Дело № 2а-368/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новоаннинский 06 июля 2017 года

Новоаннинский районный суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи – Савченко И.Н., 

при секретаре судебного заседания – Деминой Т.А.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2,

представителя заинтересованного лица ООО «Деминское» - ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права. 

В обоснование заявленных требований указывает, что административный истец ФИО4 обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации земельного участка с кадастровым номером №. 18 мая 2017 года по почте представителю истца было вручено уведомление от 17 мая 2017 года № о приостановлении государственной регистрации прав, на основании п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии согласия арендатора земельного участка, выраженного в письменной форме. Считает, что вынесенное уведомление является преждевременным и незаконным. Так, по имеющейся у них информации в соответствии с договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, со стороны арендодателей был подписан договор О.В., действующей на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ. Земельная доля, выдел которой совершён, принадлежит ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, после умершей Т.С., из чего следует, что упомянутый договор аренды заключен помимо воли участника общей долевой собственности, и не позволял изъявить несогласие с подписываемым договором ФИО4 Кроме того, как установлено в уведомлении государственная регистрация права собственности приостановлена на основании п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии согласия арендатора земельного участка, выраженного в письменной форме, однако, данная норма права носит общий характер, поскольку содержит перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка. Между тем, вопросы образования земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности собственников исходного объекта регулируются специальным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 13 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ предусмотрен порядок образования земельного участка, выделяемого в счет земельных долей. При этом, получение согласия арендатора на выдел земельного участка данным законом не предусмотрено. Таким образом, согласие арендатора на осуществление выдела земельного участка в счет принадлежащих лицу земельных долей не влияет на возможность осуществления выдела. В противном случае собственник лишается возможности реализации прав, предусмотренных ст. 252 ГК РФ и ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что противоречит положениям ст.ст. 8, 19, 34 и 35 Конституции РФ, в которых закреплено право граждан и юридических лиц приобретать и осуществлять гражданские права своей волей и в своем интересе. В случае выдела земельного участка в счет земельных долей и земельного участка, находящегося в аренде, арендатор не может реализовать права, предусмотренные п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ. Таким образом, осуществление выдела при отсутствии согласия арендатора не влечет для арендатора невозможность в будущем использовать образованный земельный участок. Также обращает внимание, что правовая позиция судов о необходимости одновременного применения специальных норм ст. 13.1 Закона № 101-ФЗ и общих норм п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ означает, что при выделе земельного участка из земель сельхозназначения, лицо, его производящее, в соответствии с положениями ст. 13.1 данного закона для выдела должно осуществить процедуру публикации проекта межевания земельного участка и при отсутствии возражений вправе произвести выдел земельного участка и в то же время обязано получить в письменной форме согласие всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, указанных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, без которых указанный выдел является незаконным. Конституционным Судом РФ выявлено, что при указанном правоприменении долевой собственник земель сельскохозяйственного назначения подвергается дополнительным обременениям по сравнению с долевым собственником иных категорий земель, на которые распространяется общий порядок выдела, предусмотренный ЗК РФ. Однако это противоречит целям правового регулирования норм ст. 13.1 закона № 101-ФЗ в редакции закона № 435-ФЗ, выявленным КС РФ в постановлении от 22.04.2014 года № 12-П. Согласно п. 3 указанного постановления положения п.п. 2-6 ст. 13 Закона № 101-ФЗ в ныне действующей редакции имеют целью более полную реализацию в земельных отношениях конституционно значимых начал гражданского законодательства, в том числе его дозволительной направленности, и тем самым – обеспечение баланса частных и коллективных интересов участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. КС РФ в данном постановлении указал, что федеральный законодатель существенным образом скорректировал подход к обеспечению оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с учетом сложившейся к этому моменту ситуации, при которой лишь незначительное количество собственников земельных долей выделили свои земельные доли в натуре для создания фермерских и личных подсобных хозяйств или передали их в уставные капиталы (фонды) сельскохозяйственных организаций, что затрудняет эффективное использование земель сельскохозяйственными товаропроизводителями, а также использование земельных участков в качестве залога для привлечения долгосрочных кредитов в сельское хозяйство. Также в приведенном постановлении указано, что иное вопреки направленности нового правового регулирования в контексте развивающихся отношений собственности в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, означало бы ограничение гарантированных Конституцией РФ прав лиц, которые претендуют на выдел земельных участков в счет своих земельных долей, и в нарушение ст. 19 ч.ч. 1и 2 Конституции РФ ставило бы таких лиц в неравное положение с сособственниками тех земельных участков. Таким образом, исходя из системного толкования Закона № 101-ФЗ и ЗК РФ следует, что отсутствует необходимость согласования с арендатором выдела земельного участка, а также право арендатора выдвигать свои возражения против выдела земельного участка из земель сельхозназначения. Законом Об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлена процедура формирования земельных участков, включающая в себя подготовку проекта межевания, возможность доступа к нему и заявления заинтересованными лицами возражений, извещение о проведении собрания участников долевой собственности, проведение собрания с утверждением на нем проекта межевого плана. Административным истцом процедура образования спорного земельного участка была полностью соблюдена. В связи с изложенным, административный истец полагает, что позиция административного ответчика о предоставлении арендатору большей, чем участникам долевой собственности, защиты (в виде необходимости получить его письменное согласие, отсутствие которого исключает образование земельного участка), прямо противоречит законодательному регулированию порядка образования земельных участков и возникновения права долевой собственности на них. На основании изложенного у административного истца есть все основания полагать о незаконности действий административного ответчика, поскольку они ограничивают и не позволяют завершить, а равно реализовать право на выдел земельной доли, как следствие имеются нарушения прав ФИО4

