Дело №2-3566/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

15 ноября 2017 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО4, ФИО5 , ФИО6 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 , ФИО6 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что между ДИО Краснодарского края и КЮС был заключен договор № от 31.12.2015 года аренды земельного участка площадью 50 000 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - для гостиничного обслуживания. Договор аренды был заключен на основании протокола №1 о результатах аукциона от 23.12.2015 года. Право аренды было зарегистрировано в ЕГРП. Впоследствии КЮС передал свои права и обязанности арендатора ответчикам на основании договоров о передаче прав и обязанностей, переход прав был зарегистрирован в ЕГРП. 

Пунктом 2.2 договора аренды было предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за участок определяется по результатам аукциона, при этом в силу п.2.7 договора аренды неиспользование земельного участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы, срок оплаты арендной платы – ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала. Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Однако у ответчиков по состоянию на 31.07.2017 года имеется задолженность по арендной плате по договору аренды: ФИО4 задолжал 4 850 550 руб 05 коп аренды и 500 983 руб 66 коп пени, ФИО6 задолжал 684 725 руб 34 коп аренды и 70 721 руб 09 коп пени, ФИО5 задолжала 353 315 руб 34 коп аренды и 36 491 руб 09 коп пени.

Пунктом 4.1.7 договора аренды земельного участка определено, что арендатора обязан осуществить освоение земельного участка не позднее 12 месяцев с даты государственной регистрации договора.

Однако в нарушение условий договора ответчики не исполняют обязанность по своевременной уплате арендных платежей, а также по своевременному освоению земельного участка, что в силу п.3.2.4 договора аренды дает арендодателю право на расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Истцом принимались меры к досудебному урегулированию возникшего спора путем направления в адрес ответчиков претензий о необходимости погашения задолженности по арендной плате и о подписании соглашения о расторжении договора аренды в досудебном порядке, однако требования претензии удовлетворены не были. В связи с чем, ссылаясь на положения ст.ст. 309-310, 619, 622 ГК РФ, истец просит суд взыскать с ответчика ФИО4 задолженность по арендной плате по договору аренды от 31.12.2015 года в размере 4850550,05 руб и задолженность по пени в размере 500983,66 руб, с ответчика ФИО6 задолженность по арендной плате в размере 684725,34 руб и задолженность по пени в размере 70721,09 руб, с ответчика ФИО5 задолженность по арендной плате в размере 353315,45 руб и задолженность по пени в размере 36491,79 руб; расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.12.2015 года №, заключенный между ДИО Краснодарского края и ответчиками; обязать ответчиков вернуть земельный участок с кадастровым номером № площадью 50 000 кв.м. арендодателю путем подписания акта приема-передачи участка.

Впоследствии истец уточнил заявленные требования, дополнив их правовым обоснованием, в котором сослался на то, что в силу ст.ст. 309, 614, 619 ГК РФ арендодатель и арендатор земельного участка по договору аренды от 31.12.2015 года № определили в качестве существенных нарушений условий договора как период просрочки по арендным платежам – 2 периода (квартала), так и нарушение арендатором сроков освоения земельного участка, что согласуется с правовой позицией, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 3.07.2017 №306-ЭС17-7966 по делу №А12-33539/2016.

Кроме того истец указывает на то. что приказом Министерства природных ресурсов Краснодарского края №587 от 15.05.2017 года «О резервировании земель для государственных нужд Краснодарского края» спорный земельный участок включен в перечень земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель в целях создания особо охраняемой природной территории регионального значения природного парка «Анапская пересыпь». В связи с чем в силу ст. ст. 70.1, 56.1 ЗК РФ права арендаторов спорного земельного участка на его использование и освоение ограничены. Резервирование земельного участка для государственных нужд указано истцом как самостоятельное основание для расторжения спорного договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении основаниям. Одновременно указал, что несмотря на то, что ответчиками после подачи иска в суд погашена задолженность по арендной плате, просрочка внесения арендной платы 2 периода подряд является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя даже после погашения задолженности, что согласуется с судебной практикой Верховного Суда РФ.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО2, действующий на основании доверенности, возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на иск. Одновременно указал, что просрочка 2 раза подряд внесения арендной платы по условиям договора аренды земельного участка является правом арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, а не обязанностью. Также указал, что резервирование земельного участка для государственных нужд в силу земельного законодательства ограничивает использование земельного участка, а не запрещает хозяйственную деятельность на нем. Кроме того указал, что доводы истца о неосвоении земельного участка в течение 12 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды являются необоснованными, так как освоение участка предполагает подготовку проектной документации, в том числе инженерных изысканий, подготовку градостроительного плана, а не исключительно получение разрешения на строительство. При этом сроки освоения земельных участков и подготовки проектной документации регламентированы Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ №137/пр от 27.02.2015 года, согласно которому срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования составляет 18 месяцев, ответчики согласно карточки МФЦ от 26.05.2017 года обратились в пределах установленного Приказом Министерства строительства срока за получением разрешения на строительство, однако администрацией в выдаче разрешения было отказано. Впоследствии данный отказ был признан незаконным решением суда и на администрацию г. Анапа возложена обязанность выдать разрешение на строительство, что по мнению представителя ответчика свидетельствует о своевременном освоении земельного участка.

