№ 3а-51/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

15 сентября 2017 г. г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе 

председательствующего судьи Соляникова Р.В.

при секретаре Макаршиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия,

у с т а н о в и л:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2010 г. постановлением Правительства Республики Карелия была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (...), принадлежащего на праве собственности Республике Карелия и переданного в аренду ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели», в размере (...) В связи с обращением арендатора решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Карелия (далее – Комиссия) от (.....) (.....) кадастровая стоимость участка была установлена в размере его рыночной стоимости (...)

Ссылаясь на существенное снижение поступления неналоговых доходов в виде арендной платы, размер которой определяется от кадастровой стоимости участка, административный истец просит признать незаконным решение Комиссии и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленном Комиссией размере кадастровой стоимости участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что в отчете об оценке, принятом Комиссией, применен метод направленных качественных корректировок. Однако такой метод может применяться в том случае, если объект оценки по своим техническим параметрам и характеристикам занимает промежуточное положение между объектами-аналогами. Оценщик обосновал применение такого метода лишь недостатком информации, выбрал аналоги меньшей стоимости и площади. Земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости не могли быть использованы в качестве аналогов, оценщику следовало расшить круг поиска аналогов применительно к условиям иных населенных пунктов и иным категориям земель. Кроме того, на размер рыночной стоимости участка повлияло занижение оценщиком стоимости расположенного на нем здания, поскольку расчет физического износа производственного здания по методу срока службы определен исходя из срока службы общественных зданий.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив, что при отличии рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости более чем на 30% данная стоимость могла быть пересмотрена лишь при условии предоставления положительного экспертного заключения. Указанная в отчете об оценке ссылка на источник информации не выводит на избранную оценщиком математическую модель метода направленных корректировок. Оценщик произвел оценку спорного участка как застроенного с использованием в качестве объектов-аналогов земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, применив корректировку на улучшение как застроенный земельный участок. Величина скидки на торг определена в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости», изданным в 2012 г., т.е. после даты оценки. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической обстановки и тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Карелия ФИО2 просила отказать в удовлетворении административного иска. 

Представители заинтересованных лиц ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели» ФИО3 и ФИО4, ООО фирма «Карельская оценочная компания» ФИО5 полагали оспариваемое решение Комиссии законным и обоснованным.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6 оставила вопрос о разрешении заявленных требований на усмотрение суда.

Комиссия представителя в суд не направила, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в письменных возражениях выразила несогласие с заявленными требованиями.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

(.....) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Республики Карелия на земельный участок с кадастровым номером (...), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации существующих зданий и сооружений и дополнительного размещения складской зоны, площадью (...), расположенный по адресу: (.....).

(.....) осуществлена государственная регистрация договора аренды от (.....), по условиям которого до (.....) указанный земельный участок передан в аренду ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели».

Исходя из положений ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», устанавливающих возможность определения размера арендной платы за использование земельных участков на основании их кадастровой стоимости, а также учитывая предоставление Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок полномочий по обеспечению защиты имущественных прав и интересов Республики Карелия, в том числе в судебном порядке (п. «д» ч. 1 ст. 8 Закона Республики Карелия от 06.06.2000 № 414-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия») и наличие у него статуса органа исполнительной власти Республики Карелия, осуществляющего функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами Республики Карелия (п. 1 Положения о Государственном комитете Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 25.11.2010 № 274-П), административный иск заявлен надлежащим лицом, поскольку оспариваемое решение Комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости затрагивает имущественные права и интересы публично-правового образования.

Оспариваемое решение Комиссии датировано (.....), в суд административный истец обратился (.....), что позволяет считать предусмотренный ч. 1 ст. 219 КАС РФ трехмесячный срок на обращение с административным иском соблюденным.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) в размере (...) была определена по состоянию на 01января 2010 г. в рамках проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия и утверждена постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 №158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия» (п. (...) приложения № 1 для Петрозаводского городского округа).

В силу ст. 2418 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При Управлении Росреестра по Республике Карелия такая комиссия создана приказом Росреестра от 26.10.2012 № П/484 (в редакции приказов от 10.04.2013 №П/139, от 26.03.2015 № П/128, от 08.09.2015 № П/473, от 30.05.2016 №П/0269, от 03.05.2017 № П/0207).

В соответствии с указанным приказом на момент принятия оспариваемого решения был утвержден следующий состав Комиссии: председатель Комиссии (и.о. руководителя Управления Росреестра по Республике Карелия) – (.....), заместитель председателя Комиссии (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия) – (.....), член Комиссии (заместитель начальника отдела управления земельными ресурсами Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок) – (.....), член Комиссии (представитель Национального совета по оценочной деятельности) – (.....)

Согласно ст. 2418 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

(.....) в Комиссию поступило заявление ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...), к которому был приложен отчет оценщика ООО фирма «Карельская оценочная компания» от (.....) (...), согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2010 г. составляет (...)

На заседании Комиссии (.....) присутствовали (.....) и (...)., что на основании п. 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, позволяет считать заседание Комиссии правомочным.

