Дело № 2-1247/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Нижний Новгород 17 сентября 2020 года 

Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе: председательствующего судьи Рубинской О.С. 

при секретаре Марушиной Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из реестра, восстановлении записи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд к ответчикам с заявленными требованиями, в обоснование указав, что (дата) между истцом и ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 34,5 кв.м, расположенной по адресу: .... Ответчики приобрели квартиру в общую долевую собственность (1/2 доля - ФИО2, 1/2 доля - ФИО3).

Право ФИО2 в общей долевой собственности, доля в праве 1/2 зарегистрировано (дата), номер государственной регистрации права №...

Право ФИО3 в общей долевой собственности, доля в праве 1/2 зарегистрировано (дата), номер государственной регистрации права №...

Согласно п. 5 Договора купли-продажи от (дата) вышеуказанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 2 300 000 рублей, которые покупатель оплатил продавцу при подписании настоящего договора.

Истец полагает, что она свои обязательства согласно Договору выполнила в полном объеме, однако ответчики денежные средства за квартиру так и не передали, передаточный акт на квартиру в соответствии с пунктом 6 Договора не подписан сторонами.

Сторонами, в соответствии со ст. 549, 555 ГК РФ, при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 2 300 000 руб. (пункт 5 договора купли-продажи квартиры), и согласно заключенного сторонами договора, у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 2 300 000 руб. 

При этом, в соответствии с п. 6 договор считается исполненным с момента, в том числе, подписания сторонами передаточного акта, что истец полагает, сделано не было.

Истец считает, что при таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неуплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также, учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с тем, что ответчиками не выполнено обязательство по передаче денежных средств в счет стоимости квартиры по адресу: ..., истец просит суд расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный между ФИО1 (дата) года рождения, ФИО2 (дата) года рождения и ФИО3 (дата) года рождения от (дата).

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец просит суд: расторгнуть вышеуказанный договор, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО2 и ФИО3 в отношении имущества: квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО1 в отношении имущества: квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ....

Истец и представитель ее интересов по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили удовлетворить. Пояснили суду, что ответчики подтвердили в судебном заседании, что денежные средства они передали не истцу, а супругам Р.. Таким образом, договор купли-продажи не исполнен. Расписка о получении денег не соответствует фактическим обстоятельствам. Указанные обстоятельства являются существенным нарушением прав истца. Истец является пенсионером. Не получение денежных средств при продаже квартиры лишило истцу и имущества и денежных средств. 

Истец в судебном заседании пояснила суду, что квартиру по ... она не продавала, но пыталась продать квартиру в (дата), поскольку квартира ее не устраивала, для чего заключала договор с государственной организацией. Но сделка сорвалась. Также пояснила суду, что не осознавала, что продала квартиру ответчикам. Никогда не просила Р. продать квартиру. В квартире на ... истец проживала до (дата). Р.М.Л. показывала истцу несколько квартир, в том числе квартиру в д. Афонино, .... В данной квартире истец зарегистрирована и проживает по настоящее время, в ноябре (дата) квартира была оформлена на истца Р.М.Л. Денежные средства на приобретение данной квартиры были потрачены из той суммы, которая оказалась у Р. после продажи квартиры на ... квартира на ... поляна не устраивает планировкой и наличием лоджии на кухне. Собственником данной квартиры в настоящее время является племянник истца. Договор купли-продажи между истцом и ее племянником К.Е.В. оспаривался истцом в Кстовском районном суде. После заключения купли-продажи квартиры на ... и договора купли-продажи на ... поляна истец передавала Р.С.Н. денежную сумму в размере 650000 руб. для ремонта квартиры по ... поляна. Однако ремонтом истец осталась недовольна. В период проведения ремонта истец с согласия ответчиков осталась проживать в квартире на ..., оплачивала коммунальные услуги в данной квартире. Затем Р. перевезли истца в квартиру на ... поляна.

Также истец в судебном заседании не оспаривала свои подписи в договорах купли продажи от (дата), от (дата), актах приема-передачи квартир, расписках о получении денежных средств от ответчиков.

При этом истец пояснила, что денежные средства в момент совершения сделки (дата) забрали супруги Р.. С Р.С.Н. (дата) истец заключила Договор на оказание духовной и правовой помощи, копию которого представила в материалы дела. Также истец пояснила суду, что по данному договору истец передавала Р.С.Н. денежные средства без оформления расписок в передаче-получении денег. Р.С.Н. истцу порекомендовал ее знакомый.

