Дело № 2-252/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года с. Якшур-Бодья УР

Якшур-Бодьинский районный суд УР в составе:

председательствующего судьи Уткиной Н.В., 

при секретаре Кокшаровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом. Исковые требования мотивированы тем, что истец является арендатором части жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Площадь арендуемых помещений 110 кв.м. и состоит из четырех жилых комнат, бассейна, душевой, сауны, комнаты для отдыха, туалета, каминного помещения, русской бани. Помещение принадлежат ФИО2 Договор аренды жилого помещения между сторонами заключен 19.11.2014 г. сроком до 01.11.2019 г. Согласно п. 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить часть жилого помещения по адресу: УР

<

адрес>, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение. Часть жилого помещения предоставляется арендатору для целей временного проживания и отдыха людей. В п. 2.2. договора за арендодателем закреплена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт помещения, принимать необходимые меры к устранению аварий, возникших не по вине арендатора. В соответствии с п. 6.2 договора все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. Согласно п. 7.1 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут: при нецелевом использовании арендатором помещения; при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора; при пропуске арендатором внесения арендной платы или оплаты коммунальных услуг более 2-х раз подряд. 

В настоящее время истец не может пользоваться арендуемым имуществом ввиду препятствий, которые ей чинит ответчик. Данные препятствия выражаются в следующем: 

1. 07.03.2017 г. супруг арендодателя – ФИО3, не имея на то законных оснований, без согласования с арендатором, начал вмешиваться в деятельность арендатора, а именно: стал требовать ключи от арендуемых помещений с целью запрета пользования ими. Она отказалась выполнить его требование, возник конфликт. 08.03.2017 г. истец обнаружила, что все замки были заменены, двери закрыты. Попасть в арендуемые помещения она не смогла. Указанные действия совершил с ведома и согласия ответчика ее супруг – ФИО3 Данные обстоятельства подтверждаются Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 09.03.2017 г., а также материалами проверки.

2. 10.03.2017 г. ответчик направила истцу уведомление о прекращении действия договора аренды жилого помещения, в котором указала, что действие договора прекращается 19.02.2017 г. и предложила ей явиться 16.03.2017 г. в 13 час. 00 мин. по адресу: 

<

адрес>, для подписания акта приема-передачи помещения и до указанной даты освободить данное жилое помещение. Данное уведомление получено ею (ФИО1) по почте 14.03.2017 г. 

13.03.2017 г. истец направила ответчику уведомление от 11.03.2017 г. о том, что в арендуемых помещениях без согласования с ней были заменены замки, что эти действия являются нарушением условий договора аренды и создают препятствия в использовании арендуемого имущества. Просила в десятидневный срок с момента получения данного уведомления предоставить ключи от замков.

16.03.2017 г. истец встретилась с ответчиком. Ключи от арендуемого помещения ей переданы не были. Акт приема-передачи она не подписала. 

21.03.2017 г. она получила ответ от 16.03.2017 г. на свое уведомление, в котором ответчик сообщает, что 10.03.2017 г. истцу отправлено повторное уведомление о прекращении действия договора аренды от 19.11.2014 г. Указывает, что как арендодатель прекращает свои обязательства перед арендатором 19.02.2017 г.. Сообщает, что 22.10.2016 г. уведомляла ее о своем нежелании пролонгировать договор аренды от 19.11.2014 г. Уведомление от 22.10.2016 г. она (ФИО1) не получала и узнает о нем впервые.

18.03.2017 г. ответчик направила истцу два уведомления с приложениями. Первое – предупреждение о задолженности, что 22.10.2016 г. ей был отправлен счет – извещение от 27.09.2017 г. на оплату коммунальных услуг, и по состоянию на 18.03.2017 г. за ней числится задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 7 762 руб. 00 коп. Счет – извещение от 27.09.2016 г. на оплату коммунальных услуг она раньше не получала и узнает о нем впервые. Второе – об оплате коммунальных услуг. В приложении два счета на оплату. Все счета по первому и второму уведомлению ею оплачены.

