Дело №3а-109/2021

УИД 68OS0000-01-2021-000017-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2021 года город Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Деевой А.С.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ПАО «ФСК ЕЭС» Верхне-Донское ПМЭС к администрации Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ПАО «ФСК ЕЭС» Верхне-Донское ПМЭС обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5, указав в обоснование своих требований, что на праве аренды пользуется данным участком, площадью 62664 кв.м, относящегося к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования –для производственной деятельности, для размещения продовольственных зданий, расположенного по адресу: ***.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки завышены, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт ООО «ЭсАрДжи-Консалтинг» оценщика ФИО2 № 386-ОН-ТИ/20-4 от 18 декабря 2020 года, в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5 по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 9 548 000 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержала, и с учётом изменения основания административного иска просила установить кадастровую стоимость земельного участка равную рыночной в соответствии с проведённой судебной экспертизой, расходы по которой административным истцом оплачены. 

Представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и администрации Тамбовской области ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения оценщиком рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН») в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещён о времени и месте судебного заседания. 

В своём письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил рассмотреть дело в своё отсутствие и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежаще, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела без своего участия. 

Представитель заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях в судебное заседание не явился, извещён надлежаще о времени и месте судебного рассмотрения. 

Поскольку иные лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области и ТОГБУ «ЦОКСОН».

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту решения Федеральный закон № 237-ФЗ) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела усматривается, что 18 июня 2013 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской области (правоприемником которого является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тамбовской и Липецкой областях, привлечённое к участию в деле в качестве заинтересованного лица) и административным истцом (прежнее наименование юридического лица в соответствии с Уставом, утверждённым решением годового общего собрания акционеров 26 июня 2015 года: открытое акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы») заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5.

По условиям данного договора срок аренды участка устанавливается по 17 июня 2062 года и расчёт арендной платы определён в Приложении № 3, которое является неотъемлемой частью этого договора, где размер годовой арендной платы за участок рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой стоимости.

Соответственно, административный истец обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5 утверждена в размере 13 906 394, 88 руб. по состоянию на 1 января 2018 года приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 30 ноября 2018 года № 854 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Тамбовской области». 

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона № 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ № 299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При исследовании представленного административным истцом отчёта об оценке возникли сомнения в объективности вывода оценщика об итоговой рыночной стоимости объекта оценки, при расчете которой оценщик применил сравнительный подход, метод сравнения продаж, вводя неверную корректировку по ценообразующему фактору местоположение (по определенному району области, как указано в отчёте) в отношении объекта - аналога № 3 в размере -33,3%. Применяя данную корректировку, оценщик исходил из того, что земельный участок относится к населенным пунктам в ближайшей окрестности областного центра, хотя в действительности он расположен в 

<

...> и к нему должна быть применена иная корректировка, как для аналога, находящегося в областном центре. 

Определением суда от 25 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки на соответствие рыночной стоимости, определенной оценщиком, и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки. 

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО4 от 15 марта 2021 года № 343/50 отчёт об оценке объекта оценки № 386-ОН-ТИ/20-4 от 18 декабря 2020 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5, определённая в вышеназванном отчёте об оценке не соответствует его действительной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года. В экспертном заключении эксперт также пришёл к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5 на дату его оценки составляет 10 510 633 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

В экспертном заключении указано, что применение сравнительного подхода оценщиком в отчёте выполнено методологически неверно (нарушение пункта 22 ФСО № 7). При проведении расчётов методом сравнения продаж (страницы 54-56 отчёта) оценщиком используется объект-аналог № 2 земельный участок, площадью 10 000 кв.м., расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, д. Крутые Выселки. Согласно тексту объявления по данному аналогу, предлагаемый к продаже земельный участок расположен рядом с заправкой. Согласно данных интернет ресурса «Публичная кадастровая карта» и описания месторасположения из объявления, данный участок имеет кадастровый номер 68:20:4029002:34, вид разрешённого использования: для размещения магазинов с общей торговой площадью от 500 кв.м., для размещения объектов торговли. Таким образом, объект - аналог № 2 относится к земельным участкам под офисно-торговую застройку и отличается по классу (виду использования) от объекта оценки. Оценщиком данный фактор не учтён, корректировка не введена, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости земельного участка.

При проведении расчётов методом сравнения продаж (страницы 54-56 отчёта) оценщиком используется объект-аналог 3 – земельный участок, площадью 25 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. В расчёте оценщиком указан, что данный аналог расположен непосредственно в г. Тамбове и имеет категорию земель – земли населённых пунктов, что не соответствует действительности. Данный участок расположен в «промзоне» п. Строитель Тамбовского района Тамбовской области и имеет категорию земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Оценщиком также данный фактор не учтён, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Исследуя заключение эксперта ФИО4 по проведенной проверке на соответствие представленного ему отчёта оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, что подробно изложено в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, на наличие ошибок при выполнении математических действий, а также достаточность и проверяемость используемой оценщиком информации.

При определении рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит участок и факторы, влияющие на его стоимость, а также в заключении содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, а также приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, передаваемые имущественные права, статус населённого пункта, наличие свободного подъезда к участку, наличие железнодорожной ветки, асфальтирование участка, площадь, инженерно-геологические условия, обеспеченность коммуникациями.

В экспертном заключении приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов. 

В дополнительных письменных пояснениях экспертом ФИО4 обоснованно приведён диапазон цен объектов – аналогов за 1 кв. м., сопоставимых с оцениваемым объектом на рынке земельных участков Тамбовской области из сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект исследования. 

Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не имеется. 

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком. 

Поскольку администрация Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляла и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждала, в заявленных требованиях к данному административному ответчику следует отказать.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчёте оценщика вышеуказанных недостатков, принимая во внимание позицию представителя административного истца ФИО1, просившей об установлении кадастровой стоимости оцениваемого объекта раной рыночной стоимости на основании проведённой судебной экспертизы, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённой экспертом в своём заключении.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением заявлением 30 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в лице филиала ПАО «ФСК ЕЭС» Верхне-Донское ПМЭС, поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2020 года удовлетворить в части требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:09:3302001:5 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 10 510 633 руб. 

В удовлетворении требований, предъявленных к администрации Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Тамбовский областной суд. 

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.

Судья М.В. Яковлева