Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

25 мая 2017 года Центральный районный суд 

<

адрес>

В составе: председательствующего Сидоренко ЕА

При секретаре Чобановой ЖШ

Рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО11 о взыскании неосновательного обогащения, встречному иску ФИО12 к ФИО15 о взыскании убытков, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения.

Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17 и ФИО20 был заключен договор о взаимных обязательствах, согласно которому ответчик обязуется продать, а истец обязуется купить объект недвижимости (земельный участок, общей площадью 20 353 кв.м, и помещение, назначение: нежилое, общей площадью 161,6 кв.м., по адресу: 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Данный объект недвижимости принадлежит ООО «Торговый дом Андреевский», единственным учредителем которого является ответчик.

Согласно п. 4 Договора цена на объект составляет 17 500 000 рублей. До подписания договора, в соответствии с п. 5 договора, истец передал ответчику денежные средства в размере 1 000 000 рублей, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Далее истец передал ответчику денежные средства в размере 100 000 рублей, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ, и денежные средства в размере 1 000 000 рублей, о чем свидетельствует расписка от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, на банковскую карту ответчика несколькими переводами была переведена денежная сумма в размере 300 000 рублей.

Итого общая сумма переданных денежных средств в качестве предоплаты за объект недвижимости, составляет 2 400 000 рублей.

Данный договор по всем признакам отвечает предварительному договору купли- продажи, а именно содержит в себе условия, относительно предмета купли-продажи, цены за товар и срок заключения основного договора, тем самым фиксируя намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.

Просит суд в силу ст.ст.1102,1105 ГК РФ взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения 2 400 000,00руб., а также расходы по оплате государственной пошлине 20 200,00руб.

ФИО2 предъявил к ФИО1 встречный иск о взыскании убытков.

Ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 - продавцом и ФИО1 – покупателем был заключен договор о взаимных обязательствах.

Согласно п.1.1, данного договора продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить объект недвижимости: долю в праве на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 20 353 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером №, и Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 161,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым (или условным) номером: №, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ по цене и на условиях согласно настоящему договору.

Пункт 11 Договора о взаимных обязательствах устанавливает, что покупатель с момента заключения настоящего договора приобретает права пользования и распоряжения данным объектом в соответствии с их назначением, принимает на себя обязанность по уплате налога на недвижимость, обеспечивает сохранность объектов, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию объектов, осуществляет мероприятия, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным.

Следовательно договор от ДД.ММ.ГГГГ является и актом приема-передачи помещения №, согласно которому с момента заключения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ помещение было передано в пользование покупателя ФИО1.

Свои обязательства продавец исполнил в полном объеме, а именно, получил задаток в счет оплаты цены договора купли-продажи, передал покупателю помещение для эксплуатации в момент подписания договора.

Покупатель ФИО1 взятые на себя обязательства по оплате нежилого помещения не исполнил надлежащим образом, а именно согласно п.5.1 договора он действительно уплатил продавцу 1 100 000,00руб. задатка, однако на этом взятые на себя обязательства перестал исполнять.

Согласно пункту 5.2. договора был предусмотрен график платежей, ежемесячно 10 и 30 числа последующего месяца он обязан был вносить по 1 000 000,00руб. продавцу до полного расчета.

Общая сумма договора составляла 17 400 000,00руб. Между тем, график исполнения обязанностей по внесению платежей ФИО1 не исполнялся. Денежные средства покупателем не вносились и не перечислялись. Следовательно, покупатель грубо нарушил взятые на себя обязательства по выкупу нежилого помещения.

Данный договор является смешанным договором, т.к. содержит в себе как одновременно условия о выкупе недвижимого имущества и обязательства по уплате арендных платежей.

Кроме того, договор содержит условие о выплате штрафной неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательств и возмещения убытков от несдачи помещения в аренду, а именно:

Согласно п.5.3, вышеназванного договора в случае нарушения сроков платежей покупатель уплачивает штраф в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Порядок погашения обязательств стороны определили следующим образом, вначале выплачивается сумма штрафа, затем засчитывается очередной платеж по обязательству.

Пунктом 12 договора закреплено, что в случае неисполнения покупателем своих обязательств по договору, последний обязан возместить упущенную выгоду от несдачи объекта в аренду в размере 150 000,00руб. за каждый месяц действия данного договора.

Условиями Договора о взаимных обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено одновременно взыскание как штрафа, так и убытков - упущенной выгоды от несдачи имущества в аренду.

Из вышеизложенного следует, что стороны договорились о взыскании штрафной неустойки, когда убытки взыскиваются сверх неустойки в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ была получена телефонограмма от покупателя, о невозможности исполнения финансовых обязательств, в связи с чем ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о расторжении договора, которое получено ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

Просит взыскать с ФИО1 причиненные неисполнением договора убытки в сумме 825 000,00руб. за период с с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, штрафную неустойку в размере 782 000,00руб., а также расходы по государственной пошлине.

