КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-31/2021

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

22 января 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре - Горенко Т.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее также - административные истцы) обратились в суд с административным исковым заявлением к администрации МО «Светлогорский городской округ», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительству Калининградской области, филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска, с учетом его уточнения (л.д. 76-78) указывается, что административные истцы являются долевыми собственниками нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, общей площадью 1496 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость принадлежащего административным истцам здания определена в размере 61 046 045 рублей 28 копеек.

Считая, что кадастровая стоимость здания определена неправильно, административные истцы обратились для оценки здания в ООО «Декорум». Согласно отчета об оценке № 181/2-06/20 рыночная стоимость нежилого здания (магазина) с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года составляет 49 200 000 рублей.

Поскольку административные истцы являются собственниками нежилого здания, несоответствие кадастровой стоимости здания его рыночной стоимости затрагивает права административных истцов, связанные с уплатой налога.

23 сентября 2020 года административные истцы обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области. Решением комиссии от 16 октября 2020 года № 422 административным истицам было отказано.

Ссылаясь на положения Федеральных законов «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», «О государственной кадастровой оценке», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость нежилого здания - магазина с кадастровым номером №, общей площадью 1496 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату 19 марта 2019 года в размере его рыночной стоимости - 49 200 000 рублей. 

Протокольным определением Калининградского областного суда от 21 декабря 2020 года к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «ЕВРОРИТЕЙЛ».

В судебное заседание административные истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель административных истцов - ФИО3 заявленные административными истцами требования поддержал в полном объеме.

Представитель администрации МО «Светлогорский городской округ» - ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения заявленных административными истцами требований не возражал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, ООО «ЕВРОРИТЕЙЛ» своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учетом мнения иных участников процесса и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ФИО1 и ФИО2 на праве общей собственности, размер доли – 1/2 каждого, принадлежит объект недвижимости - нежилое здание, наименование: Магазин, с кадастровым номером №, количество этажей 2, в том числе подземных 0, площадью 1496 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 4 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-35264612 (л.д. 11-15).

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации административные истцы в отношении принадлежащего им нежилого здания являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Законом Калининградской области от 25 ноября 2015 года № 467 «Об установлении единой даты начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Калининградской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - с 1 января 2016 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, могут обратиться физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административные истцы признаются судом лицами, которые вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость принадлежащего административным истцам объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года (дата определения кадастровой стоимости) установлена на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11 августа 2020 года № КУВД-001/2019-162050, сформированного филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, путем умножения площади помещения на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенного постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов (за исключением земельных участков), расположенных на территории Калининградской области, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Калининградской области», что подтверждается ответом на запрос суда филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области от 11 декабря 2020 года исх. № 18391-05/01-17 (л.д. 106). 

Указанная кадастровая стоимость установлена в размере 61 046 045 рублей 28 копеек и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 19 марта 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03 ноября 2020 года № КУВИ-002/2020-35264855 (л.д. 16). 

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Следовательно, при разрешении данного административного дела на административных истцах лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года, а на административных ответчиках - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного объекта недвижимости, представленных административными истцами.

В обоснование административного иска административными истцами представлен суду отчет об оценке от 18 сентября 2020 года № 181/2-06/20, выполненный ООО «Декорум», в соответствии с которым (л.д. 19-64) рыночная стоимость объекта оценки - нежилого здания (магазин) с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года составляет 49 200 000 рублей.

Судом установлено, что оценка рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости произведена оценщиком №, который отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, стаж работы в оценочной деятельности 15 лет, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности: «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков).

Отчет об оценке содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и юридического лица, с которым у оценщика заключен трудовой договор (ООО «Декорум»).

Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов.

В рамках затратного подхода оценщиком определена стоимость замещения объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, учтены величины прибыли предпринимателя и накопленного износа.

В рамках сравнительного подхода оценщиком подобраны десять объектов-аналогов. Использованные оценщиком источники информации об объектах-аналогах приведены в отчете об оценке. Оценщиком применены корректировки на условия продажи (торг), на местоположение, на материал стен, на распределение помещений по этажам (уровням), на техническое состояние. 

