Дело № 3а-532/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 апреля 2017 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению имуществом г.Волгодонска обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков от 10.04.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сославшись на следующие обстоятельства. ФИО1 является правообладателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Кадастровая стоимость указанных участков определена по состоянию на 01.01.2014. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10.04.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельных участков рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года, кадастровая стоимость земельных участков существенно снижена. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки №3,7, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении просил удовлетворить административный иск и рассмотреть дело в свое отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие представителя КУИ г.Волгодонска, являющегося одновременно представителем Администрации г.Волгодонска. 

Представитель Управления Росреестра Ростовской области – ФИО2, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.

Представитель ФИО1 - ФИО3, действующая по доверенности, в суд явилась, просила административный иск оставить без удовлетворения.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Администрации г.Волгодонска в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав представителей административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником:

- земельного участка площадью 36 362 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – строительство производственной базы;

- земельного участка площадью 10 842 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база.

Кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков, установленная органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила 45 907 025 рублей (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) и 13 475 304,96 рублей (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

16 марта 2017 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14 марта 2017 года (л.д. 57-158 том 1), согласно которому рыночная стоимость указанных выше земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет 18 108 276 рублей и 5 605 314 рублей соответственно.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 16: интервал цен за 1 кв.м – от 380 до 1 250 рублей). Расчет рыночной стоимости приведен в таблицах 17, 23. Примененные корректировки на торг, на условия продажи, на местоположение, на вид разрешенного использования, на инженерное обеспечение, на площадь объяснены со ссылкой на источники информации.

10 апреля 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 60,6%, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 58,4% как отмечено в решении Комиссии. 

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.

Проверка доказательств и доводов сторон приводит к выводу о правомерности оспариваемого решения Комиссии.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии от 10 апреля 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объектов оценки (земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.03.2017 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 июля 2017 года) сделал вывод:

1) стоимость объекта оценки (земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 14.03.2017 года подтверждается, 2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, 3) нарушение требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допущено, 4) допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта определены правильно, 5) ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам. Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено. 

Эксперт, выявив в рамках проведения экспертизы указанные в заключения нарушения федеральных стандартов оценки, посчитал необходимым провести самостоятельный расчет рыночной стоимости каждого участка (л.д.29-30, 41-42 том 2) с целью качественной проверки вывода оценщика о рыночной стоимости для ответа на вопрос о подтверждении или неподтверждении стоимости.

Расчеты эксперта о конкретной рыночной стоимости подтверждают суждения оценщика в отчете о рыночных ценах в рассматриваемом сегменте рынка, расчеты оценщика и эксперта приводят к однопорядковому размеру стоимости, в незначительном отклонении (в пределах диапазона допустимой погрешности – 20%), что не свидетельствует о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.

В результате исследования доказательств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого решения незаконным, в том числе по критерию существенности с учетом заключения эксперта.

При таком положении административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 10 апреля 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Волгодонска 40 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов