Дело № 2-1/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2019 года г. Змеиногорск

Змеиногорский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Сафронова А.Ю.,

при секретаре Плешковой В.В.,

с участием истца: ФИО3,

представителя истца ФИО4,

ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО5 о взыскании стоимости восстановительного ремонта,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику ФИО5 указывая, что ему на праве собственности принадлежит задание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, второй этаж которого у него по договорам аренды, заключаемым на 11 месяцев арендовала ответчик. Последний договор заключён 11.06.2017 сроком на 11 месяцев, т.е. до 01.05.2018, по истечении которого арендатор продолжала пользоваться помещением, чему арендодатель не возражал, в связи с чем договор, на основании ст.ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) продолжал своё действие, на тех же условиях, на неопределённый срок. 22.05.2018 

<

данные изъяты> ФИО2 позвонил истцу и сообщил об освобождении ответчиком арендуемого помещения магазина. 24.05.2018 вещи ответчика вывезены из арендуемого магазина. Помещение по акту приёма-передачи не сдано, ключи не переданы, истец письменно о расторжении договора не предупреждён. Пункты 4.4, 4.8, 4.9 обозначенного договора аренды закрепляют обязанность содержания помещения и его передачу в надлежащем виде. На момент освобождения нежилых помещений и до настоящего времени ответчиком не произведены работы по текущему ремонту, помещения находятся в ненадлежащем состоянии, с повреждениями конструктивных элементов и внутренней отделки в виде: многочисленных трещин и с отслоением окрасочного покрытия и пятнами коричневого цвета в местах стыков обшивки стен и потолка из листов гипсокартона, темных пятен и следов общего загрязнения на полу, потолке и стенах; вздутия и деформации линолеума на полу; сколов и частичного отсутствия окрасочного слоя труб отопления; трещин стекол в стеклопакете одного оконного бока; оторванной дверной ручки и перекоса дверного полотна металлической входной двери, оторванной двери деревянной тумбы под мойкой. Учитывая непроведение ответчиком ремонтных работ истец просит взыскать 128588 рублей для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту помещений, ссылаясь при этом на заключение специалиста №447-18 от 04.07.2018. Кроме того, истец, ссылаясь на ст.ст. 15 и 393 ГК РФ, указывает о причинении ему убытков и вреда указанными действиями ответчика, что, помимо прочего, выразилось в повреждении имущества, принадлежащего истцу. Кроме того, просил взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины, за проведение исследования и по оплате услуг представителя.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить в полном объёме. Помимо прочего ссылались на то, что ответчица в период продолжительного времени аренды помещения – на протяжении нескольких лет, не выполняла в нём никаких ремонтных работ, несмотря на обязанность сделать это. При этом в судебном заседании от 16.08.2018 истец пояснил, что ответчица арендовала помещение не весь период, какое-то время был перерыв и арендовала её дочь. До последнего (рассматриваемого) договора, то есть до 01 июня 2017 года, договорные отношения были не с ответчиком, а с дочерью последней, а с указанной даты, с ответчиком. Исковые требования к дочери ответчика не предъявлялись, так как у истца нет доказательств виновности дочери ответчика. Считает при этом, что правоотношения между сторонами возникли с момента заключения последнего договора аренды. (т. 1 л.д. 191 оборотная сторона, л.д. 192). Кроме того, не возражали против принятия судом частичного признания иска ответчиком.

