Дело № 2-516/2025 (2-6455/2024)

УИД 39RS0002-01-2024-007874-65

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 марта 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Крутик Ю.А., 

при секретаре Ирхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, указав, что 20.02.2008 между Некоммерческой организацией «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор займа №, по условиям которого заемщикам для приобретения квартиры по адресу: 

<

 адрес > предоставлен заем в размере 1150000 руб. сроком на 120 месяцев под 12% годовых. Свои обязательства по возврату займа и уплате процентов ответчики надлежащим образом не исполняли, что привело к образованию у них задолженности по договору. В указанной связи кредитор дважды обращался в суд с исками о взыскании с них задолженности по договору займа, в том числе просил обратить взыскание на заложенное имущество. Вступившими в законную силу решениями судов требования общества были удовлетворены частично, взыскана задолженность по договору, однако требование об обращении взыскания на квартиру оставлено без удовлетворения со ссылкой на незначительный размер задолженности. В настоящее время законным владельцем закладной и кредитором- залогодержателем является АО «ДОМ.РФ». После перехода прав требований по договору к истцу заемщики совершали платежи на счет остатка задолженности по договору займа новому кредитору, тем самым признав его право требования к ним. Между тем, задолженность в полном объеме не погашена, решения судов до настоящего времени не исполнены. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

 адрес >, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3338400 руб., путем продажи с публичных торгов, а также взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

В судебное заседание АО «ДОМ.РФ» явку представителя не обеспечило, заявив при подаче иска ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что стоимость залоговой квартиры несоразмерна размеру задолженности по договору займа.

Ответчики ФИО2, ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Заслушав пояснения ответчика, обозрев материалы гражданских дел №, №, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно пункту 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода или качества.

Из пунктов 1, 2 статьи 809 ГК РФ следует, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. 

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные статьями 807-818 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 20.02.2008 между НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области» (займодавец) и ФИО1, ФИО2 (заёмщики) заключён договор займа №, по условиям которого займодавец предоставил заёмщикам денежные средства в размере 1150000 руб. сроком на 120 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора займа за пользование денежными средствами заёмщики обязаны уплачивать проценты в размере 12% годовых. 

В силу п. 4.1.1 договора заёмщик обязуются возвратить полученный заем, уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при её наличии). Заёмщики отвечают за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим имуществом (п. 5.1 договора). 

В соответствии с п. п. 5.2, 5.3 договора при нарушении сроков возврата займа, уплаты процентов заёмщики обязаны уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. 

В силу п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств заёмщиков является ипотека квартиры, расположенной по адресу: г. 

<

 адрес > в силу закона.

Право первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверено закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области первоначальному залогодержателю – Некоммерческая организация «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области». 

Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 06.03.2008 за номером №

В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ».

Судом установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиками своих обязательств по договору займа предыдущий кредитор - АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» обращался в суд с исками о взыскании с заёмщиков задолженности.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от 10.05.2017 по гражданскому делу № иск АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворен частично: с ФИО1, ФИО2 в пользу общества в солидарном порядке по состоянию на 14.04.2017 взыскана задолженность по договору займа № от 20.02.2008 в размере 365364, 92 руб. В удовлетворении иска об обращении взыскания на спорную квартиру отказано. Кроме того, с ФИО1, ФИО2 в пользу общества в солидарном порядке взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 6853, 65 руб.

На основании выданного судом дубликата исполнительного листа по данному делу ФС № в отношении ФИО1 в ОСП Центрального района г. Калининграда 10.06.2024 возбуждено исполнительное производство №-ИП. Исполнительное производство не окончено, остаток долга по нему составляет 36 864,78 руб.

На основании выданного судом дубликата исполнительного листа по данному делу ФС № в отношении ФИО2 в ОСП Центрального района г. Калининграда 10.06.2024 возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Исполнительное производство окончено 06.12.2024 на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Остаток долга составляет 51596,37 руб.

Из представленных истцом сведений следует, что по состоянию на 13.03.2025 общая сумма задолженности по договору займа составляет 97088,98 руб., из которых: основной долг – 42369,75 руб., проценты – 42719,23 руб., пени – 12000 руб. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (статья 348 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

По правилу, установленному пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя крайне несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. 

Согласно части 5 статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Аналогичные положения закреплены в частях 2 и 3 статьи 348 ГК РФ. 

В соответствии с положениями статьи 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты и неустойку, иных необходимых расходов залогодержателя при обращении взыскания. 

Согласно пункту 3 статьи 350 ГК РФ в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации, в том числе на публичных торгах, определяется решением суда.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, выраженной в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 13-О-О, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, предусмотренный абзацем вторым части 1 статьи 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения части 1 статьи 446 ГПК РФ в их взаимосвязи с частью 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Истцом в материалы дела представлено залоговое заключение от 14.08.2024, согласно которому верхняя граница рыночной стоимости 

<

 адрес > по ул. 

<

 адрес > 

<

 адрес > составляет 4173000 руб.

Согласно информационному письму ООО «НЦ «Балтэкспертиза», представленному ответчиками, стоимость этого же жилого помещения, с учетом допущений, ограничительных условий и округления, составляет 4510000 руб. 

Таким образом, учитывая, что размер неисполненного обязательства (даже с учетом суммарной задолженности по исполнительным производствам, всего в сумме 185550,13 руб.) не превышает 5% от стоимости предмета залога, задолженность является незначительной по отношению к стоимости предмета ипотеки, допущенное должниками нарушение обеспеченного залогом обязательства и размер требований залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества, при этом обязательства ответчиками исполняются, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска и обращении взыскания на заложенное имущество не имеется. 

Кроме того, имущество, заявленное истцом к взысканию, является единственным пригодным для проживания жилым помещением для семьи Р-ных и их троих детей, при этом ответчики имеют постоянную заработную плату, из которой производится погашение задолженности.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Поскольку требования истца оставлены без удовлетворения, не находит суд оснований и для взыскания с ответчиков в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) к ФИО1, 

<

 Дата > года рождения, (паспорт № №), ФИО2, 

<

 Дата > года рождения, (паспорт № №), ФИО3, 

<

 Дата > года рождения, (паспорт № №) об обращении взыскания на заложенное имущество оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 03 апреля 2025 года.

Судья: подпись Ю.А. Крутик