Дело №2-2-216/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Таруса Калужской области

Жуковский районный суд Калужской области в постоянном судебном

присутствии в городе Тарусе Тарусского района Калужской области

в составе председательствующего судьи Кондратьева А.Е.,

при секретаре судебного заседания Арутюновой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации городского поселения «Город Таруса» к муниципальному унитарному предприятию «Тарусское коммунальное предприятие», ФИО1, ФИО3, ФИО2 о признании недействительным договора коммерческого найма жилого помещения, признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГП «Город Таруса» обратилась в суд с иском к ответчикам, уточнив исковые требования просила:

-признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ;

-применить последствия недействительности сделки: признать утратившими право пользования квартирой №, расположенной по адресу 

<

адрес> и выселить без предоставления другого жилого помещения из квартиры №, расположенной по адресу 

<

адрес> ФИО1, ФИО3, ФИО2.

В обоснование иска указали, что распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом № от ДД.ММ.ГГГГ имущество, составляющее казну РФ, в том числе и квартира по адресу: 

<

адрес>, закреплено за администрацией городского поселения «Город Таруса». Постановлением администрации ГП «Город Таруса» от ДД.ММ.ГГГГ за № имущество принято в муниципальную собственность. На момент передачи спорной квартиры, по адресу: 

<

адрес>, из федеральной в муниципальную собственность, данная квартира не была отнесена к коммерческому жилому фонду. Сведений указывающих на наличие обременений либо принадлежности спорной квартиры к коммерческому жилому фонду Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, ФГУП «ТКП РАН», ФАНО России в адрес ГП «Город Таруса» не представлялось. Администрацией ГП «Город Таруса» на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение было передано в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию «Тарусское коммунальное предприятие» (МУП «ТКП»). Согласно выписки из ЕГРН в отношении спорной квартиры, право хозяйственного ведения МУП «ТКП» не зарегистрировано. Между МУП «ТКП и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор коммерческого найма № квартиры, по адресу: 

<

адрес>. Квартира МУП «ТКП» была передана ФИО1, с которым вселены члены его семьи - жена ФИО3 и малолетняя дочь ФИО2 В момент заключения спорного договора коммерческого найма жилое помещение не было отнесено истцом к фонду коммерческого использования. Каким либо решением администрации ГП «Город Таруса» не уполномачивало МУП «ТКП» на заключение договоров коммерческого найма. Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ № спорное жилое помещение включено в фонд коммерческого использования. В адрес МУП «ТКП» истец ДД.ММ.ГГГГ направлял требование о расторжении спорного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, договор не расторгнут. МУП «ТКП» был предоставлен договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФГУП «ЖКУ РАН» - филиалом ФГУП «ЖКУ РАН» «ТКП» и ФИО1, из которого следует, что срок пользования жилым помещением составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией ГП «Город Таруса» ДД.ММ.ГГГГ направлялось письмо ФИО1, которым он был уведомлен о смене собственника жилого помещения, МУП «ТКП» не имеет полномочий по заключению договора коммерческого найма и недействительности договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 было предложено заключить новый договор коммерческого найма с администрацией ГП «Город Таруса». ФИО1 на предложение ответа не дал. МУП «ТКП» не обладал полномочиями по заключению спорного договора коммерческого найма, не согласовывал заключение договора с администрацией ГП «Город Таруса», ФИО1, ФИО3, ФИО2 не имеют права на занятие квартиры № по адресу: 

<

адрес>. На ДД.ММ.ГГГГ в городском поселении 156 человек имеют право на улучшение жилищных условий путем предоставления жилых помещений по договорам социального найма и незаконное занятие жилой площади ответчиком нарушает их права на улучшение жилищных условий. Согласно Постановления администрации за № от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира включена в фонд коммерческого использования, незаконное занятие квартиры нарушает права администрации на извлечение дохода от сдачи в коммерческий найм жилого помещения. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. На сегодняшний день согласно выписки из ЕГРН в отношении квартиры № по 

<

адрес> право хозяйственного ведения у МУП «ТКП» не возникло. В момент заключения спорного Договора коммерческого найма жилое помещение не было отнесено администрацией ГП «Город Таруса» к фонду коммерческого использования. Администрация ГП «Город Таруса» не уполномачивала МУП «ТКП» на заключение договоров коммерческого найма.

