РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2017 г. Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе

председательствующего Головачевой О.В.,

при секретаре Ионовой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1192 по исковому заявлению администрации г. о. Тольятти к ФИО1 о взыскании задолженности, встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации г.о. Тольятти о взыскании убытков, причиненных недостатками арендованного имущества,

у с т а н о в и л :

администрация г. о. Тольятти (прежнее наименование – мэрия г.о.Тольятти) обратилась к ФИО1 с исковым заявлением о взыскании задолженности в сумме 84320,36 руб., указав, что мэрия г.о. Тольятти заключила ... г. с ИП ФИО1 договор аренды нежилого помещения №..., в соответствии с которым арендодатель передал арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: ...., общей площадью 15,7 кв. м, включающее комнату на 1 этаже поз. №... и места общего пользования, площадью 4,6 кв. м, для использования под размещение мастерской по пошиву и ремонту одежды.

Срок договора был определен в соответствии с протоколом разногласий от ... г. с ... г. по ... г.

Помещение было передано арендатору ... г. по акту приема-передачи объекта.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды перешел на неопределённый срок.

Указанное нежилое помещение является собственностью истца на основании решения Самарского областного Совета народных депутатов двадцать первого созыва от ... г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... г.

Статус индивидуального предпринимателя у ответчика прекращен с ... г.

В соответствии с условиями договора аренды (п.3.2.9, п.4.1.1) арендная плата перечисляется авансом не позднее последнего дня месяца, предшествующему расчетному.

Согласно п. 5.2.1 договора за несвоевременную оплату предусмотрены пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Арендодатель отказался от договора аренды с ... г. и предложил вернуть помещение. Помещение не было своевременно возвращено.

В результате нарушения обязанностей по своевременному внесению платежей и возврату помещения у ответчика образовалась задолженность: 31 916,29 руб. за период с 01.04.2014 г. по 31.10.2015 г. их которых 22 927,45 руб. задолженность по обязательству, 8 988,84 руб. пени за просрочку платежей; 52 404,07 руб. - за период с 01.11.2015 г. по 07.03.2017 г., из которых задолженность за фактическое пользование 48717,47 руб., 3 686,60 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

До настоящего времени ответчиком задолженность не погашена.

В судебное заседание представитель администрации г. о. Тольятти не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в предыдущих судебных заседания иск поддержал в полном объёме, направил возражения на встречный иск.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, просила суд в иске администрации г. о. Тольятти отказать полностью, так как изложенные доводы не соответствуют действительности, подала встречное исковое заявление, которым просит взыскать с администрации г. о. Тольятти 32 080 руб. за работу, произведенную по улучшению условий арендуемого помещения № ...., неустойку за невыполнение договорных обязательств и предоставление помещения 10.12.2012 г., ущерб, причиненный предприятию в сумме 50 000 рублей за месяцы октябрь, ноябрь в виде упущенной выгоды.

В судебном заседании ФИО1 показала, что арендодатель - администрация г. о. Тольятти, подготовил договор аренды № ... от ... г., согласно которому передал ей в аренду во временное владение и пользование в срок до ... г. названное помещение. Указанное помещение расположено в подвальном помещении многоэтажного дома, где располагаются коммуникации дома: проходят водяные и канализационные трубы. Арендуемое находилось в плохом состоянии, в связи с чем передача арендуемого помещения оформлена актом приема-передачи от ... г., подписанного ИП ФИО1 с указанием недостатков.

ФИО1 является специалистом по пошиву скорняжной продукции, и, выиграв грант, должна была обучить своему с мастерству начинающих специалистов.

Согласно п.3.1.1. договора ... от ... г. «Арендодатель» обязан предоставить в пользование «Арендатору» соответствующие здание, сооружение, помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, с отражением состояния помещения в приемо-передаточном акте, для использования в качестве мастерской по пошиву с приглашением студентов по обучению ремеслу пошива.