В ходе судебного разбирательства после получения судом заключения судебной почерковедческой экспертизы №(16), согласно которому рукописная запись «ФИО22» и подпись от имени ФИО2, расположенные в расписке от имени ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей, выполнены не самим ФИО17, а другим лицом с подражанием почерку и подписи ФИО2, представитель истца ФИО4 уменьшила размер требований и просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 1 200 000,00руб., указывая на то, что первоначально истцом была ошибочно указана сумма 300 000,00руб., перечисленная на счет ответчика, а также расходы по государственной пошлине 14 200,00руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, иск поддержала по выше изложенным основаниям. Встречный иск не признала, огласила письменные возражения, которые приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, иск не признала, поддержала письменные возражения ответчика, которые имеются в материалах дела, просит в иске отказать, встречный иск поддержала.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск следует удовлетворить в части, в удовлетворении встречного иска следует отказать в силу следующего.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО17 - продавцом и ФИО20 – покупателем заключен договор о взаимных обязательствах, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить объект недвижимости: долю в праве на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения многоэтажного многоквартирного жилого дома, общей площадью 20 353 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> бригады, с кадастровым номером №, и Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 161,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым (или условным) номером: №, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес> в срок до ДД.ММ.ГГГГ по цене и на условиях согласно настоящему договору (п.1 договора).

Данный объект недвижимости принадлежит ООО «Торговый дом Андреевский», единственным учредителем которого является ответчик (п.1 договора).

Согласно п. 4 договора цена на объект составляет 17 500 000 рублей. 

До подписания настоящего договора в качестве предоплаты покупатель передал продавцу 1 100 000,00руб. (п.5.1 договора), факт передачи указанной суммы истца ответчику подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000,00руб. и от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000,00руб.

Оставшуюся сумму 16 400 000,00руб. истец должен был передавать согласно приведенному в п.5.2 графику, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Исходя из толкования рассматриваемого договора о взаимных обязательствах договор является предварительным договором купли- продажи объектов недвижимости, содержит в себе условия, относительно объекта купли-продажи, цены, срока заключения основного договора.

До заключения основного договора купли-продажи истец должен был уплатить в силу п.п. 4, 5.1, 5.2 договора цену объекта.

Однако в установленный договором о взаимных обязательствах срок – до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи не был заключен, ни одна из сторон не потребовала заключения договора, ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 направил истцу ФИО1 уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с нарушением истцом срока внесения платежей, установленных п.5.2 договора, которое было получено истцом согласно почтового уведомления ДД.ММ.ГГГГ.

В последствии собственником имущества, являющегося объектом договора о взаимных обязательствах, ООО «Торговый дом «Андреевский» нежилое помещение, общей площадью 161,6 кв.м., этаж 1, с кадастровым номером: №, адрес: 

<

адрес> бригады, 

<

адрес>, пом. 459, было продано в соответствии с договором купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО6 КА-о.

Поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились в силу закона, то оснований для удержания ответчиком уплаченных истцом 1 100 000,00руб. не имеется, в силу ст.1102 ГК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать указанную сумму. Кроме того, собственником объекта договора о взаимных обязательствах ответчик не является, собственником является ООО «Торговый дом «Андреевский», ответчик, являясь его учредителем, имеет только обязательственные отношения в отношении общества, сделка заключена неуполномоченным лицом, из договора о взаимных обязательствах полномочие на совершение сделки не усматривается.

В остальной части в удовлетворении требований о взыскании с ответчика 100 000,00руб. следует отказать, поскольку доводы стороны истца о том, что на банковскую карту ответчика переводом была переведена указанная денежная сумма, не подтверждены доказательствами.

В подтверждение перечисления указанной суммы ответчику истец представляет отчеты по банковским картам № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, выданные ПАО «Сбербанк России». Однако это карты и, соответственно, счета, открытые на имя ФИО7, а не истца.

Возражения стороны ответчика о том, что 1 100 000,00руб. является задатком, соответственно не подлежит возврату истцу в связи с отказом последнего от исполнения договора, суд считает необоснованными, поскольку они не основаны как на фактических обстоятельствах, так и законе.

Согласно ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из договора о взаимных обязательствах не следует, что стороны согласовали условие о задатке в качестве обеспечения обязательств истца по заключению основного договора купли-продажи. Как указано было выше, согласно п.5.1 до подписания договора истец передал в качестве предоплаты 1 100 000,00руб., а цена договора в полном размере, как указано было выше, должна была быть уплачена истцом до заключения основного договора. Таким образом, стороны однозначно определили, что указанная сумма является предоплатой. Однако, поскольку данная сумма уплачена истцом по предварительному договору, то в силу ч.3 ст.380 ГК РФ и ст.ст.429, 487 ГК РФ данную сумму следует считать авансом. 

Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется в силу следующего.

Ответчик просит взыскать с истца убытки в соответствии с п.12 договора и неустойку за нарушение сроков платежей, установленных графиков в соответствии с п.5.3 договора. Ответчик собственником имущества не является, в связи с чем ему и не могут быть причинены убытки в виде упущенной выгоды от несдачи объекта в аренду, а также у него отсутствовало право на получение стоимости имущества, сроки уплаты которого истцом нарушены, соответственно отсутствовало право на получение неустойки, как обеспечения исполнения обязательств, в связи с чем в силу ст.ст.15, 329, 330 ГК РФ в иске ответчику следует отказать. 

Кроме того, из положений статей 454, 429 ГК РФ следует, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора, а не иных обязательств, в том числе уплаты цены основного договора, соответственно неустойкой может быть обеспечено обязательство заключить основной договор, а не по уплате цены основного договора.

В силу ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по государственной пошлине пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 13 700,00руб. ( 1 100 000,00руб.-1 000 000,00руб.)*0,5% + 13 200,00руб.).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Взыскать с ФИО12 в пользу ФИО9 неосновательное обогащение в сумме 1 100 000руб.00коп., расходы по государственно пошлине 13 700руб.00коп., а всего взыскать 1 113 700руб.00коп.

В остальной части в иске ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения отказать.

В иске ФИО12 к ФИО15 о взыскании убытков, неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме..

Председательствующий: