Дело № 2-66/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Село Солтон Солтонского района

Алтайского края, улица Ленина - 15 08 июля 2019 года

Солтонский районный суд Алтайского края в составе:

Председательствующего судьи Понамаревой Е.А.,

При секретаре судебного заседания Оторове Д.С.,

С участием:

- представителя истца ООО «Перспектива» - ФИО1,

- представителя ответчика в лице Администрации Солтонского района Алтайского края - ФИО2,

- представителя привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица Отдела по земельным и имущественным отношениям ФИО3,

- ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело № 2-66/2019, возбужденное по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» к Администрации Солтонского района Алтайского края, ФИО4 и ФИО5 о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

28 мая 2019 года в Солтонский районный суд Алтайского края поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» к Администрации Солтонского района Алтайского края (далее по тексту - Администрация), ФИО4 и ФИО5 о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности договора аренды земельного участка, в котором истец просит:

- признать недействительными торги, проведенные Администрацией Солтонского района Алтайского края в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон;

- признать недействительным договор аренды земельного участка № 6, заключенный 22 ноября 2018 года между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ФИО4, ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон;

- применить последствия недействительности договора аренды земельного участка № 6, заключенного 22 ноября 2018 года между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ФИО4, ФИО5. Обязать ФИО4 и ФИО5 возвратить Администрации Солтонского района Алтайского края земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что на протяжении нескольких лет на основании договора аренды земельного участка № 1 от 24 января 2018 года, заключенного между Администрацией Солтонского района и ООО «Перспектива», последним для сельскохозяйственного производства использовался земельный участок, имеющий ориентир: Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, «Гребенщиково», в связи с чем был заинтересован в его использовании и в дальнейшем, однако письмом от 10 августа 2018 года № 777 Администрация Солтонского района Алтайского края уведомила ООО «Перспектива» о том, что в 2019 году этот участок будет выставлен на торги, а также о том, что действие договора аренды № 1 заканчивается 24 декабря 2018 года.

Не смотря на это, в октябре-ноябре 2018 года Администрацией были проведены торги на право заключения договора аренды земельного участка, по результатам которых 22 ноября 2018 года между Администрацией и ФИО4, ФИО6 был заключен договор аренды земли № 6 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон (далее по тексту - спорный участок), который ранее использовался истцом.

При проведении торгов на право заключения договора аренды спорного участка и заключении договора аренды участка Администрацией были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, повлекшие за собой, в том числе, неправильное определение цены продажи права аренды земельного участка. В частности:

- нарушены положения пункта 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В нарушение указанной нормы, извещение о проведении аукциона № на право заключения договора аренды спорного участка было размещено на сайте www.torgi.gov.ru за 29 дней до установленного им дня проведения аукциона. Данное извещение было размещено на указанном сайте 22 октября 2018 года в 10 часов 27 минут и согласно извещению, аукцион должен был состояться 21 ноября 2018 года. В то же время, согласно порядка исчисления сроков, установленных статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, 30-дневный срок истекал 21 ноября 2018 года и аукцион мог быть проведен не ранее 22 ноября 2018 года, при этом согласно извещению о проведении торгов, прикрепленному к извещению №, заявки на участие в аукционе принимаются организатором торгов с 19 октября 2018 года по 19 ноября 2018 года, что свидетельствует о том, что извещение о проведении аукциона было размещено на сайте www.torgi.gov.ru через три дня после даты начала приема заявок на участие в нем, что противоречит целям проведения торгов.

Кроме того, в этом же извещении помимо указанных сведений о датах начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, содержится информация о том, что прием заявок осуществляется с понедельника по пятницу по рабочим дням с 28 сентября по 29 октября 2018 года включительно, а аукцион состоится 31 октября 2018 года в 11 часов. Следовательно, информация о дате начала и окончания приема заявок, имеющая важное значение для потенциальных участников аукциона, носит противоречивый характер. Кроме того, в извещении от 22 октября 2018 года указаны два лота, однако аукционы по ним назначены на одно время, в то время как проведение двух аукционов в одно время и в одном месте невозможно;

- публикация извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в газете «Слово и дело», состоявшееся 19 октября 2018 года № 42, не свидетельствует об устранении нарушения сроков размещения извещения об аукционе, так как: 

- пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации однозначно определяет способ доведения до потенциальных участников аукциона информацию о нем путем размещения на сайте www.torgi.gov.ru, поэтому публикация в ином источнике не может подменить собой размещение информации об аукционе размещение извещения на официальном сайте Правительства Российской Федерации и носит лишь дополнительный характер

- согласно пункта 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, однако в нарушение указанной нормы, вопреки положениям пункта 7 статьи 48 Устава муниципального образования Солтонский сельсовет Солтонского района Алтайского края, на территории которого находится спорный земельный участок, текст извещения о проведении аукциона не был размещен на информационных стендах Администрации Солтонского сельсовета, что свидетельствует о несоблюдении Администрацией при проведении оспариваемых торгов требований действующего законодательства

- в извещении, опубликованном в газете «Слово и дело» был указан иной кадастровый номер земельного участка, выставляемого на аукцион - №, который при ознакомлении с общедоступными данными публичной кадастровой карты, Обществом не был идентифицирован с участком, а поэтому полагало, что торги были объявлены в отношении другого земельного участка. При этом извещение в газете не содержало указания на сайт, где была размещена полная и достоверная информация об аукционе;

- содержащиеся в опубликованном в газете извещении сведения не полностью соответствовали сведениям, указанным в извещении, размещенном на сайте www.torgi.gov.ru, касающиеся даты оформления договора аренды после проведения аукциона;

- информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка размещена на сайте www.torgi.gov.ru в разделе «Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества», в то время как в силу положений статей 39.11-39.13, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, данная информация размещается в разделе «Аренда и продажа земельных участков». Размещение информации об оспариваемых торгах в ненадлежащем разделе сайта также могло привести к сокращению потенциальных участников аукциона;