При осмотре ... г. помещение было не готово к эксплуатации и требовало финансовых вложений на ремонт, а именно: входная дверь и помещение требовали ремонта, в помещение отсутствовало электрическое оборудование и осветительные приборы. ... г. она обратилась в Департамент по управлению имуществом г.о. Тольятти, но документация на осветительные приборы со стороны ответчика так и не была предоставлена.

Указанные недостатки препятствовали использованию помещения по назначению с ... г., так как производить выделку и пошив в темном помещении было невозможно, что нанесло ей вред и убытки, так как ФИО1 надеялась с сентября ... г. приступить к работе, а ей пришлось самостоятельно решать вопросы, связанные с ремонтом помещения, подбором ключей, заменой замка в двери помещения.

ФИО1 была вынуждена согласовать протокол разногласий с администрацией г. о. Тольятти от ... г., и вместо выполнения предпринимательской деятельности, для которой ею и было получено в аренду помещение и закуплено оборудование, лично устранять недостатки за свой счет. Стоимость работ по устранению недостатков составила 32080 руб. 

Для установки осветительных приборов и подачи электричества в помещение, она обратилась в ОАО «САМАРАЭНЕРГО», ... г. получен проект договора ... для подключение к осветительным приборам. 

С ... г. по ... г. производился ремонт помещения: установка дверей, настил линолеума пола, поклейка обоев, потолка и сборка деревянных конструкций на канализационные трубы, проходящие по помещению. 

... г. между ФИО1 и администрацией г.о.Тольятти был подписан договор аренды. 

Подключение электроэнергии с ООО «КВАНТ» состоялось по устной договоренности, в ходе которой было разъяснено, что собственник помещения – мэрии г.о.Тольятти обязана заключить с поставщиком энергии договор. Так как такой договор между мэрией г. о. Тольятти и поставщиком энергии не заключен, доверенность от имени мэрии г.о.Тольятти ФИО1 не выдана, ... г. ограничена подача электроэнергии с арендуемое помещение.

С указанного времени фактически деятельность ИП ФИО1 прекратилась, так как осуществлять пошив без электроэнергии на электрических машинках невозможно.

Между тем, администрация г.о.Тольятти подала иск в Арбитражный суд о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате. 

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2014 г. администрации г.о.Тольятти в иске к ИП ФИО1 было отказано. 

В сентябре ... г. произошел прорыв канализационных сетей дома, которые проходят через арендуемое помещение, в результате все имущество и обрудование, находившееся в помещении, было испорчено и приведено в полную негодность.

Все попытки ФИО1 побудить мэрию г. о. Тольятти инициировать вопрос о возмещении убытков, причиненных в связи с затоплением арендованного помещения, оставить безрезультатными, так как право на обращение с требования в соответствии с договором аренды принадлежит собственнику - администрации г.о.Тольятти.

Требование (претензию) от ... г. о возмещении непокрытых расходов на устранение недостатков арендованного имущества администрация г. о. Тольятти добровольно не удовлетворила.

С сентября 2015 г. по сентябрь 2016 г. на неоднократные обращения в ООО «Департамент ЖКХ г.Тольятти» о заключении договора на обслуживание помещения № ...., ей было отказано со ссылкой на то, что право заключения договора на обслуживание принадлежит собственнику помещения. 

Таким образом, предоставив ФИО1 в аренду помещение, не пригодное для целевого использования, не заключая договоры на подачу электроэнергии, на вывоз мусора, не определив границы ответственности с другими собственниками и арендаторами подвального помещения дома, администрация требовала оплату по договору аренды.

В октябре 2016 г. специалист администрации г. о. Тольятти осмотрела комнату и составила акт о состоянии помещения в данный период, а также разъяснила, что договор аренды ... от ... г. расторгнут в одностороннем порядке. 