Ответчики ФИО6 и ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются заявления последних о рассмотрении дела в их отсутствие, в которых они просили в иске отказать.

Представитель третьего лица – Министерства природных ресурсов Краснодарского края - ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные ДИО Краснодарского края требования по изложенным в отзыве на иск основаниям, одновременно указала, что спорный участок зарезервирован для государственных нужд, в силу закона он ограничен в обороте, что по ее мнению означает запрет на его использование и осуществление на нем какой-либо хозяйственной деятельности.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные уточненные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 31.12.2015 года на основании протокола №1 от 23.12.2015 года о результатах аукциона между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (Арендодатель) и КЮС (Арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка площадью 50 000 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здания базы отдыха «Баргузин», участок находится примерно в 25м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, участок №1. Пунктом 1.1 договора аренды вид разрешенного использования земельного участка был установлен как гостиничное обслуживание. Срок договора аренды установлен пунктом 7.2 договора – 10 лет. Размер арендной платы установлен в Приложении к договору и составляет 17 626 400 руб в год.

Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН 14.01.2016 года, что подтверждается регистрационной записью №.

Пунктом 2.4 договора аренды определено, что арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного Приложением к договору размера годовой арендной платы за каждый день использования участка и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого года.

Пунктом 5.3 договора аренды определено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Пунктом 4.1.7 договора аренды установлено, что арендатор обязан осуществить освоение земельного участка, в состав которого входит: разработка, согласование и утверждение проектной документации, получение разрешения на строительство; срок освоения – в течение 12 месяцев с даты государственной регистрации договора аренды.

В силу п.3.2.4 договора аренды Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в установленном законом порядке при наличии одного из следующих условий:

- нарушение арендатором сроков освоения земельного участка и строительства объекта, установленных п.4.1.7 договора,

- невнесение арендной платы в течение 2-х арендных периодов.

Из материалов дела следует, что первоначальным арендатором спорного земельного участка являлся КЮС, право аренды которого было зарегистрировано в ЕГРП 14.01.2016 года.

Впоследствии КЮС передал свои права и обязанности по договору аренды ответчикам ФИО4 по договору передачи прав от 22.01.2016 года (зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2016 года), ФИО5 по договору от 13.07.2016 года (зарегистрирован в ЕГРП 25.07.2016 года) и ФИО6 по договору от 13.07.2016 года (зарегистрирован в ЕГРП 25.07.2016 года).

Истец в обоснование иска ссылается на то, что ответчиками допущена просрочка внесения арендной платы за участок в течение 2-х периодов подряд и образование задолженности по арендной плате и пени по состоянию на 31.07.2017 года.

Вместе с тем в материалах дела имеется претензия ДИО Краснодарского края от 14.04.2017 года на имя ФИО4 о необходимости погашения задолженности по арендной плате, которая согласно сведений сайта Почты России получена ФИО4 не была. Претензия от 20.06.2017 года о погашении задолженности, направленная в адрес всех ответчиков, также не была получена ФИО4, что свидетельствует о неуведомлении одного из арендаторов о таком правовом последствии невнесения арендной платы, как досрочное расторжение договора аренды земельного участка и соответственно о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды.

Кроме того после подачи иска в суд ответчиками была погашена в полном объеме задолженность по арендной плате и по пени, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по состоянию на 21.09.2017 года.

Судом принимается во внимание, что ответчиками была погашена задолженность по арендной плате и по пени в полном объеме. Таким образом в настоящее время у ответчиков отсутствуют какие-либо задолженности по договору аренды, в связи с чем требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени суд находит необоснованными.

Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды по основаниям невнесения арендной платы 2 квартала подряд и по основаниям неосвоения земельного участка в установленный в договоре аренды срок, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании претензии о расторжении договора аренды ввиду невнесения арендной платы 2 периода подряд и ввиду неосвоения земельного участка ФИО4 получены не были, задолженность по аренде и по пени в настоящее время отсутствует.