В судебном заседании представитель истца администрации ГП «Город Таруса» на основании доверенности ФИО4 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Просил исковые требований удовлетворить.

Представитель ответчика МУП «ТКП» на основании доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, в обоснование пояснила, что истцом не представлено доказательств в обоснование заявленных исковых требований. Просила отказать в удовлетворении исковых требований администрации ГП «Город Таруса».

Ответчики ФИО1, ФИО3, действующие как в своих интересах, так и в интересах несовершеннолетней ФИО2, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения извещены, их представители на основании доверенности ФИО5 и ФИО6 исковые требования не признали, в обоснование пояснили, что Т-вы на законных основаниях занимают спорное жилое помещение. Оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Просили отказать в удовлетворении исковых требований администрации ГП «Город Таруса».

Суд, заслушав пояснение сторон, исследовав представленные доказательства, оценил их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В результате такой оценки суд находит исковые требования администрации ГП «

<

адрес>» подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в лице директора филиала ФГУП «ЖКУ РАН» «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1 заключен договор коммерческого найма жилого помещения №, согласно которого ФИО1 передается во временное пользование жилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, для временного проживания с женой ФИО3 Срок пользования с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячная оплата за жилое помещение составляет 

<

данные изъяты> рублей /л.д.№/.

Согласно акту приема-передачи жилого помещения (квартиры) по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.№/, квартира передана ФИО1, в которую он вселился с женой. ФИО1, его супруга ФИО3 и их дочь ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировались в данной квартире до настоящего времени проживают в спорной квартире, данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги /л.д.№/.

Распоряжением заместителя руководителя Территориального Управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О закреплении федерального имущества, составляющего казну Российской Федерации, за городским поселением «Город Таруса» в собственность ГП «Город Таруса» передано имущество - жилые объекты недвижимого имущества, в том числе квартира по адресу: 

<

адрес> /л.д№/.

Постановлением и.о.главы администрации ГП «Город Таруса» № от ДД.ММ.ГГГГ переданное имущество из казны Российской Федерации включено в муниципальную собственность /л.д.№/ и постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Тарусское коммунальное предприятие» /л.д.№/, которое образовано на основании постановления главы администрации ГП «Город Таруса» № от ДД.ММ.ГГГГ, учредителем предприятия является администрация ГП «Город Таруса» /л.д.№/.

Между МУП «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор коммерческого найма жилого помещения №, согласно которому ФИО1 передается во временное пользование жилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, для временного проживания с женой ФИО3 и дочерью ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ежемесячная оплата за жилое помещение составляет 

<

данные изъяты> рублей /л.д.№/.

Из уведомления главы администрации ГП «Город Таруса» от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1 следует, что истец уведомляет ФИО1 о том, что МУП «ТКП» полномочиями по заключению договоров найма в отношении жилищного фонда коммерческого использования не наделялось. Сделка по заключению договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной. ФИО1 предложено не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор коммерческого найма в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес> или освободить жилое помещение /л.д.№/.

В силу ч.2 ст.30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Как установлено судом, спорное жилое помещение передано из государственной собственности в собственность муниципального образования с обременением договором коммерческого найма и используется как жилищный фонд коммерческого использования.

Согласно п.2 ст.295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Аналогичная норма предусмотрена и ст.18 Федерального закона от 14 ноября 2002 года №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, МУП «ТКП» не вправе было распоряжаться спорной квартирой без согласия администрации ГП «Город Таруса» - собственника спорного недвижимого имущества. Доказательств, свидетельствующих об одобрении сделки собственником спорного имущества, суду не представлено.