21.03.2017 г. ответчик направила истцу досудебную претензию о том, что арендуемое жилое помещение истцом для проживания никогда не использовалось, нарушено правило целевого использования. Имеется задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 19 521 руб. 00 коп. 22.10.2016 г. отправлено уведомление о прекращении действия договора аренды жилого помещения от 19.11.2014 г. и срок действия по договору прекращается 19.02.2017 г. Якобы с этого дня помещение занято ею незаконно. Предложено освободить занимаемое помещение в течение 7 дней со дня получения настоящей претензии. 

На основании изложенного, сославшись на положения ст.ст. 304, 305, 309, 310, 450 ГК РФ истец просит устранить препятствия в пользовании частью жилого помещения по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, площадью 110 кв.м. и состоящего из четырех жилых комнат, бассейна, душевой, сауны, комнаты для отдыха, туалета, каминного помещения, русской бани по договору аренды жилого помещения б/н от 19.11.2014 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 путем обеспечения беспрепятственного использования ФИО1 частью жилого помещения на условиях договора аренды, не ограничивая каким-либо образом права арендатора по пользованию объектом по назначению, указанному в п. 1.1 договора аренды жилого помещения б/н от 19.11.2014 г. и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению; обязать ФИО2 передать ФИО1 ключи от замков, которыми закрыты двери арендуемой части жилого помещения. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора. Встречное исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, расторгнут. Исходя из сложившихся между сторонами отношений, положений договора аренды от 19.11.2014 г., объяснений, данных ФИО1 в ходе рассмотрения заявления о совершении в отношении нее преступления, следует признать возникновение правоотношений между ФИО1 и ФИО2, регулируемых главой 34, а не 35 ГК РФ.

19.07.2016 г. ФИО1 была получена претензия ФИО2 с требованием об устранении нарушений пользования арендуемыми помещениями, проведении текущего ремонта с указанием конкретных недостатков помещения. Ответ на указанную претензию истцом по настоящему иску получен, нарушения в пользовании помещением не устранены, текущий косметический ремонт не проведен. 

19.10.2016 г. в адрес ФИО1 было направлено уведомление о прекращении договора аренды по основаниям ненадлежащего использования помещения, ухудшающего его состояние, наличии задолженности по оплате коммунальных платежей. В связи с указанными, нарушающими условия договора действиями, ФИО1 было предложено в срок до 19.11.2016 г. устранить указанные нарушения и письменно уведомить об этом истца. В противном случае в срок до 19.02.2017 г. включительно ФИО1 было предложено подписать соглашение о расторжении договора и передать арендодателю арендуемые помещения в состоянии, в котором они были ему переданы арендодателем по акту приема-передачи помещения, т.е. с устранением дефектов в связи с неправильной эксплуатацией помещения, а также погасить задолженность по коммунальным услугам согласно выставленному арендодателем счету.

Также ФИО1 была уведомлена, что в случае неудовлетворения настоящего требования, договор будет расторгнут в одностороннем порядке в связи с нарушением ответчиком положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ 19.02.2017 г. в соответствии со ст. 619 ГК РФ. ФИО1 указанное уведомление получено не было и обратно направлено отправителю.

Истец (ФИО4) при направлении ФИО1 названного документа руководствовался Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 г. № 221, в соответствии с которыми на почтовых отправлениях отправителем должны быть указаны точные адреса отправителя и адресата. Пункт 36 Правил устанавливает, что почтовое отправление возвращается по обратному адресу, в частности, при отказе адресата (его законного представителя) от его получения, а также при отсутствии адресата по указанному адресу. Получение возвращенного почтового отправления по мотиву отсутствия адресата по указанному адресу, либо уклонения данного лица от получения свидетельствует о том, что им были приняты необходимые меры по направлению и надлежащему вручению ФИО1 названного уведомления.

10.03.2017 г. ФИО1 было направлено повторное уведомление о прекращении договора аренды от 19.11.2014 г. с требованием об освобождении занимаемых помещений и обязанностью явиться 16.03.2017 г. для составления акта приема-передачи имущества. Несмотря на явку в место составления акта приема-передачи имущества 16.03.2017 г., ФИО1 от подписания акта отказалась, замечаний к его составлению и содержанию письменно не заявила как в момент его составления, так и позднее.