О времени и месте заседания комиссии административный истец и ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели» были извещены не позднее пяти рабочих дней до даты проведения заседания (п. 9 упомянутого Порядка).

Каких-либо возражений относительно содержащихся в отчете об оценке выводов административный истец на заседание Комиссии не представил.

Решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере рыночной стоимости. За принятие оспариваемого решения члены Комиссии голосовали единогласно. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приложению 1 к приказу Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 №263. Нарушений процедуры его принятия, повлекших нарушение прав и законных интересов административного истца, не установлено.

Оснований не согласиться с оспариваемым решением по существу у суда также не имеется.

По настоящему делу мотивом для принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости послужил выполненный оценщиком (...) отчет об оценке общества с ограниченной ответственностью фирма «Карельская оценочная компания» от (...)

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299).

На основании п. 5 ФСО № 3 в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Согласно ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Для установления рыночной стоимости земельного участка оценщик ООО фирма «Карельская оценочная компания» осуществил мониторинг рынка земельных участков промышленного назначения, учитывая использование объекта оценки для функционирования мебельной фабрики и размещения складской зоны. Как указано в отчете об оценке, оценщиком проанализирована информация о рынке земельных участков промышленного назначения, размещенная в открытом доступе в средствах массовой информации, сайтах бесплатных объявлений и администраций муниципальных образований в сети «Интернет», по итогам чего был сделан вывод об ограниченности данного рынка и возможности подбора для целей оценки лишь трех объектов-аналогов (застроенных земельных участков). 

На основании п. 14 ФСО № 1 в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Из отчета об оценке следует, что оценщиком избран сравнительный подход с методом выделения, применяемым для оценки застроенных участков, который заключается в определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим вычитанием из него стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. 

Метод же направленных корректировок применен оценщиком на стадии расчета корректировок и обоснован отсутствием аналогов в рассматриваемом сегменте рынка. 

Мотивы применения данного метода, ссылки на его научное обоснование, описание его теоретической основы приведены в отчете оценщика.

В этой связи довод административного истца об ошибочности применения метода направленных качественных корректировок несостоятелен.

О возникновении объективных затруднений в возможности подбора аналогов соответствующего сегмента рынка земельных участков свидетельствует и наличие в ранее представленном административным истцом в Комиссию отчете (...) от (.....) (.....) (согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01 января 2010 г. составляет (...)) недостатков, касающихся подбора объекта-аналога, не относящегося к сегменту рынка объекта оценки (решения Комиссии от (.....) (.....) и от (.....) (.....)).

Представленный же административным истцом в суд отчет (...), согласно которому рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 01 января 2010 г. составляет (...)., во внимание не принимается, поскольку данный отчет предметом рассмотрения Комиссии не являлся и не мог быть учтен при принятии оспариваемого решения.

Довод административного истца о том, что на размер рыночной стоимости участка повлияло занижение оценщиком стоимости расположенного на нем здания, так как расчет физического износа производственного здания по методу срока службы определен исходя из срока службы общественных зданий, несостоятелен, поскольку использованные оценщиком показатели (таблица 2 на странице 64 отчета) являются усредненной информацией для зданий всех категорий.

Довод о том, что оценщик произвел оценку спорного участка с применением корректировки на соотношение площадей застройки как улучшающий, не свидетельствует о неправильности его выводов, поскольку такая корректировка имеет значение для установления стоимости единого объекта недвижимости в рамках алгоритма, используемого при методе выделения.

Использование оценщиком при применении корректировки «на торг» (13%) источника, изданного в 2012 г., не свидетельствует о том, что обозначенная в данном источнике информация также относится к 2012 г., тем более, что аналогичным показателем руководствовались и оценщики, привлеченные самим административным истцом.

Утверждение административного ответчика о том, что Комиссия могла принять положительное решение по заявлению ООО «Фабрика по ремонту и изготовлению мебели» лишь при представлении положительного экспертного заключения, поскольку рыночная стоимость земельного участка отличалась от кадастровой более чем на 30 %, основано на неправильном понимании норм действующего законодательства.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263, действительно предусмотрено, что комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Вместе с тем в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.06.2016 №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» из установленного ст. 2418 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перечня документов, представляемых в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, положительное экспертное заключение исключено.

Обязательность предоставления в Комиссию данного документа не предусмотрена также и ч. 9 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В этой связи приведенное выше положение Порядка противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, в связи с чем не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Во всяком случае, административным истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о допущении оценщиком ООО фирма «Карельская оценочная компания» таких нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, или иных нарушений, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и привели к ошибочному установлению такой величины. 

При этом от проведения по делу экспертизы на предмет наличия в отчете об оценке упомянутых нарушений, влияющих на стоимость объекта оценки, административный истец отказался.

Заявленное административным судом ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка оставлено судом без удовлетворения, поскольку установление данной стоимости не является предметом рассматриваемого административного иска и не имеет значения для разрешения вопроса о законности действий Комиссии.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности решения Комиссии от (.....), в связи с чем отказывает в удовлетворении административного иска в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного искового заявления отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Соляников 

Мотивированное решение изготовлено 

в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 20 сентября 2017 г.