Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 23 сентября 2020 г.

Балтийский городской суд Калининградской области в составе судьи Смыковой Г.А.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Муниципального образования «Балтийский городской округ» о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просит сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиру «…»

В обоснование своих требований указывает на то, что она на основании договора купли-продажи от 31.07.2018, является собственником однокомнатной квартиры, площадью 27,4 кв.м., расположенной в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома «…» от 17.10.2018 истцу, как собственнику квартиры «…» в указанном доме была передана в единоличное пользование нежилая часть пристройки к дому площадью 13,4 кв.м, находящаяся в аварийном состоянии, а также земельный участок придомовой территории с учетом фактического использования со стороны входа в квартиру «…».

С целью улучшения жилищных условий, своими силами и за свой счёт истцом были произведены перепланировка, переустройство и реконструкция данного объекта недвижимости. В связи с перепланировкой и переустройством изменилась конфигурация жилого дома, была произведена пристройка с новыми помещениями кухни площадью 17,1 кв.м, гардеробной 5,5 кв.м. В результате реконструкции произведен демонтаж печи, в бывшем помещении туалета зыполнен демонтаж оконного блока, также были демонтированы перегородки, разделяющие помещения прихожей и туалета, прихожей и кухни, туалета и бывшего помещения кухни, коридора и жилой комнаты. Также выполнен демонтаж внутренней стены, разделявшей помещения туалета и помещение площадью 13,4 кв.м. В бывшем помещении площадью 13,4 кв.м выполнена закладка оконного проема. В результате устройста новых внутренних стен и перегородок образованы помещения прихожей площадью 4,3 кв.м, топочной площадью 3,8 кв.м, коридора площадью 2,5 кв.м, совмещенного санузла площадью 5,3 кв.м., коридора площадью 5.5 кв.м, и жилой комнаты площадью 18,8 кв.м. В новом помещении коридора в наружной стене выполнено устройство дверного проема, в новых помещениях топочной и санузла выполнены устройства оконных проемов, в наружной стене топочной выполнено устройство вентиляционного канала. Кроме того в ходе переустройства выполнен демонтаж старого унитаза и раковины, в новом помещении к топочной выполнен монтаж котла, в новом помещении совмещенного санузла выполнены монтаж унитаза, ванны и раковины, в помещении кухни выполнены монтаж кронной плиты и раковины. Сантехническое оборудование подключено к существующим трубам и стоякам водоснабжения и водоотведения без изменениях их диаметра.

Указанные работы требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Обратившись в администрацию МО «Балтийский городской округ» о согласовании проведенных работ истица получила письменный отказ в связи с тем, что работы по реконструкции, перепланировке и переустройству были выполнены самовольно.

Между тем, как полагает истец, в соответствии с выводами указанными в отчете, Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» работы по перепланировке и переустройству квартиры «…» выполнены технически грамотно с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ, выполненная реконструкция не нарушает права и законные интересы проживающих в доме граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, все строительные работы проведены с соблюдением СНиП. 

В судебное заседание ФИО2 не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО «Балтийский городской округ» в суд не явился, о дне слушания дела извещен. 

Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, привлеченное к участию в деле в качестве 3-го лица, в письменном отзыве возражало против удовлетворения иска, полагая, что вид разрешенного использования земельного участка – под жилую застройку многоэтажную (под существующий многоквартирный дом) не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-3 среднеэтажной жилой застройки. По факту жилой «…» является малоэтажным (до 4-х этажей). Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-З размещение малоэтажных многоквартирных жилых домов предусмотрено перечнем условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков.

Истцом не соблюден предусмотренный нормами Градостроительного кодекса РФ порядок получения разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истцом реконструкция спорного объекта осуществлялась в отсутствие разрешения на строительство, выданного в отношении реконструкции многоквартирного жилого дома, проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации, по окончании реконструкции спорного объекта разрешение на ввод в эксплуатацию получено не было, то отчет, составленный Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о том, что реконструированный объект соответствует требованиям строительных правил и нормативов, не может подменять собой документы, предусмотренные Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Исковые требования в таком случае направлены на подмену установленного законом разрешительного порядка оформления реконструкции многоквартирного жилого дома судебным порядком, что является недопустимым и свидетельствует о злоупотреблении правом. 

Кроме того, для вида разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» градостроительным регламентом территориальной зоны Ж-З установлены определенные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, между тем определить предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, подлежащие применению для реконструкции спорного объекта, не представляется возможным.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истица ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 31.07.2018 является собственником квартиры, расположенной по адресу: калининградская область, «…», общей площадью 27,4 кв.м. 

В соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома «…» от 17.10.2018 истцу в указанном доме была передана в единоличное пользование нежилая часть пристройки к дому площадью 13,4 кв.м, находящаяся в аварийном состоянии, а также земельный участок придомовой территории с учетом фактического использования со стороны входа в квартиру «…».

