Дело № 2-592/17

Решение

Именем Российской Федерации

город Железноводск 22 августа 2017 года 

Железноводский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Волошенко Г.Д.,

при секретаре судебного заседания Тикуновой Т.С.

с участием:

представителя истца Г.В.С.,

ответчика К.Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Я.Т.С. 

к 

К.Н.Н. 

о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

установил:

Истец Я.Т.С. обратилась в суд с иском к К.Н.Н. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения. 

В обоснование исковых требований истец указала, ей Я.Т.С. и третьему лицу Р.Л.А. принадлежит на праве общей долевой собственности в равных долях квартира с кадастровым номером: №, площадью 80,7 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Я.Т.С. и ответчиком К.Н.Н. был заключен договор найма, согласно которому, истец, с согласия и одобрения совладельца квартиры Р.Л.А., предоставила за плату во временное владение и пользование для проживания квартиру, расположенную по указанному адресу. 

Свои обязательства, предусмотренные п. 2.1.1, п. 2.1.2 договора найма Я.Т.С. исполнила, передала квартиру ответчику в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от квартиры, что подтверждается актом передачи квартиры и имущества к договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ и п. 9.1 договора из которого следует, что стороны произвели взаимную проверку документов (как удостоверяющих личность, так и подтверждающих право распоряжаться данной квартирой).

Согласно п. 7.1 договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным. Пролонгация договора осуществляется в соответствии с разделом 8 договора.

В п. 8.3 договора указано, что договор может быть продлен по взаимному согласию сторон, при отсутствии каких-либо претензий со стороны наймодателя или нанимателя считается пролонгированным по окончании действия его срока автоматически на следующий год. Поскольку по окончании срока договора ни одна из сторон не предъявила другой стороне претензии, квартира не была возвращена нанимателем, а срок доверенности 

<

адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ на право пользования указанной квартирой, составляет 3 года и эта доверенность не была отозвана и/или возвращена наймодателю, то договор по окончании срока был пролонгирован автоматически на тот же срок. Согласно п. 5.3 договора при досрочном расторжении настоящего договора сторона- инициатор расторжения договора обязана уведомить об этом в письменной форме другую сторону не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Условиями договора предусмотрено, что наниматель при передаче квартиры и имущества вносит в обеспечение исполнения обязательств по п.3.7, п. 2.3.6 договора (п.3.4, п.4.1 договора) - 6000 рублей, плату за первый месяц найма квартиры - 6000 рублей (п.п.3.1, 3.4 договора), а в дальнейшем помесячно производит плату за наём в размере 6000 рублей не позднее чем за 2 дня до окончания оплаченного периода найма (п.п. 3.1, 3.5 договора), а так же ежемесячно оплачивает коммунальные услуги (п.3.6 договора), в том числе плату за общее содержание дома, взносы на капитальный ремонт (дополнительное соглашение к договору), платные услуги телефонной связи, счета за электроэнергию, Интернет, сигнализацию (п.3.7 договора). 

Однако, наниматель пренебрег своими обязанностями по договору по оплате за наем и коммунальные услуги и не исполнил их надлежащим образом.

В связи с тем, что по коммунальным платежам ответственность за несвоевременные коммунальные платежи лежит на собственнике, истец была вынуждена оплачивать образовавшиеся долги по коммунальным платежам самостоятельно. Продолжая пользоваться квартирой, ответчик просил истца подождать, обещал, что долг погасит, однако, в нарушение п. 5.3 договора ДД.ММ.ГГГГ, ответчик устно, по телефону уведомил истца о намерении расторгнуть договор, при этом каких-либо письменных уведомлений, заявлений о расторжении договора от ответчика до настоящего времени в адрес истца не направил, не пригласил принять квартиру по акту передачи квартиры и имущества. До настоящего времени долг ответчиком не погашен.

На основании изложенного истец Я.Т.С. просит взыскать с К.Н.Н. в свою пользу задолженность по договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 87656,69 рублей. 

Представитель истца, в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, просила взыскать с К.Н.Н. в пользу Я.Т.С. задолженность по договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 97656, 69 копеек, в том числе за наем квартиры по договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ 55748,09 рублей, за коммунальные услуги – 41 908,60 рублей.

В судебном заседании представитель истца Г.В.С. требования искового заявления Я.Т.С. поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске. 

