Судья Суздальцева Т.И. Дело №33-3779/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 03 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе председательствующего Вотиной В.И.,

судей Порохнюк Е.Н., Дегтяренко Е.А.

при секретаре Краус Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело №2-1782/2025 по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, об установлении выкупной цены,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 на решение Советского районного суда г.Томска от 22 августа 2025 г.,

заслушав доклад судьи Порохнюк Е.Н., заключение прокурора Семеновой О.О., полагавшей решение законным и обоснованным,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом уточнений просила возложить на ответчика обязанность изъять у нее для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №/__/, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 6479000 руб., взыскать с ответчика судебные расходы в общем размере 78000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит спорное жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном постановлением администрации Города Томска аварийным и подлежащим сносу. Требование о сносе многоквартирного дома вручено истцу в середине мая 2024 г. Решение об изъятии до настоящего времени не принято. В соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью «РусОценка» (далее – ООО «РусОценка») рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена в размере 7254260 руб.

Дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 просит решение отменить, принять по делу новое решение, исключив из выкупной цены компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование жалобы указывает, что судом необоснованно включена в выкупную стоимость компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в то время как убытки при изъятии жилого помещения включают только рыночную стоимость объекта и фактические затраты, связанные с изъятием. Компенсация за капитальный ремонт не является убытком.

В письменных возражениях участвующий в деле прокурор Богданова А.С. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца ФИО1, представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 на основании договора передачи от 26 января 2009 г. №2838 на праве собственности принадлежит квартира №/__/, расположенная по адресу: /__/, право собственности зарегистрировано 06 апреля 2009 г.

Земельный участок под домом сформирован, имеет площадь /__/ кв.м, поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер /__/.

Постановлением администрации Города Томска от 20 декабря 2023 г. №1065 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. На администрацию Ленинского района г.Томска возложена обязанность в срок не позднее 31 декабря 2025 г. совместно с комитетом жилищной политики администрации Города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме. В установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14 декабря 2009 г. №р1525.

Требованием администрации Ленинского района г.Томска от 02 февраля 2024 г. №395/04 собственнику квартиры №/__/ предложено в течение 6 месяцев после получения указанного требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по указанному адресу.

Истец, как собственник вышеуказанного жилого помещения, получив указанное требование, от сноса дома за счет собственных сил и средств отказалась, требование в установленный срок не исполнила. В качестве способа реализации своих жилищных прав истец избрала получение выкупной стоимости.

Разрешая спор, суд исходил из того, что истец вправе по своему выбору просить выкуп принадлежащего ей жилого помещения. Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа сторонами не согласован, суд удовлетворил требования истца о возложении на ответчика обязанности изъять спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности на него.

Судебная коллегия выводы суда признает правильными.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8 части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи 35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

В силу частей 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку до обращения в суд квартира истца не изъята, следовательно, суд обоснованно возложил на ответчика обязанность по изъятию для муниципальных нужд спорного жилого помещения, признанного аварийным, путем выкупа с прекращением права собственности истцов.

Определяя размер выкупной стоимости, приняв во внимание представленные в материалы дела доказательства о стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности изъять у истца спорное жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, установив выкупную стоимость в размере 6479000 руб.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В обоснование стоимости изымаемого жилого помещения истцом представлен отчет о рыночной стоимости, составленный ООО «РусОценка», из которого усматривается, что размер рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения по адресу: /__/ определен в размере 4254660 руб., в том числе: стоимость квартиры №/__/ – 2172788 руб., доля в праве собственности на земельный участок – 2081872 руб.

В целях определения выкупной стоимости спорного жилого помещения судом по ходатайству стороны ответчика назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно заключению эксперта от 26 июня 2025 г. №395-Э/2025 общая величина размера возмещения недвижимого имущества по адресу: /__/, на дату оценки составляет 6479000 руб., состоящая из рыночной стоимости квартиры – 2057000 руб., стоимости доли в праве собственности на земельный участок – 1615000 руб., стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 2563000 руб., размера убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 244000 руб.

Согласно статьям 6, 7 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12 апреля 2016 г. №10-П, от 26 апреля 2016 г. №797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (как правило, публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплачиваемая компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Из общей характеристики здания, содержащихся в отчете ООО «РусОценка» от 12 марта 2025 г. №04-03.25Н, в экспертном заключении ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 26 июня 2025 г. №395-Э/2025 следует, что физический износ здания по /__/, 1954 года постройки, составляет 75%.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд ошибочно включил в выкупную стоимость компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку, вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств проведения капитального ремонта дома лицом, на которого изначально возлагалась данная обязанность, как до приобретения истцами спорного жилого помещения, так и после его приобретения.

Учитывая, что жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине непроведения своевременных капитальных ремонтов, что не опровергалось сторонами, взыскание компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является правомерным и обоснованным.

Судом при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, дана верная оценка сложившимся между сторонами правоотношениям, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению спора, а также предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для безусловной отмены решения, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г.Томска от 22 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска ФИО2 – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15 декабря 2025 г.