- в нарушение положений пунктов 16 и 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды спорного земельного участка заключен Администрацией с Е-выми на следующий день после даты, на которую был назначен аукцион при отсутствии на сайте www.torgi.gov.ru протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды, который до настоящего времени не размещен в установленном законом порядке;

- в нарушение положений статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации Администрацией в поданных извещениях о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, указаны требования о предоставлении документов при подаче заявки на участие в аукционе, которые не идентичны между собой и вследствие этого заявители, ознакомившись с извещениями о проведении аукциона из различных источников могли предоставить разные документы, что, в свою очередь, могло повлечь за собой принятие решения о не допуске лица к участию в аукционе, то есть Администрацией были установлены незаконные требования к лицам, намеренным подать заявки на участие в аукционе;

- в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка указано на то, что указанный участок находится в муниципальной собственности и не содержит сведений об ограничении прав на спорный земельный участок, хотя в действительности спорный земельный участок не является муниципальной собственностью и на него установлены ограничения, так часть участка является охранной зоной ВЛ10/110кВ электросетевого комплекса «В-2» ОАО МРСК Сибири» в границах Солтонского района Алтайского края;

- Администрацией грубо нарушены требования действующего законодательства к определению цены предмета аукциона и установлена обязанность победителя аукциона вносить платеж, не предусмотренный законодательством и вообще в извещении не указан размер ежегодной арендной платы, являющейся начальной ценой торгов. Согласно извещения, опубликованного Администрацией на сайте www.torgi.gov.ru, предметов торга является не ежегодный размер арендной платы, а платеж за право заключения договора, что также противоречит нормам статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации;

- в нарушение подпункта 2 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в информационном сообщении отсутствовала информация о реквизитах решения о проведении аукциона;

- извещением о проведении аукциона установлена необходимость при подаче заявки вносить залог в размере 20 % от начальной цены аукциона, хотя действующим законодательством обязанность участников по внесению залога не предусмотрена;

- в нарушение пункта 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации «шаг аукциона» был завышен и установлен в извещении в размере 5% от начальной цены торгов, хотя должен быть в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

В связи с допущенными Администрацией нарушениями порядка проведения торгов, истец обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю, решением которого жалоба ООО «Перспектива» была признана обоснованной и установлены многочисленные нарушения, допущенные Администрацией при организации аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Учитывая, что Администрацией допущены многочисленные нарушения правил проведения торгов, в силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации аукцион на право заключения спорного земельного участка подлежит признанию недействительным, как и договор, заключенный по результатам его проведения. 

О недействительности договора аренды спорного земельного участка свидетельствует и тот факт, что пунктами 2.2.-2.4. договора установлен регулируемый размер арендной платы за земельный участок, который установлен Постановлением Администрации Алтайского края № 603 от 24 декабря 2007 года. Однако порядок определения арендной платы указанным Постановлением предусмотрен только для расчета за земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов. В силу положений пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы, но в данном случае регулируемая арендная плата не применяется. С учетом положений пункта 2 статьи 39.7, пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды должен быть определен в размере начального размера ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Договором аренды, заключенным в отношении спорного земельного участка, включен раздел «Сроки расчета по итогам проведенного аукциона на заключение договора аренды», которым предусмотрены сроки расчета по итогам проведенного аукциона на заключение договора аренды: до 31 октября 2018 года - 500 000 рублей, до 25 марта 2019 года - 500 000 рублей, до 25 июня 2019 года - 500 000 рублей, до 25 сентября 2019 года - 500 000 рублей, до 25 декабря 2019 года - 500 000 рублей, однако такой порядок оплаты на право заключения договора аренды ни извещением о проведении аукциона, ни проектом договора аренды, прилагаемым к извещению, предусмотрен не был ( при том, что в законе такой платеж вообще не поименован).

Извещением о проведении аукциона было установлено, что оплата за приобретенное муниципальное имущество вносится покупателем единовременным платежом в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения договора аренды. Проект договора не содержит условий, регулирующих порядок оплаты за право заключения аренды земельного участка. Таким образом, в оспариваемый договор были включены условия, не предусмотренные извещением о проведении аукциона, что противоречит требованиям части 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Кроме того, согласно пункта 14 Порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды посредством публичного предложения и оформление ее результатов, являющегося приложением № 3 к извещению о проведении аукциона, оформление права на победителя аукциона осуществляется в соответствии с законодательством РФ и договором не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты, однако спорный договор аренды зарегистрирован 27 ноября 2018 года, то есть до дня полной оплаты.

Фактически ФИО4 договором аренды была предоставлена рассрочка платежа по договору, не предусмотренная аукционной документацией, что противоречит требованиям статей 15, 17 Федерального закона «О защите конкуренции», части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом дата первого платежа по итогам проведенного аукциона на заключение договора аренды - 31 октября 2018 года установлена ранее даты заключения договора аренды, тогда как в силу части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из пункта 1.4 спорного договора аренды, участок был передан ответчикам ФИО7 при подписании оспариваемого договора аренды, ввиду чего последствием недействительности оспариваемых торгов и договора аренды является возврат спорного земельного участка Администрации.

Наличие оспариваемого договора аренды препятствует в настоящее время проведению аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации, ввиду чего истец лишен возможности приобрести в аренду спорный земельный участок в установленном законом порядке (листы дела 4-10).

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанном в исковом заявлении, дополнив, что в установленном законом порядке Администрацией не было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, так как распоряжением Администрации Солтонского района Алтайского края от 17 октября 2018 года № 278-р Отделу Администрации Солтонского района Алтайского края по имущественным и земельным отношениям предписывалось организовать конкурс на проведение аукциона на право заключения договора аренды участка. Кроме того, Администрацией не было принято никакого решения об установлении начальной цены предмета спорного аукциона, указанное выше распоряжение не указывает начальную цену предмета аукциона. В свою очередь Отдел по имуществу и земельным отношениям Администрации Солтонского района в силу пункта 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации имел право только установить время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»), правом определять начальную цену предмета аукциона нормы действующего законодательства организатора аукциона не наделяют. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка в размере 2 500 000 рублей была определена с нарушением требований земельного законодательства, поскольку установлена организатором аукциона, представляет собой не ежегодный размер арендной платы за земельный участок, определенный по результатам рыночной оценки, а платеж за право заключения договора. Не соответствует требованиям действующего законодательства и поданная ФИО4 заявка на участие в аукционе, так как в ней не указано - кому она адресована, в ней не указано наименование имущества, на которое претендует ее податель, содержание заявки не позволяет с достоверностью установить, что она была подана на участие именно в оспариваемом аукционе. В заявке не были указаны банковские реквизиты счета для возврата задатка, к заявке не была приложена копия документа, удостоверяющего личность ФИО4, в заявке указан адрес: 

<

адрес>, однако ФИО4 проживает в 

<

адрес>, что свидетельствует о том, что им предоставлены недостоверные сведения, к заявке не приложены документы, подтверждающие внесение задатка, а чек-ордер на сумму 500 000 рублей датирован 31 октября 2018 года, при этом назначение платежа и его КБК не соответствуют данным, указанным в извещении о проведении аукциона, ввиду чего Администрацией ФИО4 не должен был быть допущен к участию в аукционе. В силу пункта 4 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона, в то время как в соответствии с извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, прием заявок прекращался 19 ноября 2018 года, то есть за 2 дня до даты, на которую было назначено проведение аукциона. Порядок опубликования извещения о проведении аукциона предусмотрен Земельным кодексом Российской Федерации и Уставом органа местного самоуправления, который не может быть подменен каким-либо другим порядком, в частности - Решением районного Совета народных депутатов от 30 ноября 2010 года № 61, предусматривающим возможность опубликования такого извещения в газете, ввиду чего последующая публикация сообщения о допущенной технической ошибке в кадастровом номере спорного земельного участка правового значения не имеет. Администрацией не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих опубликование извещение о проведении аукциона на информационных стендах сел Солтонского сельсовета Солтонского района Алтайского края. Администрацией Солтонского района допущены нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции», что выразилось в размещении извещения о проведении аукциона на сайте www.torgi.gov.ru в ненадлежащем разделе, в не обнародовании извещения в установленном законом порядке, в создании дискриминационных условий, выразившихся в признании ФИО4 участником аукциона при наличии оснований для недопуска к участию в аукционе и предоставлении ему не предусмотренной законом и противоречащей извещению рассрочки уплаты платежа за право заключения договора, что привело к неправомерному заключению оспариваемого договора аренды земельного участка, к нарушению прав на равный доступ хозяйствующих субъектов к получению в пользование земельных участков, следствием чего стало (могло стать) ограничение конкуренции за право предоставления в аренду спорного земельного участка для целей сельскохозяйственного производства. Ввиду того, что спорный договор аренды нарушает требования Закона о защите конкуренции, посягает на публичные интересы, то есть интересы неопределенного круга лиц, права и охраняемые законом интересы местного населения в целом, и истца в частности, оспариваемый договор аренды является ничтожным. 

Представитель Администрации Солтонского райна Алтайского края ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что ООО «Перспектива» нельзя отнести к лицу, которое имеет право быть заинтересованным лицом, участвовать в судебном заседании о признании сделки недействительной по торгам, так как ранее спорный земельный участок не использовало, по договору аренды земельного участка, заключенного между Администрацией и ООО «Перспектива», последнее обрабатывало земельный участок, у которого не были определены границы, отсутствовал адрес, кадастровый номер. Более того, ООО «Перспектива» было уведомлено Администрацией о предстоящих торгах, имело возможность участвовать в них, однако представитель истца косвенно подтвердил, что ООО «Перспектива» не имело желания участвовать в торгах.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, со стороны ответчика - Отдела Администрации Солтонского района Алтайского края по имущественным и земельным отношениям, ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, при этом пояснила, что поданное в районной газете первоначальное извещение о проведении аукциона было подано с технической ошибкой в кадастровом квартале земельного участка, произошедшей по вине редакции, однако впоследствии указанная ошибка была исправлена. К заявке, которую ФИО7 заполнял, были приложены и квитанция об оплате задатка, и копия паспорта. ООО «Перспектива» на протяжении 15-20 лет пользовалось спорным земельным участком на основании заключаемых на 11 месяцев договоров аренды, при этом границы земельного участка не определялись, так как межевание не производилось, за аренду участка истец действительно платил арендную плату, межевание участка не производилось в связи с тем, что у Администрации на это нет материальной возможности, а истец - не хотел платить деньги за межевание. Ввиду того, что при проверке деятельности Администрации было указано на необходимость надлежащего оформления всех земельных участков, было решено в том числе и используемый истцом участок оформить в установленном законом порядке, для чего и был проведен аукцион, о котором ООО «Перспектива» заблаговременно были уведомлены. Процедура торгов была произведена законно, при наличии желания истец не был лишен права на участие в аукционе. Извещение о проведение аукциона на основании разработанного Положения, должно публиковаться в районной газете и на стендах сельсовета, в данном случае объявление о проведении торгов по спорному земельному участку было размещено на информационном стенде в селе Солтон, в других селах Солтонского сельсовета извещение действительно не размещалось. Вопреки доводам представителя истца, извещение размещено в соответствующем разделе сайта. Решение о проведении торгов было принято главой администрации и закреплено распоряжением, представленным суду. Решение об определении начальной цены предмета аукциона было принято главой района в устном виде в размере полутора процентов от кадастровой стоимости не смотря на то, что кадастровая стоимость земельного участка была определена более пяти лет назад. То, что в извещении о проведении аукциона ничего не сказано о возможности победителя аукциона заплатить начальную цену предмета аукциона в течении какого-то периода, было тоже устным решением главы района изначально при объявлении аукциона, а не указали в извещении на данное обстоятельство по причине того, что упустили этот момент. Договор аренды по результатам торгов можно заключить и в первый день после торгов, а на сайте указанный срок в пять дней указан по ошибке. Указание в извещении о проведении аукциона, опубликованном в газете, на внесение залога в размере 20% от начальной цены предмета аукциона, является опечаткой. Договор о внесении задатка с ФИО7 был заключен в соответствии с положениями статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в заявке ФИО7 на участие в аукционе действительно не указали участок, это ошибка, но участок указан в договоре задатка. При оформлении заявки был указан другой КБК, однако в чеке-ордере он правильный. К заявке Елистратова от 30 октября 2018 года была приложена квитанция об уплате задатка от 31 октября 2018 года, что возможно, так как до окончания приема заявок оплатить можно в любое время. ООО «Перспектива» было уведомлено о проведении аукциона устно и письменно, чтобы он не засеял вновь спорный участок, так как он будет выставлен на аукцион. В ходе проведения аукциона никаких нарушений закона допущено не было, хотя обратное было установлено в ходе проводимой УФАС проверкой, с результатами которой Администрация согласна, но допущенные нарушения не нарушают права С-ных, так как и за 29 дней они имели возможность подать заявку на участие в аукционе. Проект договора аренды, заключаемого по результатам аукциона, публикуется вместе с извещением о проведении торгов, но только на сайте, в газете он опубликован не был. Условие о рассрочке уплаты 2 500 000 рублей обговаривали с ФИО7 индивидуально, могли бы эти условия и со С-ными обговорить. В поданных извещениях действительно было указано, что оплата производится сразу за весь лот №1, то есть в размере 2 500 000 рублей в течении 10 банковских дней, а в договор аренды было включено условие о рассрочке указанного платежа для ФИО7, так как кроме него никто не подал заявку. Администрация ничьи права не ограничило, предоставив ФИО7 возможность рассрочки, так как и другим претендентам могли бы представить такую же рассрочку, если бы они победили аукцион. В извещениях был указан срок приема заявок в 30 дней, однако действительно на сайте оно было опубликовано позднее, так как 19 октября 2018 года была пятница, поэтому разместили извещение на сайте в понедельник.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что его вины в нарушении процедуры проведения аукциона нет, ввиду чего ни он, ни его супруга ответчиками по данному делу являться не могут, дело должно рассматриваться Арбитражным судом Алтайского края. Его участие в аукционе было обусловлено тем, что ФИО9 не выдал ему лицензию на охоту, а он знал, что спорный участок земли обрабатывает ФИО9, поэтому ему интересно было с ним побороться на торгах, в связи с чем он и подал заявку на участие в аукционе, оплатил 500 000 рублей, в то же время ФИО9 ему заявил, что не будет участвовать в аукционе. Учитывая изложенное, он является добросовестным приобретателем спорной земли, сделка зарегистрирована в органах юстиции, поэтому является законной. О предстоящем решении суда по данному делу ему уже все известно, так как ФИО9 порешает все вопросы, а его доводы никто не слушает, он до предварительного судебного заседания пытался встретиться с судьей, хотел прояснить ситуацию, приходил в суд, однако судья его не принял, ему не дали ознакомиться с делом, заставили знакомиться с делом перед судебным заседанием, в предварительное судебное заседание не был допущен его представитель ФИО11. Спорный земельный участок сейчас находится во владении Администрации, так как он не исполнил все пункты договора, земельный участок он не до конца получил, но обрабатывает его, использует по назначению, посеял, заключил договор с ИП ФИО8, который провел ему сельхозработы на этом земельном участке. Он еще до заключения договора аренды обговорил с Администрацией условие о возможности предоставления ему рассрочки оплаты 2 500 000 рублей.

Ответчик ФИО5, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Алтайского края, будучи надлежаще уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об обязательном участии вдел не просили, ответчиком ФИО5 заявлено об исключении ее из числа соответчиков и передаче дела для рассмотрения в Арбитражный суд.

Администрация Солтонского района Алтайского края представила также письменный отзыв по заявленным требованиям, в котором также исковые требования не признала, пояснив, что извещение о проведении аукциона было опубликовано в районной газете, где была допущена опечатка в кадастровом номере земельного участка, однако впоследствии ошибка была устранена. Согласно Положения о порядке организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на территории муниципального образования Солтонский район, извещение о торгах должно публиковаться именно в районной газете, так как газету читают все жители района, а на сайт заходят единицы, поэтому ничьи права не ущемлены. Вся необходимая информация была также размещена на сайте, на информационном стенде, ФИО9 было выслано письмо о проведении аукциона 10 августа 2018 года. Открытый аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка был заключен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Начальная цена аукциона была определена в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании этой же нормы договор аренды был заключен с ФИО4 ООО «Перспектива» не является участником торгов, значит не имеет право оспаривать его, так как в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные в нарушение правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными (листы дела 72-75). Уведомление о проведении торгов ООО «Перспектива» было направлено в августе 2018 года для того, чтобы он не обрабатывал спорный земельный участок, так как он был им предоставлен на 11 месяцев и договор не был зарегистрирован в Росреестре. Спорный земельный участок был выставлен на аукцион, так как Администрация им распоряжается в силу действующего законодательства. Администрация Солтонского района провела межевые работы и поставила на кадастровый учет спорный земельный участок, при этом кадастровая палата предоставила кадастровую выписку, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 322 194,12 рублей. Администрация Солтонского района является уполномоченным органом, который определяет размер начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, но не менее 1,5 процентов кадастровой стоимости такого земельного участка. Была допущена ошибка в шаге аукциона, вместо 3 % поставили 5 %. Протокол о признании аукциона несостоявшимся выставлен на сайте администрации Солтонского района (листы дела 130-131).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, согласно письменного отзыва, оставляет разрешение заявленных исковых требований по существу на усмотрение суда, ссылаясь на то, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правообладателях земельного участка с кадастровым номером 22:44:030008:747, который является многоконтурным со статусом «актуальный», относится к землям сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, границы установлены, образован путем формирования из земель (листы дела 126-127).

