Дело № 2-651/20

47RS0011-01-2020-000066-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2020 года г. Ломоносов

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Михайловой Н.Н.,

с участием адвокатов Вечерского К.С., Гальпер А.В. 

при секретаре Померанцевой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании следки недействительной и заявлению ФИО5 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав в обоснование, что занимается грузоперевозками, имеет в собственности автомобиль. В июне 2015г. попал в ДТП на трассе «Дон», в результате чего понадобились денежные средства. 

Истец указывает, поскольку квартира, в которой он проживает, находится в ипотеке, а деньги нужны были срочно, он обратился в микрокредитную организацию за нужной ему суммой в размере 500000 рублей. Руководитель микрофинансовой компании согласился предоставить денежные средства, но потребовал обеспечение этого займа. 

В качестве обеспечения займа истец предоставил земельный участок с кадастровым номером № и загородный дом площадью 225,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Стоимость вышеуказанного имущества составляет около 50000000 рублей.

При этом был составлен договор займа на сумму 500000 рублей сроком на 11 месяцев, по которому истец обязался выплатить долг с процентами в размере 7% в месяц. 

Вместо договора залога, был составлен договор купли-продажи от 25.06.2015г. с обратным выкупом, где цена дома и участка складывалась из стоимости займа и процентов, что составило 885000 рублей, на эту сумму была составлена расписка. 

Покупателем по договору купли-продажи выступала, сотрудник Общества ФИО2, при этом оказалось, что пункт об обратном выкупе в договоре отсутствовал. 

При заключении договора купли-продажи истцу пояснили, что разницы между договором купли-продажи и договором залога не имеется. 

Также истец указал, что в настоящее время продолжает пользоваться домом, оплачивает членские взносы, а также налоги на имущество. 

Истец также указывает, что микрофинансовая организация, в лице ФИО2, хотела получить прибыль от выданного займа, фактически договор купли-продажи являлся договором залога, ФИО2 не имела намерения его покупать, а он продавать.

По договору займа за 11 месяцев он выплатил половину долга, за каждый месяц выплат имеются расписки ФИО2, причем в каждой расписке ФИО2 указывала разные назначения платежа. 

В 2016 году, в связи с тяжелой жизненной ситуацией, руководитель микрофинансовой организации предложил подписать новый договор займа на сумму уже 800000 рублей на тех же условиях, что и предыдущий, а первоначальный договор на сумму 500000 рублей был уничтожен. 

Истец выплачивал денежные средства по договору займа до августа 2019г.

ФИО2 передавал денежные средства до декабря 2016г., затем стал перечислять денежные средства ФИО3. 

В декабре 2019г. истец узнал о том, что дом с земельным участком выставлен на продажу за 1250000 рублей

Между тем, в срок до 01 апреля 2017 года основной договор купли–продажи земельного участка между сторонами также не был заключен, и в настоящее время ответчик хоть и готов его заключить с истцом, но только на условиях стоимости земельного участка в 4 170 000 рублей, угрожая истцу, что земельный участок вместе со строениями будет продан третьему лицу.

По утверждению ФИО1, руководитель микрофинансовой организации ввел истца в заблуждение относительно природы и характера заключаемой между ФИО2 и им сделки, на которую истец был вынужден согласиться, поскольку находился в безвыходном положении с учетом отсутствия у него правовых познаний.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые требования, в качестве соответчиков привлек ФИО3, ФИО4, ФИО5 и в окончательной редакции искового заявления просил признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка с садовым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенную 25.06.2015г., между ФИО2 и ФИО1, применить общие положения о последствиях недействительности сделки, обязывающие каждую из сторон возвратить другой все полученное по сделке, признать за ФИО1 право собственности на земельный участок и дом. Измененное требование было принято судом в соответствии со статьей 39 ГПК РФ.

Дополнительно указав, что после подписания второго договора займа ответчик ФИО2, не поставив истца в известность и не предложив выкупить обратно спорное имущество, заключила договор купли-продажи с ФИО3

ФИО3 фактически имущество не принимал, спорные дом и земельный участок не осматривал, судьбой имущества не интересовался. 

