Дело № 3а-27/2025

УИД 48OS0000-01-2025-000027-54

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 августа 2025 года г. Липецк

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего судьи Шепелёва А.В.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Дельта» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дельта» обратилось в суд с административным иском к ОБУ«Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения № ОРС-48/2024/000105 от 13.12.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка и не согласен с его кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 01.01.2022 года в размере 13096080 рублей, считает ее завышенной и значительно превышающей рыночную стоимость на дату оценки, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости. 

14.11.2024 года административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № ОЦ-20 от 11.11.2024 года, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18.05.2024 года составляет 1548680 рублей.

13.12.2024 года ОБУ «Центр кадастровой оценки» вынесено решение №ОРС-48/2024/000105 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Административный истец просит признать незаконным решение ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 13.12.2024 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:08:2000419:247 в размере, определенном в отчете об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года, выполненном частнопрактикующим оценщиком ФИО4, по состоянию на 18.05.2024 года, – 1548680 рублей. 

Определением суда от 18.02.2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Задонского муниципального района Липецкой области. 

Представитель административного истца по ордеру и доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнила требования и, ссылаясь на изложенные в административном исковом заявлении доводы, просила признать незаконным решение от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2024 года в соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы в размере 8471280 рублей.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица администрации Задонского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомил.

Учитывая требования ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы административного дела, суд полагает необходимым административное исковое заявление удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от Согласно положениям ч.ч. 3, 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021 года №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.01.2022 года. 

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 года № 265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ООО «Дельта» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 141000 +/- 3286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, утвержденная приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года № 131, по состоянию на 01.01.2022 года составляет 13096080 рублей. Кадастровая стоимость вышеуказанного участка применяется с 01.01.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.02.2024 года.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 14.11.2024 года обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года (т. 1 л.д.186-229), составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18.05.2024 года составляет 1548680 рублей.

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке от № ОЦ-20 от 11.11.2024 года, а именно: 

- нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отчет не содержит точного описания объекта оценки. Ограничения применения результата оценки не соответствуют цели оценки;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI. Информация о проведении осмотра объекта оценки, о характеристиках объектов-аналогов не подтверждена;

- нарушение требований пп. 12 п. 7 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отчет об оценке не содержит анализа рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Отсутствует определение диапазона цен предложений, близких по характеристикам с объектом оценки;

- нарушение требований п. 22в ФСО № 7. Отсутствует описание правил отбора объектов-аналогов для расчета;

- нарушение требований пп. 2 п. 2 ФСО VI, п. 12 ФСО III. В отчете отсутствует обоснование использования информации о предложениях объектов-аналогов после даты оценки.

В отчете допущена арифметическая ошибка при расчете итоговой величины рыночной стоимости.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В целях оценки правомерности изложенных в решении ОБУ«Центр кадастровой оценки» выводов относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 03.03.2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО11

Суд отмечает, что как следует из представленного административным истцом отчета об оценке (т. 1 л.д. 186-229), его наименованием является «отчет № ОЦ-20 от 04.11.2024 года». При этом, как усматривается из содержания данного отчета, фактической датой его составления является «11.11.2024 года». Участниками процесса не оспаривалось то обстоятельство, что указанный отчет являлся предметом проверки бюджетного учреждения при вынесении оспариваемого решения от 13.12.2024 года, а указание в наименовании отчета даты «04.11.2024 года» является явной опиской оценщика. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предметом заявленных требований при рассмотрении настоящего административного дела и, как следствие, оценки судебного эксперта, является отчет № ОЦ-20 от 11.11.2024 года.

Как следует из заключения эксперта № В-250404/С от 15.04.2025 года, по результатам проведенного экспертом анализа отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, экспертом выявлены нарушения методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В ходе исследования экспертом отчета об оценке выявлены следующие нарушения.

В отчете об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года в разделе «Анализ рынка» отсутствуют:

анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Данный факт нарушает п. 11 ФСО № 7.

В отчете отсутствуют копии документов (в приложении представлена неполная выписка из ЕГРН), используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, что нарушает п.п. 10, 15 п. 7 ФСО VI: «В соответствии со ст. 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:.. .точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;.. .перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки».

В отчете об оценке оценщиком допущено нарушение п. 22в ФСО № 7: «При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Оценщиком не был проанализирован и показан рынок недвижимости, к которому относится объект оценки, а также отсутствует описание критериев отбора объектов-аналогов для расчета. В свободном доступе осталось большое количество объявлений о продаже земельных участков, которые могут быть приняты как объекты-аналоги, однако они не были приняты к расчету.

Экспертом было проанализировано 16 предложений (раздел 2.3.4 заключения).

В отчете об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года оценщик использует для расчета объекты с ценами предложений после даты оценки, что нарушает п. 12 ФСО III: «В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки».

Оценщик использует предложения о продаже земельных участков, при этом не проверяет информацию на достоверность и не указывает ссылки на источник. Оценщик не пользуется данными из открытых источников, чтобы идентифицировать объекты и не проводит анализ этой информации на достоверность. Таким образом, при отсутствии идентификации информация в объявлениях и используемая в расчетах, существенно влияющая на результат оценки, не подтверждена.

