет ограничение прав на земельный участок, предусмотренное ст. 56 ЗК РФ на основании Распоряжения Министерства культуры Московской области от 20.05.2014 № 199-Р «Об утверждении границ территории культурного наследия федерального значения достопримечательного места – «Древний город Радонеж, XIV – XV вв.», расположенного в Сергиево-Посадском районе Московской области. Таким образом, в составе приложения технического плана отсутствуют документы, подтверждающие соответствие строительных параметров заявленного объекта режиму использования территории, а также возможность размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150.

В связи с неустранением причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав было отказано.

ФИО1 повторно обратилась в орган кадастрового учета, но также получила уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-2532524/1 от 31.01.2023. Основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав послужило то обстоятельство, что декларация, входящая в состав приложений технического плана, подписана неуполномоченным лицом, поскольку право собственности на земельный участок возникло у ФИО1 в 2016 году, а годом завершения строительства в технической документации указан 1982 год.

Поскольку устранить причины приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не представляется возможным, ФИО1 повторно было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Таким образом, ФИО1 лишена возможности оформить права на садовый дом во внесудебном порядке.

Для устранения каких-либо сомнений в безопасности спорного садового дома и его соответствии нормативно-техническим требованиям, ФИО1 обратилась в ООО «Бюро инвентаризации объектов недвижимости». По результатам проведенных исследований, специалистом было установлено, что исследуемый садовый дом соответствует нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к садовым домам. Угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В связи с чем, ФИО1 просит признать ней право собственности на садовый дом площадью 70,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области, третьих лиц Управления Росреестра по Московской области, Главного Управления культурного наследия Московской области, СНТ «Рассвет-2» в судебное заседание не явились, извещены.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащий удовлетворению, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 г. №6-П и от 22 апреля 2011 г. № 5-П).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ и с учетом правовой позиции, изложенной в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

С учетом правовой позиции, изложенной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в законном владении которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150, из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для садоводства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка, на нем уже находился садовый дом, однако предметом купли-продажи он не являлся, поскольку не был зарегистрирован предыдущим собственником.

Разрешительная документация на строительство садового дома отсутствует, в связи с чем, данный объект недвижимости является самовольной постройкой.

Из переданной предыдущим собственником ФИО1 документации следует, что на 2012 год спорное строение уже находилось на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150.

Так, из акта обследования водного объекта и определения возможного негативного воздействия на него в результате использования земельного участка, составленного в марте 2012 года, следует, что на земельном участке по адресу: 

<

адрес> размещены садовый домик и сад.

Также из генерального плана застройки СНТ «Рассвет-2» и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала следует, что на земельном участке уже был расположен объект недвижимости на момент их составления.

С момента приобретения указанного земельного участка с расположенным на нем садовым домом истец поддерживает дом в надлежащем состоянии, осуществляет текущий ремонт.

Имея намерение оформить право собственности на указанный садовый дом, 2 сентября 2022 года истец обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав было приостановлено (уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-38472183/2 от 12.09.2022) по тем основаниям, что заявленный на государственную регистрацию объект был построен предыдущими собственниками земельного участка и должен был являться предметом сделки.

Также были допущены нарушения в части оформления технического плана здания и декларации об объекте недвижимости.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0140156:150 имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ, внесенные в ЕГРН на основании Распоряжения Министерства культуры Московской области от 20.05.2014 №199-Р «Об утверждении границ территории объекта культурного наследия федерального значения достопримечательного места «Древний Радонеж, Х1V-ХV вв.», расположенного в Сергиево-Посадском муниципальном районе Московской области».

В составе технического плана отсутствуют документы, подтверждающие соответствие строительных параметров заявленного объекта режиму использования территории, а также возможность размещения объекта на земельном участке, в связи с чем, был направлен запрос в Главное управление культурного наследия Московской области.

В уведомлении о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 12.11.2022 № КУВД-001/2022-38472183/7 сообщалось, что поступил ответ на запрос из Главного управления культурного наследия Московской области, согласно которому, в том числе, освоение земельного участка может проводиться в соответствии с режимом использования земель зоны регулирования застройки (режим К) Древнего города Радонеж, утвержденным решением исполкома Мособлсовета от 12.06.1986 №826/20, в связи с чем, по мнению государственного регистратора, имеется несоответствие строительных параметров заявленного к регистрации объекта указанным требованиям.

В связи с не устранением причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав было отказано (уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 12.12.2022 № КУВД-001/2022-38472183/10).