Просит суд признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 17 мая 2017 года №.

В судебное заседание не явился административный истец ФИО4, извещался о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил. 

Суд, с учётом мнения участвующих в деле лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца, так как в его отсутствие возможно выяснение всех обстоятельств дела и неявка административного истца не признана судом необходимой.

Представитель административного истца ФИО5 – ФИО1 в судебном заседании требования административного иска поддержал по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении, просит их удовлетворить.

Административный ответчик - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении административного искового заявления отказать. Пояснила, что 12 мая 2017 года ФИО1, действующим в интересах ФИО4, было представлено заявление для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. На государственную регистрацию было представлено решение о выделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. При проведении правовой экспертизы установлено, что земельный участок с кадастровым номером № образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который находится в аренде у ООО «Деминское» на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды земельного участка (перенайме) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Заявителем согласие арендатора ООО «Деминское» на выдел вышеуказанного земельного участка на государственную регистрацию представлено не было. В связи с чем, государственным регистратором направлен запрос арендатору о даче согласия /несогласия на вышеуказанный выдел доли из земельного участка. 17.05.2017 года государственная регистрация права приостановлена на срок до 16.08.2017 года. Для возобновления государственной регистрации и в дальнейшем её проведения заявителю надлежит представить согласие арендатора на выдел вновь образованного земельного участка. Документального подтверждения того, что заявитель на общем собрании участников долевой собственности выразил своё несогласие с передачей в аренду земельного участка, представлено не было. При отсутствии выраженного на общем собрании участников долевой собственности несогласия заявителя с условиями договора аренды, письменное согласие арендатора на выдел земельных долей необходимо, поскольку в случае образования самостоятельного земельного участка изменится предмет договора аренды, что приведет к нарушению прав арендатора. Действия регистрирующего органа в приостановлении государственной регистрации права являются правомерными. Довод административного истца о том, что договор аренды в отношении исходного земельного участка заключен против его воли несостоятелен, поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени арендодателей уполномоченным представителем О.В., действующей на основании протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в отношении доли в праве общей долевой собственности Т.С., наследником которой является ФИО4 Представленное в материалы регистрационного дела решение Новоаннинского районного суда Волгоградской области от 15 марта 2017 года также не может служить основанием для государственной регистрации, поскольку к исполнению принимается резолютивная часть решения суда, в которой содержится решение относительно определения местоположения границ выделяемого ФИО4 земельного участка. 

