Дело № 2-3757/2024

64RS0043-01-2024-005698-12

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 ноября 2024 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Михайловой А.А.,

при секретаре Границкой Д.Л.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3,

представителя третьего лица комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7, ФИО8 ФИО9 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости за аварийное нежилое помещение,

установил:

ФИО7, ФИО8, ФИО9 обратились в суд с вышеуказанным иском, в котором просят взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО7 возмещение за ? долю нежилого помещения в размере 10192000 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 14000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 30000 рублей, в пользу ФИО8 возмещение за ? долю вышеназванного нежилого помещения в размере 5096000 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 7000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15000 рублей, требования о взыскании аналогичной выкупной стоимости данного нежилого помещения и судебных расходов заявлены также ФИО9

Требования мотивированы тем, что истцы являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером: № расположенным по адресу: 

<

адрес> (ФИО5 является собственником ? доли, ФИО8 и ФИО9 – по ? доли).

02 сентября 2014 года данный дом был признан аварийным, и в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 369-р подлежал сносу до 01 октября 2015 года.

Однако до настоящего времени соглашение о выкупе находящихся в доме помещений между истцами и ответчиком достигнуто не было, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 исковые требования поддержала, полагая, что в рамках судебной экспертизы экспертом не были учтены все существенные характеристики нежилого помещения, что привело к занижению его выкупной стоимости. Вместе с тем правом заявить ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы представитель истцов не воспользовалась. Также представитель истцов пояснила, что все имущество из помещения было вывезено, доказательствами размера фактически понесенных истца в связи с этим убытков она не располагает, также не располагает сведениями и доказательствами аренды истцами иного нежилого помещения.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3 и представитель третьего лица комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на их необоснованность. 

Представитель комитета по финансам муниципального образования «Город Саратов», в свою очередь также выразил критику в адрес судебной экспертизы, полагая, что определенная экспертом выкупная стоимость является необоснованно завышенной.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцы являются сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадью 256,1 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Истец ФИО7 является собственником ? доли указанного нежилого помещения (дата регистрации права – 07 августа 2014 года), ФИО9 и ФИО10 являются собственниками по ? доли указанного нежилого помещения (дата регистрации права – 25 марта 2010 года).

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 369-р от 02 сентября 2014 года 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный дом включен в муниципальную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда на 2024-2026 годы, что подтверждается сообщением администрации Ленинского района муниципального образования «Город Саратов» от 07 августа 2024 года.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании ст. 239 ГК РФ (ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Согласно ч. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 1, ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 32 ЖК РФ.

Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятий земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч.8 ст. 32 ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Кроме того, из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.Возмещение за изымаемое жилое помещение определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу возмещение за изымаемое жилое помещение, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судом установлено, что между истцами и ответчиком на день рассмотрения спора судом соглашение о возмещении за нежилое помещение, сроках и других условий выкупа не достигнуто. 

Принимая во внимание перечисленные выше нормы закона, бездействие со стороны администрации муниципального образования «Город Саратов», выразившееся в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ, право выбора истца способа защиты своих прав, суд приходит к выводу о том, что истцы имеют право требовать выкупа нежилого помещения. 

Возмещение за изымаемое нежилое помещение определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении возмещения за изымаемое нежилое помещение должны учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Так, согласно ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу выкупная цена помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр».

Согласно заключению судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр» № 116СР/2024 года от 22 октября 2024 года размер возмещения за нежилое помещение площадью 256,1 кв.м с кадастровым номером 64:48:040819:793 составляет 14758000 рублей, стоимость доли собственника в праве на земельный участок – 484000 рублей, убытки – 885000 рублей, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1973000 рублей.

Стоимость возможных убытков по оплате услуг риэлтора по поиску временного нежилого помещения экспертов определена в размере 3073230 рублей, стоимость услуг риэлтора по поиску нового нежилого помещения – 457440 рублей, регистрация права собственности на новое помещение – 2000 рублей, стоимость услуг автотранспорта для переезда по временное помещение – 4000 рублей, стоимость услуг грузчика – 4000 рублей, услуги автотранспорта для переезда в постоянное помещение – 4000 рублей, стоимость услуг грузчика для переезда в постоянное помещение – 4000 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО11 выводы экспертного заключения поддержал, пояснив, что им при исследовании был применен сравнительный метод как наиболее достоверный способ определения рыночной стоимости, фактическим было исследовано более 15 объектов-аналогов, несмотря на то, что в качестве примеров приведено меньшее их количество. Все объекты аналоги расположены в спальных районах города Саратова, имеют схожие характеристики. Также пояснил, что им было учтено состояние здания, в котором располагается нежилое помещение истцов.