Данный факт нарушает п. 8 ФСО VI «Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов».

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщик не учитывает ряд ценообразующих факторов, влияющих на стоимость в отчете об оценке на стр. 32-35, не анализирует: территориальную зону, местоположение, наличие и характер подъездных путей, расположение относительно автомагистралей, рельеф и форму участка, общую площадь (оценщик применяет корректировку на площадь по таблице, расчет которой произведен на исходных данных площадью от 0 до 1000 соток. Площадь объекта оценки составляет 141000кв.м. или 1 410 соток и не относится к данной таблице).

Необоснованный отказ от введения ряда корректировок и поправок по основным ценообразующим факторам приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости, в связи с чем рыночную стоимость, определенную оценщиком, нельзя признать достоверной.

Данный факт нарушает п. 22д ФСО № 7: «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки».

В отчете допущена арифметическая ошибка при расчете итоговой величины рыночной стоимости. В отчете об оценке на стр. 35 оценщиком допущены следующие ошибки в расчете:

Цена предложения объекта-аналога № 1 за 1 га составляет: 9990000/5,35 = 1 867 290.

Цена предложения объекта-аналога № 2 за 1 га составляет: 3500000/1,97 = 1 776 650.

Цена предложения объекта-аналога № 3 за 1 га составляет: 11500000/7,26 = 1 584 022.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 1098355руб./га.

Рыночная стоимость земельного участка площадью 141000 кв.м.: 1098355 ? 14,1 га = 15486805,5 руб., в то время как в отчете оценщика указана рыночная стоимость земельного участка в размере 1548680 рублей.

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО4, допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-Ф3, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение эксперта № В-250404/С от 15.04.2025 года в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке № ОЦ-20 от 11.11.2024 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО10, требованиям Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки сторонами не оспаривается.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административное исковое заявление в части требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 13.12.2024 года № ОРС-48/2024/000105, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При изложенных обстоятельствах у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п. 2 ч. 11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать ООО«Дельта» в удовлетворении административного искового заявления к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

При этом, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в п. 2 ст. 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № В-250404/С от 15.04.2025 года, выполненным экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО12 по состоянию на 18.05.2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141 000 +/- 3286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, составляет 7058 460 рублей.

Ввиду представления стороной административного ответчика дополнительной информации относительно расстояния от объекта исследования и объектов-аналогов до областного центра определением суда от 19.05.2025 года по ходатайству представителя ОБУ «Центр кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Липецкой области по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза с постановкой на разрешение эксперта вопроса о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с заключением дополнительной судебной экспертизы №В-250404/С-1 от 06.06.2025 года, выполненным экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО13., по состоянию на 18.05.2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141000 +/- 3 286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> составляет 8471280 рублей.

Анализируя заключение судебной оценочной экспертизы №В-250404/С от 15.04.2025 года и заключение дополнительной судебной экспертизы № В-250404/С-1 от 06.06.2025 года в совокупности, суд полагает, что они соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключениях выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки.

Экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО № V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п. 22 (б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В силу пп. «д» п. 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с пп. «е» п. 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи и иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость, описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Содержащиеся в заключениях сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, в части не противоречащей Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленных заключений недопустимым доказательством не имеется (ст. 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключения судебной оценочной экспертизы с учетом произведенной экспертом в рамках дополнительной судебной оценочной экспертизы корректировки не имеется, а также учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 18.05.2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 141000 +/- 3286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, составляет 8471280 рублей.

Выражая несогласие с изложенными в заключениях судебной оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы выводами в части определенного экспертом размера рыночной стоимости земельного участка, ФИО2 заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы с постановкой вопроса о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18.05.2024 года, ссылаясь на то, что применение экспертом размещенного на официальном сайте ООО «АКГ «ИнвестОценка» «Калькулятора корректировки на площадь», используемого экспертом для определения коэффициента торможения при исследовании зависимости изменения цены земельных участков от их площади, не позволяет более точно и с большей степенью достоверности проводить расчеты рыночной стоимости недвижимости в регионах Черноземья ввиду отсутствия сведений о том, на каких рыночных данных основано исследование для используемого экспертом калькулятора, полагая при этом, что использование экспертом указанного калькулятора возможно, но используемые калькулятором для расчета сведения должны быть раскрыты дополнительно.

В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела для дачи пояснений относительно выводов представленных заключений судебной экспертизы и возражений представителя административного ответчика и заинтересованного лица, судом осуществлялся вызов и допрос эксперта ФИО14., подтвердившего содержащиеся в заключениях выводы в полном объеме в своих письменных пояснениях (т. 3 л.д. 222-223), а также давшего подробные пояснения по существу поставленных вопросов в судебном заседании.

В частности, ФИО15. пояснил, что итоговая стоимость объекта оценки в результате дополнительной судебной экспертизы изменилась в связи с внесением корректировок с учетом дополнительно представленной информации и замечаний административного ответчика к первоначальному заключению судебной экспертизы.