ФИО1 считает, что действия и бездействия администрации г.о.Тольятти привели ее предприятие «ИП ФИО1» к разорению и закрытию, а также причинили финансовый ущерб, так как были взяты потребительские кредиты для развития предприятия и обучения студентов, с последующим получением прибыли, организации рабочих мест для города. Невозможность использования помещения по назначению из-за недобросовестного исполнения договорных обязательств, причинила вред и упущенную выгоду предпринимателю, получившему грант на развитие предприятия в 2010 году.

В судебное заседание представитель администрации г. о. Тольятти не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил суду письменный отзыв на встречное исковое заявление, в котором указал, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Согласно акту приема-передачи объекта от ... г., при заключении договора аренды №... от ... г., указанные недостатки в помещении были оговорены при передаче недвижимого имущества.

В отзыве на встречное исковое заявление администрация г. о. Тольятти указала, что согласно обстоятельств, изложенных в исковом заявлении, ФИО1 произвела ряд работ по устранению недостатков, в подтверждение чего она ссылается на акты выполненных работ № 1 от ..., №2 от ... г., №3 от ... г.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Представитель администрации г. о. Тольятти просил суд применить последствия пропуска срока исковой давности в связи с его истечением, в связи с чем в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Между мэрией г.о.Тольятти и ИП ФИО1 заключен договор аренды от ... г. №..., в соответствии с которым арендодатель мэрия г.о.Тольятти передала арендатору ИП ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: ...., общей площадью 15,7 кв. м, включающее комнату на 1 этаже, поз. № ..., и мест общего пользования, площадью 4,6 кв. м, для использования под размещение мастерской по пошиву и ремонту одежды. Срок действия – с ... г. по ... г. (л.л.д.5-7). 

Согласно Акту приема-передачи объекта от ... г. стены и наружная отделка требуют ремонта, полы не исправны, оконные проемы и дверные проемы не исправны, электрическое оборудование не исправно, осветительные сети отсутствуют, вентиляционная система не исправна, внутренняя отделка требует доработки (л.д.9).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 614 ч.1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.4.1. Договора за арендованное помещение взимается плата в размере 2572,23 руб. в месяц. Расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой по определению размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения (здания), утвержденной постановлением Тольяттинской городской Думы от 06.06.2002 г. №456.

Арендная плата в сумме 2179,86 руб. в месяц перечисляется авансом не позднее последнего дня месяца, предшествующего расчетному, на расчетный счет УФК по Самарской области. НДС в сумме 392,37 руб. оплачивается арендатором самостоятельно в полном объеме на соответствующий бюджетный расчётный счет.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2014 г., имеющим преюдициальное значение для рассмотрения дела, установлено, что, «несмотря на подписание договора аренды и акта приема-передачи, ответчик был лишен возможности пользоваться нежилым помещением, т.е. извлекать из него те полезные свойства, которые предполагались при подписании договора. Поскольку ответчик (ФИО1) предметом договора не пользовался и, исходя их технического состояния, пользоваться не мог, то у него не было основания для внесения платы на помещение» (л.д.41).

Таким образом, ранее состоявшимся решением по спору между теми же сторонами установлены обстоятельства, которые подтверждены при разрешении данного спора.

В ходе судебного заседания администрацией г. о. Тольятти не оспорены доводы ФИО1 о передаче ей в аренду непригодного для использования помещения, что подтверждено Протоколом разногласий (л.д.7), протоколом согласования разногласий (л.д.8), Актом приема-передачи объекта (л.д.9), претензией (л.д.53), Актом о затоплении (л.д.57), Актом о состоянии помещения (л.д.58), Актом от 05.03.2015 г. об ограничении режима потребления электрической энергии (л.д.60), Актом о состоянии помещения (л.д.10).

Из письма, адресованного ЗАО «КВАНТ» ФИО1 19.01.2015 г., также следует, что помещение передано арендатору в несправном состоянии: приборы учета требуют замены. Обязанность по обеспечению эксплуатации установленного и допущенного в эксплуатацию прибора учета возлагается на собственника энергопринимающих устройств (л.л.д.63-64).