25.01.2023 ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Московской области с повторным заявлением об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

Согласно уведомлению о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-2532524/1 от 31.01.2023, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав были приостановлены по тем основаниям, что год завершения строительства здания указан 1982, из чего следует полагать, что заявленный на государственную регистрацию объект недвижимости был построен предыдущим собственником земельного участка и должен был являться предметом сделки.

В представленном техническом плане отсутствует документ, подтверждающий право на созданный объект недвижимости 1982 постройки, в связи с чем, имеются признаки самовольной постройки.

Учитывая, что декларация об объекте недвижимости, входящая в состав приложений технического плана, подписана ФИО1, которая действует в качестве правообладателя на основании права собственности на земельный участок, на котором расположено заявленное к УРД здание, и ввиду отсутствия иных правоустанавливающих документов на объект 1982 года завершения строительства, документы-основания (декларация) подготовки технического плана подписаны неуполномоченным лицом.

В составе технического плана отсутствуют документы, подтверждающие соответствие строительных параметров заявленного объекта режиму использования территории, а также возможность размещения объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150.

По мнению государственного регистратора, на указанный земельный участок распространяется действие разных режимов использования земель и градостроительных регламентов, и поэтому должны действовать более строгие требования, предусмотренные решением Исполнительного комитета Московского областного Совета народных депутатов от 12.06.1986 № 826/20 «Об установлении зон охраны памятника культуры - Древнего города Радонеж в Загорском районе».

31 марта 2023 года истцом было получено уведомление о не устранении причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-2532524/3.

Исправить указанные обстоятельства, послужившие основанием для приостановления действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в части отсутствия документа, подтверждающего право на созданный объект недвижимости 1982 года постройки и подписания декларации об объекте недвижимости неуполномоченным, по мнению государственного регистратора, лицом, не представляется возможным в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на указанный садовый дом.

2 мая 2023 года истцом было получено уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав №КУВД-001/2023-2532524/5.

Из заключения Главного управления культурного наследия Московской области, усматривается, что на земельном участке отсутствуют памятники истории и культуры, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия.

К указанному земельному участку и возведенному на нем объекту подлежат применению требования, предусмотренные Приказом Минкультуры России от 18.06.2024 №1168 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории объекта культурного наследия федерального значения -достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV-XV вв.", расположенного в Сергиево-Посадском городском округе Московской области" (Зарегистрировано в Минюсте России 23.09.2024 №79556). Ранее действовал Приказ Министерства культуры Российской Федерации от 08.07.2015 №1939 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV-XV вв.", расположенного в Московской области».

Указанный садовый дом расположен на земельном участке в границах зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний Радонеж, XIV-XV вв.», в границах зоны жилой застройки в садовых товариществах с режимом использования территории "РЗ", который допускает строительство домов в пределах сложившегося морфологического типа застройки в садоводческих объединениях при соблюдении установленных требований: использование коричневых, зеленых, бежевых цветовых тонов в отделке фасадов и коричневых и зеленых цветовых тонов для кровель; озеленение, благоустройство участков, предоставленных для садоводства; ограничение высоты застройки - до 8 м до верха кровли; протяженностью по линии застройки до 12 м.; ограничение общей площади застройки участков, предоставленных для садоводства, до 20%; предельная высота ограждений участков -1,8м. Всем указанным требованиям садовый дом в полной мере соответствует.

Приказ Минкультуры России от 18.06.2024 №1168 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV-XV вв.", расположенного в Сергиево-Посадском городском округе Московской области" (Зарегистрировано в Минюсте России 23.09.2024 №79556) устанавливает следующие требования для режима РЗ разрешается:

- строительство домов в пределах сложившегося морфологического типа застройки в садоводческих объединениях.

- озеленение, благоустройство участков, предоставленных для садоводства.

-размещение, ремонт и технологическая модернизация наземных и надземных объектов инженерной инфраструктуры, прокладка, ремонт, реконструкция подземных инженерных коммуникаций, необходимых для функционирования объектов культурного наследия и прилегающей застройки, с учетом сохранения ценных насаждений и последующей рекультивацией нарушенных участков.

- строительство и реконструкция жилых и хозяйственных строений высотой до 8 м до верха кровли, протяженностью по линии застройки до 12м.

- ограничение общей площади застройки участков, предоставленных для садоводства, до 20 процентов.

- использование коричневых, зеленых, бежевых цветовых тонов в отделке фасадов и коричневых и зеленых цветовых тонов для кровель.

- предельная высота ограждений участков - 1,8 м.

