К делу № 2-488/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Славянск-на-Кубани 05 июня 2017 года 

Славянский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Антощук Ю.В.,

при секретаре Михеевой И.Н., 

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

третьего лица ФИО4 – директора «Агентства правовых коммуникаций»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район к ФИО2 о расторжении договора аренды 

<

номер> от 14.08.2015, о признании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения,

установил:

01.03.2017 представитель УМИЗО администрации МО Славянский район по доверенности ФИО1 обратился в Славянский районный суд Краснодарского края с указанным иском к ответчику, в котором указал, что 14.08.2015 между УМИЗО администрации МО Славянский район и ФИО2 заключен договор 

<

номер> аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, целевое назначение – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 227209 кв.м., находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 7.2 настоящий договор аренды действует до 12.03.2040 года. 

На основании Земельного Кодекса РФ (в редакции действующей до 01 марта 2015 года), п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. 

На момент заключения договора аренды, полномочия органов власти по предоставлению земельных участков определены в статьях 9, 10 и 11 ЗК РФ, согласно которым в интересах публичных образований - собственников земельных участков - этими участками распоряжаются соответствующие исполнительные органы власти. Если участки находятся в федеральной собственности, ими распоряжаются уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, если в собственности субъекта Федерации или в муниципальной собственности - те органы, которые определены правовыми актами соответственно этого субъекта или муниципального образования. Вместе с тем, до разграничения земель на территории России на федеральную, региональную и муниципальную собственность либо до их приватизации они относятся к государственной собственности. С 1 июля 2006 года государство закрепило полномочия по распоряжению не разграниченными в собственности государственными землями за органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов. 

В соответствии с ЗК РФ, Законом № 532 Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», постановлением главы администрации г. Славянска-на-Кубани и Славянского района Краснодарского края от 5.08.2002 года № 1210 «О делегировании муниципальному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Славянска-на-Кубани и Славянского района» полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности», постановлением главы муниципального образования Славянский район Краснодарского края от 13.11.2007 № 4732 «О переименовании «Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Славянский район» Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям МО Славянский район наделено полномочиями по распоряжению муниципальными землями.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с изменениями вступившим в силу с 01.01.2017, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Таким образом, при подписании Договора стороны согласовали условие о размере арендной платы. 

Арендная плата по договору аренды земельного участка рассчитывается в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». 

В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за земельный участок в соответствии с п. 3 настоящего Договора без выставления счетов Арендодателем. За невнесение платежей начисляется пеня, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. 

В соответствии с актом сверки от 11.01.2017 в 2016 году ответчиком не уплачивалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, что свидетельствует о том, что ответчиком в должной мере не соблюдены условия данного договора. 

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является платным. Согласно пункту 2 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных нормативно-правовых актов. Неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора является основанием для расторжения договора.

В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

В соответствии с п. 4.2.5 Договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, указанными в п. 1.1 настоящего Договора. 

Также п. 4.2.6 Договора предусмотрено, что арендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшение экологической обстановки на Участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. 

Согласно акту обследования земельного законодательства от 12 января 2017 года комиссией проведена проверка соблюдения земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером: 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 227209 кв. м, находящегося в аренде у ФИО2. Правоустанавливающие документы на земельный участок: договор аренды от 14.08.2015 года 

<

номер>. 

В ходе обследования установлено, что арендатором часть земельного участка используется не по назначению, земельный участок зарастает сухостоем (фото прилагается). Данными действиями арендатор нарушает качественные характеристики земельного участка. Таким образом, комиссией установлено, что арендатором существенно нарушаются условия договора аренды. 

26 января 2017 года истцом в адрес ответчика направлена претензия-уведомление № 141/17-01-04, в котором Администрация предлагает ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка 

<

номер> от 14 августа 2015 года по истечении тридцати дней со дня получения уведомления. На данную претензию в адрес управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район ответа от ФИО2 не поступило. 

В соответствии с п. 3.2.4 договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении настоящего Договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора; не использование земельного участка в течение одного квартала; нарушения Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п. 2 Договора и невыполнении Арендаторами обязанностей, указанных в разделе 4 настоящего Договора; не внесение арендной платы за землю в течение одного установленного периода для оплаты; использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; не использование в сельскохозяйственном производстве Участка в течение одного сельскохозяйственного года, за вычетом времени на освоение Участка, мелиоративное строительство, устранение стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Согласно п.2 ч. 1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Просил суд расторгнуть договор 

<

номер> от 14.08.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> заключенный между УМИЗО администрации МО Славянский район и ФИО2 Обязать ФИО2 освободить земельный участок площадью 227209 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Разъяснить, что данное решение является основанием для погашения записи права аренды на вышеуказанный земельный участок за ФИО2 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13.04.2017 в Славянский районный суд Краснодарского края от представителя УМИЗО администрации МО Славянский район по доверенности ФИО1 поступило исковое заявление к ответчику ФИО2 о признании договора от 07.04.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору 

<

номер> от 14.08.2015 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в котором указал, что Управлением в Славянский районный суд направлено исковое заявление о расторжении договора аренды 

<

номер> от 

<

дата> земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенный между Управлением и ФИО2. Исковое заявление принято судом 01 марта 2017 года, что подтверждается входящим штампом суда.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Так, в соответствии с п. 4.2.25 Договора арендатор обязан заключать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей с письменного согласия Арендодателя.

Согласно п. 4.3.1. Договора Арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду без письменного уведомления Арендодателя, за исключением случаев, установленных законодательством.

В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2. ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (данный факт подтвержден определением Верховного суда Российской Федерации от 26 июля 2016 года по делу № 302-ЭС15-19746).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данным в пункте 16 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГКРФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

07 апреля 2017 года между ФИО2 и ООО «Агентство правовых коммуникаций» заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> земельного участка сельскохозяйственного назначения от 

<

дата> с кадастровым номером: 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> Вышеуказанный договор переуступки от 07.04.2017 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 07 апреля 2017 года (о чем свидетельствует штамп о регистрации). Между тем, согласно п. 1 и п. 2 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 

В соответствии с приказом Руководителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 15.01.2015 № П/4 «О проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных действий в сокращенные сроки» установлены сокращенные сроки для проведения государственной регистрации. Установлен срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество не более одного рабочего дня со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, при отсутствии оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации: прав физических лиц на основании свидетельств о праве на наследство, за исключением прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоров купли – продажи и прав собственности с использованием средств материнского (семейного) капитала; договоров аренды, за исключением договоров аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения и договоров аренды, предметом которых является более пяти объектов недвижимости. 

Тогда как, вышеуказанный договор переуступки прав и обязанностей земельного участка сельскохозяйственного назначения был зарегистрирован за один день, что само по себе является основанием для признания данной переуступки недействительной. 

07 апреля 2017 года в адрес Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район поступило уведомление от 05 апреля 2017 года от ФИО2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> общей площадью 227209, кадастровый 

<

номер>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства (факт получения свидетельствует отметка Управления о получении данного Уведомления). 

Согласия на переуступку прав по договору аренды Управления не давало, в связи с существенными нарушениями Арендатора условий договора и нахождением искового заявления о расторжении договора аренды в суде. 

В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.4 ст.10 ГК РФ если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Таким образом, Арендатор, зная, что Управлением направлено исковое заявление в суд о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 

<

номер> от 

<

дата> намеренно переуступило, в кратчайшие сроки, право вышеуказанному договору аренды земельного участка.

Просит суд признать договор о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения 

<

номер> от 

<

дата>, с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> недействительным. Погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Агенство правовых коммуникаций». 

Определением Славянского районного суда от 10.05.2017 гражданское дело № 2-488/17 по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата> объедено с гражданским делом № 2-516/17 по иску Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район к ФИО2 о признании договора о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и применении последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН о регистрации договора переуступки права по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения за ООО «Агентство правовых коммуникаций».

В судебном заседании представитель УМИЗО администрации МО Славянский район по доверенности ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по изложенным в искам доводам. Указал, что в настоящее время задолженности по арендной плате за пользование земельным участком ФИО2 не имеет.

В возражение на отзыв на исковое заявление, поступившее от ответчика, представитель истца ФИО1 указал, что с доводами, изложенными в возражении, Управление не согласен по следующим основаниям. 

В соответствии с постановлением администрации муниципального образования Славянский район № 1459 от 14.08.2015 предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, между ФИО2 и Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее Управление) заключен договор аренды 

<

номер> от 

<

дата> земельного участка площадью 227209 кв. м, с кадастровым номером 

<

номер>. Данный договор был подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке. 

07 апреля 2017 года между ФИО2 и ООО «Агенство правовых коммуникаций» заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды 

<

номер> от 

<

дата>. Вышеуказанный договор переуступки от 07.04.2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 07 апреля 2017 года (о чем свидетельствует штамп о регистрации). 

Между тем, в соответствии с п. 4.2.25 Договора аренды арендатор обязан заключать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей с письменного согласия арендодателя, действия по получению указанного согласия арендодателя, арендатором ФИО2, произведены не были. 

Согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

В соответствии с п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2007 года по делу № Ф08-1384/2007).

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. 

У Управления возникают сомнения, каким образом, в течение одного рабочего дня государственным регистратором была произведена регистрация вышеуказанного договора переуступки.

Стоит также отметить, что договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 

<

дата> 

<

номер> от 07.04.2017, был заключен между обществом с ограниченной ответственностью «Агентство правовых коммуникаций» и ФИО2 в период рассмотрения искового заявления «О расторжении договора аренды земельного участка от 

<

дата> 

<

номер>», поданного 01.03.2017 в Славянский районный суд Краснодарского края управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район.

Считает, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды была заключена с нарушением сроков для регистрации и действующего законодательства и арендатором по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> является ФИО2.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ПС РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Необходимо отметить, что пунктом 4.2.1 договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 

<

дата> 

<

номер>, арендатор обязался в полном объеме выполнять все условия договора, в том числе, использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями ее предоставления, указанными в п. 1.1. настоящего Договора.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании представила отзыв на исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>, в обоснование которого указала, что согласно п.1.3. Договора состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению земельного участка. Ею были произведены работы по выкорчёвыванию и расчистке участка от старых деревьев, обработана и засеяна почва. 

В соответствии с п.3.2. Договора Арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора по причинам указанным в п. 3.2.4. Договора аренды. 

26 января 2017 года Арендодателем в ее адрес направлена претензия-уведомление о расторжении данного Договора, из текста которой ей стало известно, о том, что 12.01.2017 на арендованный ею участок выезжала комиссия с целью проведения обследования данного участка, а также комиссией сделан вывод о том, что участок используется не по назначению и в январе зарастает сухостоем, что якобы нарушает качественные характеристики вышеуказанного земельного участка. 

Истец ссылается на статьи 619, 450 ГК РФ с требованием о досрочном расторжении Договора аренды путем подписания соглашения о расторжении Договора в добровольном порядке. 

Согласно положению Закона Краснодарского края «О порядке осуществления органами местного самоуправления муниципального земельного контроля на территории Краснодарского края» проверки соблюдения требований земельного законодательства проводятся в случаях надлежащего уведомления арендаторов земельных участков. 

В связи с не надлежащем уведомлением Арендатора о предстоящей проверке не был составлен акт о невозможности проведения соответствующей проверки, а также с нарушением срока установленного вышеуказанным законом в ее адрес в двух недельный срок была направлена претензия о расторжении договора. 

Кроме того, считает, что проведение подобной проверки использования земельного участка сельскохозяйственного назначения в январе месяце не целесообразно. А также в случае обнаружения нарушений использования земельного участка должен быть предоставлен срок для устранения выявленных нарушений в добровольном порядке. 

Договором и законом существенным нарушением условий договора считается не использование или использование не по назначению земельного участка. 

На момент проведения проверки на арендованном земельном участке были посеяны озимые культуры, что подтверждает использование земельного участка по целевому назначению. А та часть земельного участка, на которую ссылается истец в представленных суду документах, составляющая 1/11 доли от общей площади земельного участка, предназначена для размещения полевого стана в период уборки. 

Выводы, сделанные комиссией, обследовавшей часть арендованного земельного участка, ставят под сомнение компетентность членов комиссии. Действия комиссии нарушают установленный ст. 71 ЗК РФ порядок проведения обследования земельных участков сельскохозяйственного назначения с целью выявления не надлежащего использования земельных участков. 

В Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вопросам изъятия земельных участков посвещена ст.6. «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения». В этой статье речь идет только о земельных участках сельскохозяйственного назначения, при этом для их изъятия предусмотрено только два основания. Ни один из указанных в данном законе не имеет место. 