Ответчик К.Н.Н. исковые требования Я.Т.С. не признал, представил письменные возражения, в которых указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и (нанимателем ) и Я.Т.С.(наймодателем) заключен договор найма, согласно которому, наймодатель предоставила за плату во временное владение и пользование (наем) для проживания квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. При передаче квартиры Я.Т.С. указала, что она является владельцем квартиры. В исковом заявлении указано, что данная сделка была одобрена совладельцем квартиры Р.Л.А., но в договоре найма, а так же других предоставленных документах истцом, данных о согласии на указанную сделку, не представлено. Кроме этого Я.Т.С. скрыла тот факт, что в квартире по адресу 

<

адрес>, прописан Р.Т.А. от которого необходимо было получить согласие, указанное в п. 5.1.2 договора. Согласно п. 7.1 договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным.

Пункт 8.3. гласит, что настоящий договор может быть продлен по взаимному согласию сторон, при отсутствии каких-либо претензий со стороны наймодателя или нанимателя, считается пролонгированным по окончании действия его срока автоматически на следующий год. Ни одна из сторон не заявила согласие на продление договора. Кроме этого, при пролонгации договора, как и при заключении договора необходимо было выполнить п. 5.1.2 - то есть предоставить согласие от владельцев квартиры и совладельцев на продление (пролонгацию ) договора на тех же условиях. Данного согласия получено не было. В исковом заявлении указано, что наниматель пренебрег своими обязательствами по договору по оплате за наем и коммунальные услуги, не исполнил их надлежащим образом. Таким образом, истец явно выразил претензию к нанимателю по договору, соответственно договор не мог быть пролонгирован.

ДД.ММ.ГГГГ при личной встрече с Я.Т.С. в ее квартире была написана собственноручно расписка о том, что на момент окончания договора, он должен был выплатить задолженность по коммунальным платежам во время пользования квартирой в сумме 14000,00 рублей. С сентября 2016 года он не проживал в квартире по адресу 

<

адрес>. Истец взял на себя функцию суда, решил, что договор прекращен ДД.ММ.ГГГГ по выдуманным обстоятельствам. Договор прекращения и акт приема-передачи суду истцом предоставлен не был. Кроме этого прекращение договора возможно только с письменного уведомления одной стороны. Изменения в договор о расторжении договора по устному заявлению не вносились и не могут быть основаниями для расторжения договора. Также просит принять во внимание, что в марте 2017 года Я.Т.С. заключила договор аренды с другими людьми. Соответственно, если истец считает, что договор был пролонгирован, то на настоящий момент данный договор еще не признанный судом расторгнутым может быть признан недействительным, так как получается до расторжения данного договора, заключен еще один договор, что может образовать недействительность сделки. Из вышеперечисленного следует, что истцом незаконно и необоснованно заявлены требования о взыскании задолженности по договору найма в момент прекращения договорных обязательств.

Неправильно посчитана сама сумма за наем квартиры, оплаченной ответчиком: сумма оплаты складывается не только из перечислений по банковской карте, но и оплаты при заключении договора за первый месяц найма в сумме 6000 рублей, согласно п. 3.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, а также аванса в сумме 6000 рублей, который ему не был возвращен истцом.

Сумма оплаты за 12 месяцев за наем квартиры, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 70 639 рублей. Сумма в размере 1 361 рублей, которую он должен был передать Я.Т.С., была зачитана в качестве оплаты по согласованию с Я.Т.С. за коммунальные платежи, начисленные в сентябре 2015 года за август 2015 года, (с 1 по ДД.ММ.ГГГГ,. начисления которой производились только в сентябре 2015 года) Таким образом, сумма оплаты за наем квартиры по договору № от ДД.ММ.ГГГГ выплачена полностью Я.Т.С., а сумма долга по коммунальным платежам на момент прекращения договора составила 14 000 рублей. Также пояснил, что в договоре найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нет запрета на то, чтобы он сдавал квартиру третьим лицам.

Допрошенный в судебном заседании свидетель П.С.Н. пояснила, что К.Н.Н. является ее братом, он проживал в квартире Я.Т.С. на основании договора найма. Пока там проживал, она помогла сделать ему ремонт, поклеили обои, истец об этом знала. 

Свидетель К.Е.В. пояснила, что К.Н.Н. является ее мужем. К. н.Н. написал расписку для Я.Т.С., в которой указал, что он ей должен выплатить 14000 рублей в счет коммунальных услуг, другие денежные средства, он истцу не должен.

Истец Я.Т.С. и третье лицо Р.Л.А. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из конкретных обстоятельств дела, вышеприведенных норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п.1 ст. 8 ГК РФгражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.671 ГК РФпо договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680, 684 - 686, абз. 4 п. 2 ст. 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наимодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как установлено судом и подтверждается материалам дела, Я.Т.С. и Р.Л.А. принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/2 доли 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается представленными сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №).