21.03.2017 г. в адрес ФИО1 была направлена досудебная претензия с требованием об освобождении помещения и оплате коммунальных платежей. До настоящего времени ответ и на эту претензию не получен. Указанные обстоятельства дают основания полагать, что в результате неисполнения указанных обязанностей истец по настоящему иску понес затраты на содержание спорного помещения в части самостоятельной оплаты коммунальных платежей, проведения косметического ремонта и в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем данное нарушение условий договора следует расценивать как существенное.

Исходя из изложенных обстоятельств, в частности, наличия нарушения существенных условий договора со стороны ФИО1 в части невнесения коммунальных платежей, ухудшения состояния помещения, с учетом действий ФИО2 по направлению уведомлений и предложений о восстановлении своих нарушенных прав, договор аренды жилого помещения от 19.11.2014 г. следует признать расторгнутым.

На основании изложенного, сославшись на положения ст.ст. 1079, 1100, 1101 ГК РФ ФИО2 просила суд расторгнуть договор аренды жилого помещения от 19.11.2014 г. между ФИО1 и ФИО2

Определением суда от 03.05.2017 г. встречное исковое заявление ФИО2 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному - ФИО1 свои исковые требования поддержала, просила удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований возражала. Указала, что первое письмо о расторжении договора от 19.10.2016 г. она не получала. У ответчика были другие возможности это письмо передать. Она могла это письмо передать лично при встрече, когда получала лично деньги за арендную плату. Но сделано этого не было, и даже не было заявлено устно. Что касается оплаты коммунальных услуг, то их оплата раньше не документировалась. Денежные средства передавались из рук в руки по устному требованию ответчика. После конфликта получили письмо с требованием оплатить коммунальные услуги, и, хотя они уже были оплачены, они снова их беспрекословно оплатили. 

Представитель ФИО1 по доверенности – ФИО5 исковые требования ФИО1 поддержал, просил удовлетворить, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 возражал. В судебном заседании показал, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды жилого помещения на определенный срок. Договор аренды расторгнут ответчиком в одностороннем порядке. При предъявлении встречных исковых требований ответчик сослался на отчет, в котором указана явно завышенная сумма. Фактически под восстановительным ремонтом ответчик предполагает проведение капитального ремонта, проведение которого в договоре не предусмотрено. Возникновение повреждений, на которые ссылается оценщик в своем отчете, и причинно-следственная связь возникновения данных повреждений с действиями истца, не усматривается. Экспертиза была проведена не полно. Осмотр проводился без применения измерительных методов, что неправомерно. Повреждения, дефекты возникли уже после расторжения договора, когда арендатор не мог попасть в помещение. Фактически причина появления дефектов не выявлена. 

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному – ФИО2 против удовлетворения исковых требований ФИО6 возражала. Свои встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно показала, что начисления по оплате коммунальных платежей осуществляла она сама по показаниям счетчика. Счета на оплату выставляла она сама. Задолженностей по арендным платежам не было, претензии были выставлены за коммунальные платежи. На данный момент счета оплачены.

Представитель ФИО2 по доверенности – ФИО7 против удовлетворения исковых требований ФИО8 возражал, встречные исковые требования ФИО2 поддержал. Дополнительно показал, что просят признать договор расторгнутым на том основании, что со стороны ФИО8 допущено нарушение условий договора в части проведения текущего ремонта, ухудшение состояния помещения, а также в связи с неоплатой коммунальных платежей более двух раз подряд. Истцу по первоначальному иску были направлены уведомления и претензии, ответной реакции никакой не поступило. Уведомления о прекращении договора аренды были направлены в связи с тем, что были просрочки в оплате арендных платежей, оплате коммунальных платежей. В материалах дела представлены документы о том, что непроведение текущего ремонта принесло существенные убытки на сумму 400 000 руб.. Первая претензия об устранении ухудшений была направлена 19.07.2016 г. Требование было о том, чтобы в течение 30 календарных дней со дня получения претензии произвести ремонт помещений. Пунктом 2.4 договора предусмотрена обязанность арендатора о производстве текущего ремонта. Согласно п. 7.1 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут при нецелевом использовании, при существенных ухудшениях состояния помещения, а также несвоевременном внесении арендной платы и оплате коммунальных платежей более двух раз подряд. Факт нарушения условий договора подтверждается материалами дела. Помещение изначально было принято без замечаний согласно акту приема-передачи. Был установлен факт наличия дефектов, установлена их причина, в том числе экспертным заключением, показаниями свидетелей. Претензионный порядок со стороны арендодателя соблюден. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ФИО2 является собственником жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 03.12.2012 года (л.д. 80).