Ответчица признала исковые требования в части 50 298 руб. 82 коп. - для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений, распложенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> (за период аренды с июня 2017 г. по май 2018 г.), о чём в заключительном судебном заседании представила суду письменное заявление, в остальной части настаивала на отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что договор аренды, заключенный в 2017 году, не продляла и на то, что этот договор прекратил действовать 01.05.2018, а истец сам не выполнял никаких ремонтных работ в сдаваемом им в аренду помещении. При этом в судебном заседании от 16.08.2018 пояснила, что согласна возместить истцу сумму за покраску помещений (т. 1 л.д. 182), а также то, что перед выездом вымыла помещения (окна, батареи, пол и стены), а потёки на потолке возникли от того, что протекла крыша. (т.1 л.д. 183) Представила в суде письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому она, ссылаясь на ст.ст. 432, 606, 607, 614, 651, 654 ГК РФ, считает, что доказательств того, что с ней с 2010 года был заключен договор аренды и продолжался каждые 11 месяцев, суду не представлено, фактически ей помещения были предоставлены в пользование 01.06.2017, условия пользования помещением были определены в устной форме, размер арендной платы согласован в сумме 25000 рублей. Акт приёма-передачи помещений при фактическом их предоставлении не составлялся. Техническое состояние помещений было удовлетворительным, однако текущий ремонт помещения арендодателем до его передачи арендатору не производился. Техническое состояние помещений позволяло их использовать для размещения магазина. Письменный договор заключен в декабре 2017 года в связи с прокурорской проверкой, чего истец не отрицает. Указывает также на несоответствие технических характеристик сдаваемого в аренду помещения его фактическим характеристикам. Фактически пользование помещением прекращено 24.05.2018, - с момента освобождения ответчиком помещения, о чём истец был заранее предупреждён по телефону, на что указывает сам истец в исковом заявлении, однако истец не принял мер к тому, чтобы зафиксировать состояние помещений. Техническое состояние помещений было зафиксировано в ходе осмотра 30.05.2018 (через 6 дней после освобождения помещений). Не согласна с заключением эксперта, указывает, что поскольку текущий ремонт помещений ни разу не производился с 2008 года, считает, что все указанные истцом повреждения являются следствием нормального износа помещений, за которые арендатор не должен нести ответственности. В связи с тем, что не доказан факт причинения в результате её действий повреждения имущества, считает, что у истца нет законных оснований требовать возмещения убытков и взыскания стоимости восстановительного ремонта. Указывает, что если суд посчитает, что договор аренды заключен в соответствии с нормами гражданского права, то необходимо отметить, что за время аренды никакой, ни капитальный, ни текущий ремонт не производился, следовательно, истцом не доказан тот факт, что помещение возвращено не в том состоянии, в котором было передано ответчику изначально, а также, что указанные повреждения возникли не вследствие нормальной эксплуатации помещений и их нормального износа. Полагает также, что действия ответчика должны быть расценены как недобросовестные, ввиду того, что последний, воспользовавшись сложившимся дружескими отношениями с ответчиком, получал денежные средства от последнего, в том числе – на покраску арендуемых ответчиком помещений, не выдавал при этом никогда никаких расписок за получение денежных средств. Просит в оставшейся части исковых требований, за исключением тех, которые она признала, отказать.

Кроме того, стороны заявили о зачёте однородных встречных требований о взыскании друг с друга судебных расходов (в случае частичного удовлетворения заявленных исковых требований).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Договор аренды помещений, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> сторонами заключён 01.06.2017 в соответствии со ст. 606 ГК РФ, в этой связи их правоотношения регламентированы главой 34 ГК РФ.

Таким образом, суд рассматривает арендные правоотношения с 01.06.2017, что сторонами не оспаривается и подтверждено ими в судебном заседании. Суд рассматривает дело исключительно в рамках заявленных исковых требований, - то есть решает вопрос о взыскании денежных средств именно по тому основанию, по которому указано истцом в просительной части искового заявления («для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений»).

Цена договора и иные его условия сторонами также не оспариваются и предметом настоящего спора не являются.

Пунктами: 1.1, 1.5, 2.3, 4.4, 4.8, 4.9 обозначенного договора установлено, что:

- его предметом являлось предоставление в аренду помещения второго этажа по рассматриваемому адресу под склад товаров;

- передача имущества в аренду, его возврат арендодателю оформляется актами приема-передачи, которыми указывается техническое состояние помещений на момент передачи. Указанные акты подписываются сторонами;

- арендатор обязан содержать арендуемые помещения в надлежащем состоянии согласно условий договора, производить за свой счёт текущий ремонт внутри помещений при необходимости;

- при прекращении договора арендатор обязан передать арендодателю помещения в надлежащем состоянии, выполнив текущий ремонт за свой счёт;

- в случае нанесения ущерба имуществу арендодателя по вине арендатора, последний незамедлительно за свой счёт производит восстановление ущерба в полном объёме согласно оценки ущерба;

- стороны вправе расторгнуть договор досрочно уведомив друг друга письменно не менее чем за 1 месяц при ненадлежащем исполнении договора другой стороной. (т.1 л.д. 97-99)

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае указанный срок составлял 11 месяцев, то есть договор действовал в период с 01.06.2017 по 01.05.2018.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В мае 2018 года ответчица продолжила пользоваться арендованным имуществом, следовательно, договор продлен (возобновлён) на тех же условиях на неопределенный срок, так как обе стороны совершили действия, свидетельствующие об их намерении продолжать рассматриваемые арендные правоотношения (истец – предоставил в аренду помещение, а ответчик – продолжал им пользоваться).

