РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2020 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве А.С., 

с участием:

представителя административного истца публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» – ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Иркутской области – ФИО2,

представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-74/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Коршуновский ГОК» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года. 

Земельный участок площадью 11 315 769 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен для размещения промышленных объектов. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 472 772 828,82 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Сравнивая результат государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года с предыдущим результатом, административный истец считает, что действующая кадастровая стоимость необоснованно завышена, что нарушает его право, поскольку повышается размер земельного налога. 

По поручению собственника рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена ООО «Прайс Хаус ТВ’с» в сумме 27 837 000 рублей, что следует из отчета оценщика ФИО4 от 14 августа 2019 г. № 256/19-5. 

Судом по делу назначена экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:12:070501:1 по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 237 631 149 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «Коршуновский ГОК» ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО3 требования иска не признала, правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка, поддержала. 

Заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, администрация Нижнеилимского муниципального района в судебное заседание представителей не направили. В письменных отзывах возражений против требований иска не высказали, экспертное заключение не оспорили, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Поскольку все лица, участвующие в деле, своевременно, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, в соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ПАО «Коршуновский ГОК» является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 11 315 769 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", с разрешенным видом использования: для размещения промышленных объектов. 

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 октября 2011 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 24 января 2020 года № КУВИ-001/2020-1076695.

Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп. 

Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 21 декабря 2004 года, 16 января 2019 года на основании постановления Правительства Иркутской области № 808-пп в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 472 772 828,82 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ’с» ФИО4, согласно отчету от 14 августа 2019 года № 256/19-5 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 27 837 000 рублей.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года № 808-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения», при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В обоснование нарушения прав ПАО «Коршуновский ГОК» ссылается на то, что установленная при массовой оценке кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную с учетом уникальных характеристик участка, что налагает на него дополнительные налоговые обязательства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если ее результатами затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка.

Таким образом, ПАО «Коршуновский ГОК», как собственник, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которой возник спор.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости. 

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка – 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость. 

В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.

Поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от его кадастровой стоимости более чем на пятьдесят процентов, у административных ответчиков возникли сомнения относительно ее достоверности, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой поручено эксперту РОО (ИРО РОО) ФИО5 

Эксперт ФИО5 имеет высшее экономическое образование и дополнительное образование по программе «Оценка недвижимости», аттестована в области оценочной деятельности, имеет сертификат судебного эксперта, является членом Экспертного Совета СРО ОО «Российское общество оценщиков», экспертно-консультативного комитета ИО РОО, имеет опыт в проведении оценки недвижимости более 20 лет, из них 13 лет в качестве эксперта, ее ответственность застрахована в установленном законом порядке, об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение предупреждена, что подтверждается имеющимися в деле письменными документами.

Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.

При ответе на первый вопрос экспертом проведена проверка отчета от 14 августа 2019 года № 256/19-5 на соответствие требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, результаты которой сведены в таблицы. 

Экспертом отмечена неполнота описания объекта оценки: не упоминается наличие заходящего на участок железнодорожного пути, что является фактором, существенно влияющим на его стоимость; в отчете не приведен перечень документов о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, использованных оценщиком; не полностью указаны сведения о правообладателе участка; в расчетах рыночной стоимости использованы не рыночные данные. Это касается всех трех выбранных оценщиком объектов-аналогов, данные о которых взяты из договоров купли-продажи, не представленных на открытом рынке, без указания источника информации, с ценами существенно ниже сложившегося на открытом рынке диапазона цен. Сама природа сделок по продаже физическими лицами земельных участков, расположенных в границах угольного разреза и предназначенных для добычи полезных ископаемых, добывающей компании «Востсибуголь» свидетельствует о вынужденности действий по их совершению, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателя. При выявленном оценщиком диапазоне цен по сделкам/предложениям с земельными участками категории «земли промышленности» в размере 54-58 рублей за 1 кв.м. объекты-аналоги проданы за 4,1-4,2 рубля за 1 кв. м.

В результате проверки отчета ООО «Прайс Хаус ТВ’с» экспертом сделан вывод о том, что оценщиком допущены нарушения статей 3 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 13 ФСО № 1, пунктов 5, 8, 11 и 12 ФСО № 3, пунктов 7, 11, 22 и 28 ФСО № 7, нарушения требований к методам расчета, использованная при расчете информация не является проверяемой и достаточной, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Показаниями допрошенного в судебном заседании свидетеля – оценщика ЧЕВ., составившей отчет, замечания эксперта не опровергнуты. Свидетель подтвердила, что данные о сделках с выбранными объектами-аналогами взяты из собственной базы оценщика и в свободном доступе отсутствуют, их выбор мотивирован территориальной близостью к объекту оценки, причины отказа от использования в качестве аналогов других выявленных в сегменте рынка земельных участков в отчете не указаны. Отсутствие договора по объекту-аналогу № 3 считает технической ошибкой. 