Данное экспертное заключение с учетом пояснений эксперта суд расценивает как объективное, поскольку оно проведено на основании определения суда, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования. Сделанные в результате исследования выводы мотивированны и ясны. Произведен расчет выкупной цены в соответствии с требованиями ст.32 ЖК РФ. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, в связи с чем оснований для назначения повторной экспертизы судом не усмотрено.

Поскольку исковые требования заявлены о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, которая определена экспертом в соответствии с требованиями ч.7 ст.32 ЖК РФ, суд, полагает необходимым взыскать в пользу истца ФИО7 денежные средства в счет возмещения за спорное нежилое помещение в размере 8837130 рублей, в пользу ФИО9 и ФИО8 – по 4418565 рублей.

При этом при определении обоснованности взыскания расходов суд учитывает отсутствие в спорном нежилом помещении (согласно приложенным к экспертному исследованию фотоматериалам) предметов мебели, в связи с чем рассчитанный экспертом размер убытков, связанных с организацией переезда, взысканию не подлежит.

Кроме того, с учетом пояснений представителя истцов, отсутствия доказательств несения истцом расходов на оплату аренды временного нежилого помещения, суд также не усматривает оснований для взыскания определенного экспертом размера затрат на временное пользование иным нежилым помещением.

В связи с удовлетворением исковых требований о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения после выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» размера возмещения за нежилое помещения право собственности истцов на него подлежит прекращению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решения суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ). Издержками, связанными с рассмотрением дела, являются расходы на оплату услуг представителя, почтовые расходы и другие, признанные судом необходимыми, расходы (ст. 94 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что судом удовлетворены исковые требования к ответчику в части, указанные расходы подлежит распределению с учетом принципа пропорциональности. 

Из материалов дела следует, что истцами были понесены расходы по оплате досудебного исследования.

С учетом частичного удовлетворения (на 86,7 %) исковых требований, суд полагает возможным взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО7 денежные средства в счет оплаты досудебного исследования в размере 12138 рублей и в размере 6069 рублей в пользу ФИО8 и ФИО9 

Также с администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу истца ФИО7 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 30000 рублей, в пользу ФИО8 и ФИО9 – по 15000 рублей.

Кроме того, ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр» заявлено ходатайство о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в размере 52000 рублей.

Стоимость работы по проведению судебной экспертизы определена экспертной организацией, указанные расходы являются реальными, доказательств того, что стоимость проведенной экспертизы не соответствуют объему проведенной экспертом работы, не представлено. Размер оплаты услуг эксперта сторонами не оспаривался.

Экспертиза была назначена судом по ходатайству стороны ответчика. Сведений о том, что указанные расходы были оплачены, в материалы дела сторонами не представлено. 

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, суд полагает возможным взыскать с администрации муниципального образования город Саратов судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 45084 рублей.

Расходы по оплате судебной экспертизы в оставшейся части подлежат взысканию с истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в размере 8837130 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 12138 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 30000 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером: № расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> в размере 4418565 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 6069 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15000 рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, возмещение за нежилое помещение с кадастровым номером: № расположенное по адресу: 

<

адрес> в размере 4418565 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 6069 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 15000 рублей.

После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение прекратить право собственности ФИО7, ФИО8, ФИО9 не нежилое помещение на с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> и признать право собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием «Город Саратов».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН 

<

***>, расходы по оплате услуг эксперта в размере 45084 рублей.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН №, расходы по оплате услуг эксперта в размере 3458 рублей.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН №, расходы по оплате услуг эксперта в размере 1729 рублей.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр», ИНН № расходы по оплате услуг эксперта в размере 1729 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 04 декабря 2024 года.

Судья А.А. Михайлова