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Доказательством сдачи имущества в аренду ответчику в надлежащем виде и качестве (в части проведённого ранее текущего ремонта помещения) является акт приёма-передачи нежилых помещений от 01.06.2017, согласно которому, арендодатель ФИО3 произвёл передачу арендатору ФИО5 помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес> В акте указана, только краткая характеристика помещений: «Отапливаемые помещения общей площадью 102,4 кв.м. Оборудование: санузел (унитаз, раковины – 2 шт.), водопровод. Электроосвещение: светильники, розетки. Полы: линолеумное покрытие. Стены потолки – отделка водоэмульсионными составами. На момент приема-передачи все инженерные системы и электропроводка: исправны, находятся в комплектном состоянии. Состояние помещений – соответствующее». При этом не указано, чему соответствует это состояние. Про двери (полотно, коробка), их ручки, окна и стеклопакеты, состояние линолеумного покрытия и окрасочного слоя помещения, в том числе: стен, потолка и труб отопления, состояние деревянной тумбы под мойкой, отсутствие каких-либо загрязнений, в акте ничего не указано. (т. 1 л.д. 46, 101)

Материалом предварительной проверки из МО МВД России «Змеиногорский» подтверждено, что по обращению истца ФИО6 31.05.2018 в период с 09 час. 50 мин. до 10 час. 10 мин. проводился осмотр помещений, ранее сдаваемых истцом в аренду ответчику. По результатам проверки в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по ч. 1 ст. 167 УК РФ (Умышленные уничтожение или повреждение имущества) и по ч. 1 ст. 159 УК РФ (Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием) в возбуждении уголовного дела отказано. (т.1 л.д. 141-172)

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, суд исходит из того, что арендатор – ответчик ФИО5 на момент заключения договора аренды знала о всех недостатках в виде своевременного непроведения текущего ремонта недвижимого имущества (в случае наличия таковых), так как подписала указанный выше акт приёма-передачи недвижимого имущества, либо таковых не было вовсе. Исходя из этого состояние арендованного имущества было удовлетворительным (в части того, что на момент сдачи имущества в аренду ремонт был проведён), о чём свидетельствует сам факт заключения договора аренды и подписания вышеуказанного акта приёма-передачи недвижимого имущества от 01.06.2017. Вместе с тем повреждения имущества (разбитый стеклопакет и оторванная дверная ручка) не расцениваются судом, как повреждённые ответчиком, так как их целостность в акте приёма-передачи не отражена. Доказательств их умышленного повреждения ответчиком суду не представлено и материалы дела не содержат.

Поскольку на момент принятия имущества в аренду ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно недостатков имущества по мотиву отсутствия надлежащего качества, ремонта, различного рода повреждений и т.п., данных замечаний к имуществу не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора (ответчика), а не на арендодателя (истца) – в части непроведения текущего ремонта, но не повреждения вышеуказанного имущества.

В силу ст. 309.2 ГК РФ должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Таких недостатков (препятствующих пользованию имуществом) не установлено и на их наличие стороны не ссылаются.

Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Доказательств этому стороны не представлены, в акте приёма-передачи имущества эти недостатки не оговорены. 

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таких нарушений со стороны арендодателя не установлено. Арендатор вышеуказанными положениями закона не пользовался и не пытался пользоваться ими, что также подтверждает отсутствие обозначенных нарушений со стороны арендодателя.

В соответствии с п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п. 3.11 Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" (вместе с "МДС 13-14.2000... ") к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.). Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к Положению о ремонте зданий (например, ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок; ремонт или смена междуэтажных перекрытий; переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.).