Оценивая отчет ООО «Прайс Хаус ТВ’с» от 14 августа 2019 года № 256/19-7 в совокупности с заключением экспертизы, пояснениями эксперта и показаниями свидетеля, суд соглашается с доводами административных ответчиков о том, что в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации он не может быть признан достоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В ходе оценки рыночной стоимости земельного участка экспертом оговорены принятые допущения и ограничения, проведен подробный анализ местоположения, количественных и качественных характеристик, наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого участка, анализ рынка объекта с учетом влияния на тенденции его развития социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Иркутской области, Нижнеилимском районе. Определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, проанализированы данные о фактических ценах сделок (предложений) в данном сегменте. Не выявив таких сделок в Нижнеилимском районе, эксперт в соответствии с требованиями ФСО № 7 расширил поиск до территории Иркутской области.

Поскольку анализ показал неактивность рынка земель промышленности, эксперт исследовал информацию о сделках с объектами, расположенными на землях иных категорий и имеющими иной вид разрешенного использования, проведя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. На основании анализа собранной информации, объема доступных рыночных данных о сделках с сопоставимыми объектами экспертом для расчета выбрано шесть объектов-аналогов с обоснованием отказа от использования иных выявленных объектов, выбраны единицы и элементы сравнения и проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Для определения рыночной стоимости объекта применены корректировочные коэффициенты по тем качественным и количественным параметрам объектов-аналогов, которые имеют отличия от объекта оценки - торг, условия рынка, местоположения, площадь, инженерное обеспечение, дополнительные улучшения.

После получения расчетного показателя рыночной стоимости проведено согласование результатов и сделано заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2018 года в размере 237 631 149 рублей. 

В экспертном заключении изложена вся существенная информация, необходимая для понимания результатов экспертизы, последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, произведенные экспертом расчеты проверяемы.

Отвечая на возражения административного истца по экспертному заключению, эксперт ФИО5 пояснила, что в соответствии с требованиями ФСО № 7 сегмент рынка, к которому относится объект оценки, был определен как промышленные объекты, произведен анализ рынка незастроенных участков, используемых в производственной деятельности - производственно-складские объекты. В разделе 2.5.2. экспертного заключения представлены доступные рыночные данные об объектах-аналогах (таблица 2.14), приведены правила отбора объектов-аналогов. В таблице указаны два незастроенных участка категории земель промышленности, которые выбраны в качестве объектов-аналогов, один из которых в Иркутском районе и используется для добычи и разработки полезных ископаемых.

Второй земельный участок, расположенный в Иркутском районе, имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, предлагается под строительство завода, склада, при использовании его в качестве аналога применена корректировка на вид разрешенного использования. При расширении диапазона поиска рыночной информации в качестве объектов-аналогов выбрано четыре земельных участка из категории земель населенных пунктов, используемых для производственной и складской деятельности, два из которых расположены в промышленной зоне г. Братска, один - в промышленной зоне с. Залари, один - в промышленной зоне п. Большой Луг Шелеховского района. Все эти объекты соответствуют сегменту рынка – производственная деятельность, при расчете к ним применена поправка на местоположение. 

Возражения представителя ПАО «Коршуновский ГОК» против использования в качестве аналогов земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, суд считает необоснованными, поскольку их выбор требованиям ФСО № 7, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2020 года № 568-р, не противоречит. При этом административным истцом не указано, какие правовые акты, регулирующие порядок оценки рыночной стоимости, нарушены экспертом.

Доводы и возражения административного истца относительно произведенных в экспертном заключении расчетов рыночной стоимости земельного участка суд с учетом письменных пояснений эксперта и его объяснений в судебном заседании отклоняет. 

Исследовав экспертное заключение от 24 февраля 2020 года с учетом показаний оценщика ЧЕВ, пояснений эксперта ФИО5, выслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что при выборе объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости нарушений требований закона и ФСО экспертом не допущено, объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному сегменту рынка, применена корректировка на их местоположение, рассчитанная методом, предусмотренным методическими рекомендациями по оценке недвижимости, удаленность аналогов от объекта оценки на итоговой величине рыночной стоимости не отразилась.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту, изложив в определении мотивы несогласия с ранее данным заключением эксперта.

Руководствуясь приведенной статьей, суд отклонил ходатайство административного истца ПАО «Коршуновский ГОК» о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку в выводах эксперта, изложенных в заключении экспертизы от 24 февраля 2020 года противоречий, порождающих сомнения в обоснованности заключения, не нашел.

Заключение судебного эксперта соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено и суд признает его допустимым доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной. 

Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установленные по делу обстоятельства и доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом в сумме 237 631 149 рублей. 

В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 9 декабря 2019 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 11 315 769 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 237 631 149 (двести тридцать семь миллионов шестьсот тридцать одна тысяча сто сорок девять) рублей. 

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ПАО «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» обратилось в суд 9 декабря 2019 года. 

Взыскать с административного истца публичного акционерного общества «Коршуновский горно-обогатительный комбинат» в пользу эксперта ФИО5 (наименование банка получателя: филиал № 5440 Банка ВТБ (ПАО), кор/счет Банка получателя: "номер изъят", БИК Банка получателя: "номер изъят", ИНН Банка получателя: "номер изъят", КПП: "номер изъят", ОГРН: "номер изъят", счет получателя в банке получателя: 30232810700402000010) денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.Л. Каракич

Мотивированное решение изготовлено 5 июня 2020 года.