Дело №

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

г. Балашиха Московской области 12 октября 2020 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лебедева Д.И.,

при секретаре судебного заседания Скворцовой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли - продажи, 

Установил:

Истец ФИО2, действуя через своего представителя, предъявил к ответчику ФИО3 иск, в котором просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 марта 2016 года и вернуть стороны в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи. В обоснование иска указано о том, что 25 марта 2016 года они заключили договор купли-продажи, предметом которого выступил земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес> В силу п. 4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05 февраля 2020 года) указанные земельный участок и жилой дом продаются за 16000000 рублей. В соответствии с п. 7 договора покупатель передает денежные средства после регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок и жилой дом в ЕГРН. 11 апреля 2016 года в ЕГРН произведена регистрация перехода права собственности на объекты продажи к ответчику, а также установлено обременение в виде залога до оплаты цены договора. Вместе с тем, покупатель уклоняется от оплаты по договору, при этом необоснованно и несправедливо использует земельный участок и жилой дом как свое собственное имущество. Обстоятельство отказа ответчика от оплаты предмета договору купли-продажи является существенным нарушением его условий. 19 мая 2020 года ответчику направлено предложение о расторжении договора в связи с уклонением от оплаты товара, однако, данное предложение ответчиком игнорируется (л.д. 3; 4; 6; 15).

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом по известному суду месту жительства (л.д. 117), о причинах неявки суду не сообщил, действовал через своего представителя.

Представитель истца по доверенности (л.д. 6; 20) – ФИО1 иск поддержал, просил удовлетворить иск в соответствии с изложенными в заявлении доводами, а также в соответствии с ранее представленными в дело письменными пояснениями (л.д. 91; 92-93). Также пояснил, что неуплата является основанием для расторжения заключенного договора.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом по известному суду месту жительства (л.д. 114; 115; 116), о причинах неявки суду не сообщила. 

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц. 

Выслушав мнение представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Как установлено ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц. 

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, что установлено ст. 12 ГК РФ. 

Как установлено ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст. 314 ГК РФ следует, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу положений ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 425 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Из положений ст.ст. 432, 433, 434 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из положений ст. 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Из положений п. 5 ст. 488 ГК РФ следует, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 555 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Как установлено п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что 25 марта 2016 года ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее – Договор купли – продажи), в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащие продавцу по праву собственности: земельный участок площадью 704 кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: огород, находящийся по адресу: 

<

адрес>; жилой дом, назначение: жилое, площадью 288,2 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, находящийся по адресу: 

<

адрес>п. 1 Договора купли-продажи). Из п.п. 4 и 5 Договора купли-продажи следует, что указанный земельный участок и жилой дом продаются за 1000000 (один миллион) рублей. Покупатель приобретает у продавца указанный земельный участок и жилой дом за 1000000 (один миллион) рублей. Согласно п. 6 Договора купли-продажи сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления отрицательных последствий. Как следует из п.п. 7 и 8 Договора купли-продажи: расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: покупатель обязуется передать указанные денежные средства продавцу после регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Стороны договорились о том, что при данной форме расчетов между покупателем и продавцом в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ право залога у продавца на указанный земельный участок и жилой дом возникает (л.д. 5). 

05 февраля 2020 года ФИО3 и ФИО2 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 марта 2016 года (далее – Дополнительное соглашение), из которого следует, что пункт 4 Договора изложен в следующей редакции: «Указанный земельный участок и жилой дом продаются за 16000000 (шестнадцать миллионов) руб. 00 коп.». Пункт 5 Договора изложен в следующей редакции: «Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и жилой дом за 16000000 (шестнадцать миллионов) руб. 00 коп.» (л.д. 7).

Названный выше Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 11 апреля 2016 года, что подтверждено как соответствующей отметкой в названном выше представленном суду Договоре купли-продажи, так и представленными по запросу суда материалами дела правоустанавливающих документов в отношении указанных выше земельного участка и жилого дома (л.д. 35; 36-47; 48-67; 68-90; 112; 113). При этом, названное выше Дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по Московской области не зарегистрировано, что также не оспаривалось сторонами. 

Истец представил в дело сведения о направлении ответчику копии искового заявления с приложениями и сведения о направлении ответчику письменного предложения о расторжении договора (л.д. 9; 10; 11; 12; 14; 22; 23; 24; 25; 26; 27; 28; 29).