Суд полагает, что доводы истца о расторжении договора аренды земельного участка в связи с допущением единожды невнесения в течение 2-х кварталов арендной платы не могут рассматриваться отдельно от представленных ответчиками документов, в том числе без учета пояснений представителя ответчика относительно обстоятельств такого невнесения.

Суд полагает, что в сложившейся ситуации отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды, так как отсутствует системность нарушений договорных отношений со стороны ответчиков, в настоящее время задолженность по арендной плате погашена, кроме того судом принимается во внимание значительный размер арендных платежей, установленный условиями договора, и погашение задолженности ответчиками в разумный срок после получения соответствующих претензий и (или ) подачи иска в суд.

Что касается сроков освоения земельного участка ответчиками, то по условиям договора освоение земельного участка (п.4.1.7 договора) включает в себя разработку, согласование и утверждение проектной документации, получение разрешения на строительство.

Материалами дела подтверждается тот факт, что 01.07.2016 года постановлением администрации г. Анапа №2640 был утвержден градостроительный план арендуемого ответчиками земельного участка, который в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ является одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительств.

В силу ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Для подготовки проектной документации в силу ст. 48 Градостроительного кодекса РФ необходимо предоставление следующих документов: градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий.

Как следует из представленной в материалы дела копии карточки МФЦ г. Анапа от 26.05.2017 года, ответчик ФИО4 обратился в орган местного самоуправления с заявлением о получении разрешения на строительство 26.05.2017 года, при этом к данному заявлению был приложен требуемый ст. 51 Градостроительного кодекса РФ перечень документов (в том числе градостроительный план, проектная документация, содержащая в своем составе результаты инженерных изысканий, положительное заключение экспертизы проектной документации).

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что к 26.05.2017 года вся проектная документация, в том числе положительное заключение проектной документации и результатов инженерных изысканий, ответчиком были выполнены, что свидетельствует об освоении им земельного участка.

При этом оценивая сроки освоения земельного участка, суд исходит из того, что освоение участка было начато до истечения годовалого срока со дня регистрации спорного договора аренды, так как получение градостроительного плана земельного участка, технических условий было сделано до 01.07.2016 года. Кроме того судом принимается во внимание, что в силу действующего градостроительного законодательства изготовление, утверждение проектной документации на строительство объектов капитального строительства включает в себя большой объем подготовки документов, их согласования, получения соответствующих заключений государственных и муниципальных органов, на что требуется значительное время.

Сроки подготовки разделов проектной документации (в частности выполнения инженерных изысканий), осуществления архитектурно-строительного проектирования установлены Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 27.02.2016 №137/пр, согласно которому при строительстве объектов строительства (комплекса зданий) срок осуществления архитектурно-строительного проектирования составляет 15 месяцев, срок выполнения инженерных изысканий - 3 месяца (всего 18 месяцев).

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что ответчиками соблюдены условия договора аренды земельного участка, указанные в п.4.1.7, в части срока освоения земельного участка, так как освоение земельного участка начато ответчиками в 2016 году, продолжено в 2017 году ввиду большого объема проектной документации, кроме того меры по получению разрешения на строительство ответчиками также приняты своевременно (заявление подано 26.05.2017 года), вместе с тем органом местного самоуправления разрешение не выдано и ответчикам отказано в его выдаче. Данный отказ признан незаконным вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 11.07.2017 года по делу №2а-2740/2017 и на администрацию г. Анапа возложена обязанность выдать ФИО4 разрешение на строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке.

Изложенное в совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что освоение земельного участка ответчиками начато своевременно, при этом нарушение установленного договором аренды срока получения разрешения на строительство допущено не по вине ответчиков, что по смыслу норм гражданского законодательства не может трактоваться как существенное нарушение условий договора аренды.

Более того судом принимается во внимание то обстоятельство, что общий срок аренды, на который ответчикам предоставлен земельный участок, установлен договором на 10 лет, и неполучение ответчиком в течение одного года с даты регистрации договора аренды разрешения на строительства ввиду незаконности отказа в выдаче такового органом местного самоуправления не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды. 

Доводы истца о неосвоении земельного участка не нашли своего подтверждения в судебном заседании и опровергаются вступившим в законную силу решением Анапского городского суда от 11.07.2017 года по делу №2а-2740/2017.

В связи с чем в данной части заявленных требований надлежит отказать.