Учитывая, что сдаваемое в аренду помещение являлось достаточно новым, для такого вида объектов недвижимости (год завершения его строительства согласно выписке из ЕГРН – 2008) (л.д. 124-125), договором сроки проведения капитального ремонта не установлены, суд приходит выводу о том, что капитальный ремонт указанному нежилому зданию не требовался. Таким образом, вышеуказанные виды работ по капитальному ремонту истец ФИО3 выполнять в рассматриваемый период, по мнению суда, не должен был. Доказательств иного стороны суду не представили и материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Доказательств возвращения арендатором арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил по акту приёма-передачи от 01.06.2017 (в части проведения текущего ремонта) суду не представлено и материалы дела не содержат. Соответствующего аналогичного акта приёма-передачи по окончании срока аренды не составлялось. (Наличие повреждений имущества, либо его отсутствие в акте не оговаривается).

Допрошенный в судебном заседании ФИО12 пояснил суду, что арендатор – ответчик при выезде не сдал арендованное помещение по рассматриваемому адресу, оставив его в ненадлежащем состоянии с различного рода повреждениями.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13 показала, что работает на первом этаже рассматриваемого помещения с 01.11.2017. Ответчик арендовала второй этаж помещения до мая 2018 года, где было периодически шумно. При выезде из арендованного помещения ответчица оставила его в неудовлетворительном состоянии, в частности, пол был в ненадлежащем виде. Кроме того, она была понятой при проведении осмотра вышеобозначенного помещения на втором этаже, проводимом участковым уполномоченным полиции, в ходе которого также было зафиксировано неудовлетворительное состояние этого помещения второго этажа, а именно: были замазаны стены.

Допрошенная в качестве свидетеля Свидетель №1 – 

<

данные изъяты> расположенной на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> (под помещением, являющимся предметом спора), суду пояснила, что также арендует помещение в этом здании у истца ФИО1 На момент сдачи ответчиком (арендатором) рассматриваемого помещения на втором этаже оно было не в лучшем виде. Помещение сдавалось в аренду ответчице около 3-4 лет, в холода температура опускалась до 19 градусов. Она не обращала внимания на состояние помещения в предыдущие годы его аренды ответчиком. На стены ранее она внимания не обращала, так как они были завешаны вещами. Она не видела, чтобы в последние вышеуказанные годы в рассматриваемом помещении проводился ремонт.

Допрошенный свидетель Свидетель №2 – знакомый истца Ч.М.ЯБ., суду пояснил, что в 2015 году, по просьбе последнего посещал рассматриваемое помещение, которое на тот период арендовала ответчица, для того, чтобы провести сантехнические работы, оплачиваемые истцом ФИО3 После этого, - в 2015-2016 г.г. посещал это помещение ещё около двух раз, с того периода в помещении ничего не изменилось. О проведении какого-либо ремонта помещения ему ничего не известно.

Согласно представленному истцом заключению специалиста №447-18 от 12.07.2018 сумма ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту спорного помещения по состоянию на 04.07.2018 составила 128588 рублей. (т. 1 л.д. 6-23)

В рамках рассматриваемого дела судом назначена строительно-техническая судебная экспертиза.

Заключением эксперта 147(2637)/6-2 от 30.04.2019, подготовленным экспертом ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», установлено следующее:

«По первому и третьему вопросам: «1. Требуются ли помещению, расположенному на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> ремонтно-восстановительные работы?

3. Каковы причины образования повреждений, повлекших необходимость в проведении ремонтно-восстановительных работ, с разбивкой по видам работ»?

Помещениям №1, 2, 3, 4, расположенным на втором этаже здания по адресу

<

адрес> требуются ремонтно-восстановительные работы.

Причиной образования повреждения отделочных материалов в помещениях №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> стало:

- покрытия линолеумом – в результате эксплуатации;

- стен и потолка – общее загрязнение – в результате эксплуатации;

- отслоение окрасочного слоя, следы высохшей влаги (серые, желтые пятна) (фото №4, 6, 8, 10-15) – возможной причиной является протечка кровли в ендовой части;

- оконных проёмов - загрязнение откосов, на оконном блоке пятна коричневого цвета, трещина в стеклопакете – в результате эксплуатации, установить причину образования трещины в стеклопакете не представляется возможным;

- дверные проёмы - Металлическая дверь и наличники поражены коррозией – в результате воздействия атмосферных осадков, отсутствует ручка – установить причину отсутствие дверной ручки не представляется возможным. Двери из ПВХ профиля пятна тёмного цвета – в результате эксплуатации;

- трубы отопления – в результате эксплуатации.