ДД.ММ.ГГГГ между Я.Т.С. и К.Н.Н. был заключен договор найма жилого помещения №, согласно которому собственник передал во временное владение и пользование (наем) К.Н.Н. для проживания 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1.1, п. 2.1.2 договора наймодатель обязан при подписании настоящего договора, предоставить подлинники документов, подтверждающих право собственности на квартиру и передать нанимателю квартиру в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от квартиры, в срок и на условиях, установленных настоящим договором. Квартира передается с имуществом в соответствии с Актом передачи квартиры и имущества.

На основании акта передачи квартиры и имущества к договору найма № от ДД.ММ.ГГГГ и на основании п. 9.1 договора, Я.Т.С. передала ключи от квартиры, документы были сверены. Что свидетельствует о том, что наймодатель исполнил надлежащим образом.

Согласно п. 7.1 договора срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. После окончания вышеназванного срока договор считается прекращенным. Пролонгация договора осуществляется в соответствии с разделом 8 договора.

Из пункта 8.3 договора следует, что настоящий договор может быть продлен по взаимному согласию сторон, при отсутствии каких-либо претензий со стороны наймодателя или нанимателя и считается пролонгированным по окончании действия его срока автоматически на следующий год.

В связи с тем, что по окончании срока договора ни одна из сторон не предъявила другой стороне претензии, квартира не была возвращена нанимателем, то договор по окончании срока был пролонгирован автоматически на тот же срок. 

Согласно п. 5.3 договора при досрочном расторжении настоящего договора сторона - инициатор расторжения договора обязана уведомить об этом в письменной форме другую сторону не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Условиями договора предусмотрено, что наниматель при передаче квартиры и имущества вносит в обеспечение исполнения обязательств по п.3.7, п. 2.3.6 договора (п.3.4, п.4.1 договора) – 6000,00 рублей, плату за первый месяц найма квартиры – 6000,00 рублей (п.п.3.1, 3.4 договора), а в дальнейшем помесячно производит плату за наём в размере 6000,00 рублей не позднее, чем за 2 дня до окончания оплаченного периода найма (п.п. 3.1, 3.5 договора), а так же ежемесячно оплачивает коммунальные услуги (п.3.6 договора), в том числе плату за общее содержание дома, взносы на капитальный ремонт (дополнительное соглашение к договору), платные услуги телефонной связи, счета за электроэнергию, Интернет, сигнализацию (п.3.7 договора). 

Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ собственник жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги. 

Плата за коммунальные услуги, согласно ст. 154 ЖК РФ, включает в себя оплату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление. 

На основании ст. 155 ЖК РФ и п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам оплата за жилое помещение и коммунальные услуги производиться ежемесячно, до 10 числа следующего за истекшим месяцем.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно требованиям ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 5.5. договора в случае досрочного расторжения нанимателем договора найма без нарушений условий со стороны наймодателя 6 000,00 рублей, переданные нанимателем в обеспечение исполнения обязательств по п.3.7, п. 2.3.6 договора, наймодателем не возвращаются.

Поскольку ответчик как наниматель квартиры в нарушение условий договора не надлежащим образом исполнял свои обязанности по оплате за наем квартиры и коммунальные услуги, нарушил п. 5.3 договора и не передал квартиру истцу надлежащим образом, то в силу п. 5.5. договора 6000 рублей, уплаченные ответчиком при подписании договора в обеспечение исполнения обязательств по п.3.7, п. 2.3.6, ответчику возврату не подлежат.

Судом установлено, что задолженность по коммунальным услугам, в том числе за газоснабжение, вывоз ТКО МКД (мусор), электроэнергию, отопление, техническое обслуживание домофонов, водоснабжение, содержание и ремонт жилья, подогрев воды, образовалась за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 41908,60. Указанный расчет задолженности по коммунальным услугам представлен истцом, суд соглашается с приведенным расчетом.

Заявленные истцом требования о взыскании с ответчика задолженности по договору найма указанной квартиры – 55748,09 рублей и задолженности по уплате за коммунальные услуги – 41908,60 рублей в общем размере 97656,69 рублей, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Указанные требования подтверждены выписками и платежными документами по коммунальным услугам на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 30, 153, 155 ЖК РФ, ст. ст. 8, 309, 310, 432, 671, 678 ГК РФ, ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования Я.Т.С. к К.Н.Н. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения удовлетворить в полном объёме.

Взыскать с К.Н.Н. в пользу Я.Т.С. задолженность по договору найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 97656, 69 рублей, в том числе 55748,09 рублей за наём квартиры; 41908,60 рублей за коммунальные услуги. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Железноводский суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий, 

судья Г.Д. Волошенко

мотивированное решение изготовлено 28 августа 2017 года.