Запрещается:

-разделение земельных участков, предоставленных для садоводства,

- строительство малоэтажных блокированных домов (таунхаусов), многоквартирных домов.

-использование сплошных металлических или бетонных ограждений.

- проведение всех видов земляных и строительных работ без археологической разведки.

ФИО1 обратилась в ООО «Бюро инвентаризации объектов недвижимости» для установления безопасности указанного садового дома и его соответствия нормативно-техническим требованиям.

Специалистами указанной экспертной организации было подготовлено техническое заключение №440/24-ТЗ по определению соответствия садового дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150, по адресу: 

<

адрес>, нормативно-техническим требованиям, от 16.12.2024.

По результатам проведения исследования специалисты пришли к следующим выводам.

Технические характеристики исследуемого объекта:

фундамент - кирпичный, ленточный;

несущие стены - силикатный кирпич;

перекрытия - деревянные балки;

кровля - 2-х скатная, ломаная, деревянные стропила и обрешетка, покрытие - ондулин;

окна - стеклопакеты ПВХ; дверные проемы - входная дверь металлическая, межкомнатные - деревянные;

этажность: двухэтажное, помещение второго этажа образовано в конструкциях кровли исследуемого здания;

высота здания по коньку 7,2 м;

площадь застройки - 57 кв.м. Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 составляет 9%.

подведенные инженерные коммуникации: электроснабжение - централизованное от магистральных сетей; отопление - автономное от печи.

По состоянию на 23.10.2024, садовый дом, лит. А-а имеет следующие характеристики по площади:

площадь нежилого здания - 70,1 кв. м;

общая площадь - 51,9 кв. м;

площадь всех частей здания - 66,5 кв. м.

Специалистом проведено сопоставление внешних границ исследуемого садового дома с границами земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150, расположенного по адресу: 

<

адрес> по сведениям ЕГРН. При сопоставлении границ садового дома с границами земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по сведениям ЕГРН, установлено, что исследуемый садовый дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по сведениям ЕГРН.

Экспертом установлено, что в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) Сергиево-Посадского городского округа Московской области, утвержденных Постановлением администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 20.05.2024 №1263-ПА (далее по тексту - ПЗЗ)) земельный участок с кадастровым номером 50:05:0140156:150 и исследуемое здание (жилое строение) расположены в границах территориальной зоны СХ-2 (ЗРЗ-РЗ) - зона предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Градостроительные регламенты для зоны СХ-2 (СХ-2-ЗРЗ-РЗ, СХ-2-ЗРЗ-Р8, СХ-2-ОПЛ-К) установлены с учетом требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV-XV вв.".

В соответствии с выкопировкой из карты градостроительного зонирования исследуемый земельный участок расположен в зоне СХ-2 - зона предназначенная для ведения садоводства, в зоне регулированной застройки, охранной зоне, в границах достопримечательного места. В соответствии с экспликацией территориальных зон с учетом режимов использования территории объектов культурного наследия исследуемый участок находится в территориальной зоне 96 (Древний Радонеж XIV -XV в.в. - СХ-2 (ЗРЗ-РЗ)

В соответствии с выкопировкой из карты градостроительного зонирования с отображением границ зон с особыми условиями использования территории, исследуемый земельный участок расположен: в зоне СХ-2 зона, предназначенная для ведения садоводства; в зоне регулированной „ застройки; охранной зоне, в границах достопримечательного места. В соответствии с экспликацией территориальных зон с учетом режимов использования территории объектов культурного наследия исследуемый участок находится в границах: территориальной зоны 61 (Древний Радонеж, зона регулированной застройки), установленной Решением Исполнительного комитета Московского областного совета народных депутатов от 12.06.1986 № 826/20); территориальной зоны 25 (Древний Радонеж XIV-XV в.в. - СХ-2 (ЗРЗ-РЗ), установленной Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 08.07.2015 №1939 (признан не действующим в связи с введением в действие Приказа Министерства культуры Российской Федерации 08.06.2024 №1168 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительному регламенту в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV - XV вв.", расположенного в Сергиево-Посадском городском округе Московской области»).

Исследуемый садовый дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по сведениям ЕГРН, не пересекает границы смежных земельных участков.

Исследуемый садовый дом расположен по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по сведениям ЕГРН:

по расположению от северо-восточной границы, смежной с проездом - 4,39 м.;

по расположению от юго-восточной границы, с соседним земельным участком с кадастровым номером 50:05:0140156:174- 8,12м.;

по расположению от юго-западной границы, с соседним земельным участком с кадастровым номером 50:05:0140156:35 - 15,55 м.;

по расположению от северо-западной границы - 5,83 м.

