дело № 2-2237/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года г. Черкесск 

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: 

председательствующего судьи Панаитиди Т.С., 

при секретаре судебного заседания Кагиеве А.М., 

с участием: представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей по доверенности,

представителя ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект незавершенного строительства. Указав, что 2 декабря 2009 года по договору аренды №, истец стал арендатором земельного участка, площадью: 803 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует соответствующая запись в ЕГРП № от 29.09.2009 г. Стороной договора аренды выступало Министерство имущественных и земельных отношений КЧР, (орган, уполномоченный распоряжаться земельными ресурсами на территории КЧР), на момент заключения договора, правопредшественник, в части, касающейся полномочий по распоряжению земельными ресурсами на территории муниципального образования г. Черкесска, Управления архитектуры градостроительства и земельных отношений муниципального образования города Черкесска. В соответствии с названным договором, земельный участок предоставлен истцу под строительство жилого дома. Именно данный вид разрешенного использования указан и в кадастровой выписке на земельный участок. Строительство дома практически завершить не удалось в силу возникших материальных затруднений, соответственно истец не успел ввести в эксплуатацию, до истечения срока договора аренды, то есть на 01.03.2018 г. года. При обращении к ответчику с заявлением о продлении договора аренды, получил разъяснение, что договор аренды не может быть пролонгирован, так как у истца нет подтверждения наличия преимущественного права на продление договора, так как он не может подтвердить наличие права собственности на объект недвижимости на испрашиваемом земельном участке. В сложившейся ситуации, у истца нет внесудебного способа подтверждения права собственности на возведенный им за собственные средства недостроенный объект недвижимости - жилой дом, что нарушает его права, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, которая определяет, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Так, жилой дом возводился Истцом за собственные средства для себя, в соответствии с проектом, разработанным по заказу и за средства истца, так же истцом согласованы все необходимые технические условия для подключения всех коммуникаций к дому. По заказу истца изготовлена техническая документация на объект. Просит: Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженец 

<

адрес> Киргизской ССР, гражданство Российской Федерации паспорт №, выдан Прикубанским РОВД Карачаево-Черкесской Республики 04.02. 2002 года, код подразделения №, зарегистрированного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, на объект незавершенного строительства, площадью застройки: 142,5 кв.м. с процентом готовности: 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, №. Указать, что настоящее Решение является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное имущество по заявлению ФИО1.

В судебное заседание истец ФИО1 уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, об уважительности причин своей неявки суд не уведомил, об отложении судебного разбирательства не просил, со слов представителя истца о времени и месте рассмотрения дела истцу известно, непосредственно принимать участие в судебном заседание истец не желает, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Учитывая мнение участников процесса, не возражавших против рассмотрения дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к выводу, что их неявка не является препятствием к рассмотрению дела и находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

В судебное заседание представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержала исковые требования, и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска ФИО3 в судебном заседании вопрос об удовлетворении иска оставила на усмотрение суда. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и ФИО1 01 декабря 2009 года на срок до 01 ноября 2014 г. был заключен договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 803 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, для индивидуального жилищного строительства Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует соответствующая запись в ЕГРП № от 29.09.2009 г. 

Согласно статье 5 Закона КЧР от 09.12.2003 года №61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в КЧР» и положению о Министерстве имущественных и земельных отношений КЧР, утвержденного Постановлением Правительства КЧР от 22.10.2008 года №381, Министерство являлось уполномоченным органом по распоряжению земельными участками.

В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2013 г., полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории г. Черкесска, переданы мэрии муниципального образования г. Черкесска, в лице Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25.06.2015 года № 56, утверждено Положение об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска. 

Согласно п.1.10. Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска, Управление является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска.

Согласно справки о выполненных работах КЧР ГУП «Техинвентаризация» от 05.02.2018г. по строительству жилого дома в 

<

адрес> установлено, что строительство жилого дома размером (10,40*13,70), в % готовности строения составляет 18%.

АО «Водоканал» утверждены технические условия на водоснабжение частного домовладения по ул. Беговая, 50 ФИО1 от 01.01.2018г. № 18-51.

Также АО «Газпром газораспределение Черкесск» составлено заключение о технической возможности подачи газа № от 01.02.2018 года по адресу: КЧР, 

<

адрес>, гр-ну ФИО1

ООО Проектно-строительной организация «АНТ» составила по заказу ФИО1 проектную документацию индивидуального жилого дома по адресу: КЧР, 

<

адрес>.