Относительно применения при производстве судебной экспертизы «Калькулятора расчета корректировки на площадь при определении стоимости недвижимости в Центрально-Черноземном регионе», подготовленного специалистами ООО «АКГ «Инвестоценка», суд отмечает, что, как усматривается из заключений судебной экспертизы, наряду с указанным калькулятором экспертом применялись и иные справочники, в частности, «Справочник оценщика недвижимости – 2024» под ред. ФИО3, «Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости СПОД РОО 04-111-2020» под ред. ФИО5.

Кроме того, именно к компетенции эксперта относится выбор методологии оценки и определение конкретного метода для ответа на поставленный судом вопрос. Само по себе несогласие стороны с выводами эксперта без представления альтернативных расчетов в обоснование своих доводов правового значения не имеет.

При этом, как пояснил эксперт, ООО «АКГ «Инвестоценка» более 15 лет занимается аналитической деятельностью по регионам, и справочник ООО «АКГ «Инвестоценка» – это электронный источник информации для черноземного региона в части корректировки на площадь, в основу которого положен большой массив информации в части земель сельхозназначения в Липецкой области, необходимости прикладывать который к заключению не имеется, равно как не имеется такой необходимости и в истребовании аналогичных сведений у ФИО3 или иных оценщиков вследствие того, что как калькулятор расчета корректировки на площадь при определении стоимости недвижимости в Центрально-Черноземном регионе ООО «АКГ «Инвестоценка», так и иные имеющиеся на рынке справочники являются справочной информацией и не нуждаются в проверке, поскольку проверены оценочным сообществом, активно используются в оценочной деятельности, и во всех справочниках коэффициент торможения дается по широкому массиву земельных участков данного вида, в связи с чем по выбору эксперта мог быть использовано любой калькулятор или справочник из числа общедоступных.

Относительно довода ФИО2 об отсутствии в заключении возможности проверить, на зависимости каких площадей построено исследование, поскольку рынок земельных участков под сельскохозяйственное производство нельзя считать активным и сопоставимыми эксперт признал только 3 земельных участка, ФИО16 пояснил, что не развит не рынок земель сельскохозяйственного назначения, а рынок земель, сопоставимых с конкретным объектом исследования, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, особенности которого заключаются в том, что фактически частично участок занят сельхозугодиями, частично – пашнями, частично – промышленными и складскими помещениями, а частично – свободен и не используется, что, в свою очередь, потребовало применения при проведении оценки наиболее близкой по функциональному назначению к данному объекту исследования корректировки на площадь для земель сельскохозяйственного назначения – корректировки на коэффициент торможения для земель сельхозназначения.

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы №В-250404/С от 15.04.2025 года и заключение дополнительной судебной экспертизы № В-250404/С-1 от 06.06.2025 года в совокупности, письменные пояснения эксперта, выслушав ФИО6, суд отмечает, что экспертом, имеющим необходимую квалификацию, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта недвижимости, даны ответы на поставленные вопросы. Выводы эксперта, проводившего исследование, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленных заключений недопустимым доказательством не имеется (ст. 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

При этом, вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта.

Таким образом, заключение эксперта №В-250404/С от 15.04.2025 года и заключение эксперта № В-250404/С-1 от 06.06.2025 года в совокупности соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушения требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

Каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность изложенных в заключениях судебной оценочной экспертизы выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильности произведенных расчетов, недостоверности использованной информации, а также альтернативных расчетов коэффициента торможения административным ответчиком в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы и считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку сомнений в обоснованности заключений эксперта либо противоречий в его выводах не установлено, а само по себе несогласие представителя административного ответчика и заинтересованного лица с заключениями судебной оценочной экспертизы таким основанием не является.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен с нарушениями, и иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости, кроме заключений судебной экспертизы не имеется, а также учитывая, что заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что по состоянию на 18.05.2024 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 141000 +/- 3286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, подлежит установлению в размере 8471280 рублей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В силу ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Поскольку, как следует из содержания решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105, и не оспаривалось представителем административного истца, заявление в ОБУ«Центр кадастровой оценки» было подано административным истцом 14.11.2024 года, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № с учетом приведенной выше нормы следует считать именно 14.11.2024 года.

В силу ч. 3 ст. 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Согласно представленному экспертным учреждением счету на оплату № 51 от 15.04.2025 года сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 90 000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей в пользу ООО«АКГ «Инвестоценка», суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (ст.ст. 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч. 11 ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ«Центр кадастровой оценки» от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

При указанных обстоятельствах с ООО «Дельта» в пользу ООО«АКГ «Инвестоценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Дельта» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО«Дельта» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 13.12.2024 года №ОРС-48/2024/000105 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление ООО «Дельта» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 141000 +/- 3286 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 18.05.2024 года – 8471280 рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 14.11.2024 года.

Взыскать с ООО «Дельта» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90000 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Липецкий областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Шепелёв

Решение в окончательной форме принято 19.08.2025 года.