В соответствии со ст. 56 ГПК каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается. Просит требования истца оставить без удовлетворения. В иске о расторжении договора аренды отказать.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, в судебном заседание возражал против заявленных исковых требований, просил требования истца оставить без удовлетворения, в иске отказать, поскольку кроме всего описанного в возражениях на иски, заключением эксперта, представленным ответчиком в суд, неиспользуемая часть земельного участка имеет незначительный размер в сравнении с используемым для выращивания пшеницы, и более того является вымочкой, которая не подлежит использованию для посадок культур. Более того на участке уже несколько лет ведутся работы по осушению вымочки. 

Директор ООО «Агентства правовых коммуникаций», привлеченный к участию в деле в качестве третьего, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора в судебной заседании возражал против иска Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее - УМИЗО) к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>.

Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ ФИО2 переуступила права и обязанности по указанному договору ООО «Агентство правовых коммуникаций».

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его Арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка его Арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его Арендатором.

В связи с вышесказанным и на основании действующего земельного законодательства, регулирующего вопросы земельных отношений, сделка по заключению договора о переуступке прав и обязанностей третьим лицам, согласие Арендодателя не требует, экспертами Росреестра проводится правовой анализ документов, предоставляемых для регистрации вышеуказанной сделки.

Так как Государственный регистратор нарушений не обнаружил, договор о передаче (уступке) прав и обязанностей между ФИО2 и ООО «Агентство правовых коммуникаций» прошел государственную регистрацию, что подтверждается представленной в материалах дела выпиской из ЕГРП. 

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Так же, указанный Пленум разъясняет, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Кроме того, в материалы дела предоставлено заключение судебного эксперта об использовании спорного земельного участка, опровергающее факты, на которые ссылается Истец. Документ, предоставленный Истцом называемый актом обследования земельного участка, составлен с нарушениями требований к оформлению данного документа.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ установлено важнейшее правило гражданского судопроизводства - «обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства». При недоказанности обстоятельств, на которых Истец основывает свое требование, суд отказывает в удовлетворении иска. Таким образом, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Выводы, сделанные юристами УМИЗО о том, что «земельный участок в январе зарастает сухостоем, что нарушает качественные характеристики земельного участка», а также что «Арендатором этим существенно нарушаются условия договора аренды», являются безграмотными, не квалифицированными формулировками, говорящими о том, что данные специалисты не имеют представления о сельском хозяйстве. В виду чего опираться на оценку, данную не компетентными лицами не возможно.

Принимая во внимание изложенное, просит требования истца оставить без удовлетворения. В иске о расторжении договора аренды отказать.

Начальник отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО5, в судебном заседании указала, что на основании заявления, поступившего в Славянский отдел УФСГРКК по КК 07.04.2017, сделка по заключению договора о переуступке прав и обязанностей третьим лицам, согласие Арендодателя не требует, экспертами Росреестра проводится правовой анализ документов, предоставляемых для регистрации вышеуказанной сделки. Срок регистрации договора не нарушен.

Так как Государственный регистратор нарушений не обнаружил, договор о передаче (уступке) прав и обязанностей между ФИО2 и ООО «Агентство правовых коммуникаций» прошел государственную регистрацию, что подтверждается представленной в материалах дела выпиской из ЕГРП. Что касается срока государственной регистрации, он не нарушен.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела во всей их совокупности, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации муниципального образования Славянский район № 1459 от 14.08.2015 года «О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> ФИО2» между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее Управление) и ФИО2 был заключен договор аренды 

<

номер> от 

<

дата> земельного участка площадью 227209 кв.м., с кадастровым номером 

<

номер> расположенный по адресу: 

<

адрес> разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 7.2 настоящий договор аренды действует до 12.03.2040. 

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.12.2015 

<

номер> на вышеуказанном земельном участке зарегистрировано право аренды за ФИО2 

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных нормативно-правовых актов. Неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора является основанием для расторжения договора.