Суд находит, что МУП «ТКП» заключая договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ без получения согласия собственника на совершение сделки, действовало в нарушение установленных абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» ограничениях прав названного предприятия по распоряжению закрепленным за ними имуществом.

Ответчики заявили об истечении срока исковой давности для признания оспариваемого договора недействительным на основании п.2 ст.181 ГК РФ, поскольку оспариваемый договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Из материалов дела следует, что истец узнал, о заключении договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство подтверждается ответом МУП «ТКП» на запрос администрации ГП «Город Таруса» № от ДД.ММ.ГГГГ, к которому были приложены договоры найма жилого помещения. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцу ранее было известно о заключении оспариваемого договора, суду не представлено. Следовательно, срок исковой давности, о котором заявлено стороной в споре, истцом по заявленному требованию о признании сделки недействительной, не пропущен.

При таких обстоятельствах договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между МУП «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1 подлежит признанию недействительным.

Однако суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части применения последствия недействительности сделки, в виде признания ответчиков ФИО7 утратившими право пользования квартирой по адресу: 

<

адрес> и выселения их без предоставления другого жилого помещения из квартиры по адресу 

<

адрес>.

Исходя из положений ст.675 ГК РФ смена собственника жилого помещения независимо от оснований такой смены, не влияет на характер правоотношений с нанимателем. В договор найма жилого помещения не вносится никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник приобретает статус наймодателя.

Приведенная норма права означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника.

В соответствии с законодательством о жилищной политике при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в их хозяйственном ведении или оперативном управлении, должен быть передан их правопреемникам с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе прав по договору коммерческого найма жилого помещения.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 и члены его семьи вселены в спорное жилое помещение на основании договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в лице директора филиала ФГУП «ЖКУ РАН» «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1

Из материалов дела усматривается, что ответчики имеют постоянную регистрацию в спорной квартире, оплата нанимателем ФИО1 за занимаемое жилое помещение производилась в установленном наймодателем ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» размере, задолженности не имеется /л.д.№/.

В соответствии с абз.1 ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Согласно абз.2 ст.684 ГК РФ, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По смыслу вышеприведенной нормы нарушение такой обязанности по уведомлению нанимателя в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года.

Из представленных суду материалов дела не следует, что истец принял решение не сдавать спорное жилое помещение внаем в течение года, более того постановлением главы администрации ГП «Город Таруса» № от ДД.ММ.ГГГГ «О создании жилищного фонда коммерческого использования», квартира по адресу: 

<

адрес>, включена в фонд коммерческого использования /л.д.№/.

Равно как и не следует, что наймодатель уведомлял нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение внаем. В уведомлении главы администрации ГП «Город Таруса» от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1, направленном ответчику, наймодатель на такие обстоятельства не ссылается. Исходя из содержания уведомления, оно не может рассматриваться как предупреждение наймодателем нанимателя об отказе от продления договора в смысле абз.2 ст.684 ГК РФ.

Суд с учетом изложенного приходит к выводу о том, что ФИО1 и члены его семьи, на законных основаниях по договору коммерческого найма жилого помещения № от

ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в лице директора филиала ФГУП «ЖКУ РАН» «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1 пользуются спорным жилым помещением - квартирой общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Суд находит исковые требования администрации ГП «

<

адрес>» в части признания ФИО1, ФИО3, ФИО2 утратившими право пользования квартирой по адресу 

<

адрес> и выселении указанных лиц без предоставления другого жилого помещения из данной квартиры необоснованными и считает необходимым отказать в их удовлетворении.

Судом разъяснялись сторонам требования ст.56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, дополнительных доказательств ни той, ни другой стороной в суд представлено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации городского поселения «Город Таруса» удовлетворить частично.

Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между муниципальным унитарным предприятием «Тарусское коммунальное предприятие» и ФИО1.

В удовлетворении исковых требований в части признания ФИО1, ФИО3, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Жуковский районный суд (г.Таруса) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Копия верна: судья А.Е. Кондратьев.