Дело № 2-1725/2020 

УИД 16RS0045-01-2020-004252-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2020 года город Казань 

Авиастроительный районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Кардашовой К.И.,

при секретаре судебного заседания Мавриной П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным и обязании произвести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи.

В обоснование иска указано, что 29 октября 2012 года между истцом, ФИО4 (покупателями) и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости была согласована сторонами в размере 710000 рублей. 

По условиям названного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01 мая 2013 года.

Как указывает истец, в счёт оплаты по договору истец передала ответчику ФИО2 денежную сумму в размере 755000 рублей.

При разрешении вопроса о заключении основного договора купли-продажи, а также регистрации перехода права собственности на приобретённый объект недвижимого имущества истцу стало известно, что указанная квартира принадлежит не только ФИО2, но и его на тот момент несовершеннолетней дочери ФИО3, по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым. Поскольку для заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в силу несовершеннолетнего возраста дочери ответчика ФИО3 требовалось согласие органа опеки, ответчик ФИО2 убедил истца в том, что данные действия будут совершены им в будущем после устранения соответствующих препятствий и в этой связи оформил принадлежащую ему ? долю на истца ФИО1 и её несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6 путём заключения договора дарения, по 1/6 доле каждому.

Как указывает истец, стороны предварительного договора купли-продажи квартиры, полностью исполнили свои обязательства. Так, после заключения предварительного договора купли-продажи продавцу была передана полная стоимость недвижимости, а продавцом, соответственно, покупателю передана техническая документация и ключи от квартиры. С момента заключения предварительного договора купли-продажи, истец несёт бремя расходов по содержанию и пользуется приобретённым имуществом. Характер осуществляемых сторонами действий по распоряжению спорной квартирой свидетельствует о том, что фактически между истцом и ответчиком ФИО2 возникли отношения из договора купли-продажи.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с требованиями о заключении основного договора купли-продажи, однако до настоящего времени данные требования стороной ответчика не исполнены.

На основании изложенного, истец просила понудить ответчиков ФИО2, ФИО7 к заключению основного договора купли-продажи ? доли 

<

адрес>, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 с одной стороны и ФИО1, ФИО4 с другой стороны.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования изменила, в окончательной форме просила признать предварительный договор купли-продажи 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 с одной стороны и ФИО1, ФИО4 с другой стороны, основным договором купли-продажи квартиры и возложить обязанность по осуществлению перехода права собственности ? доли в праве общей долевой собственности от ФИО3 к ФИО1

В судебном заседании представитель истца уточнённые исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Россий договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьёй 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом, ФИО4 (покупателями) и ответчиком ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости была согласована сторонами в размере 710000 рублей. 

По условиям названного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение принятых на себя обязательств в счёт оплаты стоимости квартиры по предварительному договору купли-продажи сторона истца передала ответчику ФИО2 денежную сумму в общем размере 755000 рублей, в частности, ДД.ММ.ГГГГ – 115000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 440000 рублей, что подтверждается соответствующими расписками.

Из пункта 1.2 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи следует, что указанный объект недвижимого имущества принадлежал ФИО2 на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и ордера о предоставлении жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из содержания искового заявления следует, что при разрешении вопроса о заключении основного договора купли-продажи, а также регистрации перехода права собственности на приобретённый объект недвижимого имущества истцу стало известно, что указанная квартира принадлежит не только ФИО2, но и его на тот момент несовершеннолетней дочери ФИО3, по ? доле в праве общей долевой собственности за каждым.

В ходе рассмотрения дела судом истребывались материалы КУСП по заявлению ФИО2 в отношении ФИО1, ФИО4 по факту совершения преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В материалах проверки имеется копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2 (даритель) передал в дар ФИО1, ФИО5, ФИО6 (одаряемые) принадлежащую ему ? долю в праве собственности на 

<

адрес>, по 1/6 доле каждому.

На основании указанного договора Управлением Росреестра по Республике Татарстан ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанную долю от ответчика ФИО2 к истцу и её детям.

По делу установлено, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи на содержащихся в нём условиях заключён не был.

В соответствии с пунктом 1, пунктами 4-6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи) если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как следует из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ, его предметом являлось намерение сторон до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения.

По условиям указанного договора, оплата в сумме 710000 рублей должна была производиться следующим образом: 240000 рублей оплачиваются наличными денежными средствами в день подписания данного предварительного договора, путём передачи указанной суммы продавцу; 470000 рублей – будут оплачиваться после оформления продавцом документов на квартиру (приватизация), в день подписания основного договора и подачи документов на государственную регистрацию перехода права. 

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации основного договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Республике Татарстан.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Приняв во внимание буквальное значение слов и выражений положений предварительного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что он является именно предварительным договором купли-продажи, но не договором купли-продажи.

Текст указанного договора также указывает на то, что данный договор является предварительным, определяющим условия основного договора купли-продажи, который стороны договорились заключить позднее.

Судом установлено, что в срок, определённый в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи.

Напротив, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, ФИО5, ФИО6 был заключен договор дарения принадлежащей дарителю ? доле в праве собственности на квартиру 

<

адрес>.

По смыслу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. 

Таким образом, поскольку стороны договора ДД.ММ.ГГГГ не заключили основной договор купли-продажи, договор от ДД.ММ.ГГГГ является прекращённым.

При таких обстоятельствах оснований для признания предварительного договора основным и возложения обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ответчика ФИО3 к истцу суд не усматривает.

При этом в рассматриваемой ситуации истец не лишена права обратиться к ответчику ФИО2 с самостоятельным иском о возврате уплаченных по договору денежных средств.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным и обязании произвести государственную регистрацию оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Авиастроительный районный суд города Казани в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья К.И. Кардашова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2020 года.