Претензией, адресованной арендодателю 10.09.2015 г., ФИО1 изложила о плохом состоянии арендованного имущества и невозможности использовать его по назначению, а проводить реконструкцию, переоборудования и другие неотделимые улучшения без письменного согласия арендодателя она не может. ФИО1 указала, что её письменное обращение к арендодателю оставлено без внимания (л.д.53). 

02.10.2015 г. администрация г. о. Тольятти в ответ на заявление о расторжении договора аренды направила ФИО1 письмо, в котором указала, что мэрия г.о.Тольятти отказывается с 01.11.2015 г. от договора ... от ... г. и считает данные договор прекращенным с указанной даты (л.д.11 оборот).

Истец требует взыскания арендных платежей в соответствии с расчетом суммы иска, по которому за период с 30.04.2014 г. по 30.09.2015 г. сумма арендной платы составляет 31453,77 руб. 

Из этого же расчета, приведенного истцом, следует, что за период с 30.04.2014 г. по 31.12.2014 г. ФИО1 внесла в виде арендных платежей арендодателю 40 300 руб. (л.д.16).

Из решения Арбитражного суда Самарской области от 23.09.2014 г. следует, что ФИО1 предоставлены платежные поручения №6 от 22.01.2014 г. на сумму 6500 руб., №55 от 31.10.2013 г. на сумму 5564,08 руб., №16 от 03.07.2013 г. на сумму 11128, 16 руб., №12 от 27.11.2013 г. на сумму 2000 руб., №34 от 09.04.2014 г. на сумму 11800 руб., чек-ордер от 22.08.2014 г. на сумму 3000 руб., чек-ордер от 06.08.2014 г. на сумму 9000 руб.

Изложенные обстоятельства приводят к выводу, что за период с 30.04.2014 г. по 05.03.2015 г. (до ограничения режима потребления электрической энергии) ФИО1 в полном объеме выполнила свои обязательства по уплате арендных платежей.

Отказывая истцу в удовлетворении его требований о взыскании арендных платежей за период с 06.03.2015 г. по 31.10.2015 г. и за период с 01.11.2015 г. по 07.03.2017 г. суд исходит из того, что с 01.11.2015 г. договор аренды прекращен, но в период действия договора арендованным имуществом ФИО1 не могла пользоваться в связи с отсутствием в нем электричества. 

В соответствии с условиями договора обязанность заключать договоры на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг возложена на арендатора (п.3.2.3. Договора). Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание. Но в силу действующего законодательства заключение договоров на подачу электричества и коммунальное обслуживание ФИО1 за администрацию г.о.Тольятти невозможно, поскольку имущество не передано ей в оперативное управление, а находится в аренде, полномочия на заключение подобных договоров ей не предоставлены. Собственник помещения - администрация г.о.Тольятти, несмотря на обращения ФИО1, не осуществила поверку прибора учета, не произвела своевременно замену прибора учета, не обеспечила допуск прибора учета в эксплуатацию, не подала заявку на оформление технической документации на отпуск электроэнергии, и после прекращения доступа к электроснабжению, не предприняла никаких мер для его восстановления и подачи электричества. Ссылка администрации г.о.Тольятти на то, что договоры на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг обязан заключить арендатор, не состоятельна, так как в соответствии с «Основными положениями и функционирования розничных рынков электрической энергии», утвержденными постановлением правительства Российской Федерации №422 от 04.05.2012 г. обязанность по обеспечению эксплуатации установленного и допущенного в эксплуатацию прибора учета, сохранности и целостности прибора учета, а также пломб и знаков визуального контроля, снятию и хранению его показаний, своевременной замене и обеспечению допуска установленных приборов учета в эксплуатацию возлагается на собственника энергопринимающих устройств, о чем информировал ЗАО «КВАНТ» ФИО1, дополнительно известив её, что в адрес сетевой компании заявка на оформление технической документации не поступала (л. д. 64). 

После аварии в доме, где расположено арендуемое помещение, все имущество, находившееся там, было залито канализационными отходами, испорчено, пришло в негодность. Актом от 24.09.2015 г., составленном ООО «Департамент ЖКХ г.Тольятти» ЖЭУ Комсомольский подтверждено, что между квартирой №... и нежилым помещением цокольного этажа, в котором расположено ателье по пошиву ИП ФИО1, произошла течь канализационного стояка, течь не устранена (л.д.57), течь устранена лишь 30.09.2015 г. В ходе канализационной аварии в помещении ателье демонтирована ДВП, испорчено имущество (л.д.58).

Самоустранившись от содержания своего имущества, администрация г.о.Тольятти привела к невозможности использовать помещение арендатором, что привело к тому, что 31.03.2015 г. ИП ФИО1 прекратила свою деятельность (л.д.14).

ФИО1, в свою очередь, постоянно и информировала арендодателя о состоянии помещения, что должно было побудить его принять меры к созданию условий для использования помещения арендатором, но ни по одному из обращений Сметанной В.М. не принято положительных решений, позволивших использовать помещение. Администрация г. о. Тольятти ограничилась заключением договора аренды, передав фактически непригодное для использования посещения арендатору, ожидая поступления платежей. Но арендованное имущество требовало постоянного содержания и ухода, так как располагается в подвальном помещении дома, где проходят его коммуникации. Администрация г.о.Тольятти, как собственник помещения, в силу ст. 210 ГК РФ, обязана была не только содержать свое имущество – арендуемое помещение, но и принимать меры к его использованию, обеспечивая его функциональность. Однако администрация г.о.Тольятти никаких мер для использования своего имущества арендатором ФИО1 не приняла, хотя в соответствии с условиями Договора именно арендодатель обязан предоставить в пользование помещение в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. 

Доводы администрации г. о. Тольятти о том, что имущество арендодателю не возвращено несмотря на то, что 02.10.2015 г. ФИО1 уведомлена о том, что договор аренды прекращен в одностороннем порядке, что позволяет ему требовать арендных платежей до 07.03.2017 г., суд находит не состоятельными. Судом установлено, что после затопления помещения канализационными водами все имущество и оборудование пришло в негодность, впоследствии утилизировано ФИО1 В период с 01.11.2015 г. по 07.03.2017 г. помещение арендодателем не использовалось, о чем он неоднократно уведомлен. Начисление арендных платежей в указанный период произведено необоснованно, в период с 02.10.2015 г. до 07.03.2017 г. никаких действий, свидетельствующих об использовании арендованного имущества, не произошло, и почему именно с 07.03.2017 г. администрация г. о. Тольятти пришла к выводу о прекращении договорных отношений, хотя, как указано выше, с 02.10.2015 г. отношения сторон прекращены, сведений нет.

Встречные исковые требования ФИО1 о взыскании с администрации г. о. Тольятти расходов на улучшение состояния помещения и его ремонт в размере 32080 руб., неустойки за невыполнение договорных обязательств и упущенной выгоды в размере 50000 руб. также не подлежат удовлетворению.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении её требований, суд принимает заявление администрации г.о.Тольятти о пропуске срока исковой давности, сделанному в ходе рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ч.1 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Расходы на ремонт помещения ФИО1 понесла в период с 01.10.2012 г. по 15.02.2013 г. (л.л.д.72-77). С иском о взыскании понесённых расходов ФИО1 обратилась лишь 19.07.2017 г., за сроками исковой давности.

В соответствии со ст. 15 ч.2 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

ФИО1, на которую в силу закона возложена обязанность доказать обстоятельства, о которых она заявляет суду, не предоставлены доказательства того, что ею упущена выгода в размере 50000 рублей по вине администрации г.о.Тольятти.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковое заявление администрации г. о. Тольятти к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 84320, 36 рублей оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 к администрации г. о. Тольятти о взыскании 32080 рублей за проведенные улучшения и 50000 рублей в виде упущенной выгоды оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Комсомольский районный суд г. Тольятти.

Судья О.В. Головачева.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.08.2017 г. Судья-