Дело *****

УИД 26RS0*****-63

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<

адрес> 03 июля 2024 года

Ессентукский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

с участием истца ФИО5,

представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> ФИО1,

при секретаре Шейрановой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, Комитету по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес>, администрации 

<

адрес> о признании права аренды земельным участком отсутствующим, исключении записи из ЕГРН, возложении обязанности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит: признать право аренды ФИО3 земельным участком площадью 136,6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4, по договору аренды земельного участка ***** от 

<

дата>, отсутствующим. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации 26-01.30-3.2003-142 от 

<

дата> о праве аренды ФИО3 земельным участком площадью 136,6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> заключить с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>, кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ***** от 

<

дата>.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

На основании договора купли-продажи от 

<

дата>, она стала собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 92,7 кв.м, с кадастровым номером -26:30:020208:163, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>. ФИО2 принадлежат 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом: 1/6 доля на основании записи регистрации от 

<

дата> и 1/2 доля на основании записи регистрации от 

<

дата>. Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 496,6 кв.м, имеет кадастровый *****, категорию - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под индивидуальный жилой дом».

Согласно п. 4 договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом от 

<

дата>, земельный участок под кадастровым номером 26:30:020208:39 на котором расположен жилой дом, доля в праве в котором отчуждается ФИО8 (продавцу) на праве аренды или на другом праве не предоставлялся, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 

<

дата>.

В связи с чем, считает, что она как собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 92,7 кв.м, с кадастровым номером 26:30:020208:163 по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое здание, приобрела также и право аренды на земельный участок в пределах которого расположен жилой дом, с кадастровым номером 26:30:020208:39, вне зависимости оттого, расторгнут ли с прежним собственником данной недвижимости в порядке ст. 450 ГК РФ, договор аренды. Она обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом по вопросу предоставления ей в аренду земельного участка, однако ей было отказано по мотиву того, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:020208:39, заключены договоры аренды земельного участка с третьими лицами, что подтверждается записями о государственной регистрации от 

<

дата>, от 

<

дата>.

На ее повторное обращение в Комитет по управлению муниципальным имуществом с тем же вопросом, ей стало известно, что по договору аренды земельного участка ***** от 

<

дата> арендатор умер 

<

дата> и ей было отказано заключить дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка.

Посчитав отказ незаконным, она обратилась с иском в суд. Ее иск был оставлен без рассмотрения, поскольку из истребованных судом документов выяснилось, что договор аренды земли ***** от 

<

дата> был заключен между Администрацией 

<

адрес> и ФИО4, по которому ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4, площадью 136,6 кв.м, кадастровый номер участка не указан. В государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке по пер. Октябрьский, 4, 

<

адрес>, площадью 136,6 кв.м. В Едином государственном реестре недвижимости данный земельный участок полностью находится в земельном участке общей площадью 496,6 кв.м, по пер. Октябрьский, 4, 

<

адрес>. Кадастровый номер всего земельного участка 26:30:020208:39, дата присвоения кадастрового номера - 

<

дата>. 

Указывает, что земельный участок площадью 136,6 кв.м по пер. Октябрьский, 4, 

<

адрес>, предоставленный прежнему собственнику ее доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, не имеет характеристик, позволяющих определить его в качестве индивидуально определенной вещи, поэтому объектом права он быть не может. Права аренды ФИО3 земельным участком по пер. Октябрьский, 4, 

<

адрес>, площадью 136,6 кв.м, возникшие на основании договора аренды земли ***** от 

<

дата>, зарегистрированы в ЕГРН в земельном участке с кадастровым номером 26:30:020208:39 общей площадью 496,6 кв.м, 

<

дата>, номер регистрации 26-01.30-3.2003-142. Она не являясь стороной в сделке - договоре аренды земли ***** от 

<

дата>, поэтому, оспаривание зарегистрированного права аренды ФИО3 земельным участком по пер. Октябрьский, 4, 

<

адрес>, площадью 136,6 кв.м может быть осуществлено путем предъявления ею иска о признании этого права отсутствующим. Поскольку зарегистрированное право аренды земельным участком может быть оспорено только в судебном порядке, то, в силу ст. 131 ГК РФ это является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации 26-01.30-3.2003-142 от 

<

дата>. Прежний собственник 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 26:30:020208:163 ФИО3 с момента регистрации перехода к нему по договору купли-продажи права собственности на жилое здание, утратил статус арендатора занятого зданием земельного участка. Следовательно, в силу закона, после перехода к ней права собственности на здание, она имеет право вступить в договор аренды земельного участка ***** от 

<

дата>, путем заключения Комитетом с ней дополнительного соглашения к данному договору.

Истец ФИО5 в судебном заседании свои исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО12, представитель ответчика администрации 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц с учетом мнения сторон и положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 

<

дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Признание зарегистрированного права собственности отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению только тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством. Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен восстанавливать это нарушенное право. 

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца. 

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 

<

дата>, ФИО5 является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 92,7 кв.м, с кадастровым номером -26:30:020208:163, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>. Собственником оставшейся 2/3 доли является ФИО2

Указанный жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 496,6 кв.м, имеет кадастровый *****, категорию - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «под индивидуальный жилой дом».

Истец обратилась в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:30:020208:39, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>, в связи с переходом права собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.

Как следует из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> от 

<

дата> в заключении договора аренды было отказано по тем основаниям, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:30:020208:39, заключены договоры аренды земельного участка с третьими лицами, что подтверждается записями о государственной регистрации от 

<

дата>, от 

<

дата>.

Истец повторно обратилась в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес>.

Как следует из ответа Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> от 

<

дата>, земельный участок с кадастровым номером 26:30:020208:39 предоставлен по договору аренды третьему лицу 

<

дата> *****. При этом по данным имеющимся в Комитете арендатор по договору аренды от 

<

дата> *****, умер 

<

дата>. В связи с чем, со ссылками на положения ст. 617 ГК РФ ей было отказано заключить дополнительное соглашение о замене лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка.

Как следует из искового заявления, в ходе обжалования отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> в заключении с ней дополнительного соглашения о замене лиц в обязательстве к договору аренды земельного участка, истцу стало известно, что договор аренды земли ***** от 

<

дата> был заключен между Администрацией 

<

адрес> и ФИО3, по которому ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4, площадью 136,6 кв.м, кадастровый номер участка не указан. 

Как следует из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с КН: 26:30:020208:39 по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>, на основании постановления глав 

<

адрес> от 

<

дата> ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4, площадью 136,6 кв.м.

<

дата> между администрацией 

<

адрес> и ФИО3 был заключен договор аренды указанного земельного участка, сроком на 25 лет.

Согласно сведениям ОЗАГС УЗАГС по 

<

адрес> от 

<

дата>, ФИО3, умер 

<

дата>.

Судом также установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ФИО9, ФИО10 заключен договор аренды всего земельного участка с кадастровым номером 26:30:020208:39, площадью 496,6 кв.м. По дополнительным соглашениям к данному договору от 

<

дата>, затем от 

<

дата>, дополнительному соглашению о замене лиц в обязательстве от 

<

дата> арендатором всего земельного участка стала ФИО12

В соответствии со статьями 35 ЗК РФ, 271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. С момента государственной регистрации права собственности к новому собственнику недвижимости переходят права и обязанности по договору аренды предоставленного под такую недвижимость земельного участка.

В силу пункта 25 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011г. ***** "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, законом предусмотрен переход права пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 26:30:020208:39, расположенным по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес> на праве аренды собственнику объекта недвижимого имущества - расположенного на нем жилого дома, вне зависимости от того, расторгнут ли с прежним собственником данной недвижимости в порядке ст. 450 ГК РФ. договор аренды.

Согласно разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 13 и 14 постановлениям 11 от 

<

дата> «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 

<

дата> *****- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», аренда регистрируется в качестве обременения соответствующего земельного участка путем регистрации договора аренды. При этом продажа находящейся на арендованном земельном участке недвижимости не прекращает данный договор аренды, а лишь влечет за собой замену в нем арендатора на основании закона.

Соответственно, регистрация замены стороны в договоре аренды может быть произведена только после того, как будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости и только на основании соглашения между ним и арендодателем о внесении изменений в договор аренды.

Прежний собственник жилого дома ФИО3 с момента регистрации перехода к истцу по договору купли-продажи права собственности на жилой дом, утратил статус арендатора занятого жилым домом земельного участка и уже не может заключать договор о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды.

Пунктами 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку права истца не могут быть защищены иными способами (виндикация, признание права), запись в ЕГРН об обременении правом аренды препятствует истцу как собственнику жилого помещения, расположенного на земельном участке, заключить договор аренды земельного участка, в связи с чем суд приходит к выводу, что обращение с иском о признании права отсутствующим и исключении регистрационной записи о праве аренды ФИО3 земельным участком площадью 136,6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4 является единственным возможным способом защиты нарушенного права. 

Так как арендатор отсутствует, договор аренды не влечет юридических последствий, в том числе право аренды, в связи с чем требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды в пользу ФИО3 подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО2, Комитету по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес>, администрации 

<

адрес> о признании права аренды земельным участком отсутствующим, исключении записи из ЕГРН, возложении обязанности, удовлетворить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации 26-01.30-3.2003-142 от 

<

дата> о праве аренды ФИО3 на земельный участок площадью 136,6 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 4. 

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес> заключить с ФИО5 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пер. Октябрьский, 

<

адрес>, кадастровый *****, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ***** от 

<

дата>.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 июля 2024 года.

Судья В.В. Новикова