УИД 61RS0010-01-2025-002999-55

Судья Баташева М.В. дело № 33-800/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Михайлова Г.В.,

судей Голованя Р.М., Кузьминовой И.И.,

при секретаре Аверкиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-146/2025 по иску ФИО3, ФИО4 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение, по встречному иску Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к ФИО3, ФИО4 о признании строений самовольной постройкой, возложении обязанности по сносу объектов капитального строительства, признании отсутствующим права собственности, по апелляционным жалобам Администрации г. Ростова-на-Дону и Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным иском, сославшись на то, что они являются собственниками (по 1/2 доле каждая) земельного участка с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Бытовое обслуживания, площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Также они являются собственниками жилого дома с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 55,3 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, жилой дом литер М(А) состоял из: жилая комната, 15,9 кв.м., жилая комната, 8,9 кв.м., жилая комната, 7,8 кв.м., совмещенный санузел, 3,2 кв.м., коридор, 7,6 кв.м., кухня, 6,4 кв.м., коридор, 4,0 кв.м., холодный коридор, 1,5 кв.м.; общая площадь - 55,3 кв.м., жилая - 32,6 кв.м., подсобная - 22,7 кв.м.

Истцами принято решение о реконструкции указанного жилого дома в нежилое здание и возведении еще одного нежилого здания, для чего заказана проектная документация. После чего в полном соответствии с проектной документацией произведена реконструкция жилого дома и возведено нежилое строение.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, на вышеуказанном земельном участке расположены:

- нежилое здание литер А, включая санузел, 6,0 кв.м. коридор, 7,5 кв.м., санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.;

- нежилое здание литер В, состоит из: основная, 45,3 кв.м., подсобная, 11,6 кв.м., подсобная, 1,8 кв.м., основная, 43,2 кв.м., подсобная, 3,9 кв.м. Всего по зданию: 105,8 кв.м., в том числе, основная - 88,5 кв.м., вспомогательная - 17,3 кв.м.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в отношении земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) одним из основных видов разрешенного использования земельного участка является: 3.3 - бытовое обслуживание. В градостроительном плане земельного участка № Российской ФедерацииНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-1108 указаны виды разрешенного использования, в том числе основной Р.ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА - бытовой обслуживание.

По заявлению истцов ИП ФИО8 разработаны отчеты по результатам определения безопасных противопожарных разрывов (расстояний) между жилыми, общественными зданиями, сооружениями на объектах «Нежилое здание Литер А» и «Нежилое здание Литер А», расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Истцы обращались в Департамент архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 66,3 кв.м., и нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 105,8 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с ответом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.34.2/28996 и ответом от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.34.2/28993 истцам отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства, в связи с тем, что разрешение на строительство (реконструкцию) указанных объектов Департаментом не выдавалось. Подготовка разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после самовольного выполнения строительных работ к полномочиям Департамента не относится.

Спорные объекты недвижимости реконструированы и возведены истцами в полном соответствии с проектной документацией, выпиской из ПЗЗ, на принадлежащем им на праве собственности земельном участке, с соблюдением действующих строительных, градостроительных, противопожарных, иных требований и правил, в отсутствие наличия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав третьих лиц.

На основании изложенного, истцы просили суд:

- сохранить нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 66,3 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в реконструированном состоянии, состоящем из: основная, 40,2 кв.м., санузел, 6,0 кв.м., коридор, 7,5 кв.м., санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.;

- признать за ФИО3 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- признать за ФИО4 право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- признать за ФИО3 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

- признать за ФИО4 право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - объект бытовых услуг, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В рамках данного дела к производству суда принят встречный иск Департамента архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (далее -ДАиГ), в обоснование которого указано, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеет площадь 286 кв.м., вид разрешенного использования: Бытовое обслуживание, право собственности в равных долях зарегистрировано за ФИО3, ФИО4 Право собственности на жилой дом, площадью 55,3 кв.м КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный на земельном участке КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, также зарегистрировано за ФИО3, ФИО4 Истцами произведена реконструкция указанного жилого дома в нежилое здание и возведено еще одно нежилое здание.