19.11.2014 г. между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (арендодатель) был заключен договор аренды жилого помещения, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование была предоставлена часть жилого помещения по вышеуказанному адресу с обеспечением свободного доступа в указанное жилое помещение. Общая площадь передаваемого в аренду помещения определена в 110 кв.м. и состоит из 4-х жилых комнат, бассейна, душевой, сауны, комнаты для отдыха, туалета и каминного помещения, а также русской бани (п. 1.1). Срок действия договора определен с момента его подписания и до 01.11.2019 г. (п. 3.1). Размер арендной платы согласован сторонами как 40% от дохода за месяц (п. 4.1). Кроме того, п. 4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение) по счетам, выставленным арендодателем на основании показаний счетчиков учета не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим. В качестве оснований для расторжения договора по требованию арендодателя указаны: нецелевое использование арендатором помещения, существенное ухудшение состояния помещения по вине арендатора, пропуск арендатором внесения арендной платы или оплаты коммунальных услуг более двух раз подряд.

Помещение передано ФИО1 по передаточному акту от 19.11.2017 г. 

08.03.2017 г. ФИО1 обратилась в дежурную часть ОМВД России по Якшур-Бодьинскому району по факту смены замка на входной двери в помещении по адресу: 

<

адрес>. Постановлением УУП ОМВД России по Якшур-Бодьинскому району П.В.А. от 09.03.2017 г. в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ – самоуправство отказано за отсутствием состава преступления. В постановлении, в частности, указано, что 07.03.2017 г. между ФИО3 – мужем ФИО2 и ФИО8 возник конфликт. 08.03.2017 г. ФИО12 совместно с мужем направились к арендуемым помещениям для проведения уборки в помещениях после мероприятий. По приезду они заметили, что все замки заменены, двери закрыты, попасть в помещения ФИО1 не смогла. Опрошенная ФИО2 пояснила, что за последние 5 месяцев ФИО1 не платит коммунальные платежи, арендную плату не платит в течение 1,5 месяцев, не осуществляет ремонт арендуемых помещений, чем нарушает условия договора. ФИО1 было направлено письмо о расторжении договора, однако она никак не отреагировала. В последующем она попросила своего мужа заменить замки и запереть двери в помещениях.

Установлено, что письмом от 19.07.2016 г. за подписью ФИО2 в адрес ФИО1 была направлена претензия, в которой истец по встречному иску указала на ряд обнаруженных в ходе проверки арендуемого помещения дефектов, а именно: провисание вагонки в комнате отдыха, поломку части дверного полотна в туалете, следы порчи на стене в большой комнате, прогиб гипсокартона и пятна на ковролине в комнате-спальне, грибок на бревнах бани. Указано на необходимость в течение 30 календарных дней со дня получения данной претензии выполнить обязанность по условиям договора по надлежащему содержанию арендованного имущества устранить и произвести ремонт вышеуказанных нарушений. Претензия, направленная по адресу: 

<

адрес>, получена ФИО1 25.07.2016 г.

В своем ответе на указанную претензию от 22.08.2016 г. ФИО1 указала на то, что жилое помещение было передано ей в аренду с уже имеющимися недостатками, но которые у нее претензий не вызвали, поскольку не нарушали основной функции помещения. Указано на признание претензии в части поломки дверного полотна в туалете и готовность капитального ремонта провисшего потолка в комнате отдыха за счет средств арендатора и арендодателя в размере 50% от каждой стороны. 

Письмом от 19.10.2016 г. ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды жилого помещения от 19.11.2014 г., в котором со ссылкой на неоднократное нарушение срока оплаты коммунальных платежей, наличие задолженности и ухудшение состояния помещения указано на необходимость в срок до 19.11.2016 г. устранить указанные нарушения с письменным уведомлением, либо в срок до 19.02.2017 г. подписать соглашение о расторжении договора и передать арендуемые помещения с устранением дефектов. Одновременно приложен счет-извещение от 27.09.2016 г. на оплату коммунальных услуг за период с 01.07.2016 г. по 27.09.2016 г. на сумму 7 762 руб. Указанное письмо направлено ФИО1 с уведомлением о вручении по адресу: 

<

адрес>, однако вернулось обратно с указанием причины «истек срок хранения».