23.03.2019г. спорные земельный участок и дом были проданы ФИО3 – ФИО4 за 885000 рублей.

25.01.2020г. между ответчиком ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи, цена договора составила 1125000 рублей. При этом рыночная стоимость аналогичных домов и земельного участка составляет 5000000 рублей. 

По мнению истца, ответчик ФИО6 приобрел спорное имущество дом и земельный участок за цену явно ниже рыночной, не интересуясь состоянием спорного имущества, достоверно зная, что имуществом пользуется ФИО1

Кроме того, истец указывает, что спорный договор купли-продажи от 25.06.2015г. совершен истцом в виду существенного заблуждения. Действительная его воля была направлена на заключение договора займа с микрофинансовой организацией с залогом принадлежащего ему имущества. 

В свою очередь ФИО5 подал заявление о признании его добросовестным приобретателем, указывая в обоснование заявленных требований, что в момент приобретения недвижимого имущества продавцом ФИО4 были предоставлены все необходимые документы, которые подтверждали законность его владения.

При регистрации перехода права собственности на спорное имущество у Управления Росреестра по Ленинградской области не имелось каких-либо нареканий относительно продавца по сделке, равно, как и к документам, предоставленным на регистрацию перехода права собственности.

Земельный участок и садовый дом приобретен за цену в размере 1125000 рублей, что соответствует рыночной стоимости указанных объектов. 

Расчеты по договору купли-продажи от 25.01.2020г. производились с использованием индивидуального сейфа Банка ПАО «Сбербанк», продавец ФИО4 получил денежные средства по указанному договору лишь после регистрации перехода на спорное имущество. 

По мнению ФИО5, при заключении договора купли-продажи от 25.01.2020г. он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась при совершении подобного рода сделок.

Также указывает на то, что на момент регистрации договоров купли-продажи от 23.02.2019г., от 21.07.2016г., и от 25.06.2015г., у регистрирующих органов, также не возникло никаких нареканий относительно продавцов документов, которые легли в основание сделки по отчуждению права собственности на недвижимое имущество. 

Истец ФИО1 и его представители ФИО7, действующая на основании доверенности от 21.02.2020г., выданной сроком на три года и адвокат Вечерский К.С., действующий на основании доверенности от 01.08.2020г., выданной сроком на три года и ордера №184 от 05.08.2020г. в судебном заседании поддержали доводы иска и письменные объяснения по делу. 

Ответчики ФИО3, ФИО4 в суд не явились, доверили представлять свои интересы адвокату Гальпер А.В.

В судебном заседании представитель ФИО3, ФИО4, адвокат Гальпер А.В., действующая на основании ордера №53/20 от 27.10.2020г. и ордера №42/20 от 05.08.2020г., доверенности от 01.02.2017г., выданной сроком на десять лет возражала по иску в полном объеме, просила о применении срока исковой давности. 

Ответчик ФИО5 в судебном заседании возражал по иску ФИО1, просил об удовлетворении его требований о признании добросовестным приобретателем. 

Ответчик ФИО2, представители Управления Росреестра по Ленинградской области, органа опеки и попечительства Ломоносовского района в суд не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили. От ФИО2 в суд поступило заявление, в котором она признала исковые требования. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, показания свидетелей, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 679 кв.м, и садового дома площадью 226,5 кв.м, условный №.

25 июня 2015 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного садового дома и земельного участка (далее – Договор), согласно которому ФИО1 в собственность ФИО2 передает спорный земельный участок и садовый лом (т.1л.д.96).

Согласно пункту 3 Договора земельный участок и садовый дом оценен сторонами в 885 000 рублей, в том числе земельный участок 500000 рублей, садовый 

<

адрес> рублей.

Согласно пункту 4 Договора расчет произведен сторонами в полном объеме до подписания договора, что подтверждается подписанием сторонами договора.

Переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован 13 июля 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по 

<

адрес>, номер регистрации № 

В настоящее время правообладателем спорного земельного участка является ответчик ФИО5.

