Дело № 2-222/2019

Поступило 11.04.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2019 года г. Обь Новосибирской области

Обской городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Зайнутдиновой Е.Л., 

при секретаре судебного заседания Петровой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании солидарно задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «ДОМ.РФ» обратился в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании в солидарном порядке в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженности по соглашению о новации № и договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 093 152 рублей 72 копеек, из которых: задолженность по основному долгу – 1 507 129 руб. 73 коп., проценты за пользование кредитом – 341 283 руб. 70 коп., пеня – 244 739 руб. 29 коп., а также проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу в размере 11.89%, начисленных на сумму остатка основного долга, судебные расходы в размере 24 665 рубля 76 копеек, а также просят обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 182 000 руб. 

Требования обосновывают тем, что в соответствии с кредитным договором № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) был предоставлен ипотечный жилищный кредит в размере 1 440 000 руб. на срок 180 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО2 заключен договор стабилизационного займа №. ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1, ФИО2 заключено соглашение о новации № и договор об ипотеке №. По условиям соглашения о новации все обязательства заемщиков по кредитному договору и договору стабилизационного займа прекращаются в связи с их заменой новым заемным обязательством, которое состоит в обязанности заемщиков вернуть займодавцу денежную сумму в размере 1 678 995 руб. 42 коп. в срок по ДД.ММ.ГГГГ и уплатить проценты на нее в соответствии с графиком платежей. В обеспечение исполнения обязательств по соглашению о новации заемщики передали займодавцу в ипотеку (залог) квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Права залогодержателя удостоверены закладной. Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им в нарушение условий закладной и соглашения о новации ответчиками производятся несвоевременно и не в полном объеме. В соответствии с п. 4.4.1 соглашения о новации займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательства по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате задолженности, начисленных процентов за пользование кредитом, и суммы пеней в том числе: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по соглашению о новации более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек по исполнению обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В силу п. 4.4.2 соглашения о новации займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях, установленных п. 4.4.1 соглашения о новации. ДД.ММ.ГГГГ ответчикам было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по соглашению о новации, которое выполнено не было. В связи с чем, считают подлежащей взысканию образовавшуюся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность в сумме 2 093 152 руб. 72 коп., а также проценты в размере 11,89% в соответствии с условиями соглашения о новации и закладной на остаток задолженности по основному долгу, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу, и возможным обращение взыскания на предмет ипотеки путем реализации квартиры в виде продаж с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 1 182 000 руб. согласно отчета об оценке №, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании признала, что действительно ими было заключено соглашение о новации и договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ по которым ими было допущены просрочки оплаты ежемесячных платежей в связи с трудным материальным положением, так как работает только ее супруг, доход которого не превышает сорока тысяч рублей, она не трудоустроена, на иждивении имеют двух несовершеннолетних детей. Не оспаривает размер задолженности по основному долгу – 1 507 129 руб. 73 коп. и процентов за пользование кредитом - 115 055 руб. 02 коп., считает, что размер процентов за пользование кредитом в сумме 341 283 руб. 70 коп. не подтвержден представленным расчетом. Также оспаривает рыночную стоимость квартиры в размере 1 182 000 руб., считает, что стоимость квартиры выше. Просит освободить их от просроченной задолженности в связи с возвратом предмета ипотеки на основании ст. 415 ГК РФ и ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и освободить от выплаты пени в связи со сложным финансовым положением.

Выслушав ответчика ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Соглашению о новации от ДД.ММ.ГГГГ № и договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» предоставил созаемщикам ФИО1 и ФИО2 денежную сумму в размере 1 678 995 руб. 42 коп., а созаемщики взяли на себя обязанность возвратить денежные средства и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 соглашения, в котором в п. 3.4.9 определен размер платежей в период помощи по ДД.ММ.ГГГГ., а также в п. ДД.ММ.ГГГГ определена формула расчета размера ежемесячного платежа, размер которого указан в графике платежей и составляет 19 006 руб. 89 коп. Срок возврата займа по ДД.ММ.ГГГГг. включительно (п. 2.2.2 соглашения о новации).

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» было переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Таким образом, судом установлено, что между сторонами заключен кредитный договор.