Также истец представил в дело письменное сообщение ФИО3 от 15 сентября 2020 года, согласно которого указано о том, что во исполнение условий указанного выше договора купли-продажи от 25 марта 2016 года (в редакции дополнительного соглашения от 05 февраля 2020 года) она обязуется выплатить денежные средства в размере 16000000 рублей за переданные ей земельный участок и жилой дом до 31 сентября 2020 года. При этом, в указании месяца имеется исправление с «08» на «09» (л.д. 111). 

Согласно выписке из ЕГРН от 08 сентября 2020 года указано, что в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> зарегистрировано право собственности ФИО3 11 апреля 2016 года. Также 11 апреля 2016 года зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ФИО2 (л.д. 94-96).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 07 сентября 2020 года усматривается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано право собственности ФИО3 11 апреля 2016 года. Также 11 апреля 2016 года зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ФИО2 (л.д. 97-99).

Иных доказательств по делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд считает рассматриваемый в данном гражданском деле иск необоснованным по следующим основаниям.

По данному гражданскому делу установлено, что на основании Договора купли-продажи от 25 марта 2016 года ФИО3 купила у ФИО2 земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, стоимость которых определена условиями заключенного договора в размере 1000000 рублей. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11 апреля 2016 года. Стороны определили порядок расчета, согласно которого покупатель обязался передать указанные денежные средства продавцу после регистрации перехода права собственности по договору. Также условиями договора определено, что у продавца возникло право залога на земельный участок и жилой дом, что соответствует п. 5 ст. 488 ГК РФ.

11 апреля 2016 года наряду с правом собственности ответчика в установленном законом порядке зарегистрировано ограничение прав и обременение указанных выше объектов недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу истца.

Вместе с тем, исходя из условий представленного Договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что данным договором не предусмотрен конкретный срок (день либо период), в течение которого ФИО3 обязана исполнить возложенную на нее законом и заключенным договором обязанность по оплате приобретенных земельного участка и жилого дома.

В обоснование предъявленного к ответчику иска, ФИО2 ссылается также на Дополнительное соглашение от 05 февраля 2020 года к указанному Договору купли-продажи, которое в установленном законом порядке не зарегистрировано, что не соответствует положениям п. 2 ст. 164 ГК РФ, определяющим, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

При этом, представленное в дело Дополнительное соглашение от 05 февраля 2020 года также не предусматривает конкретный срок (день либо период), в течение которого ФИО3 обязана исполнить возложенную на нее законом и заключенным договором с учетом дополнительного соглашения обязанность по оплате приобретенных земельного участка и жилого дома.

19 мая 2020 года истец направил ответчику письменное предложение о расторжении договора купли-продажи, в котором предложил расторгнуть договор и возвратить ему по акту объекты недвижимости, ссылаясь на неисполнение обязательства по оплате земельного участка и жилого дома (л.д. 11; 12; 14).

Вместе с тем, учитывая условия представленного Договора купли-продажи и Дополнительного соглашения, с учетом положений п. 2 ст. 314 ГК РФ до обращения к ответчику с указанным выше предложением о расторжении договора истцу надлежало предъявить к ответчику требования об исполнении обязанности по оплате цены заключенного договора. 

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих такое обращение истца к ответчику. 

Кроме того, суд считает возможным обратить внимание на представленное стороной истца письменное сообщение ФИО3 от 15 сентября 2020 года (л.д. 111), из содержания которого следует, что после предъявления в суд рассматриваемого иска (12 июля 2020 года, л.д. 4; 15) стороны ведут переговоры, касающиеся срока исполнения ответчиком своих обязательств по оплате цены договора. С учетом исправления в данном письменном сообщении такой срок был определен до 31 сентября 2020 года, при этом, после указанной даты истец не направлял ответчику предложения расторгнуть представленный в дело Договор купли-продажи с учетом Дополнительного соглашения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истец не представил относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих наличие оснований для расторжения заключенного сторонами договора. 

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, у суда отсутствуют какие – либо правовые основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 марта 2016 года и о возврате сторон в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи, как данные требования изложены в просительной части искового заявления. 

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено. 

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск не подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 25 марта 2016 года и о возврате сторон в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 13 октября 2020 г. 

Судья Д.И. Лебедев