В рамках доходного подхода методом прямой капитализации определена величина арендных поступлений от недвижимости, с учетом операционных расходов. Проведены корректировки на условия сделки (торг), на тип объекта, на распределение помещений по этажам (уровням), на площадь помещений. 

Применение или отказ от применения соответствующих корректировок оценщиком в отчете обоснованы. Расчет величины примененных корректировок содержится в приведенных в отчете таблицах.

Оценщиком проведено согласование полученных в результате использования различных подходов результатов.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административными истцами отчет об оценке от 18 сентября 2020 года № 181/2-06/20 содержит необходимые сведения доказательственного значения о рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания (магазин) с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года.

Административные истцы в досудебном порядке 23 сентября 2020 года обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее также - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости. Решением Комиссии от 16 октября 2020 года № 422 (л.д. 85-87) заявление отклонено.

В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований административного истца. 

Вместе с тем, судом по настоящему административному делу проверялись выводы Комиссии, содержащиеся в ее решении от 16 октября 2020 года № 422.

Довод о том, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 19 процентов, в силу закона не может служить основанием для отказа судом в удовлетворении заявленных административным истцом требований. 

Выводы Комиссии о несоответствии оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, как следует из содержания решения Комиссии, основаны на том, что расчет строительного объема и документы, подтверждающие величину строительного объема объекта оценки отсутствует, на страницах 2, 4, 6, 11, 12 и 60 отчета об оценке указана неверная площадь объекта оценки, в рамках применения сравнительного подхода отсутствует корректировка на условие рынка (дату продажи) относительно объекта-аналога № 5.

Суд принимает во внимание, что указание неверной площади объекта оценки при его описании в отчете являлось технической ошибкой, которая устранена и не повлияла на расчет рыночной стоимости объекта оценки. Строительный объем здания определен оценщиком путем умножения приведенной в отчете площади застройки на среднюю величину здания. Использование в расчетах объекта-аналога № 5, выставленного на продажу в октябре 2017 года, само по себе не свидетельствует о существенном занижении определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, при использовании в расчетах данных о десяти объектах-аналогах.

Суд также принимает во внимание, что при применении оценщиком различных подходов к оценке объекта, им получены сопоставимые результаты: в рамках затратного подхода - 50 800 000 рублей, в рамках сравнительного подхода - 52 900 000 рублей, в рамках доходного подхода - 43 000 000 рублей. 

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания представленного административными истцами отчета об оценке недостоверным доказательством, а указанной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года - недостоверной, не имеется.

Представленные административными истцами доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 19 марта 2019 года отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что объект недвижимости с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости имел другую рыночную стоимость.

Судом административным ответчикам в письменной форме разъяснено право представить письменные возражения и объяснения относительно административного искового заявления ФИО1 и ФИО2, заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска. Они также предупреждены судом о том, что в случае отсутствия позиции по делу, судом будет принято решение на основании документов, имеющихся в деле (л.д. 91).

Будучи заблаговременно извещенными о месте и времени судебного разбирательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Правительство Калининградской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, ООО «ЕВРОРИТЕЙЛ» возражений на административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 и доказательств в обоснование своей позиции не представили.

Администрация МО «Светлогорский городской округ» против удовлетворения заявленных административными истцами требований не возражает.

При вышеприведенных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 19 марта 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: Магазин, площадью 1496 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 49 200 000 (Сорок девять миллионов двести тысяч) рублей 00 копеек, в связи с чем административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном деле, датой подачи ФИО1, ФИО2 заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является дата обращения ФИО1, ФИО2 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 23 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, наименование: Магазин, площадью 1496 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату 19 марта 2019 года в размере его рыночной стоимости - 49 200 000 (Сорок девять миллионов двести тысяч) рублей 00 копеек.

Датой подачи ФИО1, ФИО2 заявления об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ФИО1, ФИО2 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 23 сентября 2020 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, после его вступления в законную силу, является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 января 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков