Дело № 2-234/2019 г.

УИД 33RS0014-01-2018-003005-25

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 февраля 2019 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Синицыной О.Б.

при секретаре Киселевой О.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителей ответчика ООО НПФ «Искра» ФИО3 и ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску ФИО1 к ООО НПФ «Искра» о признании договора незаключенным (недействительным), взыскании денежных средств, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО НПФ «Искра» и просит признать ничтожным договор о приобретении прав на продажу недвижимости № 4К от 26 июня 2017 года, заключенный между ней и ООО НПФ «Искра». 

Впоследствии истец уточнила исковые требования и просит признать вышеуказанный договор незаключенным (недействительным), взыскать с ответчика удерживаемую сумму задатка в размере 50 000 руб., являющихся необоснованным обогащением, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1700 руб., указав в обоснование заявленных требований, что 26 июня 2017 года ООО НПФ «Искра» заключило с ней договор № 4К о приобретении прав на продажу недвижимости - принадлежащей ей квартиры за 500000 руб., которые она была намерена получить от приобретателя недвижимости, в данную сумму включены прибыль фирмы (ответчика) в размере 50 000 руб. 

Также в п.5.4. заключенного договора указано, что при досрочном отказе от настоящего договора по инициативе продавца, последний обязан в добровольном порядке выплатить фирме понесенные ею расходы, связанные с исполнением настоящего договора. По согласованию сторон эти расходы устанавливаются в сумме 25000 руб.

Срок действия договора определен до 01 июля 2018 года.

Полагает, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору. Представитель ответчика ФИО3 настоял на сроке действия данного договора - почти 12 месяцев, в связи с чем, считает, что подписав данный кабальный для нее договор, она могла лишиться возможности приобрести необходимый для нее объект недвижимости. Данная фирма не была намерена осуществлять продажу ее недвижимости, практически не было организовано показов принадлежащей ей недвижимости потенциальным покупателям, от ООО не исходило ни одного телефонного звонка в ее адрес, не был предоставлен отчет о проделанной работе. Полагает, условия данного договора кабальными, противоречащими гражданскому законодательству, закону о защите прав потребителей и существенно ущемляющим ее права.

Дополнительно истец указала, что в договоре нет указания о цене, что является существенным условием для данного вида договора. Несогласование данного условия влечет признание договора незаключенным. Ее право продавца по распоряжению принадлежащим ей объектом недвижимости было существенно ограничено, поскольку в случае нахождения покупателя в указанный в договоре период времени продавцом самостоятельно, она не смогла бы реализовать свое право на отчуждение объекта без применения к нему последствий в виде выплаты в пользу фирмы 25 000 руб. Указанное обстоятельство ограничивает права собственника. Встречное удовлетворение в виде денежных средств за возложенное по договору ограничение продавец от фирмы не получил. Кроме того, договором предусмотрена обязанность продавца выплатить фирме 7000 руб. в случае отказа от пролонгации договора. Таким образом, продавец принужден к уплате денежных средств в пользу фирмы, даже в том случае, если покупатель не был бы найден. Ответчик неосновательно обогатился в данном случае, получив задаток от покупателя принадлежащей ей квартиры Э.Р.., в размере 50 000 руб., и оставив его у себя, а также получив право дополнительного требования с продавца в размере 50 000 руб., что считает незаконным,

В соответствии со ст.779, 782, 209, 168, 421 ГК РФ просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Представители ответчика ООО НПФ «Искра» ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения исковых требований, указав, что предметом договора оказания риэлтерских услуг является исключительное право на распоряжение (продажу, мену и т.д.) квартирой, жилым домом, земельным участком, гаражом, которое продавец - ФИО1 продала фирме ООО НПФ "Искра" на определенных условиях, а фирма приобрела это право у продавца с целью совершения собственных и в своем интересе действий, связанных с приобретателем недвижимости и получения денежных средств, согласно п.3 заключенного с истцом договора.

ФИО1 сама определила стоимость принадлежащей ей недвижимости, и только после этого 26 июня 2017 года подписала с фирмой договор. ФИО1 была инициатором заключения договора и полностью сознавала, что берет на себя обязательства, предусмотренные договором и была с этим полностью согласна. ООО НПФ "Искра" исполнила все взятые на себя обязательства. Проведя большую работу по рекламе недвижимости и по работе с клиентами фирма нашла приобретателя недвижимости, приобретателями выступила семья М. и при участии фирмы ФИО1 заключила договор купли-продажи принадлежащей ей недвижимости. Заключенный с ФИО1 договор полностью соответствует типовому договору ООО НПФ "Искра", который согласован с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области. Со стороны ФИО1 не было предпринято ни одной попытки и не представлено ни одного заявления о том, что она желает расторгнуть с фирмой спорный договор. ФИО1 имела цель, результатом которой должно было быть возмездное отчуждение принадлежащей ей недвижимости и получение за нее денежных средств. Фирма осуществила комплекс мер по рекламе недвижимости, нашла приобретателя недвижимости, заключила с ним договор - соглашение о задатке, подготовила и передала ФИО1 и покупателю недвижимости проект договора купли-продажи недвижимости, который они подписали и зарегистрировали в органе регистрации в установленном порядке, после чего, ФИО1 получила денежные средства за проданную недвижимость. Договор с их стороны исполнен полностью. 

ФИО1 продала фирме право на распоряжение своей квартирой не за цену, на условиях п.1.5. договора. Указанные в договоре 500 000 руб., установленные самой ФИО1, о чем свидетельствует ее собственноручная запись и подпись, и являются ценой договора. При этом из этой суммы 450 000 руб. должна получить истец за квартиру, а 50 000 руб. фирма за выполненную согласно договору услуг.

Полагают, что доводы истца об ограничении ее свободного распоряжения квартирой не соответствуют действительности. В соответствии с п.5.4. договора при досрочном отказе от настоящего договора по инициативе продавца, продавец обязан в добровольном порядке выплатить фирме, понесенные ею расходы, связанные с исполнением настоящего договора. По согласованию сторон эти расходы устанавливаются в сумме 25 000 руб. С ценой указанной в данном пункте ФИО1 согласилась.

Установленные договором сроки позволяют фирме найти покупателей, и в итоге клиент не платит фирме денежные средства, установленные в п.3.2. договора за отказ от его пролонгации. 

Найдя приобретателя недвижимости в лице Э.Р.., фирма заключила с ней договор - соглашение о задатке, где комплексная цена на недвижимость для приобретателя была установлена на 50 000 руб. больше, чем в договоре. Эти 50 000 руб. согласно п.3 договора - соглашения о задатке являются вознаграждением, которое Э.Р. обязана выплатить фирме за посреднические услуги. Согласно п.3.3. договора эта сумму в размере 50 000 руб. является дополнительной прибылью фирмы, которая остается в распоряжении фирмы и является ее собственностью. ФИО1 никакого отношения к 50 000 руб., переданной Э.Р. фирме не имеет, договор - соглашение о задатке от 12 июля 2017 года является самостоятельным договором между фирмой и Э.Р.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска, исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст.781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В соответствии со ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Как разъяснено в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В соответствии со ст.32Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанав-ливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 26 июня 2017 года между ООО НПФ «Искра» (фирма) и ФИО1 (продавец) заключен договор о приобретении прав на продажу недвижимости № 4К.

Согласно п.1.1 предметом договора является исключительное право на распоряжение (продажу, мену и т.д.) квартирой, жилым домом, земельным участком, гаражом и т.д., которое продавец, подписав настоящий договор, продал фирме на условиях, согласно п.1.5 договора, а фирма приобрела это право у продавца с целью совершения собственных в своем интересе действий, связанных с приобретателем недвижимости и получения денежных средств, согласно п.3 договора.

Согласно п.1.5 договора сумма денег, которую продавец заявляет лично и намерен получить через фирму от приобретателя недвижимости, включая за проданное фирме п.1.1 договора право, в день подписания договора отчуждения недвижимости или срок, установленный сторонами договора отчуждения. При этом сумма денег, которую продавец заявляет лично и намерен получить включает в себя, по соглашению сторон, денежные средства, согласно п.3 договора (расходы фирмы, связанные с исполнением настоящего договора) фирмы согласно п.3.1 настоящего договора 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Согласно п.3.1 договора при нахождении фирмой приобретателя (покупателя) недвижимости, фирма получает денежные средства (расходы фирмы, связанные с исполнением настоящего договора) в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. При подписании договора стороны согласились, что эти денежные средства закладываются в сумму денег согласно п.1.5 договора и переходят в собственность фирмы в момент заключения договора соглашения о задатке (залоге и т.д.) между приобретателем недвижимости и фирмой.

ООО НПФ «Искра» в рамках данного договора была проведена работа по поиску покупателя недвижимости - квартиры по адресу: .... принадлежащего продавцу ФИО1

Результатом данной работы явилось заключение между ООО «НПФ «Искра» (фирма) и Э.Р. (покупатель) договора-соглашения о задатке от 12 июля 2017 года.

Решением мирового судьи судебного участка № 4 г.Мурома и района от 07 сентября 2018 года исковые требования ООО НПФ «Искра» удовлетворены, с ФИО1 в пользу ООО НПФ «Искра» взысканы 50000 руб. по договору № 4К от 26 июня 2017 года, расходы по уплате государственной пошлины в суд 1700 руб.

Апелляционным определением Муромского городского суда от 24 декабря 2018 года решение мирового судьи оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанными судебными постановлениями установлено, что со стороны ответчика ФИО1 не были исполнены обязательства по договору № 4К от 26 июня 2017 года по выплате фирме вознаграждения за оказанные услуги.

Вместе с тем, покупатель недвижимости, принадлежащей ФИО1, - Э.Р. была найдена фирмой ООО НПФ «Искра», впоследствии фирмой был подготовлен проект договора купли-продажи, со стороны истца обязательства по договору № 4К от 26.06.2017г. выполнены в полном объеме.

Заявляя требования о признании договора от 26 июня 2017 года недействительным, истец указала, что данный договор является кабальным для нее, его условия ущемляют ее права собственника и ее права как потребителя. Кроме того, ответчик неосновательно обогатился при продаже принадлежащей ей квартиры.

В соответствии со ст.56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

Согласно п.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для признания сделки кабальной необходимо наличие совокупности условий, таких как: нахождение лица, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах; совершение сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях; причинно-следственная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.

Однако установленные обстоятельства дела свидетельствуют об обратном.

Как установлено судом, данный договор заключался сторонами по обоюдному согласию, в договор были внесены все необходимые условия, в том числе и о цене договора (п.1.5), а, следовательно, ФИО1, в случае своего несогласия с условиями договора, имела возможность внести в него изменения или отказаться от его подписания. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что у истца была реальная возможность отказаться от договора в момент заключения.

Из буквального содержания договора следует, что истец действовала добровольно, не вынужденно, понимала значение своих действий и не заблуждалась относительно сделки, была ознакомлена со всеми условиями и согласилась со всеми его пунктами, в то числе относительно цели заключения договора, стоимости продаваемой квартиры, вознаграждения ответчику, размера суммы, подлежащей выплате ответчику при отказе от договора, а также выплате при отказе от пролонгации договора, другими его условиями. Установлено, что стороны имели ввиду и заключили договор (сделку) на оказание риэлтерских услуг по продаже квартиры истца, иных условий договор не содержит. Истцом обязательства по договору были исполнены в установленный срок.

Доказательств совершения сделки на крайне невыгодных для ФИО1 условиях, оказания давления на истца со стороны ответчика не имеется, как и доказательств, свидетельствующих о намерении ответчика ввести ФИО1 в заблуждение относительно условий сделки. 

В соответствии с п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, оснований признавать договор от 26 июня 2017 года недействительным и незаключенным не имеется.

Найдя приобретателя недвижимости в лице ФИО5, фирма заключила с ней договор - соглашение о задатке. 

Свидетель Э.Р. суду пояснила, что 12 июля 2017 года с ООО НПФ "Искра" ею был заключен договор о задатке, задаток в размере 50 000 руб. она передала фирме, узнала, кто является собственником квартиры, ФИО3 предоставил ей номер телефона, который был недоступен. Однако договор купли-продажи не заключался, они не могли найти ФИО1, с ней смогли связаться только в сентябре 2017 года. ООО НПФ "Искра" был подготовлен проект договора купли-продажи, содержание которого стороны не устроило.

Как следует из апелляционного определения Муромского городского суда от 24 декабря 2018 года, согласно п.1 договора о задатке с целью исполнения принятых на себя обязательств покупатель выдает фирме в счет причитающейся оплаты недвижимости и оплаты посреднических услуг фирмы задаток (ст.380,381 ГК РФ) в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей в срок - в течение десяти дней со дня подписания настоящего договора.

Согласно п.2 договора фирма, действующая в соответствии с договором № 4К от 26 июня 2017 года, заключенным с владельцем недвижимости и от его имени получает от покупателя задаток в сумме, и в срок согласно п.1 договора.

С учетом изложенных обстоятельств и выводов суда, изложенных в вышеуказанном судебном постановлении, вступившем в законную силу, суд соглашается с доводами представителей ответчиков о том, что ФИО1 никакого отношения к 50 000 руб., переданных Э.Р. фирме не имеет, договор - соглашение о задатке от 12 июля 2017 года является самостоятельным договором между ООО НПФ "Искра" и Э.Р.., следовательно, задаток, переданный ответчику Э.Р.., не может быть взыскан в пользу истца, а также считаться неосновательным обогащением ответчика. Следовательно, иск в этой части также не подлежит удовлетворению.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, не подлежат взысканию в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины, уплаченной при подаче иска в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО НПФ «Искра» о признании договора № 4 К от 26 июня 2017 года незаключенным (недействительным), взыскании необоснованно удерживаемой суммы задатка в размере 50 000 руб., судебных расходов отказать.

На решение может быть поданы апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий О.Б. Синицына