Административное дело № 3а-28/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при секретаре судебного заседания Терешиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1, являясь собственником спорного объекта недвижимого имущества, обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, площадью 1 765 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - гостиничное обслуживание, в размере его рыночной стоимости 24 907 000 рублей по состоянию на 01.01.2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2022 года № КУВИ-001/2022-78144409 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 42 020 590 рублей 50 копеек. Согласно отчету об оценке № Р-74-22 от 24.06.2022 года рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества определена в размере 24 907 000 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на имущество, исчисляемого на основании его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 просил удовлетворить административные исковые требования и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 24 907 000 рублей по состоянию на 01.01.2020 года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал позицию представителя ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО7 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1765 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, 

<

Адрес...>.

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Актом ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» об определении кадастровой стоимости № 

<

№...> от 31.03.2021 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере 42 020 590,5 рублей в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ в связи с тем, что государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования произошел в год проведения государственной кадастровой оценки (в период с 01.01.2020 года и до 01.01.2021 года) и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2021 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2020 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 05.08.2022 года № 27-13079-ГС/22 (л.д. 207-208 том 1).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № Р-74-22 от 24.06.2022 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком «Оценка и Экспертиза» ФИО8, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1765 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, 

<

Адрес...>, определенная по состоянию на 01.01.2020 года, составляет 24 907 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 11.08.2022 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Край-Эксперт». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № К-Э-1060/2022, подготовленному экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО9, отчет об оценке № Р-74-22 от 24.06.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведены таблицы на соответствие отчета об оценке общим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. Эксперт указывает, что при определении рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком использовались объекты-аналоги № l и № 2, которые не сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Объект оценки расположен в с. Эсто-Садок, а объекты-аналоги № l и № 2 в пгт. Красная Поляна. Использование в расчетах объектов-аналогов не сопоставимых с объектом оценки по местоположению без применения корректирующего коэффициента приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № Р-74-22 от 24.06.2022 года, подготовленный частнопрактикующим оценщиком «Оценка и Экспертиза» ФИО8, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1 765 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2020 года составляет 40 985 000,00 рублей.

По результатам ознакомления с заключением эксперта представители административного истца выразили несогласие с результатами судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО9, предоставили заключение специалиста № 65/22 от 18.11.2022 года и дополнительные пояснения, просили назначить повторную судебную экспертизу в ООО «Экспертное Решение».

Заключение эксперта, по мнению представителя административного истца, составлено с нарушением действующего законодательства, субъективно, не является полным, всесторонним, противоречит требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», изложенные в статьях 4, 8. В заключении эксперта отсутствует достаточная информация, доказывающая выводы, что не соответствует требованиям проверяемости и однозначности результатов исследования.

Поскольку в дополнительных пояснениях представителя административного истца содержались доводы, которые могли вызывать сомнения в полноте и ясности заключения судебной экспертизы № К-Э-1060/2022, подготовленной экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО9, определением Краснодарского краевого суда от 28.11.2022 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза в целях устранения неясностей в заключении судебной экспертизы № К-Э-1060/2022, производство которой поручено эксперту ФИО9, осуществляющему деятельность в ООО «Край-Эксперт».

Перед экспертом поставлены вопросы об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости с учетом замечаний, изложенных представителем административного истца, а также о соответствии отчета об оценке № Р-74-22 от 24.06.2022 года, подготовленного частнопрактикующим оценщиком «Оценка и Экспертиза» ФИО8, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно дополнительному заключению эксперта № К-Э-1060/2022/1, подготовленному экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО9, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1 765 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, 

<

Адрес...>, по состоянию на 01.01.2020 года составляет 40 985 000,00 рублей.

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Ознакомившись с дополнительным заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 указал, что после проведения дополнительной экспертизы, выявленные недостатки устранены не были.

Из комментариев эксперта на замечания суда следует, что экспертом устранено замечание относительно не отражения в полном объеме ограничений (обременений) земельного участка. Также эксперт отметил, что согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 04.08.2021 года № П/0336 определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременении (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствий с земельным законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными в соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, либо в центральных частях города, вокруг них находятся жилые, коммерческие, здания со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25.01.2006 года № 03-03-04/1/57). 

Кроме того, наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка, и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО № 7 п.20.

Экспертом устранено замечание и приведен анализ общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки по состоянию на 2019 год.

Относительно замечания о том, что эксперт не выполнил анализ рынка, так как в таблице № 22 экспертом приведена выборка из 10 предложений к продаже, из которых только 3 предложения относятся к сегменту рынка объекта оценки и выбраны им в качестве объектов-аналогов, вместе с тем, рецензентом представлено более 440 предложений о продаже земельных участков, эксперт указал, что рынок предложений в с. Эсто-Садок является ограниченным. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В таблице № 22 указаны основные предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы. Эксперт проанализировал рынок предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы и принял в качестве аналогов к объекту экспертизы 3 объекта с порядковым номером 3 в качестве объекта-аналога № 1, с порядковым номером 6 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым номером 10 в качестве объекта-аналога № 3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы. Остальные аналоги, указанные в таблице выше, отличаются по основным характеристикам, указанным в последнем столбце. Следовательно, использовать эти объявления в качестве объектов-аналогов нельзя, так как это приведет к существенному искажению итогового результата.