Расположение садового дома по отношению к границам земельного участка по сведениям ЕГРН соответствует требованиям ПЗЗ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV - XV вв.".

В соответствии с предельными параметрами застройки земельного участка для зоны, предназначенной для ведения садоводства и дачного хозяйства СХ-2-ЗРЗ-РЗ, минимальный отступ от границы земельного участка составляет 3 м.

Исследуемый садовый дом соответствует требованиям по максимальному проценту застройки земельного участка, установленному ПЗЗ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV - XV вв.". Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 исследуемым садовым домом, составляет 9%.

В соответствии с предельными параметрами застройки земельного участка в границах территориальной зоны СХ-2-ЗРЗ-РЗ - зоны предназначенной для ведения садоводства и дачного хозяйства максимальный процент застройки земельного участка составляет 20%.

Фактическая высота исследуемого садового дома соответствует требованиям по максимальной высоте здания в границах территориальной зоны СХ-2-ЗРЗ-РЗ, установленным ПЗЗ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV - XV вв.". Фактическая высота исследуемого садового дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 составляет 7,2 м. по коньку кровли.

В соответствии с предельными параметрами застройки земельного участка в границах территориальной зоны СХ-2-ЗРЗ-РЗ - зоны предназначенной для ведения садоводства и дачного хозяйства максимальная высота нового строительства и реконструкции жилых и хозяйственных строений составляет 8 м.

Протяженность линии застройки исследуемого садового дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:05:0140156:150 соответствует требованиям ПЗЗ по максимальной протяженности линии застройки здания в границах территориальной зоны СХ-2-ЗРЗ-РЗ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний Радонеж, XIV - XV вв.". Протяженность линии застройки исследуемого садового дома составляет 6,06 м.

В соответствии с предельными параметрами застройки земельного участка в границах территориальной зоны СХ-2-ЗРЗ-РЗ - зоны предназначенной для ведения садоводства и дачного хозяйства максимальная протяженность линии застройки нового строительства и реконструкции жилых и хозяйственных строений составляет 12 м.

По результатам проведенных исследований, признаков изменения наружных конструкций исследуемого садового дома (различия в примененных строительных материалах (отличия кирпичной (цвет кирпича, его геометрические параметры и т.п.) кладки несущих стен)), надстройки дополнительных этажей, изменения формы конструкции кровли не имеется. По своему техническому состоянию исследуемый садовый дом не является вновь возведенным зданием, имеются признаки физического износа. Исследуемый садовый дом расположен в границах территории садоводческого товарищества с аналогичными по архитектурному облику садовыми домами окружающей застройки.

Также специалистом установлено, что садовый дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по адресу: 

<

адрес>, соответствует следующим нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к садовым домам:

противопожарным - по расположению по отношению к садовым домам окружающей застройки;

градостроительным - по расположению от границы смежной с проездом;

объемно-планировочным.

по обеспеченности инженерными коммуникациями.

На дату проведения обследования установлено, что основные несущие и ограждающие конструкции исследуемого здания находятся в работоспособном состоянии.

Таким образом, исследуемый садовый дом, соответствует нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к садовым домам. На дату проведения обследования угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Для разрешения настоящего спора определением от 27 июня 2025 года судом назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ МО «СтройЭксперт».

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы объект исследования представляет собой двухэтажное здание с пристроенной террасой, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Фактически используется как жилое строение.

Технико-экономические показатели жилого строения:

- жилая площадь – 43,3 кв.м;

-подсобная – 8,6 кв.м;

- общая площадь -51,9 кв.м;

- площадь всех частей – 66,5 кв.м.

- площадь жилого строения, подлежащая кадастровому учету в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № П/0393, составляет 70,1 кв.м. (с учетом внутренних перегородок и террасы).

Экспертом проведен анализ конструкций, примененных при строительстве исследуемого объекта, проведен визуально-инструментальный осмотр конструктивных элементов жилого строения:

- фундамент - бетонный, ленточный.

- цокольная часть - кирпичная кладка;

- наружные стены — кирпичные;

- перегородки - кирпичные;

-перекрытие - деревянные конструкции с утеплением;

- полы - деревянные по лагам;

- крыша - двускатная, ломанная, деревянная стропильная система.

- кровля - шиферная;

- окна - ПВХ со стеклопакетом;

- двери - входная - металлическая, межкомнатные - деревянные.

