Дело № 2- 1595/2023

37RS0023-01-2023-001802-33 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос. Савино Ивановской области 12 декабря 2023 года

Шуйский городской суд Ивановской области

в составе председательствующего судьи Топоровой С.Н.,

при секретаре Багровой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, признании недействительными записей в ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, д. Покровское, 

<

адрес>, восстановлении права собственности истца на недвижимое имущество, а именно: на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа с обеспечением в виде залога недвижимого имущества, которое на право собственности принадлежало истцу. Истцом была выдана доверенность ФИО3 для регистрации в МФЦ залога по договору займа. При обращении истца в сентября 2023 в МФЦ для получения выписки о сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости с указанием правообладателя ему было отказано, поскольку правообладателем недвижимого имущества, а именно: земельного участка с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, являлась ответчик ФИО2 Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на земельный участок и нежилое здание к ФИО2 перешло ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем намерений по отчуждению земельного участка и нежилого здания у истца не имелось, денежных средств по сделке он не получал. Поскольку ФИО3 доверенность выдавалась для регистрации залога, а не на отчуждение спорного имущества, данный договор является недействительным ввиду его безденежности. Считает, что действия ответчика указывают на наличие признаков злоупотребления правом, что является основанием для признания недействительным договора купли- продажи земельного участка и нежилого здания. Кроме того, договор купли- продажи земельного участка и нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть залог имущества. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направив в суд заявление, в котором просил рассмотреть дела без его участия, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направив в суд заявление, в котором просил, рассмотреть дела без его участия, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направив в суд заявление, в котором просила рассмотреть дела без её участия, исковые требования признает в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении (л.д.157).

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3 ( л.д.178-179).

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направив в суд заявление, в котором просила рассмотреть дела без её участия, исковые требования признает в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении (л.д.181,182).

Представить третьего лица, Управления Росреестра по Ивановской области, в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, предоставил отзыв, согласно которому решение оставляет на усмотрение суда ( т.1 л.д.139)

С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и подтверждается исследованными доказательствами по настоящему делу, ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали земельный участок с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м. (л.д.99-101, 102-104).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор займа, согласно которому ФИО2 предоставила истцу займ в размере 500 000 рублей сроком на 5 лет ( л.д.11-12).

В настоящее время, согласно имеющейся в деле расписке, истцом выплачено 200000 рублей в качестве процентов по договору займа ( л.д. 14).

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предоставил в залог земельный участок с кадастровым №, общей площадью 14 931 кв.м. и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом Кировского нотариального округа Республики Северная Осетия-Алания ФИО5, истец ФИО1 уполномочил ФИО3 управлять, распоряжаться принадлежащим всем имуществом истца, с правом заключения сделок, заключения и подписания договора купли-продажи, продажи вышеуказанных объектов за цену и на условиях по своему усмотрению, представления его интересов, получения и предъявления от его имени документов и заявлений, а также с правом подписания и получения от его имени любых документов, касающихся вышеуказанных объектов ( т.1 л.д.9).

Согласно материалам реестрового дела в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в ЕГРН имеется запись от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ФИО2, внесенная на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, действующей по доверенности от ФИО1, и ФИО2 (т.1, л.д.79-97, 99-104).

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность является односторонней сделкой и документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет, и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что фактические действия по заключению и исполнению сделки со стороны продавца были совершены уполномоченным представителем ФИО1 – ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако из заявления истца ФИО1 следует, что продажа принадлежащего истцу недвижимого имущества, действующей от его имени представителем ФИО3, произведена без его ведома и согласия, каких-либо денежных средств от продажи недвижимого имущества истцом не получено, о чем не могло быть не известно ответчику ФИО2

Иных доказательств суду не предоставлено.

Указанные доводы не опровергнуты в судебном заседании ответчиком ФИО3

При рассмотрении требований о признании сделки недействительной суд считает необходимым руководствоваться положениями ст.174 ГК РФ, квалифицируя спорные правоотношения сторон как сделку, совершенную представителем в ущерб интересам представляемого.

Так, согласно ч. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Как следует из представленных по настоящему делу доказательств, цена недвижимого имущества при заключении оспариваемого договора купли-продажи определена представителем продавца и покупателем в 300 000 рублей, что значительно ниже его кадастровой стоимости.

Доказательств обоснованности цены договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ответчиками суду не представлено, учитывая характеристику объекта недвижимости.

Кроме того, в судебном заседании ответчик ФИО3 показала, что знала о существовании между ФИО1 к ФИО2 договора займа, который ФИО1 не исполнил. Через некоторое время ей позвонила ФИО2 и попросила подъехать в МФЦ. ФИО1 на связь не входил. Она подписала договор купли- продажи двух объектов недвижимости. 

Таким образом, ответчик ФИО3 злоупотребила своими правами, действуя заведомо в ущерб интересам доверителя ФИО1 

В п.1 ст. 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемый исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотреблении правом в иных формах.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ФИО2 и в лице представителя ФИО1 ФИО3 договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества подлежит признанию недействительным по основаниям ст. 174 ГК РФ, с учетом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Ответчики ФИО2 и ФИО3 не возражали против удовлетворения исковых требований. При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. 

С учетом изложенного необходимо применить последствия недействительности сделки: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2, на земельный участок с кадастровым №, площадью 14 931 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; восстановить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым №, площадью 14 931 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; восстановить право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Доказательств передачи денежных средств по сделке от ответчиков к истцу не представлено, следовательно, оснований для возврата денежных средств не имеется. При этом ответчики не лишены возможности защиты своих прав посредством обращения с соответствующим иском.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым №, площадью 14 931 кв.м., и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Применить последствия недействительности сделки. 

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2, паспорт 

<

данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым №, площадью 14 931 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО2, паспорт 

<

данные изъяты>, на нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить право собственности ФИО1, паспорт 

<

данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым №, площадью 14 931 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить право собственности ФИО1, паспорт 

<

данные изъяты>, на нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 1764,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Ивановский Областной суд через Шуйский городской суд.

Судья С.Н. Топорова

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2023