Дело № 2-1297/2020 г. Выборг

УИД 47RS0005-01-2019-006860-49

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 25 ноября 2020 года.

Мотивированное решение составлено 28 ноября 2020 года.

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Вериго Н. Б.,

при секретаре Помазковой Е. С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Акционерный банк РОССИЯ», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (недвижимого имущества), и по иску ФИО1 к акционерному обществу "Акционерный Банк Россия", ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании права собственности отсутствующим, об обязании совершить определенные действия, 

установил:

Истец 11 декабря 2019 года обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к АО «Акционерный банк РОССИЯ», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (недвижимого имущества), в котором просил: признать договор купли продажи № 00-200-ХД от 07 октября 2019 года и акт приема-передачи к данному договору от 21 октября 2019 года недействительными. 

В обоснование своих требований истец указал, что приблизительно 15-17 ноября 2019 года в связи с вызовом в полицию - 29 отдел полиции в Рощино он узнал, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности дом - кадастровый № отчужден по договору купли-продажи от 21 октября 2019 года ответчиком АО «Акционерный банк РОССИЯ» ФИО2, при этом ФИО2 требует освобождения участка и соответственно, сноса дома, на данном участке также имеется ещё одно строение принадлежащее ему и надлежащим

образом зарегистрированное - корт.

Полагает, что указанная выше сделка по продаже земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства.

На момент совершения сделки по купле-продаже земельного участка ответчики могли получить при должной осмотрительности сведения о регистрации права на объекты как незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, так и эксплуатирующиеся.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчики подписали акт осмотра земельного участка и не могли не знать о наличии данных объектов, в том числе, и о наличии на объектов незавершенного строительства, при совершении сделки сторонам должны были быть известны и разъяснены положения ст. 35 ЗК РФ.

С учетом этих обстоятельств он полагает что, что ответчик АО «Акционерный банк РОССИЯ» как лицо, передавшее имущество, в том числе, объекты незавершенного строительства, и дом, расположенные на земельном участке, не мог не знать о наличии прав на данные объекты у него (истца).

При заключении договора купли-продажи земельного участка был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, договор в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Ответчик ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем

объектов недвижимости, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем строениями. 

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет. 

Отсутствие его воли на прекращение его прав на объекты недвижимости при совершении договора купли-продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от ответчика АО «Акционерный банк РОССИЯ» к ФИО2 произошла только в отношении земельного участка.

Кроме того истец 19 декабря 2019 года обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Акционерный Банк Россия", ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области об обязании совершить определенные действия, в котором просил: признать право собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО Первомайское сельское поселение пос. Ленинское, отсутствующим; обязать Управление Росреестра по Ленинградской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации прав ответчиков на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

В обоснование своих требований истец указал, что приблизительно 15-17 ноября 2019 года в связи с вызовом в полицию - 29 отдел полиции в Рощино он узнал, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором находится принадлежащий ему на праве собственности дом - кадастровый номер № отчужден по договору купли-продажи от 21 октября 2019 года ответчиком АО «Акционерный банк РОССИЯ» ФИО2, при этом ФИО2 требует освобождения участка и соответственно, сноса дома.

Полагает, что указанная выше сделка по продаже земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства.

На момент совершения сделки по купле-продаже земельного участка ответчики могли получить при должной осмотрительности сведения о регистрации права на объекты как незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, так и эксплуатирующиеся.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, ответчики подписали акт осмотра земельного участка и не могли не знать о наличии данных объектов, в том числе, и о наличии на объектов незавершенного строительства, при совершении сделки сторонам должны были быть известны и разъяснены положения ст. 35 ЗК РФ.

С учетом этих обстоятельств он полагает что, что ответчик АО «Акционерный банк РОССИЯ» как лицо, передавшее имущество, в том числе, объекты незавершенного строительства, и дом, расположенные на земельном участке, не мог не знать о наличии прав на данные объекты у него (истца).

При заключении договора купли-продажи земельного участка был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, договор в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Ответчик ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем

объектов недвижимости, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем строениями. 

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет. 

Отсутствие его воли на прекращение его прав на объекты недвижимости при совершении договора купли-продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от ответчика АО «Акционерный банк РОССИЯ» к ФИО2 произошла только в отношении земельного участка.

Согласно данным ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО2.

Наличие в ГКН данных сведений препятствует законному собственнику осуществлять распорядительные действия в отношении данного земельного участка как единого объекта недвижимости.

Исковые требования к ответчикам основаны на незаконности возникновения права собственности на земельные участки, следовательно возникшие у ответчиков права собственности на указанные земельные участки следует признать отсутствующими.

