К делу №2-399\2020г.

УИД 23 RS 0011-01-2019-006959-34

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Геленджик 20 мая 2020 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Соловьяновой С.В.,

при секретаре судебного заседания Джабагян Р.Р.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности серии 

<

адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт 

<

адрес> о признании права собственности на гостиницу,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, с учетом уточнения иска, обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город - курорт Геленджик Краснодарского края о признании права собственности на здание - гостиницы, количество этажей 4, из них надземных этажей - 3, подземных этажей -1, площадь здания 1160,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 883 кв.м., кадастровый №, категории земель: земли населённых пунктов - земельные участки прочих мест для проживания по адресу: 

<

адрес>.

23.05.2018г. истцу было выдано ответчиком - администрацией муниципального образования город - курорт Геленджик Краснодарского края разрешение № на строительство 3-этажного индивидуального жилого дома на земельном участке, принадлежащего истцу. 

Впоследствии, на вышеуказанном земельном участке истец возвел объект капитального строительства, площадью 1330.3 кв.м., который намерен использовать в качестве гостевого дома.

В связи с допущенными отступлениями от параметров, указанных в разрешении на строительство объекта недвижимости, администрация муниципального образования город - курорт Геленджик Краснодарского края обратилась в суд с иском о приведении трехэтажного с подземным этажом объекта капитального строительства в соответствии с установленными требованиями.

Решением Геленджикского городского суда от 11 апреля 2019г. исковые требования администрации муниципального образования город - курорт Геленджик удовлетворены, на ФИО1 возложена обязанность в шестимесячный срок со дня вступления решения в законную силу привести объект капитального строительства - трехэтажный дом с подземным этажом, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>., в соответствие с установленными требованиями: путем изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, оформления права собственности на объект в установленном законом порядке в качестве гостиницы либо гостевого дома, получения в коммунальных службах и выполнения условий на обеспечение его коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, обеспечения его соответствия пожарным нормам и требованиям пожарной безопасности, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта. Решение суда вступило в законную силу 14.05.2019г. 

Полагая, что решение Геленджикского городского суда от 11 апреля 2019г. по делу №2-997\2019г. исполнено в полном объеме, и поскольку во внесудебном порядке оформить право собственности на спорный объект недвижимого имущества не представляется возможным, вместе с тем считает, что гостевой дом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец обратился в суд с настоящим иском.

24.12.2019г. истец в соответствии с требованиями ст.39 ГПК РФ уточнил исковые требования, в связи с тем, что увеличено количество комнат, предполагаемых к использованию в качестве номеров временного размещения гостей, в настоящее время номерной фонд составляет около 30 комнат. В связи с чем, данный объект гостиничного типа предполагает использовать в качестве гостиницы, а не гостевого дома. Просит признать право собственности на гостиницу.

В судебное заседание истец не явился, воспользовался правом на ведение дела в суде через представителя по доверенности ФИО2, что не противоречит положениям ст. ст. 48, 53, 54 ГПК РФ, которая уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дополнив, что в настоящее время изменен вид разрешенного использования земельного участка с «прочих мест для проживания» на «гостиничное обслуживание», что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Представитель ответчика - администрации муниципального образования город - курорт Геленджик Краснодарского края в судебном заседании разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 218 Гражданского кодекса РФ установлены основания приобретения права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исходя из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичные нормы права закреплены статьей 263 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Частью 3 статьи 123 Конституции РФ установлено, что судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Исходя из этих конституционных положений части 1 статьи 56 ГПК РФ определяет, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (статья 55 ГПК РФ).

С учетом положений статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Так, судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 883 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> д, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - земельный участок прочих мест для проживания, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.11.2019г.

Истцом на указанном земельном участке возведено здание - количество этажей 4, в том числе подземных 1, из мелких бетонных блоков, площадь здания 1330,3 кв.м., год завершения строительства 2019г., расположенного по адресу: 

<

адрес> д, право собственности на который истец ФИО1 просит признать за собой.

Как следует из материалов дела, вышеуказанное здание используется истцом в качестве гостиницы, при отсутствии соответствующего разрешения, в связи с чем, узаконить свое право собственности на существующий объект истцу не представляется возможным.

Решением Геленджикского городского суда №2-997\2019г. от 11 апреля 2019г. исковые требования администрации муниципального образования город - курорт Геленджик удовлетворены, на ФИО1 возложена обязанность в шестимесячный срок со дня вступления решения в законную силу привести трехэтажный с подземным этажом объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>., в соответствие с установленными требованиями: путем изменения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, оформления права собственности на объект в установленном законом порядке в качестве гостиницы либо гостевого дома, получения в коммунальных службах и выполнения условий на обеспечение его коммунальными ресурсами в соответствии с необходимыми объемами потребления, оборудования на собственном или арендованном земельном участке парковочных мест в соответствии с требованиями градостроительных нормативов, обеспечения его соответствия пожарным нормам и требованиям пожарной безопасности, получения заключения специализированной экспертной организации о его соответствии строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, подтверждающего отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта. 

Решение суда вступило в законную силу 14.05.2019г. 

В целях исполнения решения Геленджикского городского суда №2-997\2019г. от 11 апреля 2019г. ФИО1 изменила вид разрешенного использования земельного участка на «для прочих мест для проживания». 

17.01.2020г. ФИО1 изменила вид разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

10.09.2019г. с АО «НЭСК» «Геленджикэнергосбыт» подписан акт об осуществлении технологического присоединения для энергоснабжения объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

12.09.2019г. заключен договор о подключении к централизованной системе водоотведения с Муниципальным унитарным предприятием город – курорт Геленджик «Водопроводно - канализационное хозяйство», получены технические условия и выполнены.

18.07.2019г. заключен договор подряда № от 18.07.2019г. на монтаж оборудования автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, истец полагает, что им в полном объеме выполнено решение Геленджикского городского суда №2-997\2019г. от 11.04.2019 года.

Вместе с тем, при обращении в администрацию муниципального образования город - курорт Геленджик с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, получил отказ, в связи с чем, обратился в суд. 

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, пункта 26 Постановления Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки, в том числе соответствие ее требованиям безопасности, для чего должно за свой счет получить необходимые заключения, что отражено в Определении Верховного Суда РФ от 25 августа 2015 года № 49-КГ 15-10.

В целях правильного разрешения спора, истцом в материалы дела представлены техническая документация на здание, а также экспертное заключение ООО «ТАИР» от 19.11.2019г., из которого следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> (земельный участок с кадастровым №), соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам, и не угрожает жизни и здоровью граждан.

В целях всестороннего и объективного рассмотрения данного спора, судом была назначена и проведена судебно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению «ГБУ КК Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» от 25.02.2020г. по результатам исследования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, площадь застройки 1160,2 кв.м., количество этажей здания -4, в том числе подземный - 1, площадь здания составляет 1160,2 кв.м.

Эксперт также пришел к выводу, что основное строение гостиницы по адресу: 

<

адрес>, соответствует градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам, а также, что объект исследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Площадь, свободная от застройки земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507009:46, позволяет разместить 36 парковочных мест.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы. Она проведена с соблюдением процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, имеющими длительный стаж экспертной работы и предупрежденными об ответственности за дачу заведомо ложных заключений по ст. 307 УК РФ. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в документах дела, а также с выездом на исследуемый объект недвижимости. Методы, использованные при проведении экспертизы, и сделанные на основе исследования выводы научно обоснованы. 

Не противоречат выводы судебно-технической экспертизы от 10.02.2020г. и другим доказательствам, достоверность которых также установлена судом. Ответчиком выводы эксперта в ходе слушания дела не оспаривались.

Однако, отсутствие у истца ФИО1 разрешения на строительство является признаком самовольной постройки, которому отвечает спорное строение.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется архитектурно-строительное проектирование путем подготовки проектной документации.

Данные о том, что истец ФИО1 разработала проект спорного объекта, согласовала его в установленном законодательством порядке, произвела государственную экспертизу проектной документации, результатом которой в соответствии с пунктом 9 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ является заключение о соответствии или несоответствии проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, утвердила проектную документацию, в материалах дела отсутствуют.

Как следует из положений действующего законодательства, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указывает Пленум Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ в п. 26 Постановления № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлен перечень документов обязательный к предъявлению в орган местного самоуправления с целью получения разрешения на строительство. Так, к заявлению прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса), иные документы.

Указанная документация истцом в орган местного самоуправления не предоставлялась и не запрашивалась.

Доводы представителя истца ФИО1 в обоснование своего бездействия по получению разрешения на строительство гостиницы от органа местного самоуправления ввиду того, что в процессе строительства жилого дома её доверитель пришёл к выводу о строительстве гостиницы, суд находит безосновательными и подлежащими отклонению.

В части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ перечислены документы необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); 8) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", и иные.

По смыслу статьи 51 и статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В данном случае истец ФИО1 не принимала меры для получения разрешения на строительство (реконструкцию) как до производства вышеуказанных строительных работ, так и во время их производства, имела возможность получить указанные разрешения, администрация муниципального образования не препятствовала в выдаче такого разрешения.

Более того, суд полагает, что обращение истца ФИО1 в суд с настоящими требованиями направлено на легализацию данной постройки в обход установленной законом процедуры реконструкции объекта капитального строительства, что следует из действий истца, который при возведении спорного строения разрешения не получала.

В ином случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

По правилам части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что только установление всей совокупности указанных условий, позволяет признать право собственности на самовольную постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков): возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей; отсутствие необходимого разрешения на строительство/реконструкцию; существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Исходя из приведенных положений можно сделать вывод, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, количество этажей здания -4, в том числе подземный - 1, площадь здания - 1160,2 кв.м., относится к самовольной постройке.

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Таким образом, для разрешения вопросов, связанных с реконструкцией объектов капитального строительства, собственнику недвижимого имущества необходимо соблюсти предусмотренную законом процедуру.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что истец ФИО1 предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также доказательства того, что по какой-либо независящей от истца причине истец был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Таким образом, при отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на здание суд исходит из отсутствия доказательств, принятия истцом ФИО1 надлежащих мер по легализации реконструированного жилого дома.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик Краснодарского края о признании права собственности на объект капитального строительства - гостиницу, назначение нежилое, количество этажей 4, из них: надземной части 3, подземных 1, из мелких бетонных блоков, год завершения строительства 2019г., площадь здания 1160,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Соловьянова С.В.

Решение суда принято в окончательной форме 22.05.2020г.