Огласив исковое заявление и письменные отзывы на него, заслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов гражданского дела, 17 октября 2018 года главой Администрации Солтонского района Алтайского края ФИО10 было издано распоряжение № 278 а-р, которым Отделу Администрации Солтонского района Алтайского края по имущественным и земельным отношениям было поручено организовать конкурс для проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское» южная окраина с. Солтон, кадастровый № с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (лист дела 76).

В номере 42 (8744) еженедельной муниципальной автономной общественно-политической газеты Солтонского района от 19 октября 2018 года было опубликовано извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Установлена форма торгов - открыты аукцион с открытой подачей предложений о цене, организатором которого является Отдел Администрации Солтонского района Алтайского края по имущественным и земельным отношениям. В качестве лота № 1 указано право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское» южная окраина с. Солтон, кадастровый №, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, начальная цена торгов - 2 500 000 рублей. «Шаг аукциона» - 5 % от начальной цены продажи. Заявки принимаются с даты опубликования извещения в течение 30 календарных дней с 19 октября по 19 ноября 2018 года. Аукцион состоится 21 ноября 2018 года в 11 часов 00 минут При подаче заявки вносится залог 20 % от начальной цены торгов. Величина повышения цены (шаг аукциона) - 5 %, лот № 1 - 125 000 рублей. Размер задатка определен в 20 % от начальной цены имущества, лот № 1 - 500 000 рублей, который вносится в срок с 19 октября по 19 ноября 2018 года включительно (лист дела 77).

В этом же печатном издании в номере 44 было подано уточнение, согласно которому был указан верный кадастровый номер спорного земельного участка (лист дела 78).

22 октября 2018 года на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru в разделе «Аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление имуществом, иные договоры, предусматривающие передачу прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества» было опубликовано извещение о проведении торгов № о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское» южная окраина с. Солтон, кадастровый №, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, платеж за право заключения договора, общая начальная цена (минимальная) цена за договор - 2 500 000 рублей, размер задатка 500 000 рублей. «Шаг аукциона» - 5 % от начальной цены продажи. Заявки принимаются с даты опубликования извещения в течение 30 календарных дней с 19 октября по 19 ноября 2018 года. Аукцион состоится 21 ноября 2018 года в 11 часов 00 минут При подаче заявки вносится залог 20 % от начальной цены торгов. Этим же извещением установлен порядок, место и дата начала окончания подачи заявок, согласно которому заявки установленной формы на участие в аукционе на право заключения договора аренды на земельный участок посредством публичного предложения подаются по адресу: 659530, 

<

...> в рабочие дни с 9.00 часов до 14.00 часов с перерывом на обед с 12 часов. Прием заявок осуществляется с понедельника по пятницу по рабочим дням с 28 сентября по 29 октября 2018 года включительно. Аукцион состоится 31 октября 2018 года в 11.00 часов. В качестве приложений к указанному извещению также опубликованы форма заявки на участие в аукционе, порядок проведения аукциона, а также проект договора аренды спорного земельного участка

Согласно указанного извещения, оплата за приобретенное муниципальное имущество вносится покупателем единовременным платежом в течение 10 (десяти) банковских дней с момента заключения договора аренды по указанным реквизитам (листы дела 55-64, 79-80).

30 октября 2018 года организатору аукциона поступила заявка на участие в аукционе на заключение договора аренды на земельный участок посредством публичного предложения № 2 от ФИО4 (лист дела 82), в этот же день между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ФИО4 заключен договор о задатке № 2, согласно которому последний, поименованный как претендент на участие в аукционе на право заключения договора аренды предмет торгов - лот № 1 право аренды земельного участка, находящегося по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское» южная окраина с. Солтон, кадастровый №, вносит задаток за участие в аукционе в размере 20 % от начальной цены торгов (2 500 000 рублей) в размере 500 000 рублей (лист дела 83), и 31 октября 2018 года ФИО4 указанная сумма внесена в качестве задатка по указанным Администрацией реквизитам (лист дела 84).

21 ноября 2018 года комиссионно ФИО4 признан как единственный претендент на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка (лист дела 100).

В этот же день комиссией торги по лоту № 1 (спорный земельный участок) в связи с подачей единственной заявки на участие в аукционе, были признаны несостоявшимися (лист дела 101).

22 ноября 2018 года Администрацией Солтонского района Алтайского края заключен договор аренды земли № 6 с ФИО4, согласно которому последний, состоя в браке с ФИО5, получил в пользование на условиях аренды с 22 ноября 2018 года сроком на 49 лет земельный участок площадью 1694997, 0 кв.м, расположенный по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское» южная окраина с. Солтон, кадастровый №, который предоставлен для сельскохозяйственного производства (для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур).

Указанным договором аренды в разделе 2 определен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Этим же договором в разделе 1 включен подраздел без номера, которым определены сроки расчета по итогам проведенного аукциона на заключение договора аренды, согласно которому фактически ФИО4 предоставлена рассрочка внесения платы за участие в аукционе, то есть 2 500 000 рублей поквартально, начиная с 31 октября 2018 года вплоть до 25 декабря 2019 года (листы дела 93-94).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 27 ноября 2018 года. Согласно Выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО4 и ФИО5 (лист дела 31).