Также представитель истца пояснила суду, что в результате нескольких сделок по купле-продаже недвижимости истец осталась без квартиры и без денег. Полагает, что незаконные действия в отношении истца начались с договора купли-продажи квартиры по ... г.Н.Новгорода.

Ответчики в судебном заседании возражали против заявленных требований, поддержали письменную позицию, изложенную в возражениях, представленных в материалы дела. Также пояснили суду, что денежные средства передали истцу в присутствии ее риелтора Р.М.Л. и ее супруга. При этом денежные средства пересчитывались Р.М.Л. и Р.С.Н. и передавались истцу. Передача денежных средств происходила в автомобиле Р., припаркованном возле МФЦ. После пересчета денежные средства сложили в сумку. Истец написала расписку о получении денежных средств, подлинник которой ответчики представили на обозрение в судебном заседании. Объявление о продаже квартиры истца по ... ответчики нашли на «Авито», риелтором указана была Р.М.Л. При просмотре квартиры (дата) ответчики внесли аванс за квартиру в размере 20000 руб., о чем свидетельствует расписка, представленная в материалы дела. Указанная сумма была учтена впоследствии при заключении договора купли-продажи. Истец, действительно, жаловалась на квартиру по ..., говорила, что она ей не подходит: слишком шумно, душно. Часть денежных средств на приобретение квартиры ответчики хранили в валюте, которую обменяли перед совершением сделки. Также ответчики пояснили суду, что Р. заботились об истце, защищали перед соседями, с которыми у истца был конфликт, а также рассказывали о том, что делают хороший ремонт для истца в квартире на .... 

Также ответчики пояснили суду, что истец с их согласия проживала в квартире на ... в период проведения ремонта в квартире на .... После чего сторонами был подписан акт приема передачи, ответчиком оплачены коммунальные услуги по .... В актах о приеме-передаче квартиры истец не указывала, что у нее имеются претензии по оплате стоимости квартиры ответчиками. Также истец никогда с требованиями, претензиями о передаче денежных средств за приобретение квартиры к ответчикам не обращалась. Иск подан после того, как истец продала квартиру своему племяннику. Полагали, что ответчиками исполнены надлежащим образом обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата).

Третье лицо Управление Росреестра по Нижегородской области извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя своих интересов не направило для участия в судебном заседании, не просило отложить рассмотрение дела ввиду неявки представителя.

Свидетель Р.М.Л. в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Согласно ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Законодательство РФ не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем, но и не предусматривает соответствующего запрета.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, может прийти к выводу, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора.

Судом установлено, что (дата) между истцом ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 34,5 кв.м, расположенной по адресу: .... 

Ответчики приобрели квартиру в общую долевую собственность (1/2 доля - ФИО2, 1/2 доля - ФИО3).

Право ФИО2 в общей долевой собственности, доля в праве 1/2 зарегистрировано (дата), номер государственной регистрации права №...

Право ФИО3 в общей долевой собственности, доля в праве 1/2 зарегистрировано (дата), номер государственной регистрации права №...

Согласно п. 5 Договора купли-продажи от (дата) вышеуказанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 2 300 000 рублей, которые покупатель оплатил продавцу при подписании настоящего договора.

Передача ответчиками истцу указанной суммы подтверждается распиской, написанной лично ФИО1 в день заключения договора купли-продажи – (дата). Копия данной расписки приобщена к материалам дела, подлинник представлен ответчиками в судебном заседании на обозрение.

Из объяснений истца в судебном заседании следует, что указанная расписка в получение денежных средств в сумме 2300000 руб. написана ею в автомобиле Р..

При этом суд принимает во внимание объяснения сторон, что денежная сумма в размере 20000 руб. из 2300000 руб. была передана истцу (дата) в качестве аванса при просмотре квартиры перед совершением сделки, что подтверждается распиской истца от (дата). Написание данной расписки истец также не оспаривала в судебном заседании.

Довод истца о том, что денежные средства за продажу квартиры были переданы супругам Р., в связи с чем отсутствуют доказательства передачи денежных средств ответчиками непосредственно истцу, суд не может принять в качестве доказательства нарушения условий договора ответчиками по следующим основаниям.

Судом установлено, что расписка о получении от ответчиков денежных средств в размере 2300000 руб. истцом была собственноручно написана после передачи денежных средств.