Согласно техническому отчету № ПД-0709-18 пристройка дома «…», включающая в себя часть помещений квартиры «…»: коридор площадью 1,8 кв.м, туалет – 1,0 кв.м., кухню – 6,5 кв.м и помещение общего пользования – 13,4 кв.м, является аварийной и непригодной для постоянного пользования. 

С целью улучшения жилищных условий, своими силами и за свой счёт истцом были произведены перепланировка, переустройство и реконструкция данного объекта недвижимости, в результате которого конфигурация жилого дома изменилась: была произведена пристройка с новыми помещениями кухни площадью 17,1 кв.м, гардеробной 5,5 кв.м. Также в результате реконструкции произведен демонтаж печи; в бывшем помещении туалета выполнен демонтаж оконного блока; демонтированы перегородки, разделяющие помещения прихожей и туалета, прихожей и кухни, туалета и бывшего помещения кухни, коридора и жилой комнаты; выполнен демонтаж внутренней стены, разделявшей помещения туалета и помещение площадью 13,4 кв.м; в бывшем помещении площадью 13,4 кв.м выполнена закладка оконного проема. В результате устройства новых внутренних стен и перегородок образованы помещения прихожей площадью 4,3 кв.м., топочной площадью 3,8 кв.м., коридора площадью 2,5 кв.м, совмещенного санузла площадью 5,3 кв.м., коридора площадью 5.5 кв.м, и жилой комнаты площадью 18,8 кв.м. В новом помещении коридора в наружной стене выполнено устройство дверного проема, в новых помещениях топочной и санузла выполнены устройства оконных проемов, в наружной стене топочной выполнено устройство вентиляционного канала. Кроме того в ходе переустройства выполнен демонтаж старого унитаза и раковины, в новом помещении к топочной выполнен монтаж котла, в новом помещении совмещенного санузла выполнены монтаж унитаза, ванны и раковины, в помещении кухни выполнены монтаж кронной плиты и раковины. Сантехническое оборудование подключено к существующим трубам и стоякам водоснабжения и водоотведения без изменениях их диаметра.

Письмом администрации Балтийского городского округа от 20.11.2019 ФИО2 отказано в предоставлении муниципальной услуги о согласовании перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме по причине самовольной перепланировки и реконструкции указанных помещений, отсутствия разрешительных документов строительство.

ФИО2, не согласившись с решением администрации Балтийского городского округа об отказе в предоставлении муниципальной услуги о согласовании перепланировки и переустройства обратилась в суд с настоящим иском. 

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу частей 5 и 6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки. 

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с положениями части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Такое разрешение ФИО2 получено не было и для его получения с предусмотренным ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ пакетом документов в уполномоченный орган она не обращалась.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию жилого помещения и осуществление пристройки на земельном участке, отведенном под жилую застройку многоэтажную, истцом было получено.

Как видно из дела, ФИО2 без получения соответствующих разрешений осуществила реконструкцию жилого помещения – квартиры «…», которая изменила не только параметры данного жилого помещения, но и всего объекта капитального строительства - жилого многоквартирного дома. 

В результате строительных работ создан объект недвижимости, из которого следует, что к квартире «…», принадлежащей истцу, присоединена нежилая часть постройки, а также пристроено помещение, используемое под гардероб, площадью 5,5 кв.м, и кухня-столовая, площадью 17,1 кв.м 

Согласно положениям ст. 1, 30, 36, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок и допустимости в соответствии с зонированием территории, доказательства осуществления строительства с соблюдением требований строительных, санитарных, противопожарных и иных норм, подготовленной в установленном порядке проектной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление строительства с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельный участок с кадастровым номером «…» по адресу: «…», площадью 853 кв.м +/- 10 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под жилую застройку – многоэтажную (под существующий многоквартирный дом) поставлен на кадастровый учет 27.01.2017 и находится в общедолевой собственности граждан.

По сведениям Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Приморского городского поселения, земельный участок с кадастровым номером «…» располагается в границах территориальной зоны среднеэтажной застройки, установленной для обеспечения правовых условий строительства, реконструкции и эксплуатации преимущественно среднеэтажных (от 5 до 8 надземных этажей) многоквартирных домов (Ж3). Градостроительным регламентов территориальной зоны Ж3 размещение многоэтажных жилых домов не предусмотрено. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером «…» не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны Ж3. По факту жилой «…» является малоэтажным (до 4-х этажей). Градостроительным регламентом территориальной зоны Ж3 размещение малоэтажных многоквартирных домов предусмотрено перечнем условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков.

Вместе с тем, документов, свидетельствующих, что параметры реконструкции жилого дома полностью соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для территориальной зоны Ж3, указанным в Правилах землепользования и застройки, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о невозможности удовлетворения иска и сохранения квартиры «…» в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

Поскольку истец просит сохранить квартиру как индивидуально-определенный объект недвижимости в реконструированном состоянии с учетом присоединения помещений в соответствии с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте, составленном Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ», суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО2 к Администрации Муниципального образования «Балтийский городской округ» о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2020.