10.03.2017 г. по адресам фактического проживания (

<

адрес>) и регистрации (

<

адрес>) ФИО1 было направлено повторное уведомление о прекращении с 19.02.2017 г. действия договора аренды жилого помещения от 19.11.2014 г. и предложением явиться 16.03.2017 г. по адресу: 

<

адрес>, для подписания акта приема-передачи помещения и до указанной даты освободить данное жилое помещение. Данное уведомление получено ФИО1 14.03.2017 г.

11.03.2017 г. ФИО1 направляет в адрес ФИО2 уведомление, в котором просит предоставить ключи от используемых в настоящее время замков, указывая при этом, что если ключи не будут предоставлены, она самостоятельно заменит замки.

В ответ на данное уведомление ФИО2 направляет в адрес ФИО1 письмо о том, что в повторном уведомлении от 10.03.2017 г. ею указано на прекращение своих обязательств перед арендатором 19.02.2017 г. 

16.03.2017 г. ФИО4 в присутствии свидетелей составлен акт сдачи-приемки жилого помещения с перечислением выявленных дефектов, отраженных в претензии от 19.07.2016 г. Указано на то, что ФИО1 о подписания и получения акта отказалась.

21.03.2017 г. по указанным выше адресам регистрации и фактического проживания ФИО1 направлена досудебная претензия об освобождении занимаемого помещения в течение 7 дней со дня получения претензии.

Из отчета ИП ФИО9 от 16.03.2017 г. следует, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного жилому дому, расположенному по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 16.03.2017 г. округленно составит 401 335 руб. В своем отчете ИП ФИО9 с приложением соответствующих фотоматериалов указал на следующие выявленные недостатки в указанном жилом помещении: провисание подвесного потолка, коробление и деформация пластиковых панелей облицовки стен, вспучивание и отслаивание обоев, грязные следы и следы плесени на обоях, следы подтеков на стене и ковролине пола, следы подтеков на потолке, повреждение и грязные пятна на ковролине, следы плесени на бревнах сруба бани, прогиб пола в бане.

В соответствии с заключением о состоянии помещений двухэтажного коттеджа и бани с предбанником по адресу: 

<

адрес>, составленным главным инженером ООО «...» В.В.В. 16.09.2016 г. в ходе обхода и осмотра помещений, причиной появления плесени, грибка, повреждения и отслаивания отделки, коробления обшивок вагонкой, коррозии металла является отсутствие приточной вентиляции в переувлажненных помещениях бани, предбанника, сауны, душевой, бассейна и туалета, явная недостаточность естественной вентиляции без механического побуждения, в теплое время года не работающая. Также причинами являются ошибки, допущенные при строительстве и отделке объектов: недостаточность крепления обшивки вагонкой, несоблюдение зазоров для расширения при облицовке деревянной вагонкой, увеличенные пазы при рубке сруба бани и не заделанные при монтаже сруба. Все указанные дефекты не являются следствием неправильной эксплуатации, их причиной являются ошибки, допущенные при проектировании и строительстве объектов.

Определением суда от 26.06.2017 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы, составленного экспертом ФИО10 следует, что на момент осмотра – 24.07.2017 г. на полу, стенах, потолке, других конструкциях в помещениях здания по адресу: 

<

адрес>, имеются разрушения отделочных покрытий, следы ремонта отделочных покрытий, следы плесени на бревнах бани ниже уровня потолков. Описать состояние объекта на 16.03.2017 г. эксперт не имеет возможности. Все вышеперечисленные дефекты образовались в результате длительного несоблюдения температурно-влажностного режима в помещениях осматриваемого объекта (недостаточное количество технологических перерывов на просушку и проветривание помещений). Договор аренды помещения между сторонами был заключен 19.11.2014 г. ФИО1 претензий по состоянию помещений не предъявляла, то есть на момент заключения договора помещения находились в работоспособном состоянии. Выявленные дефекты не могли появиться от естественного износа за такой промежуток времени (с 19.11.2014 по 24.08.2017 г.), а явились следствием неправильной эксплуатации помещений объекта. Единственным дефектом, который мог появиться вследствие ошибок, допущенных при проектировании и строительстве здания, может являться дефект проседания пола в предбаннике (здание отдельно стоящей бани). Все выявленные дефекты являются устранимыми путем текущего ремонта. 