Все регистрационные записи в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произведенные Управлением Росреестра по Ленинградской области, в отношении ответчиков должны быть погашены.

Определением суда от 27 февраля 2020 года гражданские дела: № 2-1297/2020 по иску ФИО1 к АО «Акционерный банк РОССИЯ», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (недвижимого имущества); № 2-1240/2020 по иску ФИО1 к акционерному обществу "Акционерный Банк Россия", ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании права собственности отсутствующим, об обязании совершить определенные действия, объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Истец ФИО1 и третье лицо ФИО3 надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ранее в ходе рассмотрения дела их представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, требования поддерживал, просил удовлетворить.

Ответчик ФИО2 надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика АО «Акционерный банк РОССИЯ» ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, представил письменный отзыв на иск. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, представитель в судебное заседание не явились, в заявлении, адресованном суду, проси рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Несоблюдение данного запрета на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применение иных мер, предусмотренных законом.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 части 1 и части 2 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Требования истца основаны на нарушении ответчиком АО «Акционерный банк РОССИЯ» требований пп.2 п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого Договора от 17.12.2019 ответчик АО «Акционерный банк РОССИЯ» являлся собственником указанных в Договоре земельных участков, в том числе, земельного участка площадью 2 000 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер №, расположенного по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», пос. Ленинское, и не обладал информацией о наличии каких-либо зданий/сооружений на земельных участках.

Земельный участок с кадастровым номером № перешел в собственность АО «Акционерный банк РОССИЯ» на основании Акта от 06.08.2014 передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга. Указанным актом судебный пристав-исполнитель Выборгского районного отдела судебных приставов ФИО6 передала АО «Акционерный банк РОССИЯ» нереализованный в

рамках исполнительного производства от 30.05.2013 №№ земельный участок.

Исполнительное производство № было возбужденного на основании исполнительного листа об обращении взыскания на заложенное имущество ФИО7, Дата г.р., выданного на основании Определения Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.07.2012 по делу №2-1668/12, которым утверждено мировое соглашение, вследствие неисполнения истцом которого на земельный участок было обращено взыскание.

24.07.2012 истец принимал участие в судебном заседании Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу №2-1668/12 по иску АО «Акционерный банк РОССИЯ» к ФИО1 о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе рассмотрения дела №2-1668/12 суд установил, что земельный участок находится в залоге у АО «Акционерный банк РОССИЯ» на основании Договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), заключенного с залогодателем ФИО7 (договор об ипотеке нотариально удостоверен 02.07.2009 и 10.07.2009 зарегистрирован в ЕГРП за № заключенного в обеспечение исполнения ФИО1 по кредитному договору №18-3/04/371 от 05.05.2009.

Ни в Договоре об ипотеке, ни в приложенной к нему копии кадастрового плана земельного участка отсутствовали какие-либо сведения об объектах недвижимости, в том числе незавершенных строительством.

Согласно п.1.2.1 Договора об ипотеке ФИО7 (залогодатель) подтвердила, что ей нотариусом разъяснено содержание ст. 64 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Определением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 13.08.2020 по делу №2-1668/2012, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт- Петербургского городского суда от 01.10.2020 №33-19632/2020, установлено, что технический паспорт на жилой дом, содержащий план земельного участка, на котором он расположен, составлен 13.09.1999, когда собственником земельного участка являлась ФИО7

На дату заключения Кредитного договора и Договора об ипотеке ФИО1 и ФИО7 находились в зарегистрированном браке, и, в силу ст.34 Семейного кодекса РФ, указанный дом как имущество, нажитое супругами во время брака, являлся их совместной собственностью, о чем истец не мог не знать.

При этом истец к исковому заявлению прилагает технический паспорт на жилой дом по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, МО «Первомайское сельское поселение», пос. Ленинское, дом б/н, изготовленный БТИ «Рощино» ГУП «Леноблтехинвентаризация» 25.01.2012, в котором указано, что год постройки дома - 2011.

В ходе судебных заседаний по делу №2-1668/12, состоявшихся в период с 29.03.2012 по 24.07.2012, истец и ФИО7 (залогодатель) сокрыли от суда информацию о нахождении на земельном участке объекта недвижимости - жилого дома, в отношении которого была проведена техническая инвентаризация.

Из приложенных ФИО1 к исковому заявлению документов следует, что право собственности ФИО7 на дом было зарегистрировано в ЕГРП 11.04.2013 за № 47-47-15/028/2013-250, т.е. в период между датой утверждения судом мирового соглашения (24.07.2012) и датой возбуждения исполнительного производства по делу №2-1668/12 (30.05.2013).