Исковые требования истца основаны на утверждении о том, что договор купли-продажи спорного земельного участка является притворной сделкой, поскольку под ней стороны подразумевали договор займа с залогом недвижимости, более того, сделка заключена под влиянием заблуждения истца о природе сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Законодатель в пункте 1 статьи 168 ГК РФ закрепил презумпцию оспоримости сделки, которая нарушает требования закона или иного правового акта. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.

В абзаце 2 пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) приведен примерный перечень норм, устанавливающих ничтожность сделки.

Так, в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ), а также мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). 

Исходя из этого, толкование статьи 168 ГК РФ, которое дано в Постановлении Пленума ВС РФ № 25, основано на третьем подходе: сделка ничтожна не только тогда, когда закон прямо называет ее ничтожной, но и в ряде случаев, когда из смысла законодательного запрета следует, что противоречащие ему действия участников гражданского оборота должны быть лишены правовых последствий с момента их совершения. Причем по общему правилу толкование осуществляется в пользу оспоримости сделки.

Учитывая тот факт, что требования истца основаны на положениях о недействительности сделки, влекущим как ее ничтожность в силу притворности (ст. 170 ГК РФ), так и оспоримость в силу заключения под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), то суд считает необходимым начать проверку оспариваемой истцом сделки на предмет ее ничтожности, поскольку ничтожная сделка лишена правовых последствий вне зависимости от признания ее судом недействительной.

Оценивая доводы истца в обоснование притворности договора купли-продажи садового дома с земельным участком от 25 июня 2015 года, которым в собственность ответчика ФИО2 истцом был отчужден спорный земельный участок, то суд не находит их обоснованными в связи со следующим.

В силу части 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как указано в разъяснениях Верховного суда Российской Федерации в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. 

Исходя из системного толкования названных правовых норм и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ, подлежит установлению наличие воли всех участников сделки на достижение других правовых последствий, чем формально совершаемая сделка.

Применимо к рассматриваемым обстоятельствам, суду надлежит установить: направлена ли была воля сторон на достижение иных правовых последствий, нежели предусматривает договор купли-продажи недвижимости. 

Истец утверждает, что, заключая договор купли-продажи спорного земельного участка, воля сторон была направлена на оформление между ним и ответчиком отношений по предоставлению истцу займа на условиях его обеспечения залогом недвижимости - спорного земельного участка.

В качестве подтверждения своей позиции истцом предоставлены суду платежные документы, в подтверждение получения ФИО2 от ФИО1 денежных средств, а именно: расписки ФИО2 о получении денежных средств и заявление о внесении наличных денежных средств на расчетный счет.

В соответствии с требованиями статьей 55,56,67,68 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. 

Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Пояснения сторон являются доказательствами по делу и подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

По мнению суда, вопреки положениям ст. 167 ГПК РФ, истцом не предоставлено допустимых, относимых и достаточных доказательств наличия воли обеих сторон по договору купли-продажи прикрыть ею сделку по предоставлению ответчиком истцу займа с условием о его обеспечении залогом недвижимости, то есть воли сторон по наступлению иных правовых последствий, нежели переход права собственности от истца к ответчику на спорный садовый дом и земельный участок.

Так, договор купли-продажи спорного садового дома и земельного участка по его содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства о его существенных условиях, сторонами по делу совершены все необходимые действия для исполнения условий и обязательств сторон договора купли-продажи, в том числе, для наступления последствий заключения договора – проведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок и садовый дом - от истца к ответчику.

В пункте 6 Договора сторонами оговорено, что фактическая передача и прием спорного земельного участка осуществлена сторонами до подписания договора, и что настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи. При этом доказательств того, что истец после заключения Договора фактически продолжал пользоваться спорным земельным участком - суду не представлено, следовательно, Договор в части передачи имущества покупателю (ответчику) также считается исполненным.

Оценивая позицию истца о том, что вместо договора залога был составлен договор купли-продажи, с обратным выкупом, то суд отмечает, что данный факт не подтверждает притворность оспариваемой сделки, напротив, свидетельствует о понимании истцом правовой ситуации, в которой он уже не является собственником земельного участка и именно вследствие его отчуждения в пользу ответчика.

