Дело № 2-554/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Раевский 15 августа 2019 года

Альшеевский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Калимуллиной Л.Р.

при секретаре Ишбульдиной Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о возврате задатка по договору купли-продажи квартиры,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о возврате задатка по договору купли-продажи квартиры.

В обоснование иска ФИО3 сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику по соглашению о задатке 50 000 руб., являющиеся задатком в счет заключения в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>. Поскольку договор купли-продажи заключен не был, данная сумма, по мнению истца, подлежит возврату в двойном размере, то есть 100 000 руб.

В судебном заседании истец ФИО3, требования поддержал, пояснил, что действительно договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, поскольку квартира, в отношении которой составлено соглашение, обременена ипотекой, и ответчик не смогла урегулировать данный вопрос с банком. Более того, в отношении данной квартиры имелось решение суда о принудительной реализации, что не было известно истцу на момент заключения соглашения. После того, как стороны потеряли интерес к данной сделке, истец потребовал у ответчика свои деньги, на что ФИО4 ответила, что деньги вернет после продажи квартиры. Однако даже после продажи квартиры денежные средства возвращены не были.

Представитель ФИО4 - ФИО5 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать в виду необоснованности заявленных требований суду пояснил, что договор не был заключен по вине ответчика, которому банком было отказано в предоставлении кредита на покупку спорной квартиры., то есть истец не имел финансовой возможности приобрести данное недвижимое имущество.

Ответчик ФИО4, третье лицо ПАО «Сбербанк» в заседание суда не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте суда, об уважительности причин неявки суду не сообщили. Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, на основании норм материального права, подлежащих применению (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключено соглашение о задатке, согласно которому продавец ФИО6 намерена продать, а покупатель ФИО3 купить двухкомнатную квартиру по адресу: РБ, 

<

адрес>. Объект принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель намерен приобрести у продавца право собственности на объект настоящего соглашения по договору купли-продажи и зарегистрировать его не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на объект покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в размере 50 000 руб. Общая сумма договора составляет 235 000 руб. Если продавец отказывается от продажи данного объекта то задаток, полученный им, возвращается покупателю в двойном размере, то есть 100 000 руб. Окончательный расчет производится с продавцом до ДД.ММ.ГГГГ.

В последующем стороны по обоюдному соглашению продлили срок исполнения договора до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, существенные условия предварительного договора определены в соглашении о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, письменная форма соглашения о задатке соблюдена, так же в нем оговорены условия получения и возврата задатка, установленные статьей 380 ГК Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 ГК Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 329 ГК Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Положениями статьи 381 ГК Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Условия, аналогичные требованиям пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, отражены сторонами в пункте 2 соглашения о задатке.

Таким образом, при разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка исходя из приведенных выше норм материального права следует установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Как установлено судом, до ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор. В судебном заседании указанные обстоятельства подтвердили как истец, так и представитель ответчика.

Как указано в пункте 6 статьи 429 ГК Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Доказательств о том, что ФИО4 препятствовала заключению договора в предусмотренный предварительным договором срок либо отказалась в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, в материалах дела не содержится, стороной истца не представлено, также как и не представлено истцом доказательств направления им в адрес ответчика предложения заключить основной договор.

Как указывал истец, сделка не состоялась по причине нахождения данного имущества в залоге у банка, в отношении которого также был вынесен судебный акт о принудительной его реализации.

Действительно, в материалы дела представлено заявление о добровольной реализации залога, в котором ФИО4 и ФИО7 просят банк рассмотреть вопрос о возможности добровольной реализации квартиры, являющейся залоговым обеспечением по кредитному договору.

В ответе ПАО Сбербанк сообщил ФИО4, что данное заявление получено и принято в работу ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, к дате указанной в соглашении о задатке ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 не могла реализовать спорную квартиру, поскольку соответствующего согласия банка не имелось. Суд приходит к выводу, что именно по этой причине ответчиком не было направлено в адрес истца предложение на заключение основного договора купли-продажи.

Представитель ответчика утверждает, что у истца не имелось финансовой возможности приобрести данную квартиру, поскольку банком было отказано в одобрении в выдаче кредита.

В опровержение данного довода истцом представлен ответ АКБ «АбсолютБанк» (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщается, что банком исходя из анализа кредито - и платежеспособности на основании представленных документов ДД.ММ.ГГГГ кредитным комитетом принято положительное решение о предоставлении ФИО7 кредита на приобретение квартиры по программе «Ипотека Стандарт (наличие страхования)». То есть из представленного ответа усматривается, что кредит был одобрен не на истца, а на его отца ФИО1

Вместе с тем согласно пунктам 1, 3 статьи 429 ГК Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спора, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре субъектом договора купли-продажи является покупатель - истец ФИО3, соответственно намерение истца изменить условия предварительного договора в части его субъекта противоречит вышеуказанным нормам права.

Доводы возражения ответчика о том, что банком было отказано истцу в выдаче кредита, ФИО3 подтвердил, пояснив, что после получения отказа банка, ипотеку было решено оформить на его отца. Соответственно по этим причинам истец не мог направить ответчику предложение на заключение основного договора купли-продажи.

В обоснование своей позиции, в подтверждение уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи истцом представлено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем указанное постановление с достоверностью не может свидетельствовать об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок. Из объяснений истца данных в рамках рассмотрения заявления ФИО3 следует, что в связи с новогодними праздниками банк не смог в определенное время представить необходимые документы, поэтому заключение сделки затянулось. От сделки она не отказывается, все документы на продажу квартиры у нее имеются, поэтому она готова продать квартиру.

В суде истец подтвердил, что с письменным предложением заключить основной договор купли-продажи к ответчику не обращался, обращение в правоохранительные органы преследовало цель возврата задатка уплаченного при заключении предварительного договора.

В судебном заседании свидетель ФИО2, которая была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, о чем отобрана расписка, пояснила, что знает сторон по сделке, поскольку она является риелтором и сама составляла соглашение о задатке. Каких-либо письменных уведомлений сторон адресованных друг другу о заключении основного договора купли-продажи квартиры не было.

Указанным свидетелем не сообщено о новых обстоятельствах, которые могли бы иметь решающее значение по настоящему делу.

Таким образом, в установленный срок основной договор заключен не был, предложение заключить договор сторонами друг другу не направлялось, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Вместе с тем, ответственность, предусмотренная пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, в виде удержания суммы задатка подлежит применению только в случаях, когда неисполнение обязательства вызвано виновными действиями одной из сторон правоотношения, обеспеченного задатком.

Суд считает, что в настоящем споре вышеуказанная норма применению не подлежит, поскольку предварительный договор прекратил свое действие, ни одна из сторон договора не направила другой стороне предложений заключить основной договор.

Установив, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен сторонами, ни одна из сторон предложений о заключении договора не направила, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор прекращен в силу закона (пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации), в связи с чем в силу ст. 416 ГК Российской Федерации, ст. 381 ч. 1 ГК Российской Федерации, при невозможности исполнения договора задаток должен быть возвращен.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации для возникновения обязательств вследствие неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: обогащение приобретателя; указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего и указанное обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.

На основании вышеизложенного, принимая во внимание, что денежные средства, полученные ответчиком при заключении предварительного договора до настоящего времени не возвращены, с ФИО4 в пользу ФИО3 подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 50 000 руб.

На основании ст. 98, 100 ГПК Российской Федерации, с ответчика ФИО4 в пользу истца в счёт возмещения расходов по оплате госпошлины подлежит взысканию 3 200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о возврате задатка по договору купли-продажи квартиры удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежные средства в размере 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 200 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Альшеевский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

судья п/п Л.Р. Калимуллина