В силу указания ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Свидетель ФИО11 показал, что в 2014 г. занимался арендой помещения у Судаковых, арендовал в сентябре, октябре, ноябре 2014 г. Занимался тем же самым, что и У-вы. Сначала договор был бессрочный, но так как работа там не пошла, он отказался от работы, соответственно, договор расторгли. Это помещение сдавалось людям, которые приезжали отдыхать. Когда он принимал это помещение, его состояние было хорошим. Все было сделано с ремонтом, чтобы не стыдно было сдавать арендодателю. Пока он арендовал помещение, там ничего не изменилось. Как он принял у Судаковых помещение, так и они у него, все было без замечаний. Где-то перед Новым годом в прошлом году С-вы предложили ему заново взяться за дело. Объясняли, что сроки у ФИО12 заканчиваются. Он посмотрел на состояние и отказался, потому что там надо было решить вопрос по ремонту. Они объяснили, что бассейн там заливали, перелили его и вся эта влага пошла на потолок. Потолок нужно переделывать, разбирать его. Наверху также требуется ремонт, ковролин нужно менять, по мелочи тоже требовалось много. В таком состоянии он (ФИО11) не взялся за это дело. Если бы за всем этим вовремя смотрели, то могло бы этого не быть. Пока он арендовал указанное помещение, арендная плата вносилась им ежемесячно. Размер арендной платы составлял 40 % от выручки. Оплату производил Е.Н.. Документ на оплату составляла Е.Н., была ежемесячная платежка, куда входили коммунальные расходы – свет, газ, вода.

Свидетель ФИО13 показала, что помогала ФИО2 в уборке помещения по адресу: 

<

адрес>. Мыла потолки, стены, пыль вытирала, полы мыла, чистила пылесосом ковролин. Там было чисто, они там жили. Последний раз в этом помещении она была в этом году – в марте или апреле. Все было черным. На втором этаже в одной комнате потолок был обвисший, возможно там крыша протекала. Стены были загажены тряпкой. Было пыльно, грязно. Шторы все были черные. Это все она убирала, вымыла стены специальным средством, красила потолок, стены местами переклеили. ... все закупала. На первом этаже, у входа, там где двери в баню, сауну, провисла вагонка. В этот период С-вы там не проживали, они уже жили в новом доме. Знает, что этот дом арендовали. 

Свидетель ФИО14 показала, что в сауне была несколько раз. Первый раз – в декабре 2013 г. Тогда встречал их К.У.. Держал он эту сауну или нет, не знает, но деньги за сауну отдавали ему. В другой раз в сауне она была в 2015 г. в январе в день своего рождения. Думала, что там будет У., но оказалось, что сауной управляла Л.Н.. Потом в сауне была в январе 2016 г. и в 2017 г. Если сравнивать с 2013 г., состояние сауны было одинаковое. Были ли там недостатки, пояснить не может. На ее взгляд состояние сауны было идентичное, изменений не было. Там всегда было чисто, приятно, можно было туда и с детьми сходить. В сауне всегда было тепло, грязи, беспорядка, грязной воды – такого не было. Переполнения бассейна там не могло быть. Там установлена такая система, что лишнее сливается. При них бассейн никогда не переполняло, до верха бассейн не наполняли – сверху еще 20-30 см оставалось. Пятен, плесени на стенах не замечала. На втором этаже не сидели, были все внизу.

Свидетель ФИО16 показала, что в указанном помещении первый раз отдыхали в октябре 2013 г., арендовали помещение у К.У.. В помещении была полная антисанитария: были тараканы, мыши, мусор под лестницей. Бассейн был более-менее, но все равно была грязь. Ходили все в тапочках, везде был песок. На втором этаже был ковролин, на нем были пятна, было сыро. Комната отдыха была безобразная. Им там не понравилось. Она даже деньги отдала меньше, так как не за что было платить. Затем она была там в 2015 г. Разница между 2013 и 2015 г. была существенная. При ФИО12 было светло, уютно, как дома. Вода была теплая, чистая по сравнению с 2013 г. Сауна была чистая, мыло было. В комнате шторы были чистые. Ни мышей, ни тараканов, ни мусора не было. Была ли при У. плесень, следы на ковролине, следы на потолке от протечек, не помнит. Помнит, что где-то отходили обои от влажности. В 2015 г. все было чисто, аккуратно и опрятно. Ковролин был чистый, вычищенный. Про обои сказать ничего не может.