В силу положений статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, либо договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, либо договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, а также на основании договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Как следует из материалов гражданского дела, постановлением главы Солтонского района Алтайского края от 21 сентября 2018 года № 396 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале № для сельскохозяйственного производства по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина с. Солтон (листы дела 95-96), 10 октября 2018 года сведения о сформированном земельном участке сельскохозяйственного назначения, расположенном по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина с. Солтон с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости (листы дела 97, 98-99).

В соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц часть 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом (пункт 11 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной (до разграничения) или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на территории муниципального образования Солтонский район установлен Положением, утвержденным решением Солтонского районного Совета народных депутатов от 30 ноября 2010 года № 61. Согласно указанного Положения (листы дела 87-91), организатором торгов в отношении участков, находящихся в ведении муниципального образования Солтонский район Алтайского края, является Отдел по земельным и имущественным отношениям Администрации Солтонского района Алтайского края.

Как указано выше, распоряжением главы Солтонского района Алтайского края Отделу Администрации Солтонского района Алтайского края по имущественным и земельным отношениям была поручена организация аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрена форма принятия такого решения, суд находит достаточным распоряжения главы района об организации аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, не требующим вынесения какого-либо отдельного документа. 

В силу действующего законодательства, аукцион является открытым по составу участников, сведения о нем должны быть доступны неопределенному кругу лиц, для чего организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"), который в соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может превышать трех процентов начальной цены предмета аукциона.

С целью обеспечения принципа открытости, эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции, организатор аукциона размещает на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона, извещение о проведении аукциона, которое должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Как следует из материалов гражданского дела, извещение о проведении аукциона на право заключения спорного земельного участка, было опубликовано 19 октября 2018 года в районной газете «Слово-дело» в номере 42 с уточнением кадастрового номера участка в связи с допущенной технической ошибкой 02 ноября 2018 года в номере 44. Указанным извещением был предусмотрен срок для приема заявок на участие в аукционе - с 19 октября по 19 ноября 2018 года.

Аналогичное извещение было опубликовано и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на сайте, предназначенном для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации www.torgi.gov.ru. Однако в указанном извещении была предоставлена противоречивая информация, касающаяся приема заявок на участие в аукционе - с 19 октября по 19 ноября 2018 года, с 28 сентября по 29 октября 2018 года, в течение тридцати дней со дня опубликования извещения. Как следует из материалов дела, и данное обстоятельство не оспаривается Администрацией Солтонского района Алтайского края, на сайте www.torgi.gov.ru извещение о проведении аукциона было опубликовано 22 октября 2018 года. Доказательств опубликования указанного извещения на информационных стендах Администрации Солтонского сельсовета Солтонского района Алтайского края Администрацией Солтонского района в судебное заседание не представлено, представленная копия фото на листе дела 81 не позволяет идентифицировать сам текст извещения, информационный стенд, населенный пункт, в котором размещен стенд, дату размещения извещения. Более того, в судебном заседании представитель Отдела по земельным и имущественным отношениям Администрации Солтонского района Алтайского края ФИО3 подтвердила, что указанное выше извещение не публиковалось на территории всего Солтонского сельсовета, в частности, в селах Караган, Березово, Урунск, Шатобал.

Как следует из материалов дела, решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Алтайскому краю от 25 февраля 2019 года № 21-ОВ-19 (листы дела 65-69), которое Администрацией Солтонского района Алтайского края обжаловано не было, Администрация Солтонского района с ним согласилась, что также в судебном заседании подтвердила представитель Отдела по земельным и имущественным отношениям ФИО3, обоснованной была признана жалоба ООО «Перспектива» относительно допущенных Администрацией Солтонского района существенных нарушений при проведении аукциона на право заключения спорного договора аренды.

При этом жалоба ООО «Перспектива» УФАС по Алтайскому краю была принята для рассмотрения в соответствии с положениями статьи 18.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» как иного лица, права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов, так как обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах.

Так, указанным решением УФАС по Алтайскому краю установлено нарушение порядка размещения извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, а также порядка подачи заявок на участие в аукционе. 

В частности, Администрацией Солтонского района Алтайского края при размещении на сайте www.torgi.gov.ru извещения о проведении аукциона в нарушение подпункта 2 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не указана информация о реквизитах решения о проведении аукциона.

Кроме того, УФАС по Алтайскому краю установлено, и данное обстоятельство нашло свое подтверждение в судебном заседании, с чем согласились и ответчики, извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка в районной газете опубликовано 19 октября 2018 года, а на официальном Интернет сайте 22 октября 2018 года, при этом дата приема заявок в нарушение положений пункта 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации определена с 19 октября по 19 ноября 2018 года, а дата проведения аукциона - 21 ноября 2018 года. Согласно материалов дела, действительно 21 ноября 2018 года Администрацией Солтонского района принято решение о признании торгов несостоявшимися и ФИО4 был определен как единственный претендент, подавший заявку на участие в аукционе, однако ввиду опубликования извещения на официальном сайте 22 октября 2018 года, вынесение решения о признании аукциона несостоявшимся и определении единственного участника аукциона, было принято преждевременно. Более того, в извещении, размещенном на официальном сайте www.torgi.gov.ru Администрацией района была указана противоречивая информация о датах приема заявок и дате проведения аукциона (с 28 сентября по 29 октября 2018 года, аукцион 31 октября 2018 года).

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Учитывая выше изложенные обстоятельства, в частности то, что Администрацией Солтонского района Алтайского края не было обеспечено опубликование извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка на информационных стендах Администрации Солтонского сельсовета Солтонского района Алтайского края, а также то, что решение по результатам аукциона было принято ранее указанного в извещении срока (21 ноября 2018 года, а дата подачи заявок до 22 ноября 2018 года включительно), исковые требования ООО «Перспектива» о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка, подлежат удовлетворению. При этом суд учитывает, что по смыслу действующего законодательства торгами признается не только непосредственно сам аукцион, конкурс, а вся процедура участия в нем от принятия решения о проведении торгов, включая организацию подачи извещения, определения предмета аукциона, заканчивая получение конечного результата по результатам процедуры торгов. При этом по смыслу части 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации объявление публичных торгов несостоявшимися является одним из результатов проведения таких торгов.

