Мотивированное 

решение

 изготовлено 24.01.2025

УИД 59RS0004-01-2024-009300-31

Дело № 2-511/2025 (№2-5027/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 

15.01.2025 

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Казакова А.О., 

при секретаре Чугунове Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.Д.И. к администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,

третьи лица: Управление жилищных отношений администрации города Перми, П.Н.Г. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН №

установил:

Р.Д.И. обратился в Ленинский районный суд г. Перми с иском к Администрации города Перми, в котором просит с учетом уточенных требований взыскать с ответчика компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты (на поэтажном плане №), общей площадью 23,7 кв.м, в том числе жилой площадью 16,7 кв.м, в трехкомнатной квартире, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, в размере 211 000 руб., судебных расходов по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

В обоснование исковых требований указано, что третье лицо П.Н.Г. являлась собственником жилого помещения – комнаты, общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>. Данный многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Между П.Н.Г. и муниципальным образованием «город Пермь» заключен договор об изъятии жилого помещения, возмещение сторонами определено в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась, капитальный ремонт в доме не проводился. Не смотря на то, что в п. 1.4.2 договора в перечне убытков указан «кап.ремонт», однако, в последующих п.п. 1.4.2.1, 1.4.2.2 сумма капитального ремонта не отражена. Обязанность по производству капитального ремонта дома наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между П.Н.Г. и Р.Д.И. был заключен договор цессии, согласно которому право требования за непроизведенный капитальный ремонт передано Р.Д.И. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен согласно отчету ЧПО Б.А.В. об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату изъятия жилого помещения и дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) составил 211 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оценочные услуги в сумме 15 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. (уточненное исковое заявление от ДД.ММ.ГГГГ). 

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда, судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ; протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явился, представитель истца направил в суд уточенный иск и отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указывает, что поддерживает доводы первоначального иска, уточняет дату первой приватизации – ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик в лице Администрации г. Перми о дате, месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия, в письменном отзыве указал на то, что юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является факт нахождения конструктивных элементов жилого дома в состоянии, требующем капитального ремонта на момент приватизации квартир. Спорное жилое помещение расположено в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ постройки, группа капитальности – III. Год постройки не может являться безусловным основанием, свидетельствующим о необходимости его проведения на дату первой приватизации жилого помещения. Дом был признан аварийным по истечении 86 лет (в 2016 году), то есть в результате естественного износа. Доказательства того, что неприятие мер по капитальному ремонту привели к тому, что дом признан аварийным и как следствие возникла необходимость изъятия жилых помещений путем выкупа, в материалах дела отсутствует. На момент признания дома аварийным срок предельной эксплуатации конструктивных элементов истек, из чего следует, что дом признан аварийным в связи с предельным физическим износом и устареванием капитальных конструкций. Доказательств того, что на момент приватизации имелась целесообразность проведения капитального ремонта, истцом не представлено. Необходимо отметить тот факт, что истцом жилое помещение приобретено уже в непригодном состоянии (в ДД.ММ.ГГГГ, дому на тот момент 76 лет, при сроке эксплуатации 100 лет). Кроме того, из материалов дела усматривается, что П.Н.Г. приобрела жилое помещение в собственность не в порядке приватизации, а по договору купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, у администрации г. Перми, как у бывшего наймодателя, не имеется обязанности по производству капитального ремонта дома перед истцом. Кроме того, возмещение за жилое помещение выплачено собственнику в соответствии с договором об изъятии жилого помещения, размер которого является окончательным и пересмотру не подлежит. 

Третье лицо Управление жилищных отношений Администрации г. Перми о дате, месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, поддерживает доводы Администрации г. Перми.

Третье лицо П.Н.Г., также извещенная судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. 

Представленные документы приобщены судом к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Оценив доводы сторон, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме. 

Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, П.Н.Г. являлась собственником жилого помещения – комнаты в 3-комнатной квартире, жилой площадью 16,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 55).

В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по 

<

Адрес> построен в ДД.ММ.ГГГГ, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 75). 

Согласно справке ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ сведениями о проведении капитального ремонта дома по адресу: 

<

Адрес> учреждение не располагает (л.д. 72 оборот).

Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания 

<

Адрес> в 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу. 