Относительно замечания о нарушении принципов достаточности и достоверности в соответствии с пунктом 19 ФСО № 1, а также о нарушении экспертом пункта 8 ФСО № 7, так как не проведена подробная и исчерпывающая идентификация объекта исследования, эксперт указал, что п. 19 ФСО № 1 на дату проведения экспертизы утратил силу. Замечание к заключению эксперта является необоснованным и не подтвержденным рыночными данными. Тем не менее, эксперт проанализировал рынок предложений, и использовал наиболее схожие объекты-аналоги при определении рыночной стоимости с применением необходимых корректирующих коэффициентов, в соответствии с действующей методологией. Стоимость, определенная в заключении, является достоверной.

На замечание о том, что заключение эксперта составлено с нарушением действующего законодательства, эксперт указал на использованные при производстве экспертизы нормативные документы: Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-Ф3 (с изменениями и дополнениями); Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (последняя редакция); Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО 1), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 года; Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 года; Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО Ш)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 года; Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 200 от 14.04.2022 года; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФCO № 7)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 года.

Относительно замечания о том, что на странице 14 (рисунок 1) указана некорректная ссылка на используемый источник, вместо верной: https://pkk.rosreestr.ru/#/search, эксперт устранил замечание и указал ссылку: http://roscadastr.com/map.

На замечание о том, что в исследовательской части заключения эксперта на страницах 49-50 (Таблица 23. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>), экспертом не указаны ни по одному из приведенных объектов-аналогов ценобразующие факторы под офисно-торговую застройку (соответствующие сегменту объекта исследования), эксперт указал, что земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, либо в центральных частях города, вокруг них находится жилые, коммерческие, здания со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» №2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25.01.2006 года № 03-03-04/1/57). Таким образом, по отношению к наличию улучшений объекта экспертизы и объекты-аналоги не отличаются и корректировка не требуется. Кроме того, эксперт отметил, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО № 7 п.20.

Относительно замечания о том, что даты предложения аналогов существенно отличаются от даты оценки, эксперт указал, что, учитывая количественно-качественные характеристики, а также их локальное расположение и инвестиционную привлекательность, определен период ликвидности для объектов экспертизы сроком до 12 месяцев на основании «Сроки ликвидности, Сроки продажи, экспозиции - на 01.10.2019 года», подготовленный «Ассоциацией развития рынка недвижимости СтатРиелт».

Относительно замечания о том, что при проведении корректировки на площадь экспертом был некорректно взят источник, использована зависимость стоимости земельных участков от площади по всем земельным участкам коммерческого назначения со значением степенной формулы -0,121, при этом наиболее близкий диапазон населенных пунктов, соответствующих объекту исследования, составляет -0,273, эксперт указал, что с учетом рекомендаций справочника был проведен анализ рынка земельных участков Краснодарского края, анализ социально-экономической ситуации страны и региона, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений, в том числе на площадь (анализ фактических цен предложений табл.5). Учитывая разницу в площади, принята необходимая корректировка для определения точной рыночной стоимости, расчет выполнен методологически верно.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебном заседании эксперт ФИО9 на довод представителя административного истца о том, что не проведена подробная идентификация объекта оценки, в таблице № 22 (л.д. 48 заключения эксперта) приведена выборка из 10 предложений к продаже, из которых только 3 предложения относятся к сегменту рынка объекта оценки, при этом для сравнения использовались объекты не для гостиничного обслуживания, а под ИЖС, также пояснил, что перевод вида разрешенного использования не требует больших затрат, подобранные объекты-аналоги подходят по расположению, инфраструктуре, по инвестиционной привлекательности и по возможному использованию, также как и объект оценки.

Относительно довода представителя административного истца о том, что дата оценки по объекту исследования - 01.01.2020 года, однако данные анализа общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки приведены по состоянию на 1 квартал 2022 года, учитывая, что, начиная с апреля 2020 года, в России была объявлена пандемия в связи с COVID-19 и карантин, использование данной информации некорректно, эксперт, кроме того, пояснил, что замечание было устранено, составлен анализ за 2019 год. Ограничения в данном случае произошли 4 месяца позднее, в связи с чем данное упоминание некорректно.

Относительно довода представителя административного истца о том, что рецензентом представлено более 440 предложений о продаже земельных участков, а экспертом приведена выборка из 10 предложений к продаже, из которых только 3 предложения относятся к сегменту рынка объекта оценки, эксперт дополнительно пояснил, что в выборке из 400 предложений и в анализе, представленном в отчете, используется 9 предложений, которые находятся в пгт. Красная Поляна. Представленная экспертом выборка из 10 предложений представлена в п. Эсто-Садок. Разница между п. Эсто-Садок и пгт. Красная Поляна в том, что п. Эсто-Садок расположен в непосредственной близости ко всем локациям (развлекательным, игровым, горнолыжным и так далее), поэтому он имеет высшую и большую степень инвестиционной привлекательности. В самом пгт. Красная Поляна ни одного горнолыжного курорта нет. В выборке из 10 предложений представлены максимально сопоставимые и близкие к расположению объекта экспертизы. Выбрано 3 наиболее максимально сопоставимых с меньшим количеством корректировок. 

Таким образом, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 полностью опроверг доводы представителя административного истца.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из дополнительного заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 36-41 дополнительного заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, к заключению приложены скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районе расположения объекта оценки; произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректировки определялись на основании сопоставления параметров объекта экспертизы и объектов-аналогов; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, дополнительное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения дополнительной судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. В названной ситуации ставить указанное дополнительное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела дополнительное заключение эксперта в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании дополнительного заключения эксперта № К-Э-1060/2022/1, подготовленного экспертом ООО «Край-Эксперт» ФИО9

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 15.07.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 15.07.2022 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 1765 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 40 985 000,00 (сорок миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 15.07.2022 года. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 03 мая 2023 года.