При этом экспертом определены необходимые виды ремонтно – восстановительных работ: 

1. Поверхность потолка – сплошное выравнивание поверхности потолка в местах образования трещин и отслоения окрасочного слоя с последующим окрашиванием водоэмульсионными красками; 

2. Поверхность стен - сплошное выравнивание поверхности стен в местах образования трещин и отслоения окрасочного слоя с последующим окрашиванием водоэмульсионными красками;

3. Пол – демонтаж плинтуса, смена покрытия пола (линолеум), монтаж плинтуса;

4. Трубы отопления – окраска масляными красками ранее окрашенных поверхностей;

5. Оконные проёмы – замена стеклопакета, окраска откосов;

6. Дверные проёмы – замена ручки, мытьё дверного полотна из ПВХ профиля.

По второму вопросу: «Если да, то какой именно вид работ требуется (текущий и(или) капитальный ремонт)? Каков объём работ по текущему ремонту необходим вышеуказанному помещению, какова их стоимость?»

Ремонтно-восстановительные работы по нежилым помещениям №1, 2, 3, 4, расположенным на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> относятся к текущему ремонту.

Общая стоимость ремонтно-восстановительных работ и строительных материалов, необходимых для устранения повреждений в помещениях №1, 2, 3, 4 по 

<

адрес>, в ценах на дату проведения исследования 2 квартал 2019г.[1], составляет при привлечении квалифицированных исполнителей работ или организации – 155523,7 руб. (стоимость материалов с учётом транспортных расходов, накладные и плановые расходы, НДС - 20%). 

Конкретные виды, объемы ремонтно-строительных работ, их стоимость приведены в расчете в приложении 2.

По четвёртому вопросу: «Могло ли причиной образования вышеуказанных повреждений явиться несвоевременное проведение текущих и капитальных ремонтных работ, с разбивкой по виду ремонта (текущему и капитальному ремонту)?»

Причиной образования вышеуказанных повреждений является несвоевременное проведение текущего ремонта, нежилых помещений №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания и кровли по адресу: 

<

адрес>

По пятому и шестому вопросам: «5. Если помещению требуется текущий ремонт, то не является ли это следствием не проведения капитального ремонта?

6. Если да, то какие виды работ по текущему ремонту являются следствием не проведения капитального ремонта?»

В связи с тем, что исследуемые помещения требуют текущего ремонта в следствии несвоевременного проведения текущего ремонта, исследования по пятому и шестому вопросу не проводились.

По седьмому вопросу: «В какой период времени возникла необходимость проведения указанного вида и объёма работ (текущего и(или) капитального ремонта), с разбивкой по виду ремонта (текущему и капитальному)?»

В связи с тем, что в материалах дела отсутствуют сведения о техническом состоянии нежилых помещений №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> в период времени с 2012 года по 2018 год определить период времени, когда возникла необходимость в проведении текущего ремонта и объёма работ, с разбивкой по виду, не представляется возможным.

Однако следует отметить, что текущий ремонт должен производиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию с момента завершения его строительства (ввода в эксплуатацию). Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в рекомендуемом прил. 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом прил. 7 ВСН 58-88 (р) [3].

Текущий ремонт отделочных материалов согласно рекомендуемого прил. 3 ВСН 58-88 (р) [3] должен был производиться в разный период времени, а именно:

- замена линолеума в объёме 97,2м2, через 5 лет, т.е. в 2014 году;

- покраска помещений в объёме 222,84м2, через 3 года, т.е. в 2011г., 2014г., 2017г.;

- покраска труб отопления в объёме 10,64м2, через 4 года, т.е. в 2012г., 2016г.

По восьмому вопросу: «Необходимость в проведении какого вида и объёма ремонтно-восстановительных работ указанного помещения возникла в период с июня 2017 года до мая 2018 года, с разбивкой по виду ремонта (текущему и капитальному) и указанием их стоимости»?

В связи с отсутствием в материалах дела технического состояния исследуемых помещений №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> в период с июня 2017 года до мая 2018 года определить необходимость в проведении текущего ремонта и объёма ремонтно-восстановительных работ, не представляется возможным.

При этом следует отметить, что текущий ремонт должен производиться с периодичность, обеспечивающий эффективную эксплуатацию с момента завершения его строительства (ввода в эксплуатацию).

При ответе на вопрос эксперт приходит к выводу о том, что текущий ремонт исследуемых помещений №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> производился согласно рекомендуемого прил. 3 ВСН 58-88 (р) [3], т.е.:

- замена линолеума в объёме 97,2м2, через 5 лет, т.е. в 2014 году;

- покраска помещений в объёме 222,84м2, через 3 года, т.е. в 2011г., 2014г., 2017г.;

- покраска труб отопления в объёме 10,64м2, через 4 года, т.е. в 2012г., 2016г.

Из выше сказанного следует, что в 2017 году согласно рекомендуемого прил. 3 ВСН 58-88 (р) [3] должна была производиться покраска помещений в объёме 222,84м2.

В результате исследования установлено, что в период с июня 2017 года до мая 2018 года возникла необходимость в проведении текущего ремонта (покраска) нежилых помещений №1, 2, 3, 4, расположенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> в объёме 222,84м2.

Общая стоимость ремонтно-восстановительных работ и строительных материалов, необходимых для устранения повреждений в помещениях №1, 2, 3, 4 по 

<

адрес>, в ценах на дату проведения исследования 2 квартал 2017г.[1], составляет при привлечении квалифицированных исполнителей работ или организации – 50298,82 руб. (стоимость материалов с учётом транспортных расходов, накладные и плановые расходы, НДС - 18%).

Конкретные виды, объемы ремонтно-строительных работ, их стоимость приведены в расчете в приложении 4». (т.2 л.д. 3-25)

Экспертом выбрана верная и адекватная методика исследования, в том числе - верно применены нижеследующие правила обследования, что указано в исследовательской части экспертного заключения.

Так, экспертом указано, что согласно п.3.8 Постановления Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (ред. от 16.06.2014) "Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (вместе с "МДС 81-35.2004..."):

«3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей».

Эксперт, используя вышеуказанные и иные положения, нормативы и правила пришёл к верному выводу о стоимости ремонтно-восстановительных работ.

В этой связи суд, соглашается с выводами заключения эксперта и приходит к выводу о том, что ответчик обязан компенсировать истцу – 50298 руб. 82 коп., то есть сумму необходимую для проведения текущего ремонта в 2017 году, - то есть именно по тому основанию, по которому указано истцом в просительной части искового заявления («для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений» - покраска помещений), так как доказательств непроведения указанного ремонта в предыдущей период суду не представлено, а капитальный ремонт помещения должен проводить сам истец. Непроведение капитального ремонта, а также необходимость в его проведении, что могло бы явиться следствием необходимости проведения текущего ремонта материалы дела и вышеуказанное заключение эксперта не содержат.

Исходя из вышеуказанного заключения эксперта суд основывается на нём в части определения суммы ущерба, подлежащего взысканию с ответчика, в пределах заявленных исковых требований и по основанию, указанному истцом в просительной части искового заявления, отдавая указанному заключению приоритет, по сравнению с представленным истцом заключением специалиста - №447-18 от 12.07.2018, так как последнее подготовлено индивидуальным предпринимателем, то есть в негосударственном экспертном учреждении, по инициативе и за счёт истца, являвшегося заказчиком указанного заключения, что указано на первом его листе. (т.1 л.д.6)

Таким образом, подготовленное экспертом ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» заключение, в отличие от заключения специалиста (ИП), проведено в рамках назначенной судом экспертизы, полностью соответствуют требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". В этой связи, суд основывается именно на указанном заключении, и отдаёт ему приоритет, по сравнению с иным вышеуказанным заключением специалиста.

Доказательств необоснованности выводов указанного заключения ответчиком не представлено. В этой связи суд принимает его в качестве доказательства суммы, подлежащей взысканию с ответчика.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд находит обоснованными доводы истца в части наличия у ответчика обязанности по проведению ремонтных работ по текущему ремонту спорного помещения в указанном объёме – в период аренды, и, как следствие, - наличие у ответчика обязанности компенсировать истцу стоимость проведения таковых работ в указанной в экспертном заключении 147(2637)/6-2 от 30.04.2019 сумме.

Вышеуказанное заключение о сумме ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту помещения суд находит относимым к рассматриваемому делу доказательством, допустимым, так как оно получено в соответствии с действующим законодательством и достоверным, так как доказательств иного (его недостоверности) суду не представлено.

Доказательств возникновения необходимости проведения текущего ремонта, рассматриваемых помещений за пределами срока аренды, либо стоимости ремонтно-восстановительных работ в иной сумме, а равно – восстановления повреждённого имущества, суду не представлено. 

В этой связи суд находит представленную истцом совокупность доказательств достаточной, для взыскания с ответчика определённой экспертом суммы денежных средств, то есть – о частичном удовлетворении заявленных исковых требований, по основанию, указанному истцом «для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений», но только в части текущего ремонта, необходимого к проведению в рассматриваемый период арендных правоотношений.

Доводы о наличии загрязнений, на которых настаивает истец и просит взыскать сумму за их устранение, суд находит необоснованными по причине того, что это также относится к текущей эксплуатации помещений.

Наличие, либо отсутствие повреждений, на которые ссылается истец, в том числе - в части трещин стеклопакета и сломанной дверной ручки, перекоса дверного проёма, оторванной двери деревянной тумбы под мойкой в акте приёма-передачи не указаны, доказательств причинения их ответчиком истец не представил и материалы дела не содержат, указание в акте о том что, «состояние помещений – соответствующее», к таковым не относится, так как из буквального толкования этой фразы не следует, что повреждения отсутствуют и неясно чем соответствует состояние помещений.

Действий ответчика по умышленному уничтожению и (или) повреждению имущества истца, то есть о причинении ущерба в указанных – арендованных ответчиком помещениях судом не установлено, в этой связи требования истца в этой части не подлежат удовлетворению. Суд расценивает все повреждения помещений – необходимые для ремонта как полученные в результате естественной эксплуатации арендованного помещения по назначению (естественный износ помещения).

Кроме того, до 01.06.2017 помещения арендовала дочь ответчицы, которой также могли быть причинены указанные повреждения, акты приёма-передачи при этом не составлялись.

Действия истца, вопреки довыводам ответчика, суд не может расценить, как недобросовестные, так как со своей стороны он предоставлял в аренду помещения ответчику, а последний пользовался этим помещением. Вопрос об арендной плате и указании иной цены договора, по сравнению с фактическими расчётами не являются предметом настоящего разбирательства.

Иные доводы сторон не имеют юридического значения для рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, судом принято признание иска ответчиками, в части требований о взыскании 50298 руб. 82 коп. - для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений, распложенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес> (за период аренды с июня 2017 г. по май 2018 г.),о чем вынесено протокольное определение.

Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом, по делу принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

На основании ст. 98 ГПК РФ ответчик обязан компенсировать истцу судебные расходы по оплате госпошлины (далее – ГП) и за проведение исследования пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, а истец ответчику – за проведение судебной экспертизы пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Полная цена иска: 128 588 руб.

В соответствии с пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ при цене иска от 1000

<

адрес> руб. госпошлина составляет 3200 руб. плюс 2% от суммы, превышающей 100000 руб.

Формула расчета ГП: размер ГП = 3200 + (полная цена иска - 100000) * 2%. Расчет: 3200 + ((128588 - 100000) * 2) / 100 = 3 771,76 руб.

Итоговый размер госпошлины: 3 771,76 руб. (л.д. 5)

Исковые требования удовлетворены частично в размере 39,1163% от полной цены иска.

Cумма удовлетворенных исковых требований: 50 298,82 руб.

Истцом уплачена ГП в размере: 3 771,76 руб.

Ответчик обязан компенсировать истцу часть ГП в размере: 1 475,37 руб.

Истцом оплачено за проведение исследования ИП Ф. 12800 руб. (т.1 л.д. 107-108). В этой связи ответчик обязан компенсировать истцу 5006 руб. 89 коп. (39,1163% от 12 800 руб. руб.).