По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Департаментом разрешений на строительство, реконструкцию и на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства по «АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» не выдавалось.

Таким образом, усматривается факт самовольного возведения строений без получения необходимой разрешительной документации.

На основании изложенного, ДАиГ просил суд:

- признать самовольно реконструированным объект капитального строительства жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55,3 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1;

- признать самовольной постройкой нежилое здание, площадью 105,8 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- обязать ФИО3, ФИО4 в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу произвести снос объекта капитального строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1, и объекта капитального строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- признать отсутствующим право собственности ФИО3 (регистрационная запись № НОМЕР ФИО5 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО4 (регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), прекратить все имеющиеся в ЕГРН записи о правах на объект недвижимости - жилой дом, площадью 55,3 кв.м., КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

- в случае неисполнения решения суда в трехмесячный срок со дня его вступления в законную силу взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу ДАиГ неустойку за неисполнение в размере 1 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения по день фактического исполнения.

Решением Ленинского районного суда АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА исковые требования ФИО3, ФИО4 удовлетворены. Суд сохранить нежилое здание КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в реконструированном состоянии, состоящем из: помещение 1 - основное, 40,2 кв.м., 2 - санузел 6 кв.м., 3 - коридор, площадью 7,5 кв.м., 4- санузел 3,5 кв.м, 50 - подсобное 9,1к кв.м., всего по зданию 66,3 кв.м., основной 40,2 кв.м., вспомогательной 26,1 кв.м.; признать за ФИО3, ФИО4 право собственности на нежилое здание литер КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 66,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по 1\2 доле за по 1\2 доле за каждой соответственно; признать за ФИО3, ФИО4 право собственности на нежилое здание, площадью 105,8 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по 1\2 доле за каждой соответственно.

Встречные исковые требования ДАиГ оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ДАиГ просит решение отменить, вынести новое решение, которым исковые требования ФИО3, ФИО4 оставить без удовлетворения, а встречные исковые требования ДАиГ - удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указано, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела. Судом не принято во внимание, что входные площадки (ступени) спорных строений (литеры А, В) выходят за границы земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и пересекают красные линии действующего проекта планировки центральной части города. Данное обстоятельство также было установлено в исследовательской части заключения судебной экспертизы, однако никак не отразилось на выводах судебных экспертов.

В апелляционной жалобе Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН также просит решение отменить, вынести новое решение, которым исковые требования ФИО3, ФИО4 оставить без удовлетворения, а встречные исковые требования ДАиГ - удовлетворить в полном объеме.

По мнению апеллянта, суд безосновательно оставил без внимания то, что в досудебном порядке ФИО3 и ФИО4 не предпринимали мер для получения разрешений на строительство (реконструкцию), а также для перевода своего жилого помещения в нежилые.

В нарушение градостроительных норм и правил истцы не представили в материалы дела заключение государственной экспертизы в отношении проектной документации спорных строений. При этом, как указано в жалобе, представленная истцами в материалы дела «проектная документация» такой не является. Данное обстоятельство суд также оставил без внимания.

В решении не разрешен вопрос о том, какое функциональное значение имеют спорные объекты, которые истцы просили суд признать объектами «бытового обслуживания», а судебные эксперты определили как «торговые помещения (магазины)».

Апеллянт считает неправильными выводы суда по существу спора также потому, что в процессе судебного разбирательства были установлены и другие нарушения в части соблюдения противопожарных расстояний и процента застройки земельного участка.

Также, как и в жалобе ДАиГ, Администрация АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН считает, что суд безосновательно не признал юридически значимыми по делу обстоятельства, свидетельствующие о том, что входные площадки (ступени) спорных строений (литеры А, В) выходят за границы земельного участка КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и пересекают красные линии действующего проекта планировки центральной части города.

Кроме того, апеллянт полагает, что суд, приняв решение об удовлетворении исковых требований, легализовал в гражданском обороте спорные постройки как нежилые строения (помещения). Однако принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые в силу закона на территории АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН отнесено к компетенции ДАиГ. Как следствие, апеллянт заявляет о том, что суд нарушил принцип разделения властей, закрепленный в ст. 10 Конституции Российской Федерации.

Дополнительно в жалобе указано, что судом не учтены разъяснения из постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации в части применения положений ст. 222 ГК Российской Федерации.

ФИО3 и ФИО4 поданы возражения, в которых они просят оставить решение без изменения, полагая, что доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО9 и представитель Департамента архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ФИО10, просившие решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК Российской Федерации в отсутствие других не явившихся сторон, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками (по 1/2 доли у каждой) земельного участка с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: Бытовое обслуживания, площадью 286 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также собственниками (по 1\2 доли у каждой) жилого дома с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 55,3 кв.м., расположенного на указанном земельном участке.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, жилой дом литер М(А) состоял из: жилая комната, 15,9 кв.м., жилая комната, 8,9 кв.м., жилая комната, 7,8 кв.м., совмещенный санузел, 3,2 кв.м., коридор, 7,6 кв.м., кухня, 6,4 кв.м., коридор, 4,0 кв.м., холодный коридор, 1,5 кв.м. Итого: общая площадь - 55,3 кв.м., жилая - 32,6 кв.м., подсобная - 22,7 кв.м.

Истцами произведена реконструкция указанного жилого дома, а также осуществлено строительство еще одного здания, разрешение на реконструкцию и строительство которых получено не было.

В соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на вышеуказанные объекты:

- нежилое здание литер А состоит из: основная, 40,2 кв.м. санузел, 6,0 кв.м. коридор, 7,5 кв.м. санузел, 3,5 кв.м., подсобная, 9,1 кв.м. Всего по зданию: 66,3 кв.м., в том числе, основная - 40,2 кв.м., вспомогательная - 26,1 кв.м.;

- нежилое здание литер В состоит из: основная, 45,3 кв.м. подсобная, 11,6 кв.м. подсобная, 1,8 кв.м. основная, 43,2 кв.м., подсобная, 3,9 кв.м. Всего по зданию: 105,8 кв.м., в том числе, основная - 88,5 кв.м., вспомогательная - 17,3 кв.м.

Истцы обратились в Департамент архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 66,3 кв.м., и нежилого здания - объект бытовых услуг, общей площадью 105,8 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно ответам от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.34.2/28996, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.34.2/28993 заявителям отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов капитального строительства, в связи с тем, что разрешение на строительство (реконструкцию) указанных объектов Департаментом не выдавалось. Подготовка разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства после самовольного выполнения строительных работ к полномочиям Департамента не относится.

Также Департаментом архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА вынесено распоряжение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отказе в переводе жилого помещения площадью 55,3 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в нежилое со ссылкой на необходимость обеспечения минимум одного входа, доступного для маломобильных групп населения с поверхности земли в виде изолированного входа, обеспеченного пандусом либо подъемным устройством, обеспечения тактильными средствами, выполняющими предупредительную функцию на покрытии пешеходных путей на участке до объекта, обеспечение на входной двери символа, указывающего на ее доступность маломобильным группам населения, обеспечение тактильного предупреждающего указателя на участке пола на путях движения маломобильных групп населения пере дверными проемами, обеспечение информационными табличками у дверей санитарно-бытовых помещений на высоте 1,2 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,6 м., обеспечением мерами противопожарной защиты, обеспечении системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях, обеспечение аварийного освещения.

Также указано на не предоставление определенных пп.6,7 ч.2 ст.23 ЖК Российской Федерации оригиналов документов, а именно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещении., на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также указано на то, что перевод жилого здания в нежилое помещение не предусмотрен положениями ЖК Российской Федерации и административным регламентом №АР-026-04 муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещении», утвержденного постановлением Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Также указано, что перевод жилого (нежилого) здания в нежилое (жилое) предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования объекта капитального строительства, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и административным регламентом №АР-274-04 муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство», утвержденного постановлением Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Распоряжением ДАиГ г.Ростова-на-Дону №5015 от 28.10.2024 отказано в переводе жилого помещения в нежилое здания площадью 105,8 кв.м. со ссылкой на отсутствие правоустанавливающих документов, уведомления. Также указано, что не предоставление определенных пп.6,7 ч.2 ст.23 ЖК Российской Федерации оригиналов документов, а именно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, согласия каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ФБУ «Южный региональный центр судебных экспертиз» Минюста России.