Отвергаются судом предоставленные истцом в качестве доказательства притворности сделки платежные документы: заявление и, свидетельствующие о внесении наличных денежных средств, а также расписка ответчика ФИО2 о получении ею от ФИО1 денежных средств, якобы свидетельствующие о погашении истцом заемных обязательств перед ответчиком, поскольку из содержания расписок не следует, кто, кому и в связи с чем перечислял денежные средства, при этом расписки ответчика, также не содержат сведений о погашении истцом заемных обязательств перед ответчиком.

В сложившейся ситуации, у суда отсутствуют основания для оценки оспариваемой сделки как ничтожной в силу ее притворности, поскольку суду не предоставлено, а в ходе судебного разбирательства судом также и не добыто доказательств, свидетельствующих о пороке воли сторон при оформлении (заключении) договора купли-продажи садового дома с земельным участком от 25.06.2015 года, которым в собственность ответчика ФИО2 перешел спорный земельный участок.

Ссылка истца на то, что воля сторон была направлена на оформление между сторонами заемных отношений с залогом недвижимости, но с целью исключить трудности с оформлением данных отношений заключили договор купли-продажи земельного участка, не нашла свого подтверждения.

Договор купли-продажи земельного участка заключен в соответствии с действующим законодательством, переход права собственности зарегистрирован, надлежащих доказательств фактического пользования земельным участком истцом не представлено.

Суд отмечает, что прикрывать заем с предоставлением залога недвижимости оформлением договора купли-продажи земельного участка не имеет практического смысла, поскольку оба договора подразумевают под собой государственную регистрацию прав ответчика на спорный земельный участок, будь то право собственности или обременение в виде залога недвижимости.

Оценивая доводы истца в поддержку недействительности сделки в силу ее заключения истцом под влиянием обмана и/или заблуждения, то суд также не находит их обоснованными.

В соответствии с положениями пунктов 2,3 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как указано в разъяснениях Верховного суда Российской Федерации в пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Истец утверждает, что оспариваемая им сделка была совершена под влиянием заблуждения, в безвыходном для него положении, поскольку взять нужной суммы, кроме как у Общества не представлялось возможным.

Ссылка истца на наличие устной договоренности, о том, что истец с будет проживать на земельном участке - голословна, также как и не подтвержден истцом факт наличия тяжелых для него жизненных обстоятельств, вынуждавших его принять предложение микрофинансовой организации: наличие обязательств перед третьими лицами, отказы банков и т.п.

При изложенных обстоятельствах, требования истца ФИО1 о признании сделки недействительной в силу ее притворности, заключения под влиянием обмана на невыгодных для него условиях, а также иные требования, являющиеся производными от требования о недействительности сделки, не подлежат удовлетворению.

Ответчиком ФИО5 в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд считает необоснованным довод истца о том, что о нарушении своего права он узнал только феврале 2020г., так как проживал по спорному адресу, осуществлял фактическое владение спорным имуществом, поскольку осведомленность истца о заключении договора установлена судом.

Судом установлено, что договор купли-продажи заключен 25.06.2015г., с иском ФИО1 обратил 09.01.2020г., оспаривает договор по основаниям ничтожности.

Таким образом, судом установлен пропуск ФИО1 срока исковой давности, заявление подано истцом спустя 4 года после подписания оспариваемого договора, что, при наличии соответствующего заявления ответчика, является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ. Каких-либо доказательств наличия уважительных причин пропуска срока, влекущих восстановление срока исковой давности, истец суду не представил.

Что касается требований ФИО5 о признании его добросовестным приобретателем, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п.1 ст. 147 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. 

Суд считает, что ФИО5 является надлежащим приобретателем недвижимого имущества, право собственности, на которое принадлежит ему с момента передачи этого имущества по договору купли-продажи в соответствии сч.1 ст.556 ГК РФ. 

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной отказать.

Признать ФИО5 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № и садового дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 ноября 2020 года.

Судья: Н.Н. Михайлова