Кроме того, истец и его представитель заявили о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 5000 рублей (1500 руб. – составление искового заявление и 2500 рублей – участие в суде), о чём представили квитанцию от 25.07.2018 и соответствующее заявление. Суд находит данные требования обоснованными и отвечающими принципу разумности и справедливости, с учётом количества судебных заседаний – 5, объёма и сложности дела по которому запрашивались различные документы, допрошен ряд свидетелей, проводилась судебная строительно-техническая экспертиза, а также работы представителя, который участвовал во всех судебных заседаниях, заявлял ходатайства. Указанные расходы также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, в сумме 1955 руб. 82 коп. (39,1163 % от 5000 руб.)

Итого, ответчик обязан компенсировать истцу 8438 руб. 08 коп. судебных расходов (1475,37 руб. + 5 006 руб. 89 коп. + 1955 руб. 82 коп.)

Истец обязан компенсировать ответчику 60,8837 % судебных расходов (100 % - 39,1163%).

Ответчиком оплачено за проведение судебной экспертизы в ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» 13 644,43 руб. (т.1 л.д. 213) (включая комиссию, признанную судом необходимыми судебными расходами – 332,79 руб., так как без неё проведение платежа было бы невозможно). В этой связи истец обязан компенсировать ответчику 8307 руб. 23 коп. (60,8837 % от 13644,43 руб.).

На основании сделанных в судебном заседании сторонами заявлений, суд приравнивает встречные друг другу требования сторон о распределении судебных расходов к заявлениям о зачёте требований по распределению судебных расходов, так как требования сторон о их взыскании друг с друга однородны.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из приведенной нормы следует, что для зачета по одностороннему заявлению необходимо, чтобы встречные требования являлись однородными, срок их исполнения наступил (за исключением предусмотренных законом случаев, при которых допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил).

Подача заявления о зачете является выражением воли стороны односторонней сделки на прекращение встречных обязательств и одновременно исполнением требования закона, установленного к процедуре зачета (статьи 154, 156, 410 ГК РФ). Дата такого заявления не влияет на момент прекращения обязательства, который определяется моментом наступления срока исполнения того обязательства, срок которого наступил позднее (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом однородных требований").

Предъявление встречного иска, направленного к зачету первоначальных исковых требований, является по сути тем же выражением воли стороны, оформленным в исковом заявлении и поданном в установленном процессуальным законодательством порядке. Изменение порядка оформления такого волеизъявления - подача искового заявления вместо направления заявления должнику/кредитору - не должно приводить к изменению момента прекращения обязательства, поскольку предусмотренные статьей 410 ГК РФ основания для зачета (наличие встречных однородных требований и наступление срока их исполнения) остаются прежними. В ином случае материальный момент признания обязательства по договору прекращенным ставится в зависимость от процессуальных особенностей разрешения спора, на которые эта сторона повлиять не может. (Указанная правовая позиция согласуется с изложенной в определении Верховного Суда РФ от 16.08.2018 по делу №305-ЭС18-3914, А40-79380/2017).

Таким образом, встречный иск (встречные требования) приравнены к заявлению о зачете встречных однородных требований.

Суд полагает целесообразным применить зачёт только в части взыскания понесённых сторонами сумм судебных расходов, так как они являются однородными, не затрагивая при этом основную сумму удовлетворённых исковых требований в пользу истца.

Оставшуюся после применения зачёта сумму денежных средств, суд полагает целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца.

Таким образом, применяя зачёт исковых требований к однородным требованиям о распределении судебных расходов, сумма этих расходов, взыскиваемая с ответчика в пользу истца, составляет 130 руб. 85 коп. (8438 руб. 08 коп. - 8 307 руб. 23 коп.).

В этой связи, с учётом приведённого зачёта исковых требований по взысканию судебных расходов, указанные расходы к взысканию с истца не подлежат.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5 удовлетворить в частично.

Взыскать в пользу ФИО3 с ФИО5 50298 руб. 82 коп. для ремонтно-восстановительных работ по текущему ремонту нежилых помещений, распложенных на втором этаже здания по адресу: 

<

адрес>А.

Взыскать в пользу ФИО3 с ФИО5 судебные расходы в сумме 130 руб. 85 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд через Змеиногорский городской суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Ю. Сафронов