Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 февраля 2018 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-332/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2448,30 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 43 816 532 рубля 63 копейки.

В обоснование заявленных требований ФИО4 указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 65 871 706 рублей 38 копеек. 

Согласно отчету об оценке от 28.11.2017 года № №, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 43 816 532 рубля 63 копейки. Вышеуказанное свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объекта оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости. 

Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель административного истца по доверенности от 29.11.2017 года № № ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске. Заявила ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока. 

Представитель Администрации г.о.Тольятти Самарской области по доверенности от 10.01.2018 года № № ФИО2 просила в удовлетворении административного искового заявления отказать на основании доводов, изложенных в отзыве на административное исковое заявление. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 10.11.2014 г. № 107-ГД «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2448,30 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.03.2009 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 01.12.2017г.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 43 816 532 рубля 63 копейки.

Согласно отчету об оценке от 28.11.2017 года № № рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 43 816 532 рубля 63 копейки.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения на 06.06.2011 года. 

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели, и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В отчете об оценке от 28.11.2017 г. № № оценщик ФИО3 определил рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года.

В указанном отчете оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного, доходного и затратного подходов. 

В соответствии с п.18-20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В рамках затратного подхода определяется стоимость земельного участка, на котором расположено здание – объект оценки. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объекта капитального строительства. Для согласования рыночной стоимости, определенной в рамках затратного подхода, принималась только стоимости улучшений (объект оценки), расположенные на земельном участке.

При определении стоимости земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости был применен метод сравнения продаж, все расчеты производились на 1 кв.м., с последующим перемножением на площадь земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Учитывая ретроспективный характер оценки, были использованы данные об объектах-аналогах, содержащиеся в информационной базе «I-Real» (архив оценщика по состоянию на дату оценки – 06.06.2011г.). В качестве объектов-аналогов были выбраны 4 земельных участка для коммерческой застройки, не имеющие каких-либо улучшений, на праве собственности, расположенные в Центральном районе г.о.Тольятти Самарской области, площадью от 400 кв.м. до 3 900 кв.м., то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. Затем произведено определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, корректировка, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка (стр.43-43 отчета), определена величина рыночной стоимости земельного участка в размере 1 774 061 рублей 80 копеек.

При расчете полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий применен метод сравнительной стоимости единицы. Произведено определение накопленного износа и определена стоимость объекта недвижимости в размере 46 013 034 рубля 48 копеек.

Произведено определение затрат на создание (воспроизведение или замещение) объектов капитального строительства, величина которых составила 36 296 285 рублей. Рассчитана прибыль предпринимателя, определен износ и устаревания, рассчитана стоимость объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их износа и устареваний. 

В результате, величина стоимости единого объекта недвижимости, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила с учетом НДС, 30 714 278 рублей. 

Произведен расчет стоимости объекта капитального строительства (объекта оценки) в рамках затратного подхода путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка и определена величина стоимости, рассчитанная в рамках затратного подхода без учета НДС в размере 23 069 673 рубля.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО № 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, все расчеты проводились на 1 кв.м. с последующим перемножением на площадь объекта оценки.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации (информационная система «Волга-Инфо»). В качестве объектов-аналогов выбраны 5 объектов-аналогов – торгово-офисные помещения, наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров. Затем произведены корректировки на торг, месторасположение, площадь и этажность.

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составила 52 017 586 рублей 47 копеек. 

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 62-72 отчета.

По состоянию на дату оценки была собрана информация о продаже и сдаче в аренду аналогичных объектов. Проведя анализ информации по объектам было подобрано 3 объекта-аналога, торгово-офисного назначения, расположенные в Центральном и Автозаводском районах г.о.Тольятти Самарской области, площадью от 666 кв.м. до 1 334,00 кв.м., позволяющих провести расчет рыночной арендной ставки оцениваемого помещения. Применены корректировки: скидка на торг, на этаж, на площадь. Рыночная арендная ставка составляет 375,12 рублей за 1 кв.м. в месяц. 

Затем рассчитан коэффициент капитализации на дату оценки, чистый операционный доход и определена рыночная стоимость объекта недвижимости в размере 52 653 980 рублей 33 копейки. 

Согласовав полученные в результате применения трех подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки без учета прав на земельный участок, без НДС составляет 43 816 532 рубля 63 копейки.

Суд полагает, что отчет об оценке, представленный в материалы дела, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки. 

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке. 

Согласно положению абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2448,30 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 43 816 532 рубля 63 копейки.

Дата подачи административного иска в суд – 22.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова