Дело № 2 - 1164/2020 

<

данные изъяты> 74RS0037-01-2020-001492-24 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 ноября 2020 года г. Сатка

Саткинский городской суд Челябинской области в составе: 

председательствующего Шовкун Н.А.

при секретаре Марковой К.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, о признании права собственности на квартиру, об исключении записи о регистрации права собственности ФИО4, ФИО,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просила признать предварительный договор купли-продажи основным договором, о признании права собственности на квартиру, об исключении записи о регистрации права собственности ФИО4, ФИО.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО, ФИО4 заключен предварительный договор. По указанному предварительному договору продавец и покупатель обязались на условиях, предусмотренных данным договором, заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> по цене 70000 рублей. ФИО3 обязательства по оплате предварительного договора купли-продажи истцом исполнен, однако, ответчики уклонялись от заключения основного договора и государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, чем ответчик нарушает принятые на себя обязательства. Указывает, что в данной квартире живет с ДД.ММ.ГГГГ, отремонтировала квартиру, несёт бремя содержания за квартиру. Требования заявлены к ФИО5 как к наследнику принявшему наследство за ФИО, умершей ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец ФИО3 и её представитель ФИО6 на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали, указывая, что истцом исполнены обязательства по договору в полном объеме, квартирой пользовалась как собственник. Истец ФИО3 в судебном заседании пояснила, что квартира оплачена в полном объеме.

Ответчики ФИО4, ФИО5 и их представитель ФИО7 исковые требования не признали, просили применить последствия пропуска истцом срока исковой давности и отказать в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании пояснила, что после смерти матери ФИО обратилась к нотариусу с заявлением о вступление в права наследования. В настоящее время свидетельство о праве на наследство не оформлено, поскольку имеется спор о праве.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании поясняла, что за продажу квартиры получили денежные средства в размере 110 000 рублей, основной договор не заключили, так как у ФИО3 имелась задолженность за квартиру около 20000 рублей. Денежные средства, причитающиеся ей за продажу квартиры ФИО передала. 

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО, ФИО4 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 9). 

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимость, спорная квартира по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли в праве ФИО, ФИО4 (л.д. 29-30). 

Согласно п. 4 предварительного договора ФИО3 в качестве аванса в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры выплачивает ФИО4, ФИО денежные средства в размере 50000 рублей. Сумма аванса передана полностью до подписания договора сторонами. 

Стоимость объекта недвижимости, подлежащего отчуждению и передачи истцу определена в размере 70000 рублей (п. 7 предварительного договора). 

Согласно п. 3 договора стороны обязались заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

Из копии материалов наследственного дела № следует, что собственник ? доли в праве собственности на спорную квартиру ФИО умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследником, принявшим наследство, является ФИО5, в связи с переходом прав обязанностей в порядке наследования исковые требования подлежат разрешению к ответчику ФИО5 

ФИО3 ссылается, что собственники квартиры с момента получения денежных средств передали ей домовую книгу, но от подписания основного договора уклонялись.

Согласно нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уполномочила ФИО продать, принадлежащую по праву собственности долю в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> за цену на условиях по своему усмотрению с правом заключения договора купли-продажи и получения денежных средств (л.д. 10). 

Поскольку ФИО являясь собственником ? доли в спорной квартире была уполномочена действовать от имени долевого собственника ФИО4 на основании доверенности, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес продавца ФИО уведомление с требованием исполнить свои обязательства до ДД.ММ.ГГГГ, оформить договор купли-продажи, в противном случае будет вынуждена обратиться в суд с требованием понуждения заключения договора купли-продажи в судебном порядке. Со стороны ответчика не последовало действий по урегулированию сложившейся ситуации.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО3 пояснила, что стоимость квартиры выплатила в полном объеме ФИО, ответчик ФИО4 в судебном заседании пояснила, что денежные средства за квартиру были получены в общей сумме 110000 рублей.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что расчет с продавцами был произведен полностью ДД.ММ.ГГГГ в день заключения предварительного договора. В это же время продавцы передали им домовую книгу, с указанной даты проживали в спорной квартире и осуществляли текущее содержание квартиры. 

В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в день заключения предварительного договора, продавцы получили от ФИО3 деньги за приобретаемую квартиру в размере, определённым договором от ДД.ММ.ГГГГ. 

В рамках заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора о продаже квартиры 

<

адрес>, поименованного как предварительный, стороны предусмотрели сроки оплаты, фактически передали имущество до истечения срока, определенного для заключения основного договора купли-продажи, оплата за квартиру произведена в полном объеме. 

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Проанализировав условия договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как предварительный договор, в котором стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, но и обязанность истца по оплате существенной части цены имущества, что было исполнено истцом надлежащим образом в полном объеме, сроки оплаты, условия о предмете договора, поэтому заключенный между сторонами договор, не являлся предварительным договором по смыслу ст. 429 ГК РФ. Суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Кроме того, из буквального содержания договора следует, что между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи и между сторонами фактически сложились отношения по договору купли-продажи квартиры. 

Учитывая, что со своей стороны ФИО3 исполнила обязательства в полном объеме, её требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд отклоняет доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, предусмотренных ст. 196, 200 ГК РФ, поскольку для возникших правоотношений предусмотрен специальный срок исковой давности п. 5 ст. 429 ГК РФ. Между тем, применительно к установленным фактическим обстоятельствам по делу, оснований для применения пропуска срока исковой давности не имеется. В силу положений ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о признании права собственности. 

Доводы ответчиков ФИО2, ФИО4 о том, что оплата по договору произведена не в полном объеме по договору от ДД.ММ.ГГГГ подлежат отклонению, поскольку условиями данного договора предусмотрена оплата в размере 70000 рублей, при этом ответчик ФИО4 в судебном заседании подтвердила, что каждый долевой собственник получил в дату заключения договора по 50000 рублей, что в общей сумме превышает установленный размер договором сумму 70000 рублей. 

Иное толкование существа договора как предварительного, на котором настаивает ответчик, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора». 

Как указано выше, заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Пунктом 3 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, после оплаты недвижимости по такому договору купли-продажи ФИО3 правомерно требует признания за ней права собственности на данное имущество, в связи с чем исковые требования о признании за ФИО3 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 38,2 кв.м. подлежит удовлетворению. Учитывая, что суд пришел к выводу о признании права собственности на спорную квартиру за ФИО3, регистрационные записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за номером регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №), расположенную по адресу: 

<

адрес> запись о регистрации права собственности ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за номером регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №), расположенную по адресу: 

<

адрес> подлежат погашению. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, о признании права собственности на квартиру, об исключении записи о регистрации права собственности ФИО4, ФИО удовлетворить. 

Признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО4, ФИО.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 38,2 кв.м.

Исключить запись о регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, за № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №), расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Исключить запись о регистрации права собственности ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №), расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда с подачей жалобы через Саткинский городской суд.

Председательствующий Шовкун Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2020 года. 

Председательствующий / подпись / Шовкун Н.А.

Копия верна

Судья Шовкун Н.А.

Секретарь Маркова К.В.

По состоянию на ___________года решение Саткинского городского суда Челябинской области в законную силу не вступило.

Судья Шовкун Н.А. 

Секретарь Маркова К.В.