РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Лукьяновой А.Е., 

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-111/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером "номер изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 601 695 рублей. 

В обоснование указано, что объект недвижимости принадлежал административному истцу на праве собственности, по договору купли-продажи от 22 августа 2018 года продан ФИО3, переход права от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН 24 августа 2018 года за № 85:05:040104:2054-38/017/2018-13. 

Рыночная стоимость объекта по поручению административного истца определена ООО «Оценка» и согласно отчету № 19/О-158 от 24 декабря 2019 года по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 601 695 рублей.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает рыночную, что нарушает право на уплату налога в экономически обоснованном размере, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В ранее поданном отзыве возражений против административных исковых требований не привело, отчет о рыночной стоимости здания не оспорило, на иной размер стоимости не сослалось, вопрос о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости объекта не поставило.

Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра в Иркутской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, администрации Осинского муниципального района в судебное заседание представителей не направили, в письменных отзывах просили рассмотреть дело по существу в отсутствие их представителей.

Заинтересованные лица - ФИО3 и ООО «Малина» в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания, позиции по административному иску не высказали.

Заинтересованное лицо – администрация МО «Оса» представителя в суд не направило, в письменном отзыве просило в удовлетворении требований ФИО1 отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости объекта капитального строительства до размера его рыночной стоимости повлечет значительное снижение доходов местного бюджета, на которые они рассчитывали. Просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Все лица, участвующие в административном деле, о времени и месте его рассмотрения извещены своевременно и в надлежащей форме, в письменных отзывах просили о рассмотрении дела по существу без их участия.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав письменные материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят", расположенного "адрес изъят", по договору от 22 августа 2018 года продал здание ФИО3, переход права от продавца к покупателю зарегистрирован в ЕГРН 24 августа 2018 г. за № 85:05:040104:2054-38/017/2018-13. Новым собственником указанный объект по договору от 20 сентября 2018 года № 54 передан в аренду ООО «Малина», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 3 февраля 2020 года № КУВИ-001/2020-2030647. 

Результаты государственной кадастровой оценки нежилых помещений утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области». Кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 15 декабря 2015 года в размере 2 788 305,17 рублей. 

Рыночная стоимость нежилого помещения, определенная по заданию административного истца оценщиком ООО «Оценка» ФИО4, согласно Отчету от 24 декабря 2019 года № 19/О-158 по состоянию на 15 декабря 2015 года составляет 601 695 рубль.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться бывший собственник объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога от продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества.

Действительно в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Согласно пункту 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Перечень доходов, освобождаемых от налогообложения, предусмотрен статьей 217 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой (пункт 17.1) не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

В частности, пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Как установлено судом ФИО1 владел спорным объектом недвижимости менее трех лет, а потому в силу требований налогового законодательства, он не освобождается от уплаты налога с продажи. Кроме того, как следует из содержания договора купли - продажи от 22 августа 2018 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, цена нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" была определена сторонами договора в размере 500 000 рублей, что ниже его кадастровой стоимости.

Соответственно, налоговым органом в отношении ФИО1 при исчислении налоговой базы для определения налога с продажи спорного имущества будут применены положения пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации, а потому довод административного истца о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой кадастровой стоимостью является обоснованным.

Таким образом, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости, относительно которой возник спор. 

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами, если они затрагивают права и обязанности этих лиц. 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как бывшего собственника объекта, между кадастровой и рыночной стоимостью которого имеется различие, ФИО1 вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем предъявления требования об установлении в отношении нежилого здания его рыночной стоимости и правомерно обратился в суд с такими требованиями к Правительству Иркутской области, которым утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда. 

Разрешая заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость нежилого здания – 15 декабря 2015 года, соответственно, на эту дату должна быть определена рыночная стоимость. 

При рассмотрении административных дел данной категории надлежит установить достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, обязанность доказать величину рыночной стоимости в силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации лежит на административном истце.

В подтверждение размера рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" административным истцом представлен отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-158, подготовленный оценщиком ООО «Оценка» ФИО4, в соответствии с которым стоимость оцениваемого нежилого здания по состоянию на 15 декабря 2015 года определена в размере 601 695 рублей. 

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, независимо от формы собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», применяемым в редакции, действующей на момент разрешения спора.

Для целей применения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта, является отчет об оценке, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Общие требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости, изложены в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартах оценки - «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Проверяя отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-158, суд отмечает, что по форме он отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, статьям 8, 9 ФСО № 3: выполнен на бумажном носителе с указанием даты оценки, содержит полные сведения об оценщике, об объекте оценки со ссылками на источники используемой информации. В приложении к отчету содержатся копии документов, использованных оценщиком и содержащих сведения о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, в числе которых правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. В отчете подробно описана процедура оценки.

Суд считает, что в отчете ООО «Оценка» проанализированы необходимые данные, влияющие на стоимость объекта, приведена исчерпывающая информация по всем ценообразующим факторам, использованная оценщиком при определении его рыночной цены. 

Определяя рыночную стоимость нежилого здания, оценщик мотивировано выбрал затратный подход, при этом отказ от доходного и сравнительного подхода в отчете обоснован и сомнений не вызывает, также приведено обоснование выбора метода оценки в рамках избранного подхода – метод замещения. 

Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющей право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, содержит сведения и документы, подтверждающие квалификацию оценщика. 

По форме, содержанию, соблюдению принципов и примененным методам оценки отчет № 19/О-158 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, положениям и нормам федеральных стандартов оценки – ФСО № 1, ФСО № 3, ФСО № 7, действующих на момент проведения оценки. Отсутствуют у суда основания сомневаться и в правильности произведенных расчетов и выводов оценщика, которые мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Возражений против отчета об оценке рыночной стоимости по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной оценщиком рыночной стоимости нежилого здания от административного ответчика, заинтересованных лиц не поступило. 

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству положения части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которой стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, судом разъяснены, сторонам предложено обсудить вопрос о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого здания. 

Однако ходатайства о назначении экспертизы заявлено не было, у суда также отсутствуют основания для назначения экспертизы в порядке части 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по своей инициативе. 

При этом доводы администрации МО «Оса» о выпадающих доходах местного бюджета не могут быть приняты во внимание, как не основанные на законе, поскольку ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Закон об оценочной деятельности, ни КАС Российской Федерации не связывают возможность защиты нарушенных в результате необоснованно завышенной кадастровой стоимости объекта недвижимости прав его собственника (бывшего собственника) с экономическими последствиями для бюджета муниципального образования, на территории которого объект расположен.

При таких обстоятельствах суд признает отчет от 24 декабря 2019 года № 19/О-158 об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса, а определенную оценщиком рыночную стоимость нежилого здания в размере 601 695 рублей - достоверной. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления ФИО1 и установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком ООО «Оценка» в отчете от 24 декабря 2019 года № 19/О-158. 

В соответствии со статьей 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта ФИО1 обратился в суд 26 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером "номер изъят", площадью 204,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание, расположенного по адресу: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 601 695 (шестьсот одна тысяча шестьсот девяноста пять) рублей. 

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания – 26 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 13 мая 2020 года.