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ собственникам жилых помещений в домах по 

<

Адрес> предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, отделу расселения жилищного фонда принять меры по отселению граждан, проживающих в домах, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в пункт распоряжения начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с указанием принять меры по отселению граждан, проживающих в домах, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный 

<

Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 1 месяца с даты получения уведомления.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с признанием многоквартирного жилого 

<

Адрес> аварийным и подлежащим сносу жилое помещение – комната в 3-комнатной 

<

Адрес> площадью 16,7 кв.м изъято для муниципальных нужд путем выплаты возмещения. 

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием 

<

Адрес> в лице начальника управления жилищных отношений администрации 

<

Адрес> и П.Н.Г. заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 8-8 оборот). 

Согласно пункту 1.2 договора, администрация с согласия собственника изымает в муниципальную собственность комнату (на поэтажном плане №) общей площадью 23,7 кв.м, в том числе жилой площадью 16,7 кв.м, в трехкомнатной квартире, расположенной на 1-м этаже 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок. 

В дальнейшем между П.Н.Г. и Р.Д.И. заключен договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 1.1 которого П.Н.Г. передает Р.Д.И. право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты, общей площадью 23,7 кв.м, в том числе жилой площадью 16,7 кв.м, расположенной в трехкомнатной квартире на 1-м этаже 4-этажного жилого дома по адресу: 

<

Адрес> (л.д. 57-57 оборот). 

Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 017 881,00 руб., и включает в себя 

1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЦ ООО «Пермский центр комплексных решений» составляет 944 000 руб. (пункт 1.4.1 договора); 

2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду кап.ремонт):

- стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг по проведению оценки от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЦ в размере 12 500 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);

- стоимость услуг риелтора, грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплачиваемую при покупке жилого помещения, согласно отчету – 61 381 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).

Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.

Вместе с тем судом установлено, что при заключении с истцом договора в размер возмещения была включена рыночная стоимость жилого помещения, стоимость отчета об оценке, убытки, связанные с услугами риэлтора, грузоперевозок и грузчиков, расходы на государственную пошлину; вопреки доводам администрации, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора не следует.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом. 

При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.

Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практике по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. 

При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией г. Перми не была выполнена, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией г. Перми как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. 

Отсутствие должного капитального ремонта в период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В связи с изложенным доводы ответчика о том, что истцом не представлено доказательств того, что неприятие мер по капитальному ремонту привели к признанию дома аварийным и возникновению необходимости изъятия жилых помещений путем выкупа, а также того, что на момент приватизации имелась целесообразность проведения капитального ремонта, подлежит отклонению судом как несостоятельные. 

Поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), при изъятии такого помещения собственнику подлежит выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к исковому заявлению приложен отчет ЧПО Б.А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-48), в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру комнаты, общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, и составляет 211 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, при этом экспертом сделан вывод о том, что на момент приватизации первого жилого помещения требовалось проведение капитального ремонта. 

Из экспертного заключения следует, что многоквартирный дом по адресу: 

<

Адрес> относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет (л.д. 21, 38). 

Таким образом, за период с 1930 года до ДД.ММ.ГГГГ комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 2 раза, выборочный – 10 раз, при этом такой ремонт должным образом не проводился, в связи с чем многоквартирный дом нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации.

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (ДД.ММ.ГГГГ год), дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ год), группу капитальности дома (III группа), после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (62 года).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 211 000 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Указанная стоимость ответчиком не оспаривалась, несмотря на то, что суд неоднократно предлагал представить доказательства иного размера компенсации (л.д. 1, 60), однако доказательства, свидетельствующих о порочности данного отчета, суду не представлены, представленный отчет об оценке не оспорен, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ответчиком не заявлено; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного отчета у суда отсутствуют (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из системного толкования норм статей 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд также приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт другим лицам; вопреки позиции ответчика, указанное право требования не связано ни с личностью кредитора, ни с датой заключения договора уступки; при этом указанный договор цессии никем не оспорен, недействительным не признан, в связи с чем заявленное требование является обоснованным.

Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 211 000 руб. 00 коп. 

В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-11), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12 оборот), отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации г. Перми в пользу истца. 

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 50), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его сложность, учитывая объем реально выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска и уточненного иска с приложениями – л.д. 4-7, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 11 минут - л.д. 103-103 оборот), отсутствие у ответчика возражений относительно размера судебных расходов, считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., факт оплаты которой подтвержден оригиналом чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования Р.Д.И. удовлетворить.

Взыскать с Администрации г. Перми (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Р.Д.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

Адрес>, ИНН №) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 211 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг по оценке в размере 15 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.О. Казаков

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>