Свидетель ФИО17 показала, что в феврале 2015 г. ходили на корпоратив. Она не очень хотела идти, потому что отзывы о бывшем хозяине были не очень хорошие, говорили, что был бардак. Но ее уговорили, и она не пожалела. Когда они пришли, был порядок. Сразу заметила, что вагонка на первом этаже прогибалась. Было ощущение, что в бассейне была плесень. Было видно, что Л.Н. пыталась это все убирать, чистить. На втором этаже в спальне тоже видны были пятна на потолке, обои отходили в некоторых местах. Присутствие влаги было. Но ей все равно очень понравилось, порядок был. Видно, что старались для гостей. Баня находилась на улице, во дворе, но баню она не посещала.

Свидетель ФИО18 показала, что приходила в 2015 г., тогда были крещенские морозы. Пришли туда в купель искупаться. Потом ФИО12 пригласила их в дом, попить чай. Они зашли, прошлись по дому. Заметила, что ковролин на втором этаже был не очень чистый. В спальне на потолке и на стенах были пятна, видимо, там крыша протекала, были слегка ободраны обои. На первом этаже потолок обвисал. Стены, где был бассейн, требовалось почистить. В этом она ничего страшного не увидела. 

Свидетель ФИО19 показал, что в марте осуществлял ремонт и обслуживание дома по адресу: 

<

адрес>., а именно: делал крышу. Крыша протекала около вытяжки. Там по весне скапливался лед, потому что там уклон небольшой. Здание по 

<

адрес>, построил он нуля, всю отделку он сделал сам. Баню он посещал, ходил отдыхать. В бане надо небольшой ремонт сделать. Плесень в бане раньше была и сейчас есть. Состояние сауны было плохое, надо было делать косметический ремонт. Там потолки надо было сразу вовремя делать, покраска нужна была, лестница там уже заржавела. Переполнить бассейн невозможно, там есть слив. Все идет в канализацию, там никак не переполнишь. Система вентиляции там имеется, она вытяжная, рабочая. Делал он ее сам. Принудительной вентиляции раньше там не было, поставили ее недавно. На потолке и стене были подтеки из-за того, что вода попадала. 

Допрошенный в качестве эксперта в судебном заседании ФИО10 показал, что в своем заключении он отразил, что на момент осмотра ответчиком произведен косметический ремонт. На фотографиях в отчете ответчика, в некоторых местах видна плесень, на момент осмотра эти места были прокрашены и проклеены. Это им и было отражено. Кто именно это сделал, сказать не может. Когда он проверял, был летний месяц. Вентиляция конструктивно имелась, но работала она или нет, не знает, проверять ее летом бесполезно, потому что вверху теплее, чем внизу и вентиляция работает естественным путем: теплый воздух поднимается кверху и вентилирует помещение. 

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, ФИО2 в качестве оснований для расторжения договора аренды жилого помещения, ссылаясь на п. 7.1 договора, а также ст. 619 ГК РФ, указывает на существенное ухудшение состояние помещения по вине арендатора и пропуск арендатором внесения арендной платы или оплаты коммунальных услуг более двух раз подряд. 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Между тем, из анализа представленных в материалы дела документов, показаний лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения по найму жилого помещения, регулируемые главой 35 ГК РФ, поскольку объектом аренды является жилое помещение. 

Условия договора, касающиеся оснований для его расторжения договора, предусмотренные сторонами в п. 7.1, 7.2, суд находит не согласованными, поскольку сторонами не определен порядок расторжения и момент, с которого договор считается расторгнутым по требованию одной из сторон. 

В качестве одного из оснований расторжения договора аренды стороной истца по встречному иску указывается не неисполнение ФИО1 обязанности по оплате коммунальных услуг более двух раз подряд. 

Между тем исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора найма жилого помещения закреплены в ст. 687 ГК РФ. Так, в соответствии с названной нормой договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. 