Согласно заключению судебной строительной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, с учетом выполненного судебными экспертами дополнительного акта исследования от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, установлено, что процент застройки земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН -составляет 83.8 %, что более максимально допустимого процента застройки (80%), предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны сформирования жилой застройки (ЗР-4), приведенному в ст. 56 Правил землепользования и застройки АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Превышение максимально допустимого процента застройки земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из расположения исследуемых зданий по отношению к существующей застройке, не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемых зданий лит. «А» и лит. В» по их функциональному назначению.

В остальном судебные эксперты пришли к выводам о том, что при реконструкции и возведении спорных объектов соблюдены либо не нарушены строительные, экологические и санитарно-гигиенические нормы, требования противопожарной безопасности, правила землепользования и застройки территории муниципального образования «г. Ростов-на-Дону». Данные объекты эксплуатируются по функциональному назначению, а именно литер В - как объект торговли (магазин по продаже табачной продукции), литер А - как объект торговли (магазин по продаже строительных материалов).

Заключение судебной экспертизы сторонами не оспаривалось и принято судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции полагался на выводы заключения судебной экспертизы, ссылался на положения ст. 222 ГК Российской Федерации и посчитал, что спорные строения могут быть легализованы в гражданском обороте, т.к. доказано, что эти строения выполнены с соблюдением либо без нарушения строительных, экологических и санитарно-гигиенических норм, требований противопожарной безопасности, правил землепользования и застройки территории муниципального образования «г. Ростов-на-Дону». В виду отсутствия указанных нарушений суд сделал вывод о том, что спорные строения не угрожают жизни и здоровью граждан, не нарушают прав третьих лиц.

При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования ФИО3 и ФИО4, а встречные исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия полагает, что обжалуемое судебное решение подлежит отмене, поскольку из положений пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных норм и строительных правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти. Такой документ подтверждает соответствие планируемого объекта проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм и строительных правил, если эти обстоятельства установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, отвечающих критериям недвижимого имущества. При этом ключевой критерий отнесения строения к объекту недвижимости состоит в его прочной связи с землей, исключающей перемещение объекта без ущерба его назначению.

Также в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Как разъяснено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК Российской Федерации).

Кроме того, в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК Российской Федерации).

Применительно к изложенному судебная коллегия отмечает, что нижестоящий суд не дал надлежащей оценки действиям (бездействию) истцов, в контексте положений ст. 10 ГК Российской Федерации.

Согласно материалам дела по состоянию на 25.09.2007 на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находился принадлежащий истцам жилой дом. По состоянию на 11.10.2023 истцами произведена реконструкция указанного жилого дома, а также осуществлено строительство еще одного здания.

Из представленной в дело топографической съемки, выполненной в 2020 году и частично в 2023 году (том 2 л.д. 206), следует, что в 2020 году и в 2023 году границы спорных строений частично выходили за пределы принадлежащего им участка и по направлению к улице Текучева пересекали красные линии действующего проекта планировки центральной части г.Ростов-на-Дону.

Более того, в материалы дела не представлено доказательств тому, что истцы, осуществляя реконструкцию и строительство нового объекта, заранее позаботились о получении какой-либо проектной документации в целях недопущения нарушений строительных, экологических и санитарно-гигиенических норм, требований противопожарной безопасности, правил землепользования и застройки территории муниципального образования «г.Ростов-на-Дону».

Отдельно судебная коллегия обращает внимание на то, что в материалы дела истцами представлены проектная документация на литер В и проектная документация на литер А. Данная документация подготовлена в 2023 году, т.е. после строительства спорных объектов.

В период до сентября 2024 года истцы в установленном порядке не предпринимали мер для получения необходимых разрешений по согласованию реконструкции и возведения нового объекта капитального строительства, т.е. пренебрегли соблюдением установленного порядка.

Учитывая, что жилой дом (индивидуальный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства) считается одним из видов жилых помещений (п. 39 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), а также то, что фактически его назначение было изменено на нежилое, то, помимо указанных согласований, истцам также следовало предпринять меры по соблюдению требований, определенных в главе 3 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое.

Фактически все действия по согласованию выполненных работ истцы произвели постфактум (в сентябре, октябре 2024 года), получив указанные выше решения административных органов об отказе в согласовании данных работ.

С учетом абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации, на дату обращения в суд спорные строения не соответствовали установленным требованиям в части соблюдения минимальных противопожарных расстояний по отношению не только между этими строения, но и по отношению к соседним жилым домам (том 2 л.д. 30-32), что было установлено заключением судебной экспертизы. Также были нарушены нормативные требования в части соблюдения максимально допустимого процента застройки земельного участка.

Соответственно, в период с 2020 года по июнь 2025 года спорные строения эксплуатировались истцами с нарушением нормативных требований в части соблюдения мер противопожарной безопасности, что бесспорно создавало угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц с учетом того, что данные строения использовались как магазины по продаже табачной продукции и строительных материалов.

Таким образом, истцы не доказали, что строения проектировались специализированным учреждением, возводились квалифицированным подрядчиком или трудовым коллективом, при надлежащем строительном контроле, а их приемка и введение в эксплуатацию произведены в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

То обстоятельство, что на данный момент истцы устранили нарушения в части соблюдения минимальных противопожарных расстояний между строениями, само по себе не свидетельствует об их добросовестности, с учетом того, что необходимость соблюдения этих требований является их законной обязанностью.

Также судебная коллегия считает заслуживающим внимания длительность и неоднократность бездействия истцов в части соблюдения установленного законом административного порядка. Учитывая, что предметом спора являются два отдельно стоящих строения, одно из которых было реконструировано из жилого дома, а второе построено как новое, то, соответственно, административный порядок не соблюден истцами дважды.

Осуществление истцами реконструкции жилого дома, а также возведение нового строения в обход порядка, предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации этих объектов недвижимости исключительно в судебном порядке, исходя из совокупности установленных выше обстоятельств, свидетельствует о недобросовестном поведении истцов и является злоупотреблением правом.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истцов очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отказа в исковых требованиях ФИО3 и ФИО4, а также об удовлетворении встречных исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44, судебная коллегия обращает внимание истцов на то, что выбор способа исполнения решения суда определяется ими самостоятельно.

Требование Департамента о признании отсутствующим право собственности ФИО3 и ФИО4, прекращении всех имеющихся в ЕГРН записей о правах на объект недвижимости - жилой дом, площадью 55,3 кв.м., КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подлежит удовлетворению, поскольку в судебном порядке установлено, что данный объект выбыл из гражданского оборота, в связи с его реконструкцией.

На основании пункта 1 статьи 308.3 ГК Российской Федерации в целях побуждения истцов к своевременному исполнению обязательства в натуре судебная коллегия полагает возможным удовлетворить требования Департамент в части присуждения денежных средств на случай неисполнения судебного акта в установленный срок. С учетом конкретных обстоятельств дела, характера установленного нарушения и его последствий, судебная коллегия определяет астрент в размере по 1 000 руб. с каждого из истцов за каждый календарный день просрочки исполнения решения по день фактического исполнения

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО3, ФИО4 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречный иск Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону удовлетворить.

Признать самовольно реконструированным объект капитального строительства жилой дом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 55,3 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1.

Признать самовольной постройкой нежилое здание, площадью 105,8 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать ФИО3, ФИО4 трехмесячный срок с момента вступления судебного постановления в законную силу произвести снос объекта капитального строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, строение 1, а также объекта капитального строительства - нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 (регистрационная запись № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-3 от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО2 (регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА), прекратить все имеющиеся в ЕГРН записи о правах на объект недвижимости - жилой дом, площадью 55,3 кв.м., КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В случае неисполнения решения суда в трехмесячный срок со дня его вступления в законную силу взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону неустойку в размере по 1 000 рублей с каждого из истцов за каждый календарный день просрочки исполнения решения по день фактического исполнения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.02.2026.