Кроме того, Администрацией Солтонского района Алтайского края нарушены положения пункта 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Как следует из материалов гражданского дела, решение о признании ФИО4 единственным претендентов, принявшим участие в аукционе, было принято Администрацией Солтонского района 21 ноября 2018 года, а спорный договор аренды заключен 22 ноября 2018 года, 27 ноября 2018 года зарегистрирован в органах регистрации объектов недвижимости, то есть ранее установленного законом срока.

Кроме того, Администрацией Солтонского района Алтайского края при проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка допущено нарушение пункта 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края утверждены постановлением Администрации Алтайского края от 26 декабря 2012 года № 578 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Алтайского края».

Таким образом, Администрацией Солтонского района при проведении аукциона на право заключение договора аренды спорного земельного участка была необоснованно принята при расчете платы за заключение договора аренды кадастровая стоимость спорного земельного участка, что привело к неправильному определению цены продажи и что также является основанием для признания процедуры организации аукциона недействительным.

В силу положений статьи 17 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, в противном случае такие торги признаются недействительными.

В силу статьи 4 указанного Федерального закона, конкуренция есть соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

В силу пункта 7 части 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещается предоставление отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, хозяйствующие субъекты в целях получения в аренду земельных участков, приобретают по установленной процедуре право на заключение договоров аренды в отношении земельных участков. Данное обстоятельство порождает наличие между этими субъектами конкурентных отношений.

Проведение торгов и участие в них хозяйствующих субъектов свидетельствует о наличии конкуренции, поскольку именно на торгах обеспечивается соперничество (конкуренция).

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, не проведение их, за исключением случаев, допускаемых законом, либо проведение их с существенным нарушением действующего закона, ограничивающих участие в торгах неопределенного круга лиц, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В силу части 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Как следует из материалов гражданского дела, при размещении на официальном сайте www.torgi.gov.ru извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды, Администрацией Солтонского района Алтайского края было указано, что начальная цена торгов, платеж за право заключения договора аренды составляет 2 500 000 рублей, который подлежит уплате единовременным платежом в течение десяти банковских дней с момента заключения договора аренды. Проектом договора аренды иные условия, в том числе о возможности рассрочки уплаты указанной суммы не предусмотрены, в то время как при заключении договора аренды спорного земельного участка ФИО4 в нарушение указанных выше норм, было предоставлено право на внесение указанной суммы ежеквартальными платежами вплоть до 25 декабря 2019 года. Таким образом, предоставление льготных условий, не предусмотренных при организации аукциона, свидетельствует о нарушении Администрацией Солтонского района Алтайского края положений Федерального закона «О защите конкуренции» и что также является основанием для признания процедуры организации аукциона и заключенного по его результатам договора аренды спорного земельного участка, недействительным.

Кроме того, при организации аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, Администрацией Солтонского района допущено нарушение пункта 18 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому "шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона, в то время как в поданном Администрацией Солтонского района извещении «шаг аукциона» указан в 5 % начальной цены аукциона, что также ограничивает потенциальных претендентов на участие в аукционе.

В силу положений пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, ежегодный размер арендной платы определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В то же время, как следует из материалов гражданского дела, размер арендной платы был рассчитан Администрацией Солтонского района Алтайского края на основании решения Солтонского районного Совета народных депутатов Алтайского края от 10 ноября 2017 года № 45.

В силу пункта 9 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона ведет протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола.

Как следует из материалов гражданского дела, в том числе из решения УФАС по Алтайскому краю, и доказательств обратного суду Администрацией Солтонского района не представлено, Администрацией Солтонского района решение по результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе в установленном законом порядке опубликовано не было. Более того, заключая с ФИО4 договор аренды спорного земельного участка, Администрацией Солтонского района Алтайского края нарушены положения пункта 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, заявитель не допускается к участию в аукционе, в том числе в случае непредставления необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений. Согласно подпункта пункта 1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, в том числе заявку на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка. Как следует из материалов гражданского дела (лист дела 82), заявка ФИО4 на участие в аукционе, по установленной в извещении форме, не заполнена. Более того, ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснил, что указанную заявку он не заполнял, подписав только договор о задатке. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Администрацией Солтонского района ФИО4 к участию в конкурсе на право заключения договора аренды спорного земельного участка был допущен без законных на то оснований, ввиду чего с ним не мог быть и заключен договора аренды спорного земельного участка.

В силу положений пункта 1 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);

3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

4) документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пунктах 1 и 1.1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей (пункт 3 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов гражданского дела, при подаче извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, для участия в аукционе его организатором в качестве обязательного условия для участия в нем указано на предоставление заверенных копий учредительных документов, документов, содержащих сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (реестр владельцев акций либо выписка из него или заверенное печатью юридического лица и подписанное его руководителем письмо), документ, который подтверждает полномочия руководителя юридического лица на осуществление действий от имени юридического лица, то есть документов, не предусмотренных действующим законодательством, что также ограничивает число претендентов на участие в аукционе.

В силу положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений части 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. При этом в силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела IГражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

Учитывая, что допущенные Администрацией Солтонского района Алтайского края нарушения процедуры организации торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка существенны, нарушают права и законные интересы неопределенного круга лиц, которые оказались ограниченными на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка вследствие незаконных действий Администрации Солтонского района, договор аренды, заключенный по результатам проведения таких торгов, подлежит также признанию недействительным, ввиду чего и в этой части исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что последствием недействительной сделки явилась передача ФИО4 и ФИО5 в пользование земельного участка, последние обязаны возвратить спорный земельный участок Администрации Солтонского района.