ООО «Геодезист» составлен чертеж градостроительного плана спорного земельного участка 19.01.2018г. и схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Земельный участок стоит на кадастровом учете с кадастровым номером №.

В соответствии с техническим паспортом на 05.02.2018 г. на спорном земельном участке имеется недостроенный жилой дом, со строительным объемом 314 куб.м., инвентаризационной стоимостью 53 527,27 рублей. 

Постановлением начальника Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска от 20.03.2015 г. № 351 ФИО1 продлен срок договора аренды до 01.03.2018 года.

20.03.2015 года между Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № 56 к договору аренды земельного участка от 02.12.2009 года № 501.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

20.02.2018 года истцом было подано заявление о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома по адресу: КЧР, 

<

адрес>, на которое Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений в решении вопроса отказано в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен истцу в 2009 году в аренду для индивидуального жилищного строительства. Согласно доводов стороны истца, в строгом соответствии с назначением земельного участка, истец на протяжении всего периода пользования земельным участком, выполнял обязательства по названному договору, не имеет задолженностей по арендным платежам. По заказу истца был изготовлен градостроительный план земельного участка, допускающий возведение объекта капитального строительства в пределах арендуемого земельного участка. Так же по заказу истца был разработан проект жилого дома в ООО «АНТ». Жилой дом возводился за собственные средства истца, в строгом соответствии с разработанным проектом, с соблюдением всех предъявляемых требований СНиПов. Строительство дома практически завершить не удалось в силу возникших материальных затруднений, соответственно истец не успел ввести в эксплуатацию, до истечения срока договора аренды, то есть на 01.03.2018 года. При обращении к Ответчику с заявлением о продлении договора аренды, получил разъяснение, что договор аренды не может быть пролонгирован, так как у истца нет подтверждения наличия преимущественного права на продление договора, так как он не может подтвердить наличие права собственности на объект недвижимости на испрашиваемом земельном участке. В свою очередь получение разрешения на ввод в эксплуатацию недостроенного жилого дома законом не предусмотрено.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем арендодатель не ссылался на наличие оснований прекращения договора аренды, установленных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срок а договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Судом установлено, что ФИО1 на праве аренды был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данный участок был предоставлен ему непосредственно для строительства индивидуального жилого дома. В указанный период ФИО1 приступил к возведению на предоставленном ему земельном участке жилого дома, по истечении срока продолжал пользоваться земельным участком и пользуется им по настоящее время.

Стороной истца в судебное заседание представлены доказательства, подтверждающие факт строительства спорного объекта незавершенного строительства в период 2009 – 2018 годы, на земельном участке до истечения срока договора аренды.

При таких обстоятельствах, само по себе отсутствие письменного договора аренды не может служить основанием для ограничения прав истца на объект незавершенного строительства.

В силу п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и(или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

ФИО1 создавший самовольную постройку за счет собственных сил и средств, предпринимал меры к ее легализации, в частности, объект незавершенного строительства поставлен на учет в КЧР ГУП «Техинвентаризация», на него изготовлен технический паспорт.

В силу положений п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из объяснений представителей лиц, участвующих в деле, и из иных материалов дела нарушений закона при создании спорного объекта недвижимости допущено не было. При этом представитель ответчика в судебном заседании законность возведения объекта незавершенного строительства не оспаривал.

Кроме того, судом установлено, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Строение создано истцом на земельном участке с разрешения уполномоченного органа собственника. Спора об объекте аренды у сторон не имеется.

Также, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в орган местного самоуправления должны быть представлены разрешение на строительство, документ подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации.

Однако, как установлено в судебном заседании, разрешения на строительство ФИО1 не получал, проектная документация им не составлялась и не согласовывалась до начала строительства.

Указанные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют сделать вывод об отсутствии внесудебной возможности легализации объекта капитального строительства, возведенного ФИО1 на земельном участке.

При таких обстоятельствах суд, полагает, исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 2, 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования г. Черкесска о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на объект незавершенного строительства, площадью застройки: 142,5 кв.м. с процентом готовности: 18%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: №, по адресу: 

<

адрес> 

Настоящее решение является основанием для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на указанное имущество по заявлению ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд КЧР в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.

Судья Черкесского городского суда КЧР Т.С. Панаитиди