Кроме того, в названной статье указано, что если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Как указано выше, п. 4.4 договора аренды жилого помещения предусмотрено, что оплата коммунальных услуг осуществляется арендатором на основании выставленных арендодателем счетов. 

Как следует из материалов дела счет-извещение на оплату коммунальных услуг за период с 01.07.2016 г. по 27.09.2016 г. был направлен последней одновременно с уведомлением о прекращении действия договора аренды 22.10.2016 г. по адресу: 

<

адрес>, однако вернулся обратно по причине истечения срока хранения.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что указанные уведомление и счет-извещение она не получала. Адрес, по которому были направлены вышеназванные документы 22.10.2016 г., был указан истцом по первоначальному иску в качестве адреса своего фактического проживания в ответе на первоначальную претензию ФИО20 от 19.07.2016 г., датированном 22.08.2016 г. В судебном заседании ФИО1 факт проживания ее по адресу: 

<

адрес>, не отрицала.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом изложенного необходимо исходить из факта доставки счета-извещения на оплату коммунальных услуг от 27.09.2016 г. его адресату.

Между тем, последующие счета-извещения на оплату коммунальных услуг от 31.01.2017 г. за период с 28.09.2016 г. по 30.01.2017 г. и от 16.03.2017 г. за период 01.02.2017 г. по 16.03.2017 г. были направлены ФИО1 одновременно (в одном конверте) 18.03.2017 г. по адресу 

<

адрес>, и получены ею 22.03.2017 г., что подтверждается описью вложения от 18.03.2017 г. и уведомлением о вручении. 

Кроме того, указанные выше счета-извещения на оплату коммунальных услуг, в том числе счет-извещение от 27.09.2016 г. были направлены ФИО1 18.03.2017 г. и по адресу ее регистрации: 

<

адрес>.

Оплата по выставленным счетам произведена ФИО1 24.03.2017 г. в полном объеме, что подтверждается соответствующими квитанциями. 

Таким образом, довод ФИО2 о том, что ФИО8 оплата коммунальных услуг не исполнена более двух раз подряд опровергается материалами дела. Арендная плата ФИО1 вносилась своевременно и в полном объеме. Указанное обстоятельство ФИО2 не оспаривалось.

Указание стороны истца по встречному иску о существенном ухудшении состояния арендованного помещения как на основание расторжения договора, суд также находит необоснованным, поскольку данное основание не предусмотрено ст. 687 ГК РФ. Названной нормой в качестве основания для расторжения договора найма в судебном порядке указано на разрушение или порчу жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Между тем, материалы дела доказательств порчи или разрушения жилого помещения ФИО1 не содержат. У суда отсутствуют основания соотносить появление описанных выше дефектов в жилом помещении в период его аренды ФИО1 с действиями (бездействием) последней. Так, из показаний указанных выше свидетелей следует, что отдельные недостатки в помещении были и у прежнего арендатора. Заключение судебной строительно-технической экспертизы также не содержит выводов о порче или разрушении жилого помещения. Кроме того, в указанном заключении указано на устранимость выявленных дефектов путем текущего ремонта. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что с марта 2017 г. ФИО1 лишена возможности осуществлять свои права арендатора по договору аренды жилого помещения от 19.11.2014 г., поскольку замки в арендуемом помещении по указанию ответчика по первоначальному иску были заменены, новые ключи ФИО1 не переданы. Данное обстоятельство ФИО2 не оспаривалось.

Таким образом, исковые требования ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

В связи с удовлетворением исковых требований ФИО1 и отказом в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 суд взыскивает с ответчика по первоначальному иску расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., а также, руководствуясь ст. 95 ГПК РФ, - расходы, связанные с явкой в суд эксперта в размере 5 000 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить.

Обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании ФИО1 частью жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, площадью 110 кв.м, по договору аренды жилого помещения от 19.11.2014 г., путем обеспечения беспрепятственного использования жилого помещения на условиях договора аренды. 

Обязать ФИО2 передать ФИО1 ключи от замков, которыми закрыты двери арендуемой части помещения.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, а также расходы, связанные с явкой в суд эксперта в размере 5 000 (пять тысяч) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований судаковой Е.Н. к ФИО1 о расторжении договора отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд УР через Якшур-Бодьинский районный суд УР в течение месяца со дня его принятия.

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2017 года.

Судья Н.В. Уткина