Заинтересованное лицо - представитель ООО «Деминское» ФИО3 в судебном заседании считает, что приостановление регистрации права произведено в соответствии с действующим законодательством, поскольку арендатор ООО «Деминское» согласие на выдел земельного участка ФИО4 не давал.

Выслушав доводы участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию ФИО4 является собственником 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Материалами регистрационного дела (л.д. 15-67) установлено, что ФИО4 обратился к административному ответчику с заявлением о регистрации права собственности на выделяемый им земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в ходе проведения правовой экспертизы установлено, что земельный участок с кадастровым номером № образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который находится в аренде у ООО «Деминское» на основании соглашения о перемене стороны в договоре аренды земельного участка (перенайме) от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

В связи с отсутствием согласия арендатора ООО «Деминское» на выдел ФИО4 земельного участка, 17 мая 2017 года осуществление действий по регистрации права собственности на земельный участок было приостановлено до 16.08.2017 года.

Не согласившись с действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по приостановлению государственной регистрации права, административный истец, через своего представителя, обратился в суд с требованием о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 17 мая 2017 года №.

Согласно пп. 2 п.11 ст.41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образуемый объект недвижимости осуществляются на основании: письменного согласия третьих лиц на образование объекта недвижимости, если такое согласие на образование объекта является обязательным в соответствии с федеральным законом.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьёй 11.2 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В соответствии с п. 1 - 3 ст. 13 Федерального «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Пунктом 5 статьи 14 приведенного Федерального закона установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу приведенной правовой нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Из сообщения генерального директора ООО «Деминское» следует, что общество является арендатором исходного земельного участка с кадастровым номером №, и своё согласие на выдел ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, не даёт (л.д. 30).

Доказательств того, что договор аренды земельного участка заключен без согласия арендодателя Т.С., наследником которой является административный истец, а также доказательств того, что административный истец, либо наследодатель на общем собрании с передачей в аренду земельного участка, суду не представлено, следовательно, в силу названных выше положений закона, выдел земельного участка из арендованного земельного участка может быть осуществлен с согласия арендатора.

Доводы представителя административного истца ФИО1 о том, что ФИО4 при проведении общего собрания участников долевой собственности ДД.ММ.ГГГГ не мог заявить о своём несогласии о передаче земельного участка в аренду, а также с условиями договора аренды, поскольку свидетельство о праве на наследство им было получено ДД.ММ.ГГГГ, не могут служить основанием для удовлетворении заявленных требований, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Поскольку в управление Росреестра по Волгоградской области не было представлено согласие арендатора на выделение земельного участка ФИО4, суд считает решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о приостановлении государственной регистрации права законным и обоснованным.

Кроме того, согласно ч.9 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (в тех случаях, когда настоящий Федеральный закон допускает возможность осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав) или решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, принятые в отношении документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета, по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 5, 7 - 10, 19 - 21, 24 - 35, 42, 43, 45, 49, 50, 52 части 1 настоящей статьи, могут быть обжалованы в порядке, установленном статьей 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Положениями части 1 статьи 26.1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" предусмотрено, что решение о приостановлении кадастрового учета объекта недвижимости может быть обжаловано в административном порядке заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, в апелляционную комиссию, созданную при органе кадастрового учета в порядке, установленном данной статьей. При этом обжалование решения о приостановлении в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

Вместе с тем, сведений об обращении административного истца либо его представителя в апелляционную комиссию для обжалования уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление ФИО4 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права - отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Волгоградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Новоаннинский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2017 года.

Судья И.Н. Савченко