- инженерные коммуникации исследуемого жилого строения: газоснабжение – отсутствует, отопление - от печи на твердом топливе и от электрических конвекторов, водоснабжение - скважина (для полива), для хозяйственных нужд – общий колодец, оборудованный за пределами участка, водоснабжение в здание не заведено; канализация - отсутствует., уборная на участке (выгребная яма); электроснабжение магистральное, от городских сетей, счетчик на столбе за пределами.

Из анализа применяемых конструктивных элементов при строительстве исследуемого жилого строения экспертом установлено, что объект исследования прочно связан с землей, его конструктивные характеристики не позволяют использовать отдельные конструктивные элементы по целевому назначению после демонтажа. Следовательно, исследуемое жилое строение является объектом капитального строительства, перемещение и (или) демонтаж с последующей сборкой без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик здания невозможно.

В соответствии с картой градостроительного зонирования утвержденных Правил Землепользования и застройки Сергиево-Посадского городского округа Московской области, утвержденных Постановлением администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 20.05.2024 №1263-ПА исследуемый земельный участок с кадастровым номером 50:05:0140156:150 с расположенным на нем объектом исследования находится в зоне СХ-2 - зона предназначенная для ведения садоводства и хозяйства.

Объект исследования - жилое строение располагается на территории СНТ «Рассвет-2», не имеет признаков реконструкции (надстройка этажей, изменение формы конструкции крыши и применение новых строительных материалов). Высота объекта исследования в коньке составляет порядка 7.2 м. При возведении объекта исследования использованы традиционные материалы (кирпич, дерево) нейтральных цветовых оттенков в отделке фасадов в соответствии со сложившимся историческим цветовым решением фасадов зданий окружающей застройки.

Объект исследования - жилое строение соответствует:

- ПЗЗ Сергиево-Посадского городского округа Московской области (по площади земельного участка, проценту застройки и расстоянию до смежных ограждений);

архитектурно-планировочным (по составу, высоте, площади помещений);

конструктивным требованиям;

санитарно-эпидемиологическим (по инсоляции и освещенности помещений);

по расположению на земельном участке более 3-х м. от смежных границ;

по оборудованию жилого строения необходимыми инженерными коммуникациями (водоснабжением, канализацией, отоплением, электроснабжением);

противопожарным требованиям.

Не соответствует:

по отсутствию разрешения (уведомления) на строительство.

Механическая безопасность: для определения соответствия требованиям механической безопасности, было проведено исследование строительных конструкций объекта исследования. Осмотр проводился в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

По результатам проведенного обследования, категория технического состояния обследуемого объекта капитального строительства экспертом оценивается как исправное и характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Исследуемый объект отвечает требованиям механической безопасности. Техническое состояние исследуемого объекта не представляет угрозу жизни и здоровью гражданам, находящимся внутри и снаружи жилого строения.

Пожарная безопасность: исходя из проведенного исследования установлено, что объект исследования соответствует требованиям пожарной безопасности и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Безопасность для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях. Безопасность для пользователей зданиями и сооружениями и энергетическая эффективность зданий и сооружений: проведя анализ соответствия жилого строения с нормативно-техническими и иными обязательными требованиями экспертом установлено, что объект исследования соответствует всем вышеуказанным строительно-техническим требованиям, не нарушает права и законные интересы смежных землепользователей и иных лиц, не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан. Объект исследования используется для сезонного проживания, отопление - от печи на твердом топливе, а также от электрических конвекторов.

Безопасный уровень воздействия зданий и сооружений на окружающую среду: исследуемое 2-х этажное жилое строение используется для проживания одной семьи. В процессе эксплуатации объекта исследования не возникает угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду, объект не является производственным, сброс загрязняющих веществ в водную среду, почву и атмосферу не происходит. Объект исследования имеет водоснабжение от общего колодца, оборудованного за пределами участка. Канализация - отсутствует, уборная на участке с выгребной ямой.

По результатам проведенного анализа установлено, что объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

На основании вышеизложенного, проведение каких-либо мероприятий по устранению нарушений (ввиду их отсутствия) в отношения объекта исследования не требуется.

Данное заключение в полном объеме соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт был предупрежден об уголовной ответственности задачу заведомо ложного заключения; экспертиза содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, имеет конкретные ответы на поставленные судом вопросы, являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования.

В связи с чем, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства и полагает возможным положить его в основу решения.

Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150 возведен объект недвижимости, относящийся по своему назначению к жилым домам и являющимся объектом капитального строительства.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области о признании права собственности на самовольно возведенное строение – удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, площадью 70,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0140156:150 по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 14 января 2026 года.

Судья подпись И.В. Сенаторова