Согласно ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 гл. 42 ГК РФ (договор займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Что также предусматривается п.п. а) и в) п. 4.4.1 соглашения о новации, в соответствии с которыми займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательства по соглашению путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа и накопленной задолженности, начисленных процентов за пользование кредитом, и суммы неустойки, а также иных обязательств по настоящему соглашению в следующих случаях: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по соглашению о новации более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнению обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 

Факт, что Д-вы взяли на себя обязательство ежемесячно погашать кредит, подтверждается п. 4.1.1 и п. 4.1.2 соглашения о новации и п. 1.3.6 договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, а также графиком ежемесячных платежей, подписанным сторонами.

Как установлено в судебном заседании, Д-вы производили выплаты по соглашению о новации с допущением просрочек очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней и более трех раз в течение двенадцати месяцев. Данный факт не отрицала ФИО1 и подтвержден расчетом задолженности. В результате этого образовалась задолженность по кредитному договору. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ответчикам было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по соглашению о новации. Сведений о том, что данное требование было выполнено, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным, что ответчики нарушили сроки, установленные для возврата очередных частей займа, и, следовательно, у истца имеются основания для предъявления иска о досрочном возврате всей оставшейся суммы.

Согласно расчету задолженности сумма задолженности по основному долгу составляет 1 507 129 руб. 73 коп. Данная сумма подлежит взысканию. 

Кроме того, истец просит взыскать проценты за пользование кредитом в сумме 341 283 руб. 70 коп., предусмотренные соглашением о новации на ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и порядке, определенных договором.

Согласно п. 2.2.3.1 соглашения о новации в период даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по ДД.ММ.ГГГГ., при этом обе даты включительно, процентная ставка устанавливается в размере 5,5% годовых; в период с ДД.ММ.ГГГГ (включительно) до полного исполнения обязательств заемщика по настоящему соглашению процентная ставка устанавливается в размере 11,89% годовых.

Как усматривается из представленного расчета задолженности, сумма задолженности по процентам в размере 341 283 руб. 70 коп. состоит из следующего: просроченные проценты на просроченный основной долг – 115 055 руб. 02 коп., текущие начисленные проценты на плановый основной долг – 11 291 руб. 91 коп., просроченные причисленные проценты – 122 857 руб. 77 коп. и текущие причисленные проценты – 92 079 руб. Однако, представленным расчетом подтверждена только сумма задолженности по просроченным процентам на просроченный основной долг в размере 115 055 руб. 02 коп.

Суд принимает представленные расчеты по процентам в размере 115 055 руб. 02 коп., так как они составлены в соответствии с ГК РФ и договором. Данная сумма подлежат взысканию. В остальной части исковых требований о взыскании процентов следует отказать в связи с недоказанностью наличия данной задолженности представленным расчетом.

Кроме того, истец просит установить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 11.89% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу.

Поскольку срок возврата займа по соглашению о новации до настоящего времени не истек, а сумма займа до настоящего времени не возвращена, данное требование также подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд считает установленным, что Д-вы ненадлежащим образом исполняют свои обязательства, возникшие из договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.3 соглашения о новации при нарушении сроков возврата суммы займа, накопленной задолженности и начисленных процентов в случае предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему соглашению кредитор вправе потребовать, а заемщик обязан уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% процента от суммы, подлежащей уплате по исполнению обязательств по возврату суммы займа и начисленных по настоящему соглашению процентов за каждый календарный день просрочки. Пеня взимается с даты, следующей за датой истечения тридцати календарных дней со дня предъявления кредитором указанного требования по дату фактической уплаты суммы задолженности включительно. 

Учитывая данные требования Закона и Соглашения, с Д-вых подлежит взысканию неустойка.

Согласно, представленному расчету, сумма неустойки составляет 244 739 руб. 29 коп. Суд принимает данные расчеты, так как они составлены в соответствии с договором и ГК РФ. 

Ответчик просит освободить их от уплаты неустойки в связи со сложным финансовым положением.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как говорилось выше, подлежащая взысканию задолженность по основному долгу составляет 1 507 129 руб. 73 коп., по просроченным процентам на просроченный основной долг – 115 055 руб. 02 коп. При таких обстоятельствах, подлежащая уплате сумма неустойки в размере 244 739 руб. 29 коп. не может быть признана несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, ответчиком не представлены документы, подтверждающие сложное финансовое положение. Каких-либо оснований для отказа в иске о взыскании неустойки на основании ст. 401 ГК РФ либо доказательств виновных действий кредитора, содействовавших увеличению суммы неустойки, указанных в ст. 404 ГК РФ, судом не установлено. Таким образом, размер подлежащей уплате неустойки уменьшению не подлежит в связи с отсутствием оснований, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Таким образом, общая сумма задолженности по соглашению о новации подлежит взысканию с ответчиков солидарно.