Учитывая изложенное выше, суд находит исковые требования ООО «Перспектива» подлежащими полному удовлетворению. При этом доводы представителя Администрации Солтонского района Алтайского края ФИО2 в части отсутствия права у ООО «Перспектива» на обращение с данным иском в суд ввиду того, что истец не использовал спорный земельный участок, суд находит несостоятельными, опровергающимися в судебном заседание показаниями представителя Администрации Солтонского района ФИО3, пояснившей в судебном заседании, что не смотря на то, что границы спорного земельного участка определены только в 2018 году, до этого времени на протяжении 15-20 лет землями сельскохозяйственного назначения по указанному адресу на основании ежегодно заключаемых договоров аренды, пользовалось по назначению ООО «Перспектива», за что вносило в бюджет муниципального образования арендную плату. Более того, учитывая нарушение процедуры опубликования извещения о предстоящих торгах, предусмотренной статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствие в проекте договора условия о возможности рассрочки 2 500 000 рублей, и соответственно, ограничении поступления заявлений от иных заинтересованных лиц, в том числе истца, предоставление в аренду испрашиваемого земельного участка нельзя признать соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации и что предоставляет истцу право на обращение в суд с настоящим иском как заинтересованным лицом. Право на оспаривание результатов аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка истцом установлено также и решением УФАС п Алтайскому краю.

Доводы представителя Администрации Солтонского района о том, что ООО «Перспектива» имело возможность участвовать в проведении аукциона и не захотело этого, не являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, так как доказательств данному обстоятельству суду не представлено, в то время как установлен ряд нарушений, препятствовавших участию неопределенного круга лиц в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что нарушения действующего законодательства допущены не им и его супругой, а Администрацией, ввиду чего они подлежат исключению из числа соответчиков, суд находит несостоятельными, так как он и ФИО5 являются стороной сделки, о недействительности которой заявлено истцом.

При оценке доводов ответчика ФИО4 о том, что судом допущены существенные нарушения его прав, а именно - ему было отказано во встрече с председательствующим по делу судьей с целью доведения своей позиции, непредоставление возможности для ознакомления с материалами гражданского дела и недопуск к участию в предварительном судебном заседании его представителя ФИО11, суд исходит из того, что вне судебного процесса судья не вправе встречаться с участниками процесса и обсуждать с ними вопросы, касающиеся рассматриваемого дела. Что касается недопуска к участию в предварительном судебном заседании представителя ФИО4 ФИО11, суд учитывает, что допуск представителя осуществляется в соответствии с положениями статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Учитывая, что в предварительном судебном заседании ФИО11 не была представлена доверенность на право представления интересов ФИО4, а последний в судебном заседании не участвовал, суд лишен был возможности допустить представителя к участию в деле. В то же время судом ФИО11 было разъяснено право присутствовать в зале суда, чем она воспользовалась в связи с проведением судебного заседания в открытом режиме, при этом последней было известно о том, что в предварительном судебном заседании велась аудиозапись хода судебного процесса, с которой ответчик ФИО4 имел возможность ознакомиться до судебного заседания. Также суд находит несостоятельными доводы ответчика об отсутствии у него возможности ознакомления с материалами гражданского дела, так как в производстве суда дело находилось с 28 мая 2019 года, а рассмотрено дело 8 июля 2019 года, при этом в указанное время ФИО4 был в приемной суда, подавал ходатайство об исключении его и его супруги из числа соответчиков (листы дела102-104), при этом ходатайств об ознакомлении с материалами гражданского дела не заявлял. Более того, копию искового заявления и копии приложенных к исковому заявлению документов, а также копию определения судьи о подготовке дела к судебному разбирательству, в котором ответчику были разъяснены процессуальные права, в том числе право на ознакомление с материалами дела, на возможность участия в деле представителя, ответчик ФИО4 получил задолго до рассмотрения дела, что подтверждается почтовым уведомлением в материалах дела. Кроме того, судом в указанном определении ответчику было указано на необходимость предоставления суду письменного отзыва по заявленным исковым требованиям с предоставлением доказательств в обоснование имеющихся возражений, а также разъяснены последствия непредоставления доказательств в обоснование имеющихся возражений и о рассмотрении судом дела по тем доказательствам, которые предоставлены истцом, однако каких-либо доказательств в обоснование своей позиции суду представлено не было (лист дела 106). До рассмотрения дела по существу ответчику ФИО4 судом была предоставлена возможность ознакомления с материалами дела, в том числе с дополнительно поступившими документами.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что настоящее дело подлежит рассмотрению арбитражным судом, суд также находит несостоятельными, так как подсудно оно в связи с участием в нем граждан, судом общей юрисдикции по месту нахождения спорного земельного участка, то есть Солтонскому районному суду Алтайского края.

Каких-либо доказательств, опровергающих нарушение ответчиками норм действующего законодательства при организации аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка и заключении этого договора, повлекших нарушение прав неопределенного круга лиц - возможных участников аукциона, ответчиками суду не представлено.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Перспектива» к Администрации Солтонского района Алтайского края, ФИО4 и ФИО5 о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные Администрацией Солтонского района Алтайского края в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон.

Признать недействительным договор аренды земельного участка № 6, заключенный 22 ноября 2018 года между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ФИО4, ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон.

Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка № 6, заключенного 22 ноября 2018 года между Администрацией Солтонского района Алтайского края и ФИО4, ФИО5. Обязать ФИО4 и ФИО5 возвратить Администрации Солтонского района Алтайского края земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Алтайский край, Солтонский район, в административных границах Солтонского сельсовета, бывшее Центральное отделение ТОО «Солтонское», южная окраина села Солтон.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы непосредственно через Солтонский районный суд Алтайского края в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение судом составлено 13 июля 2019 года. 

Председательствующий судья Е.А. Понамарева