Однако ни истец, ни залогодатель (ФИО7) о регистрации за ней права собственности на дом ни Ответчику 1 (залогодержателю), ни судебному приставу-исполнителю также не сообщали.

Указанные обстоятельства истцовой стороной не опровергнуты.

Суд полагает, что названные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном осуществлении истцом и ФИО7 гражданских прав (злоупотреблении правом) с целью избежания передачи жилого дома, расположенного на земельном участке, в залог АО «Акционерный банк РОССИЯ» и в дальнейшем при неисполнении обязательств по кредитному договору невозможности обращения взыскания на жилой дом, т.е. в обход ст. 64 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с целью оставления жилого дома за собой.

При отсутствии у судебного пристава-исполнителя информации о зарегистрированном праве должника/залогодателя (ФИО7) на дом у судебного пристава-исполнителя не было оснований для подачи заявления об отмене определения Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24.07.2012 по делу №2-1668/12 по вновь открывшимся обстоятельствам, а именно, наличием законодательно установленных препятствий к обращению взыскания на земельный участок в связи с регистрацией за ФИО7 права собственности на дом.

Указанное свидетельствует о том, что реализация судебным приставом-исполнителем земельного участка была произведена в строгом соответствии с нормами действующего законодательства.

Право собственности АО «Акционерный банк РОССИЯ» на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН 19.08.2014 за №№.

В соответствии со ст.260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Следовательно, АО «Акционерный банк РОССИЯ» был вправе распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, что и было сделано путем заключения договора купли-продажи с ФИО2

АО «Акционерный банк РОССИЯ» перед заключением Договора получил Выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 10.09.2019 №.

Согласно п.68 Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015 №975 (в ред. от 29.03.2019) «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде» с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01.07.2019, в реквизите «План (чертеж, схема) земельного участка» отображается план (чертеж, схема) границ земельного участка... . При наличии в ЕГРН координат характерных точек контуров здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, контуры таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства отображаются на плане (чертеже, схеме) земельного участка. 

В Разделе 3 «Описание местоположения земельного участка» указанной Выписки из ЕГРН приведен план (чертеж, схема) ЗУ, из которого видно, что на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе, незавершенные строительством, координаты которых содержатся в ЕГРН.

Суд полагает, что требования ФИО1 о признании договора купли продажи № 00-200-ХД от 07 октября 2019 года и акта приема-передачи к данному договору от 21 октября 2019 года недействительными, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, суд полагает, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием отказа в иске.

Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Суд полагает, что требования истца в части признания права собственности ФИО2 в отношении спорного земельного участка, отсутствующим, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворении, поскольку право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН только за ответчиком ФИО2

Суд полагает, что истцом ФИО1, обратившимся в суд с указанными требованиями, избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Также из материалов дела и объяснений представителя ответчика АО «Акционерный банк РОССИЯ» следует, что определением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 01.10.2020 ФИО1 было отказано в пересмотре решения по делу №2-1668/2012 об утверждении мирового соглашения по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии с частью 1 статьи 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, истцом не представлено, в ходе рассмотрения дела не добыто.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что АО «Акционерный банк РОССИЯ» приобрел право на спорный земельный участок в установленном законом порядке в рамках исполнительного производства вследствие неисполнения истцом и ФИО7 (залогодателем) условий мирового соглашения и, с учетом положений ст.209 и ст.421 ГК РФ, АО «Акционерный банк РОССИЯ» был вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему земельного участка любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать земельный участок в собственность другим лицам, в том числе, заключить с ФИО2 договор купли-продажи на согласованных сторонами условиях.

На дату подачи истцом иска в ЕГРН уже не имелось записи о праве собственности АО «Акционерный банк РОССИЯ» на спорный земельный участок в связи с переходом права собственности на земельный участок к ФИО2 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 07.10.2019 и акта приема передачи от 21 октября 2019 года.

Требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка или о переводе на истца прав и обязанностей по договору истцом не заявлялись.

Требование истца об обязании Управления Росреестра по Ленинградской области погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации прав ответчиков АО «Акционерный банк РОССИЯ» и ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, является не обоснованным, в связи с чем, не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Акционерный банк РОССИЯ», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (недвижимого имущества), отказать.

В удовлетворении иска ФИО1 к акционерному обществу "Акционерный Банк Россия", ФИО2, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании права собственности отсутствующим, об обязании совершить определенные действия, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд.

Судья: Н. Б. Вериго 

47RS0005-01-2019-006860-49

Подлинный документ находится

в производстве Выборгского городского суда

Ленинградской области, подшит в деле №2-1297/2020