Также, согласно статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 3.2.4 договора Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении настоящего Договора при следующих существенных нарушениях условий договора: использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 настоящего Договора; не использование земельного участка в течение одного квартала; нарушения Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п. 2 Договора и невыполнении Арендаторами обязанностей, указанных в разделе 4 настоящего Договора; не внесение арендной платы за землю в течение одного установленного периода для оплаты; использования земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; не использование в сельскохозяйственном производстве Участка в течение одного сельскохозяйственного года, за вычетом времени на освоение Участка, мелиоративное строительство, устранение стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Согласно акту обследования земельного законодательства от 12 января 2017 года комиссией проведена проверка соблюдения земельного законодательства на спорном земельном участке с кадастровым номером: 23:27:0000000:1418, в ходе обследования установлено, что арендатором часть земельного участка используется не по назначению, земельный участок зарастает сухостоем (фото прилагается). Данными действиями арендатор нарушает качественные характеристики земельного участка. Таким образом, комиссией установлено, что арендатором существенно нарушаются условия договора аренды. 

На претензию, направленную УМИЗО в адрес ФИО6, она не ответила.

Из заключения проведенного судебным экспертом ФИО7 технического обследования спорного земельного участка кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, от 

<

дата> на момент осмотра в границах земельного участка имеются посадки сельхозкультур: площадь 19 га (83,7% от всей площади земельного участка) засеяны озимыми, площадь 2,2 га (9,7% от всей площади земельного участка) засеяны пропашными культурами – картофель, остальная часть земельного участка площадью 1,5 га (6,6% от всей площади земельного участка) не засеяна сельхозкультурами, поскольку она переувлажнена, имеются очаги вымочек, часть покрыта водой. Такое состояние почвы не позволило провести предпосевную обработку почвы и посев сельскохозяйственных культур. Согласно данным графического учета ЗАО «Кубань», не засеянная часть участка была отнесена к угодьям – «Пастбище», и ранее использовалась под пастбища, т.е. была менее ценным угодьем, чем пашня и не использовалась для выращивания сельхозкультур. Соответственно, на данном участке необходимы мелиоративные мероприятия по устранению переувлажнения почвы и проведение рекультивации. 

Суд принимает данное заключение эксперта за основу принятия решения, поскольку соответствует нормам законодательства, против его приобщения представитель не возражал, более того не просил о назначении повторной судебной экспертизы.

Поскольку неиспользуемая часть земельного участка составляет незначительную площадь - 6,6% от всей площади земельного участка и не может являться основанием для принятия доводов представителя истца о том, что ответчиком ФИО2 земельный участок не используется по назначению. 

Соответственно требование истца о расторжении договора 

<

номер> от 

<

дата> аренды земельного участка площадью 227209 кв. м с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенного между УМИЗО администрации МО Славянский район и ФИО2 и обязании ее освободить земельный участок удовлетворению не подлежит.

Что касается требования истца о признании договора от 07.04.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору 

<

номер> от 

<

дата> аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2. ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (данный факт подтвержден определением Верховного суда Российской Федерации от 26 июля 2016 года по делу № 302-ЭС15-19746).

Так, в соответствии с п. 4.2.25 Договора арендатор обязан заключать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей с письменного согласия Арендодателя.

Согласно п. 4.3.1. Договора Арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду без письменного уведомления Арендодателя, за исключением случаев, установленных законодательством.

Так в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК допускают возможность установление законом и иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены земельным кодексом Российской Федерации, то в указанном случае для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка. 

Доводы истца о том, что договор переуступки прав и обязанностей земельного участка сельскохозяйственного назначения был зарегистрирован за один день, что по его мнению само по себе является основанием для признания данной переуступки недействительной, суд находит несостоятельным, поскольку ограничения минимального срока регистрации законом не установлено.

Более того, 07 апреля 2017 года, т.е. своевременно в адрес управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район поступило уведомление от 05 апреля 2017 года от ФИО2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 227209, кадастровый 

<

номер>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. 

Согласие на переуступку прав по договору аренды Управления не требуется. 

Намерения причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) со стороны ответчика ФИО2 не установлено.

Таким образом, требования истца, изложенные в исковом заявлении, не обоснованны и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Управлению по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район отказать в удовлетворении исков о расторжении договора 

<

номер> от 

<

дата> аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенного между УМИЗО администрации МО Славянский район и ФИО2, и признании недействительным договора о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору 

<

номер> от 

<

дата>, применении последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи в ЕГРН.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский районный суд Краснодарского края в течение тридцати дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2017.

Судья Славянского районного суда

Краснодарского края Ю.В. Антощук