Из объяснений истца следует, что написать расписку ее никто не принуждал, несмотря на то, что она писала текст расписки под диктовку Р.. 

Согласно Договора на оказание духовной и правовой помощи от (дата), заключенного между «Православный центр Духовной помощи и правовой защиты» и адвокатским объединением «Радонеж», именуемый «Православный центр» в лице представителя Р.С.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ФИО1, «Православный центр» принял на себя обязательство оказать ФИО1 духовную и правовую помощь: в случаях нарушения прав и свобод в рамках действующего законодательства РФ, представлять интересы в судах общей юрисдикции, в том числе надзорных инстанциях судебной системы, органах прокуратуры и иных органах государственной власти РФ, оказание духовной помощи в рамках Социальной концепции Русской Православной Церкви.

Из объяснений истца следует, что Р. истцу порекомендовал ее знакомый из Москвы для решения вопроса по вопросу проживания в квартире по адресу: г.Н.Новгород, ..., поскольку истца в квартире травили газом, ей было жить не комфортно. 

Из объяснений ответчиков следует, что при передаче денег в автомобиле Р., деньги пересчитывались супругами Р., после чего передавались истцу.

Довод стороны истца, что истец не получила денежные средства непосредственно от ответчиков, суд не может принять во внимание, поскольку из материалов дела следует, что (дата) между Р.М.Л. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ... ... ..., площадью 33,9 кв.м.

Согласно п. 6 Данного договора ФИО1 оплатила стоимость квартиры в размере 2100000 руб.

В судебном заседании истец пояснила суду, что денежные средства на приобретение данной квартиры были использованы от продажи квартиры на ...37, т.е. денежные средства, полученные от ответчиков по договору купли-продажи.

Из договоров купли-продажи от (дата), (дата) следует, что покупатели и продавцы при совершении сделок купли-продажи находились в здравом уме, ясной памяти, полностью понимали значение своих действий и руководили ими, не находились в состоянии заблуждения относительно природы или предмета договоров купли-продажи, не находились под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения с одной стороны с другой стороной или стечения тяжких обстоятельств, не находились в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения на момент подписания договоров купли-продажи. 

При заключении сделки ФИО1 представила сведения из ГБУЗ «Клиническая психиатрическая больница №... г.Н.Новгорода» от (дата) о том, что истец под диспансерным наблюдением не занчится.

Довод истца о том, что ее не устраивает приобретенная квартира на ... ..., ей не нравиться планировка квартиры, ремонт, который сделали Р. за деньги истца в данной квартире, что с договора от (дата) началась череда сделок, в результате которой истец лишилась своей собственности, и в настоящее время квартира на ... ... перешла в собственность племянника истца, правового значения для данного дела не имеет и не является основанием для расторжения договора по основанию, указанному в исковом заявлении истцом.

Также суд принимает во внимание, что истец до предъявления иска никаких претензий к ответчикам по поводу неоплаты денежных средств по договору купли-продажи не предъявляла.

Претензия от (дата) была направлена истцом с требованием о расторжении договора.

Из акта приема-передачи недвижимости от (дата) следует, что квартиру по договору купли-продажи от (дата) истец передала ответчикам (дата), поскольку по договоренности с ответчиками проживала до окончания ремонта в квартире по ... ... 

Из указанного Акта следует, что продавец (ФИО1) не имеет претензий к покупателю.

Свои подписи истец в договорах купли-продажи, расписках, актах, имеющихся в материалах дела, при разрешении спора не оспаривала.

Таким образом, судом установлено, что истец получила от ответчиков денежные средства в размере 2300000 руб. при продаже квартиры по ..., из данных денежных средств было оплачено приобретение в собственность истца квартиры по адресу: ..., ..., в связи с чем отсутствуют основания для расторжении договора купли-продажи от (дата) по основанию существенного нарушения договора покупателями.

Требования, являющиеся производными от требования о расторжении договора купли-продажи: об исключении из реестра записи о праве собственности ответчиков на спорную квартиру, восстановлении в реестре записи о праве собственности истца на спорную квартиру, суд также считает не подлежащими удовлетворению. Переход права собственности на ответчиков зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на основании представленных документов, в том числе договора купли-продажи от (дата)., заявлению сторон договора, подписанным ими лично.

Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении записи из реестра, восстановлении записи – отказать.

Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.С. Рубинская

Мотивированное решение изготовлено (дата).