Дело №3а-113/2021

УИД 68OS0000-01-2021-000022-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при секретаре Деевой А.С.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199 площадью 337.3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: здание, расположенного по адресу: ***. 

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО «Оценка+» ФИО3 №2020-10-40-О от 03.11.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость оцениваемого объекта с кадастровым номером 68:29:0210001:7199 в размере 8 945 001 руб. по состоянию на 23 декабря 2016 года.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Представитель административного истца ФИО2 просила удовлетворить заявленные требования, и с учётом изменения основания административного иска просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равную его рыночной стоимости в соответствии с проведённой судебной экспертизой, расходы по которой административным истцом оплачены.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и заинтересованного лица администрации Тамбовской области ФИО5 в судебное заседание не явился, извещён о дате и времени судебного заседания надлежащим образом. В письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в удовлетворении административного искового заявления, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просила рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям.

Представитель заинтересованного лица администрация г. Тамбова в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения спора надлежащим образом. 

Поскольку иные лица, участвующие в деле кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО2, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее по тексту решения - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения – Федеральный закон № 135-ФЗ) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности владеет объектом недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199.

Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года №17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведённой статье 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области.

В рассматриваемом случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 23 декабря 2016 года, в отношении которого осуществлён государственный кадастровый учёт Управлением Росреестра по Тамбовской области, используя при этом удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Тамбовской области.

Согласно акту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области от 23 декабря 2016 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199 составляет 11 710 219,5 руб., о чём внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки вызывающими сомнения исходя из следующего. Оценщик рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости сравнительным и доходным подходом, при этом, при использовании сравнительного подхода в обоснование размеров по многим вводимым корректировкам оценщик в качестве источника ценообразующих факторов использовал «Маркетинговое исследование значений ценооразующих факторов на рынке коммерческой недвижимости Тамбовской области», которое подготовлено компанией АН «Центр города», а не справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 Вместе с тем, вышеназванное исследование содержит только итоговые значения, но не содержит исходных данных, в ходе анализа которых были получены используемые результаты. 

Таким образом, обоснование принятия корректировок из различных источников при наличии корректировок по ценоообразующим факторам в одном сборнике, является сомнительным, поскольку справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО6 содержит критерии отнесения к группам по каждому из ценообразующих факторов. Соответственно, неполнота проведенного оценщиком исследования может повлиять на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки. 

Определением Тамбовского областного суда от 2 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки соответствия рыночной стоимости, определенной оценщиком, и, в случае, если указанная в отчёте рыночная стоимость не соответствует требованиям законодательства, эксперту поручено определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости на дату его оценки. 

Согласно заключению №00451/4-4-21 от 12 мая 2021 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту решения – ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России) ФИО7 в отчёте об оценке № 2020-10-40-О от 3 ноября 2020 года выявлены существенные нарушения (ошибки), влияющие на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости и указано, что данный отчёт не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199, определённая в отчёте об оценке не соответствует его действительной рыночной стоимости. В соответствии с представленным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199 по состоянию на 23 декабря 2016 года составляет 10 687 576 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО7, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного рода исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

В экспертном заключении указано, что в отчёте оценщиком неполно проведено исследование и отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (нарушение пункта 11д Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ФСО №7», утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611 (далее по тексту решения – ФСО № 7)).

По мнению эксперта, данная ошибка может быть отнесена к несущественным методическим ошибкам, не влияющим на итоговое значение рыночной стоимости. 

Вместе с тем, оценщиком нарушены требования пункта 8з Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке ФСО №3», утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, пункта 11г и 22 ФСО №7, поскольку в отчёте отсутствует обоснование принятых из различных источников каждого из ценообразующих факторов, что не позволяет выстроить логики и мотивации оценщика в принятии справочных данных конкретного источника. При этом следует отметить, что в различных источниках справочные данные для целого ряда ценообразующих факторов повторяются и имеют различия в значениях. 

На основании вышеизложенного эксперт пришёл к выводу, что неполнота проведённого исследования или необоснованный подбор значений ценообразующих факторов, принятых из различных источников в каждом конкретном случае может привести к искажению рыночной стоимости или намеренному введению пользователя отчёта в заблуждение. 

В разделе 10.4 «Анализ основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» отчёта об оценке проигнорированы важные ценообразующие факторы справочника оценщика под редакцией ФИО6 такие как расположение относительно остановок общественного транспорта, наличие парковки и тип объекта. 

Также оценщиком в расчётах использованы аналоги – нежилые помещения, при том, что объект исследования является нежилым зданием. Соответственно, фактически не выполнены расчёты по корректировке цен и ставок аренды аналогов, что непосредственно повлияло на итоговое значение рыночной стоимости

Кроме того, в отчёте выполненный анализ факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости, произведён неполно, отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Как указал эксперт, неполнота проведённого исследования и ошибочный подбор значений ценообразующих факторов являются существенными методическими ошибками, влияющими на итоговое значение рыночной стоимости.

При оценке экспертного заключения, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, что подробно и последовательно изложено им в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации. 

В экспертном заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обоснован выбор объектов–аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, что согласуется с требованиями Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, где были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки и методом капитализации в рамках доходного подхода. При этом, итоговая рыночная стоимость объекта оценки определена путём суммирования произведений коэффициента удельного веса и стоимости по каждому из подходов оценки. 

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Подготовленное заключение эксперта ФИО7 участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний, относительно представленного заключения от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, исследовав представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, исходя из позиции представителя административного истца ФИО2, просившей об удовлетворении заявленных требований на основании заключения эксперта, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с проведённой судебной экспертизой. 

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляли и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждали, в заявленных требованиях к данным ответчикам необходимо отказать.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 29 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, поданное в Тамбовский областной суд 29 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0210001:7199 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 декабря 2016 года в размере 10 687 576 руб. 

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2021 года.

Судья М.В. Яковлева