Согласно п. 2.2.4.1 соглашения о новации обеспечением исполнения обязательств заемщика по возврату займа является ипотека объекта недвижимости на основании договора об ипотеке, заключаемого между кредитором и собственником объекта недвижимости, которыми являются ФИО1 и ФИО2

Согласно п. 1.1 договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в обеспечение обязательств, принятых заемщиком по соглашению о новации, предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Что также подтверждается закладной.

Истец просит обратить взыскание на предмет залога, установив первоначальную продажную стоимость квартиры 1 182 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

На основании п. 3 ст. 348 ГК РФ, если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Что также предусмотрено ч. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как уже говорилось выше, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) созаемщиками их обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору. 

Судом установлено, что созаемщики Д-вы ненадлежащим образом исполняли обязательства по соглашению о новации, более трех раз в течение 12 месяцев нарушали сроки оплаты кредита и не вносили ежемесячные платежи. 

Задолженность по соглашению о новации составляет 1 866 924 рублей 04 копеек. Суд не может признать данную сумму незначительной, и она составляет более пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества. Кроме того, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, и сроки внесения платежей нарушались Д-выми более чем три раза в течение двенадцати месяцев.

При таких обстоятельствах, у суда имеются основания для обращения взыскания на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить начальную продажу цены заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Пунктом 3.3 договора об ипотеке в случае принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке, продажная начальная цена устанавливается в соответствии с действующим законодательством. 

Согласно представленному отчету об оценке № выполненного ООО 

<

данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, рыночная стоимость квартиры составила 1 182 000 руб.

Истец просит определить начальную продажную цену квартиры в размере 1 182 000 руб. Ответчик считает данную стоимость заниженной, однако, доказательств иной рыночной стоимости вышеуказанной квартиры им представлено не было.

Учитывая вышеуказанные требования Закона, с учетом мнения сторон о стоимости квартиры, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость заложенной в обеспечение выполнения обязательств квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 1 182 000 руб. 

Кроме того, суд на основании п.п. 5 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») считает необходимым возложить на ФИО1 и ФИО2 обязанность по обеспечению сохранности вышеуказанной квартиры до ее реализации.

При этом, суд считает ходатайство ответчика ФИО1 об освобождении от оплаты просроченной задолженности в связи с возвратом предметом ипотеки не подлежащим удовлетворению, поскольку возможность освобождения от исполнения обязательств по кредитному договору в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки действующим законодательством не предусмотрена. 

Ссылка ответчика на нормы ст. 415 ГК РФ несостоятельны, так как прощение долга является волеизъявлением кредитора, а не заемщика. Прекращение обязательств залогодателя – физического лица в силу ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае недостаточности вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя связано с датой получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой. При таких обстоятельствах, основания считать обязательства Д-вых перед истцом прекращенными в настоящее время отсутствуют.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ истец оплатил госпошлину в сумме 24 665 рубля 76 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенной части исковых требований.

Государственная пошлина относится к судебным расходам (ст. 94 ГПК РФ) и, следовательно, подлежит взысканию в пользу истца пропорционально удовлетворенной части иска.

Суд удовлетворил иск частично на сумму 1 866 924 рублей 04 копеек, удовлетворено требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Таким образом, в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 23 534 руб. 62 коп.

Всего с ответчиков солидарно подлежит взысканию 1 890 458 рубля 66 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» 1 890 458 рубля 66 копеек (один миллион восемьсот девяносто тысяч четыреста пятьдесят восемь рублей 66 копеек). Из них: задолженность по основному долгу – 1 507 129 руб. 73 коп., проценты за пользование кредитом – 115 055 руб. 02 коп., пеня – 244 739 руб. 29 коп. и расходы на оплату государственной пошлины - 23 534 руб. 62 коп.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 солидарно в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму процентов за пользование займом в размере 11.89% годовых, начисленных на сумму основного долга в размере 1 507 129 руб. 73 коп., с 24.01.2019г. по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1 и ФИО2 на праве собственности, путем реализации с публичных торгов. 

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 1 182 000 рублей (один миллион сто восемьдесят две тысячи рублей).

Возложить на ФИО1 и ФИО2 обязанность по обеспечению сохранности квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, до ее реализации.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 июня 2019 года.

Судья Е.Л. Зайнутдинова