УИД 61OS0000-01-2021-000110-95 

дело № 3а – 159/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 июля 2021 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журбы О.В., 

при ведении протокола секретарем Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Аксайская Девелоперская Компания» о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее стоимости равной рыночной,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Аксайская Девелоперская Компания» (ООО «Аксайская Девелоперская Компания») обратилось с изложенным административным иском, указав, что с 2016 года ему принадлежит земельный участок площадью с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 533 985 +/- 1 279 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Размер кадастровой стоимости объекта недвижимости установленный по состоянию на 1 января 2014 г. составлял 665 740 458,90 руб., и значительно превышал рыночную стоимость, определенную в отчете оценщика в сумме 536 655 000 руб. С 23 декабря 2020 г. размер кадастровой стоимости изменился, но размер архивной кадастровой стоимости влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога за последние три года. Поскольку сохраняется право на применения кадастровой стоимости, административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Ростовской области с заявлением о ее пересмотре. Уведомлением №11-0685 от 11 марта 2021 г. заявление общества было возвращено, в пересмотре отказано со ссылкой на положения абзаца 10 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. Просит пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив ее по состоянию на 1 января 2014 г. в размере рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца – ФИО1 в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) уточнила административные исковые требования. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 533 985 +/- 1 279 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере, определённом в заключении судебного эксперта по состоянию на 1 января 2014 г. в сумме 566 558 000 руб.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – администрация Аксайского городского поселения.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

В письменном ходатайстве представитель Правительства Ростовской области ФИО2 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, согласно результату проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

В материалы дела от представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области ФИО3 поступил письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Участок принадлежит с 4 октября 2016 г. ООО «Аксайская Девелоперская Компания» (ИНН 

<

***>). Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 665 740 458,90 руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости для земель, отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Кадастровая стоимость является архивной, поскольку в декабре 2020 г. разрешенное использование было изменено на «малоэтажная многоквартирная застройка» и размер кадастровой стоимости по состоянию на 11 декабря 2020 г. составил 285 510 470,75 руб. Затем, разрешенное использование было изменено на «благоустройство территории», размер кадастровой стоимости по состоянию на 11 декабря 2020 г. составил 304 371,45 руб. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» Ростовской области выступал исключительно в роли оператора по внесению сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя Филиала. 

Представитель администрации Аксайского городского поселения в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Выслушав позицию представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Аксайская Девелоперская Компания» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно сведениям ЕГРН, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 26 марта 2007 г. 

Кадастровая стоимость земельного участка была определена 30 декабря 2014 г. по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 665 740 458,90 руб. 

В декабре 2020 г. в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, размер кадастровой стоимости по состоянию на 11 декабря 2020 г. составил 385 510 470,75 руб. 

Таким образом, в связи с внесением изменений в сведения ЕГРН о спорном земельном участке, его прежняя кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 665 740 458,90 руб. приобрела статус архивной. 

Административный истец является плательщиком земельного налога, и в соответствии с положениями части 2.1. статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации имеет право на перерасчет земельного налога.

Суд учитывает разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации изложенные в пункте 14 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и приходит к выводу, что в данном случае для административного истца сохраняется возможность применения архивной кадастровой стоимости, таким образом, он вправе ставить вопрос о её пересмотре. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный истец обращался 9 марта 2021 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре архивной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости и установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 26 февраля 2021 г. № 1-4-2021 подготовленный оценщиком ЧПО ФИО, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 1 января 2014 г., составляла 536 655 000 руб.

Уведомлением комиссии от 14 марта 2021 г. № 11-0685 в приеме заявления общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано на том основании, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 665 740 458,9 руб. внесенная в ЕГРН 30 декабря 2014 г. не является актуальной. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Статьей 12 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (ООО «Экспертное бюро»).

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро» ФИО от 15 июня 2021 г. № 936-Э/2021 рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляла 566 558 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Эксперт установил, что исследуемый земельный участок целесообразно отнести к землям под индустриальную застройку, к неактивному рынку земельных участков, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками, кроме того, имеет значительную площадь. 

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ фактических данных о ценах сделок и предложений из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт установил среднюю цену продажи 1 кв.м. земельных участков коммерческого, в том числе промышленного назначения Аксайского городского поселения Ростовской области и интервал значений цен.

Эксперт отобрал пять аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, категории земель, назначению (таблицы 15,16). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на условия рынка (скидки к ценам предложений и динамику сделок на рынке), площадь. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. 

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило, заключение экспертизы является убедительным, проверяемым и сомнений в своей обоснованности не вызывает. При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка применявшейся за период до 11 декабря 2020 г. подлежит удовлетворению в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы. 

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя в Комиссию - 9 марта 2021 г.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на пересмотр архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Пересмотр архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости, на соответствие его рыночной стоимости, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки. 

Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между величиной рыночной стоимости и архивной кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (15%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Поскольку право административного истца на пересмотр архивной кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО «Экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 руб. Размер оплаты определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

пересмотреть архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 533 985 +/- 1279 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установив ее в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 566 558 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 марта 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аксайская Девелоперская Компания» денежные средства в размере 40 000 руб. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 19 июля 2021 г.

Судья О.В.Журба