Рассматривая доводы истца в уточненном исковом заявлении о включении спорного земельного участка в состав зарезервированных для государственных нужд земель, суд исходит из следующего.

Резервирование спорного земельного участка было осуществлено Приказом Министерства природных ресурсов Краснодарского края №587 от 15.05.2017 года "О резервировании земель для государственных нужд Краснодарского края в целях создания особо охраняемой природной территории регионального значения природного парка "Анапская пересыпь", согласно которого предоставленный в аренду ответчикам земельный участок вошел в состав зарезервированного для госнужд Краснодарского края земельного участка с целью последующего создания природной территории регионального значения - природного парка.

Порядок и последствия резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст. 56.1, 70.1 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 70.1 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с созданием особо охраняемых природных территорий.

Согласно ст. 56.1 ЗК РФ предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 №561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд" утвержден Порядок резервирования земель, а также установлено, что ограничение прав, установленных решением о резервировании земель, подлежит государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается тот факт, что сведения об ограничении прав в отношении арендуемого ответчиками земельного участка, в части его резервирования внесены в ЕГРН 17.10.2017 года, срок резервирования составил 3 года.

Ограничения прав арендаторов спорного земельного участка установлены Приказом Министерства природных ресурсов Краснодарского края №687 от 15.05.2017, согласно которому (п.3) на резервируемых землях ограничивается хозяйственная деятельность, связанная с возведением жилых, производственных и иных зданий, сооружений, проведением оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительством прудов и иных водных объектов, а также устанавливаются иные ограничения прав, необходимые для достижения целей резервирования.

Ни земельным, ни гражданским законодательством, а также Приказом Министерства природных ресурсов Краснодарского края №587 от 15.05.2017 года не установлен запрет на использование зарезервированного земельного участка для арендаторов, при этом ограничение хозяйственной деятельности не является запретом на владение и пользование земельным участком в иных целях, не противоречащих содержащимся в решении о резервировании земельного участка ограничениям.

Кроме того в Приказе Министерства природных ресурсов Краснодарского края №587 от 15.05.2017 года и в Постановлении Правительства РФ №561 от 22.07.2008 года, не содержится указаний на то, что резервирование земельного участка для государственных нужд субъекта РФ является основанием для расторжения договора аренды данного земельного участка, заключенного до его резервирования.

Единственное основание, предусматривающее возможность расторжения договора аренды в отношении зарезервированного земельного участка содержится в п.16 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой в случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.

Однако судом принимается во внимание то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен ответчикам в аренду задолго до принятия решения о резервировании земельного участка для государственных нужд, кроме того в договоре аренды отсутствует такое основание для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, как резервирование земельного участка. Более того арендаторы в силу положений ст. 39.8 ЗК РФ должны быть уведомлены о принятом решении о резервировании земельного участка как минимум за один год до направления арендатору претензии о расторжении договора в связи с его резервированием по инициативе арендодателя.

Вместе с тем истец не только не уведомлял арендаторов о резервировании данного земельного участка, более того в договоре аренды отсутствуют условия, позволяющие его расторгать в случае резервирования земельного участка, кроме того претензий о расторжении договора аренды в связи с его резервированием для государственных нужд истец ответчикам не направлял, что дает суду основания полагать о незаконности требований истца о расторжении договора аренды по такому основанию - как резервирование земель.

Кроме того судом принимается во внимание, что решение о резервировании земельного участка принято сроком на 3 года, а договор аренды заключен на срок 10 лет, что превышает на 5 лет (с учетом даты заключения договора) срок резервирования участка, а в случае неиспользования спорного земельного участка для целей его резервирования все правовые последствия и ограничения, связанные с его резервированием, аннулируются, ограничения (обременения) в ЕГРП погашаются (п.10 Постановления Правительства РФ №561 от 22.07.2008 года), в связи с чем суд полагает, что права и законные интересы истца при сохранении арендных отношений с ответчиками не нарушаются.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований и об отказе в иске.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления решения в законную силу.

В связи с тем, что истцу в иске надлежит отказать, суд считает целесообразным отменить ранее принятые в рамках настоящего дела обеспечительные меры.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 144, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении уточненного искового заявления Департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО4 , ФИО5, ФИО6 о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды земельного участка, - отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 22.08.2017 года в виде наложения ареста на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:478 общей площадью 50 000 кв.м., запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении указанного земельного участка, в том числе запрета на осуществление государственной регистрации прав (ограничений, обременений) на данный объект - по вступлению решения суда в законную силу отменить, аресты снять.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд. 

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2017 года.